Urteil des BGH, Az. III ZR 355/02

BGH (prospekt, anlage, verhältnis zu, vertrieb, anleger, haftung, höhe, prospekthaftung, immobilienfonds, preis)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 355/02
Verkündet am:
12. Februar 2004
F r e i t a g
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 12. Februar 2004 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter
Streck, Dörr, Galke und Dr. Herrmann
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 15. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 30. September 2002 auf-
gehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Kläger zeichnete mit Beitrittserklärung vom 30. September 1997 ei-
ne Beteiligung als Kommanditist mit einem Betrag von 90.000 DM plus 5 %
Agio an der D. GmbH
& Co. W. KG ("Grundrenditefonds W. 2/
R. Straße"; im folgenden: W. 2). Diese Kapitalanlage war dem Kläger
durch die Beklagte unter Verwendung des von der Objektgesellschaft heraus-
gegebenen Prospekte vermittelt worden.
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Der Kläger behauptet, der Immobilienfonds befinde sich in einer kata-
strophalen wirtschaftlichen Lage, da die tatsächlichen Mieteinnahmen für die
Gewerbeeinheiten in erheblichem Umfang hinter den zugesagten Mieten zu-
rückgeblieben seien. Er verlangt von der Beklagten Ersatz der ihm durch den
Erwerb der Beteiligung entstandenen Aufwendungen, Zug um Zug gegen Ab-
tretung der Beteiligung. Die Haftung der Beklagten leitet der Kläger aus dem
Gesichtspunkt der Prospekthaftung - mit der Behauptung, der Prospekt für den
Immobilienfonds sei in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft gewesen - und daraus
her, daß die Beklagte ihm gegenüber (vor-)vertragliche Aufklärungspflichten
verletzt habe.
Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Mit
der - vom Senat zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger seinen Klagean-
spruch weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur
Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
Das Berufungsgericht verneint eine Haftung der Beklagten nach den
Grundsätzen über die Prospekthaftung im engeren Sinne, weil die Beklagte nur
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für den Vertrieb der Kommanditbeteiligungen zuständig gewesen sei und nicht
zu dem von der Rechtsprechung in Betracht gezogenen Kreis der Prospektver-
antwortlichen gehört habe. Eine vom Kläger behauptete Mitwirkung der Beklag-
ten an dem Prospekt sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht bewie-
sen, auch nicht, daß die Beklagte Einfluß auf die Konzeptionierung der Anla-
gefonds genommen habe. Auch ein Einfluß der Beklagten auf die Zusammen-
setzung des für den Fonds verantwortlichen Personenkreises, etwa die Benen-
nung des Treuhänders, sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht fest-
zustellen. Schließlich ergebe sich eine maßgebliche Einflußnahme der Be-
klagten auf das gesamte Projekt nicht daraus, daß die Beklagte die einzige
Vertriebsfirma gewesen wäre, die für einen Vertrieb des Objekts in Frage ge-
kommen wäre.
Das Berufungsgericht lehnt auch eine Haftung der Beklagten gegenüber
dem Kläger nach den Grundsätzen über die Prospekthaftung im weiteren Sinne
wegen eines ihr zur Last fallenden Verschuldens als Anlageberater oder -ver-
mittler ab. In diesem Zusammenhang würdigt das Berufungsgericht die Tätig-
keit der Beklagten als die eines Anlagevermittlers, nicht eines Anlageberaters:
Die Beklagte sei schon nach dem eigenen Vortrag des Klägers nicht als unab-
hängige Beraterin aufgetreten, sondern als Werberin für das zu vermittelnde
Kommanditkapital der Fondsgesellschaft. Insbesondere die Tatsache, daß die
Beklagte das unternehmerische Konzept der Gewerbezentren nicht selbständig
bewertet, sondern auch nach dem Vortrag des Klägers insoweit allein auf den
Prospekt verwiesen und nur zu den steuerlichen Fragen ein Votum abgegeben
habe, zeige, daß sie nur die Rolle der Anlagevermittlerin habe übernehmen
wollen und dies den Anlegern auch deutlich gemacht habe.
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Ihren Verpflichtungen als Anlagevermittlerin, so das Berufungsgericht
weiter, sei die Beklagte nachgekommen. Weder sei der Beklagten anzulasten,
daß sie einen fehlerhaften und unklaren Prospekt verwendet, noch daß sie ei-
ne Plausibilitätsprüfung des Prospekts unterlassen habe. Der Emissionspro-
spekt für W. 2 erfülle die in der Rechtsprechung entwickelten Anforderun-
gen hinsichtlich Klarheit und Wahrheit. Auch die Verflechtung der Projektent-
wicklungsfirmen werde zutreffend offengelegt. Eine Verpflichtung, die Bonität
der Mieter der Gewerbezentren zu prüfen, habe die Beklagte als Anlagever-
mittlerin nicht getroffen. Anhaltspunkte dafür, daß es zum damaligen Zeitpunkt
Kenntnisse über betrügerisches Verhalten von Beteiligten gegeben habe, seien
nicht ersichtlich. Darauf, ob die Mietgarantien im Zeitpunkt der Prospekther-
ausgabe schon vertraglich eingeräumt worden waren und eine Bankbürgschaft
in der prospektierten Höhe schon vorlag, komme es nicht an. Die Beklagte ha-
be sich die darauf bezogenen Verträge so lange nicht vorlegen zu lassen brau-
chen, als keine vernünftigen Zweifel an der Richtigkeit der Angaben im Pro-
spekt aufgetreten seien.
Schließlich meint das Berufungsgericht, eine Haftung der Beklagten
komme auch nicht deswegen in Betracht, weil sie den Kläger nicht über an sie
gezahlte Innenprovisionen aufgeklärt habe. Eine Aufklärung über den Erhalt
von Innenprovisionen sei nicht in jedem Fall geboten. Gegen eine grundsätzli-
che Aufklärungspflicht spreche, daß die Gefahr, verdeckte Kosten zu Lasten
der Anleger dem eingezahlten Kapital zu entnehmen oder in anderen Posten
zu verstecken, z.B. in überteuerten Grundstückspreisen, in erster Linie dann
bestehe, wenn die Gesellschaften, zu deren Gunsten die Provisionen gezahlt
würden, mit der Initiatorenseite wirtschaftlich, kapitalmäßig und persönlich ver-
flochten seien und insoweit eine Interessenkollision zu Lasten der Anleger be-
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stehe. Gebe es eine solche Verflechtung nicht, könne zwar nicht ausgeschlos-
sen werden, daß die Provision zahlende Verkäuferin der Grundstücke diese
Kosten bei der Bemessung des Kaufpreises berücksichtigt habe. Da der Kauf-
preis den potentiellen Anlegern jedoch durch den Prospekt bekannt werde,
seien sie über die anfallenden Kosten aufgeklärt und es bestehe die Möglich-
keit zu prüfen, ob diese Kosten überteuert seien oder nicht. Überdies sei im
Prospekt für W. 2 darauf hingewiesen worden, daß die Beklagte von den
Verkäufern der Einkaufs- und Dienstleistungszentren eine weitere Vergütung
(Werbekostenzuschuß) erhalte; die Anleger seien also darüber aufgeklärt wor-
den, daß eine Innenprovision gezahlt werde. Die Aufklärung über die Höhe sei
schon deswegen nicht erforderlich gewesen, weil es jedem Anleger unbenom-
men gewesen wäre, wegen der Tatsache, daß eine Innenprovision gezahlt
wird, von einer Beteiligung abzusehen.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen
Punkten stand.
1.
Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, daß das Berufungsge-
richt eine Haftung der Beklagten nach den Grundsätzen der Prospekthaftung
im engeren Sinn (vgl. Siol DRiZ 2003, 204), wie sie an sich auch für Beteili-
gungen an geschlossenen Immobilienfonds der vorliegenden Art in Betracht zu
ziehen ist (vgl. BGH Urteil vom 10. Oktober 1994 - II ZR 95/93 - NJW 1995,
130), hier nicht als gegeben angesehen hat, weil die Beklagte nicht zu den
Prospektverantwortlichen des Anlagemodells W. 2 gehörte.
a) Für den Prospektinhalt müssen in erster Linie diejenigen einstehen,
die für die Geschicke des Unternehmens und damit für die Herausgabe des
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Prospekts verantwortlich sind. Das sind namentlich die Initiatoren, Gründer und
Gestalter der Gesellschaft, soweit sie das Management der Gesellschaft bilden
oder sie beherrschen (BGHZ 71, 284, 287 ff; Siol aaO S. 207), einschließlich
der sogenannten "Hintermänner" (BGHZ 72, 382, 387; 79, 337, 340; 83, 222,
224; 115, 213, 217 f; 145, 121, 127). Darüber hinaus haften auch diejenigen,
die aufgrund ihrer beruflichen und wirtschaftlichen Stellung oder aufgrund ihrer
Fachkunde eine Art Garantenstellung einnehmen und durch ihre Mitwirkung an
der Prospektgestaltung nach außen hin in Erscheinung getreten sind (BGHZ
77, 172, 176 f; 111, 314, 319 f; BGH, Urteil vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91 -
NJW-RR 1992, 879, 883; Siol aaO S. 207).
Vorliegend erschöpfte sich nach den Feststellungen des Berufungsge-
richts die Mitwirkung der Beklagten an W. 2 in der Übernahme des Ver-
triebs. Eine weitergehende verantwortliche Mitwirkung im Sinne einer Mitge-
staltung des Anlagemodells oder der (Mit-)Verantwortlichkeit für den Prospekt
hat es aufgrund seiner Beweisaufnahme nicht festzustellen vermocht.
b) Die Rügen, die die Revision gegen diese Würdigung, die weitgehend
im tatrichterlichen Bereich liegt und daher als solche im Revisionsverfahren nur
auf Rechtsfehler überprüft werden kann, erhebt, sind unbegründet.
aa) Die Revision führt an, das Berufungsgericht gebe zwar die Grund-
sätze, nach denen die Rechtsprechung den Kreis der Prospektverantwortlichen
bestimmt, richtig wieder, es verkenne jedoch die maßgebliche Rolle, welche die
Beklagte sowohl nach dem Prospektinhalt als auch nach ihrem tatsächlichen
Einfluß auf Konzept und Durchführung des Anlageobjekts gespielt habe, und
lasse deren wirtschaftliches Eigeninteresse außer acht.
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Indessen liegt hierin und in den von der Revision dazu vorgebrachten
einzelnen Gesichtspunkten nur der Versuch einer eigenen, abweichenden
Würdigung anstelle derjenigen des Tatrichters. Dies ist der Revision versagt.
Die angesprochenen Gesichtspunkte sind im Kern vom Berufungsgericht nicht
verkannt worden. Rechtsfehler zeigt die Revision in diesem Zusammenhang
nicht auf.
bb) Das gilt auch für die Rüge der Revision, dem Berufungsgericht seien
bei der Würdigung der Zeugenaussagen zu diesem Punkt Verfahrensfehler un-
terlaufen. Von einer näheren Begründung sieht der Senat ab (§ 564 ZPO).
2.
Folgerichtig hat das Berufungsgericht eine Haftung der Beklagten, so-
weit sie die in Rede stehende Vermögensanlage (Fondsbeteiligung) unter Ver-
wendung von Prospekten vertrieben hat, nur nach den Grundsätzen über die
Prospekthaftung im weiteren Sinn (vgl. BGHZ 83, 222, 227; Siol aaO S. 204),
also nur unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluß bzw.
wegen einer ihr zur Last fallenden Pflichtverletzung als Anlageberater oder
Anlagevermittler in Betracht gezogen.
a) Hierbei hat das Berufungsgericht die von der Beklagten bei dem Ver-
trieb der Anlagen entwickelte Tätigkeit gegenüber dem Kläger rechtsfehlerfrei
als Anlagevermittlung, nicht als Anlageberatung, eingeordnet.
aa) Das Berufungsgericht hat die für die Abgrenzung maßgeblichen
Merkmale (vgl. Senatsurteil vom 13. Mai 1993 - III ZR 25/92 - NJW-RR 1993,
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1114 f; fortgeführt mit Urteil vom 13. Januar 2000 - III ZR 62/99 - NJW-RR
2000, 998) zutreffend erkannt und tatrichterlich einwandfrei umgesetzt.
bb) Ohne Erfolg rügt die Revision insoweit Verfahrensfehler des Beru-
fungsgerichts. Die tatrichterliche Gesamtwürdigung des Berufungsgerichts,
wonach die Beklagte, die auch nach dem Vortrag des Klägers nicht als unab-
hängige Beraterin, sondern als Werberin für das zu vermittelnde Kommandit-
kapital der Fondsgesellschaft aufgetreten sei und unbeschadet der Abgabe
eines Votums zu den steuerlichen Fragen deutlich gemacht habe, daß sie nur
die Rolle der Anlagevermittlerin übernehmen wollte, kann von der Revision
nicht mit Erfolg mit dem Hinweis auf Vortrag des Klägers in den Tatsachenin-
stanzen in Frage gestellt werden, wonach seitens der Beklagten (des Zeugen
M. ) "eine gezielte, auf die Bedürfnisse des Klägers zugeschnittene Anlage-
beratung" stattgefunden habe; der von der Revision zitierte Vortrag erschöpft
sich in der Behauptung, der Zeuge M. habe sich gegenüber dem Kläger
als "Banker" ausgegeben und dem Kläger, nachdem dieser ihm seine Steuer-
rückerstattungsquote von unter 35 % bei 100 % Verlustzuweisungen klar ge-
macht gehabt habe, "ganz deutlich … die Anlageabsicht in Richtung eines
Renditefonds W. 2 …" angeraten. Das Berufungsgericht hat dieses Vorbrin-
gen nicht übergangen, sondern ersichtlich der Sache nach in seine Gesamt-
würdigung miteinbezogen.
b) Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, daß der Anlagever-
mittler im Rahmen des zwischen ihm und dem Anlageinteressenten stillschwei-
gend zustande gekommenen Vertrags auf Auskunftserteilung zu richtiger und
vollständiger Information über alle tatsächlichen Umstände verpflichtet ist, die
für den Anlageinteressenten von besonderer Bedeutung sind. Vertreibt er die
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Anlage anhand eines Prospekts, so muß er, um seiner Auskunftspflicht nach-
zukommen, im Rahmen der geschuldeten "Plausibilitätsprüfung" (Senatsurteil
vom 13. Januar 2000 aaO) den Prospekt jedenfalls darauf überprüfen, ob er
ein in sich schlüssiges Gesamtbild über das Beteiligungsobjekt gibt und ob die
darin enthaltenen Informationen, soweit er das mit zumutbarem Aufwand zu
überprüfen in der Lage ist, sachlich vollständig und richtig sind.
c) Soweit das Berufungsgericht meint, der Beklagten seien keine Ver-
stöße gegen die betreffenden (vor-)vertraglichen Aufklärungspflichten als An-
lagevermittlerin vorzuwerfen, bringt die Revision mehrere Rügen an, von denen
jedenfalls eine durchgreift, nämlich in bezug auf die Beurteilung der von der
Beklagten vereinnahmten Innenprovisionen, die in dem Prospekt nicht hinrei-
chend ausgewiesen waren. Auf die übrigen Beanstandungen der Revision
braucht daher hier nicht eingegangen zu werden. Das Berufungsgericht hat
Gelegenheit, sich in der neuen Verhandlung damit auseinanderzusetzen.
aa) Es ist im Revisionsverfahren bezüglich der Innenprovisionen von
folgendem Sachverhalt auszugehen:
Nach dem Investitionsplan für W. 2 sollte der Gesamtaufwand für die
Anlage 37.920.000 DM betragen. Hiervon waren 19.200.000 DM (ohne Agio)
als zusätzliches Eigenkapital (Kommanditkapital) für die Objektgesellschaft von
den Anlegern aufzubringen. Das Berufungsurteil enthält keine Feststellungen
über den Umfang der an die Beklagte als Vertriebsfirma insgesamt gezahlten
(Innen-)Provisionen. Das waren zunächst einmal die im Prospekt als solche
ausgewiesenen 11 % von 27 Mio. DM (5 % Agio und weitere 6 % des vermittel-
ten Kommenditkapitals). Der Kläger hat im Berufungsverfahren weitere Zahlun-
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gen an die Beklagte, insbesondere seitens der Veräußerer der Galerie
R. Straße (A. AG) und der
W. -Galerie 2 (D. AG), in
Höhe von ca. 14 % behauptet. Die Revision macht darüber hinaus geltend, es
sei in den Tatsacheninstanzen die Zahlung von (weiteren) Innenprovisionen in
Höhe von 20 % behauptet worden, also eine Gesamtprovision von 30 (31) %.
Die Beklagte legt in ihrer Revisionserwiderung die Zahlung weiterer 14 % zu-
grunde. Revisionsrechtlich ist also davon auszugehen, daß die Beklagte min-
destens weitere 14 %, insgesamt also 25 % auf das von ihr beschaffte Kom-
manditkapital von 19.200.000 DM an Innenprovisionen erhalten hat.
Hiervon deckte der Prospekt über die bereits genannten 11 % hinaus
nur auf, daß die Vermittlungsgesellschaft eine "weitere Vergütung (Werbungs-
kostenzuschuß) ... von den Verkäufern der Einkaufs- und Dienstleistungszen-
tren ... erhält ...", ohne jedoch weitere Beträge zu nennen.
bb) Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Vergütungen, die
der Veräußerer an eine von ihm beauftragte Vertriebsgesellschaft zahlt (sog.
Innenprovision), in einem Prospekt ausgewiesen werden müssen, ist höchst-
richterlich nicht geklärt und im Schrifttum sowie in der Rechtsprechung der In-
stanzgerichte umstritten (vgl. zum Meinungsstand die Hinweise in dem Urteil
BGHZ 145, 121, 129; außerdem Gallandi WM 2000, 279; Kiethe NZG 2001,
107; Rohlfing MDR 2002, 738; Schirp/Mosgo BKR 2002, 354). In den Urteilen
BGHZ 145, 121 und vom 13. November 2003 - VII ZR 26/03 - NJW 2004, 288),
die Bauträgermodelle betreffen, hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs
diese Frage ausdrücklich offengelassen, ebenso der V. Zivilsenat für den Fall
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des Verkaufs von Eigentumswohnungen (Urteil vom 14. März 2003 - V ZR
308/02 - NJW 2003, 1811, 1812).
Nach Auffassung des erkennenden Senats besteht eine Pflicht zur Aus-
weisung von Innenprovisionen bei dem Vertrieb von Anlagemodellen der Art,
wie sie im Streitfall dem Publikum unter Verwendung von Prospekten angebo-
ten wurden - also insbesondere auch für geschlossene Immobilienfonds -, zwar
nicht in jedem Fall, wohl aber ab einer gewissen Größenordnung derartiger
Provisionen. Unabhängig von der Gesamthöhe der Innenprovisionen müssen
im Prospekt diesbezügliche Angaben zutreffend sein; eine Irreführungsgefahr
darf nicht bestehen (siehe auch das für BGHZ vorgesehene Senatsurteil vom
heutigen Tage in III ZR 359/03).
(1) Insbesondere bei einer aus Immobilien bestehenden Vermögensan-
lage können sich aus der Existenz und der Höhe solcher Innenprovisionen - die
als solche nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstel-
len - Rückschlüsse auf die Werthaltigkeit des Objekts und die Rentabilität der
Anlage ergeben. Dies gilt für den Fall, daß, wie hier, Kapitalanleger sich an
einer Immobiliengesellschaft beteiligen, nicht nur für Provisionszahlungen der
Objektgesellschaft an die Vertriebsfirma als Teil des "Gesamtaufwands", son-
dern auch für Provisionszahlungen des in das Anlagemodell einbezogenen
Unternehmens, das seinerseits das betreffende Objekt (Grundstück und Bau-
vorhaben) an die Objektgesellschaft veräußert hat , zumal bei diesem Veräu-
ßerungsvorgang eine eigentliche geldwerte "Vermittlung" überhaupt nicht statt-
findet.
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Wie der Bundesgerichtshof für den Fall des Verkaufs einer (dort "ge-
brauchten") Immobilie ausgesprochen hat, begründet allerdings der Umstand,
daß bei dem Käufer eine Fehlvorstellung über die Werthaltigkeit des erworbe-
nen Renditeobjekts entstehen kann, für sich selbst dann noch keine Offenba-
rungspflicht, wenn die Höhe der Provision(en) tatsächlich zu einem Kaufpreis
führt, der den objektiven Wert der Immobilie - erheblich - übersteigt (BGH, Ur-
teil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02 - NJW 2003, 1811 f). Der Käufer hat
nämlich grundsätzlich keinen Anspruch auf einen Erwerb des Objekts zu des-
sen Verkehrswert. Bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers
(zu diesem Fall vgl. BGHZ 146, 298, 301 ff) bleibt es vielmehr den Vertrags-
parteien überlassen, welchen Preis sie vereinbaren. Mithin besteht für den
Verkäufer grundsätzlich selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung über den
Wert des Kaufobjektes, wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis
liegt. Im Regelfall muß der Verkäufer auch den Käufer nicht auf ein für diesen
ungünstiges Geschäft hinweisen, sondern darf davon ausgehen, daß sich sein
künftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten
im eigenen Interesse Klarheit verschafft (Urteil vom 14. März 2003 aaO m.w.N.;
vgl. auch - für den Erwerb finanzierende Kreditinstitute - BGH, Urteil vom
12. November 2002 - XI ZR 3/01 - NJW 2003, 424); unberührt bleiben Scha-
densersatzansprüche des Käufers für den Fall, daß der Verkäufer oder eine
Person, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient,
Angaben zur Rendite gemacht hat, die sich als unzutreffend erweisen, oder
Schadensersatzansprüche aus einem besonderen Beratungsvertrag (Urteil
vom 14. März 2003 aaO). Nichts anderes dürfte in der Regel in den Fällen
gelten, in denen ein wesentlicher Teil des Anlageobjekts aus einem von dem
Veräußerer (neu) zu errichtenden Bauwerk besteht. Es ist im Grundsatz Sache
des Unternehmers, wie er den Preis für sein Werk kalkuliert, insbesondere
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auch, was er darin für den "Vertrieb" ansetzt. Umgekehrt muß auch der Erwer-
ber einer noch zu bebauenden Immobilie immer damit rechnen, daß der ihm
genannte Erwerbspreis einen gewissen Vertriebskostenanteil enthält.
(2) Der Aufklärungsbedarf für den Anlageinteressenten (Verbraucher) ist
jedoch - jedenfalls zu diesem erörterten Punkt - typischerweise größer, wenn
und soweit ihm das Anlage-"Modell" vom Anbieter oder vom Vertreiber mittels
eines Prospekts vorgestellt wird.
Anlagemodelle wie etwa auch geschlossene Immobilienfonds sind da-
durch gekennzeichnet, daß die Initiatoren, sogenannte Hintermänner und Pro-
spektherausgeber maßgeblichen Einfluß auf die Vorbereitung und Durchfüh-
rung haben und mit den Prospektinformationen, für die sie verantwortlich sind,
Vertrauen der Erwerber in Anspruch nehmen. Die zur Akquisition verwendeten
Prospekte dienen dazu, dem Erwerber die für die Anlageentscheidung erfor-
derlichen Informationen zu liefern, damit er die Anlage beurteilen und die Risi-
ken einschätzen kann (vgl. BGHZ 77, 172, 176; 145, 121, 125). Solche Pro-
spekte sind naturgemäß allgemein dahin ausgerichtet, die angebotenen Anla-
gen als (besonders) werthaltig und rentabel herauszustellen. Sie erwecken re-
gelmäßig den Anschein, daß der Preis der Anlage - abgesehen von in den
"Gesamtaufwand" mit hineingenommenen einzelnen Dienstleistungen, die häu-
fig im wesentlichen auf Steuerersparnisse abzielen - jedenfalls in einem ange-
messenen Verhältnis zu den vom Veräußerer für sie erbrachten sachlichen
Leistungen steht. Das schließt nach dem nächstliegenden Verständnis durch-
schnittlicher Verbraucher normalerweise zugleich die Vorstellung aus, in dem
"Gesamtaufwand" (Preis) könnten so außergewöhnliche Gewinnspannen für
den Veräußerer oder den Vertreiber (letztere in Form von Innenprovisionen)
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stecken, daß die Werthaltigkeit und Rentabilität der Anlage von vornherein in
Frage gestellt sein könnte.
Daraus ergibt sich unter Berücksichtigung des Umstandes, daß für den
Anleger der Prospekt bei solchen Modellen oftmals die einzige oder jedenfalls
die wichtigste Informationsquelle und damit die maßgebliche Grundlage für
seine Anlageentscheidung ist (BGHZ 145, 121, 125) und daß dem Anleger ei-
ne nähere Prüfung der Werthaltigkeit bei derart komplexen Vorhaben kaum
möglich ist, eine besondere Schutzwürdigkeit des Anlegers. Dieser wiederum
entspricht die Verpflichtung der Prospektverantwortlichen und derjenigen, die
sich des Prospekts zum Vertrieb bedienen, im Rahmen ihrer vertraglich ge-
schuldeten Auskunftserteilung, sämtliche für die Anlageentscheidung bedeut-
samen Umstände wahrheitsgemäß und vollständig darzustellen (vgl. BGHZ
123, 106, 109 f).
(3) Zu den für die Anlageentscheidung des Anlegers "bedeutsamen"
Umständen gehört es aber - im Hinblick auf die erörterte Verknüpfung mit der
Werthaltigkeit des Objekts - auch, wenn in dem Gesamtaufwand für eine Immo-
bilienanlage, die im Prospekt als rentables Renditeobjekt dargestellt wird, er-
heblich überdurchschnittliche Innenprovisionen stecken. Dabei mag allerdings
die übliche Provisionshöhe für normale Maklerleistungen (etwa 3 bzw. 6 %; vgl.
BGHZ 125, 135, 129) nicht unbedingt den für eine Übertragung auf den ge-
schäftsmäßigen Vertrieb solcher Anlagemodelle geeigneten Vergleichsmaß-
stab darstellen. Nach einzelnen Hinweisen im Schrifttum sollen in diesem Be-
reich Innenprovisionen um 15 % als üblich gelten (Kiethe aaO S. 110; vgl. auch
Schirp/Mosgo aaO S. 359). Selbst wenn dies zutreffen sollte, braucht jedoch
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der Verbraucher nicht ohne weiteres mit (internen) Vertriebskosten, die der
Kapitalanlage nicht zugute kommen, in dieser Größenordnung zu rechnen.
cc) Der Senat ist der Auffassung, daß der Anleger über einen "Abfluß"
dieser Art jedenfalls dann, wenn er 15 % überschreitet, generell unterrichtet
werden muß.
Eine nähere Festlegung erübrigt sich im Streitfall. Denn hier liegt die
objektive Pflichtverletzung schon darin, daß die in dem Prospekt gemachten
Angaben, was die Innenprovisionen angeht, unvollständig (unrichtig) und irre-
führend waren. Im Prospekt für W. 2 verschleiert nämlich der bloße Hin-
weis, daß von seiten der Verkäufer der Einkaufs- und Dienstleistungszentren
noch "eine weitere Vergütung (Werbungskostenzuschuß)" gezahlt werde, den
Umstand, daß diese Zahlungen (weitere 14 %) betragsmäßig noch über die
- ohnehin nicht unbeträchtlichen - Provisionszahlungen (insgesamt 11 %) hi-
nausgingen, die die Beteiligungsgesellschaft selbst zu erbringen hatte.
Die insoweit unvollständigen Prospektangaben waren geeignet, beim
Kläger (Anlageinteressent) Fehlvorstellungen über die geflossenen Innenprovi-
sionen und damit über die Werthaltigkeit der Anlage hervorzurufen.
II.
Die Beurteilung des Berufungsgerichts läßt sich danach, soweit das Be-
rufungsgericht eine Pflichtverletzung der Beklagten als Vermittlerin der vorlie-
genden Anlage verneint hat, nicht aufrechterhalten.
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Da Entscheidungsreife im Revisionsrechtszug nicht gegeben ist (vgl.
§ 563 Abs. 3 ZPO), muß die Sache zur tatrichterlichen Prüfung der weiteren
Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Klägers gegen die Be-
klagte an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.
Schlick
Streck
Dörr
Galke
Herrmann