Urteil des BGH vom 12.02.2004, III ZR 355/02

Entschieden
12.02.2004
Schlagworte
Prospekt, Anlage, Verhältnis zu, Vertrieb, Anleger, Haftung, Höhe, Prospekthaftung, Immobilienfonds, Preis
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

III ZR 355/02

Verkündet am: 12. Februar 2004 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 12. Februar 2004 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter

Streck, Dörr, Galke und Dr. Herrmann

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 15. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 30. September 2002 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Der Kläger zeichnete mit Beitrittserklärung vom 30. September 1997 eine Beteiligung als Kommanditist mit einem Betrag von 90.000 DM plus 5 %

Agio an der D. GmbH

& Co. W. KG ("Grundrenditefonds W. 2/

R. Straße"; im folgenden: W. 2). Diese Kapitalanlage war dem Kläger

durch die Beklagte unter Verwendung des von der Objektgesellschaft herausgegebenen Prospekte vermittelt worden.

Der Kläger behauptet, der Immobilienfonds befinde sich in einer katastrophalen wirtschaftlichen Lage, da die tatsächlichen Mieteinnahmen für die

Gewerbeeinheiten in erheblichem Umfang hinter den zugesagten Mieten zurückgeblieben seien. Er verlangt von der Beklagten Ersatz der ihm durch den

Erwerb der Beteiligung entstandenen Aufwendungen, Zug um Zug gegen Abtretung der Beteiligung. Die Haftung der Beklagten leitet der Kläger aus dem

Gesichtspunkt der Prospekthaftung - mit der Behauptung, der Prospekt für den

Immobilienfonds sei in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft gewesen - und daraus

her, daß die Beklagte ihm gegenüber (vor-)vertragliche Aufklärungspflichten

verletzt habe.

Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Mit

der - vom Senat zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger seinen Klageanspruch weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur

Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

Das Berufungsgericht verneint eine Haftung der Beklagten nach den

Grundsätzen über die Prospekthaftung im engeren Sinne, weil die Beklagte nur

für den Vertrieb der Kommanditbeteiligungen zuständig gewesen sei und nicht

zu dem von der Rechtsprechung in Betracht gezogenen Kreis der Prospektverantwortlichen gehört habe. Eine vom Kläger behauptete Mitwirkung der Beklagten an dem Prospekt sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht bewiesen, auch nicht, daß die Beklagte Einfluß auf die Konzeptionierung der Anlagefonds genommen habe. Auch ein Einfluß der Beklagten auf die Zusammensetzung des für den Fonds verantwortlichen Personenkreises, etwa die Benennung des Treuhänders, sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht festzustellen. Schließlich ergebe sich eine maßgebliche Einflußnahme der Beklagten auf das gesamte Projekt nicht daraus, daß die Beklagte die einzige

Vertriebsfirma gewesen wäre, die für einen Vertrieb des Objekts in Frage gekommen wäre.

Das Berufungsgericht lehnt auch eine Haftung der Beklagten gegenüber

dem Kläger nach den Grundsätzen über die Prospekthaftung im weiteren Sinne

wegen eines ihr zur Last fallenden Verschuldens als Anlageberater oder -vermittler ab. In diesem Zusammenhang würdigt das Berufungsgericht die Tätigkeit der Beklagten als die eines Anlagevermittlers, nicht eines Anlageberaters:

Die Beklagte sei schon nach dem eigenen Vortrag des Klägers nicht als unabhängige Beraterin aufgetreten, sondern als Werberin für das zu vermittelnde

Kommanditkapital der Fondsgesellschaft. Insbesondere die Tatsache, daß die

Beklagte das unternehmerische Konzept der Gewerbezentren nicht selbständig

bewertet, sondern auch nach dem Vortrag des Klägers insoweit allein auf den

Prospekt verwiesen und nur zu den steuerlichen Fragen ein Votum abgegeben

habe, zeige, daß sie nur die Rolle der Anlagevermittlerin habe übernehmen

wollen und dies den Anlegern auch deutlich gemacht habe.

Ihren Verpflichtungen als Anlagevermittlerin, so das Berufungsgericht

weiter, sei die Beklagte nachgekommen. Weder sei der Beklagten anzulasten,

daß sie einen fehlerhaften und unklaren Prospekt verwendet, noch daß sie eine Plausibilitätsprüfung des Prospekts unterlassen habe. Der Emissionsprospekt für W. 2 erfülle die in der Rechtsprechung entwickelten Anforderungen hinsichtlich Klarheit und Wahrheit. Auch die Verflechtung der Projektentwicklungsfirmen werde zutreffend offengelegt. Eine Verpflichtung, die Bonität

der Mieter der Gewerbezentren zu prüfen, habe die Beklagte als Anlagevermittlerin nicht getroffen. Anhaltspunkte dafür, daß es zum damaligen Zeitpunkt

Kenntnisse über betrügerisches Verhalten von Beteiligten gegeben habe, seien

nicht ersichtlich. Darauf, ob die Mietgarantien im Zeitpunkt der Prospektherausgabe schon vertraglich eingeräumt worden waren und eine Bankbürgschaft

in der prospektierten Höhe schon vorlag, komme es nicht an. Die Beklagte habe sich die darauf bezogenen Verträge so lange nicht vorlegen zu lassen brauchen, als keine vernünftigen Zweifel an der Richtigkeit der Angaben im Prospekt aufgetreten seien.

Schließlich meint das Berufungsgericht, eine Haftung der Beklagten

komme auch nicht deswegen in Betracht, weil sie den Kläger nicht über an sie

gezahlte Innenprovisionen aufgeklärt habe. Eine Aufklärung über den Erhalt

von Innenprovisionen sei nicht in jedem Fall geboten. Gegen eine grundsätzliche Aufklärungspflicht spreche, daß die Gefahr, verdeckte Kosten zu Lasten

der Anleger dem eingezahlten Kapital zu entnehmen oder in anderen Posten

zu verstecken, z.B. in überteuerten Grundstückspreisen, in erster Linie dann

bestehe, wenn die Gesellschaften, zu deren Gunsten die Provisionen gezahlt

würden, mit der Initiatorenseite wirtschaftlich, kapitalmäßig und persönlich verflochten seien und insoweit eine Interessenkollision zu Lasten der Anleger be-

stehe. Gebe es eine solche Verflechtung nicht, könne zwar nicht ausgeschlossen werden, daß die Provision zahlende Verkäuferin der Grundstücke diese

Kosten bei der Bemessung des Kaufpreises berücksichtigt habe. Da der Kaufpreis den potentiellen Anlegern jedoch durch den Prospekt bekannt werde,

seien sie über die anfallenden Kosten aufgeklärt und es bestehe die Möglichkeit zu prüfen, ob diese Kosten überteuert seien oder nicht. Überdies sei im

Prospekt für W. 2 darauf hingewiesen worden, daß die Beklagte von den

Verkäufern der Einkaufs- und Dienstleistungszentren eine weitere Vergütung

(Werbekostenzuschuß) erhalte; die Anleger seien also darüber aufgeklärt worden, daß eine Innenprovision gezahlt werde. Die Aufklärung über die Höhe sei

schon deswegen nicht erforderlich gewesen, weil es jedem Anleger unbenommen gewesen wäre, wegen der Tatsache, daß eine Innenprovision gezahlt

wird, von einer Beteiligung abzusehen.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen

Punkten stand.

1.Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht eine Haftung der Beklagten nach den Grundsätzen der Prospekthaftung

im engeren Sinn (vgl. Siol DRiZ 2003, 204), wie sie an sich auch für Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds der vorliegenden Art in Betracht zu

ziehen ist (vgl. BGH Urteil vom 10. Oktober 1994 - II ZR 95/93 - NJW 1995,

130), hier nicht als gegeben angesehen hat, weil die Beklagte nicht zu den

Prospektverantwortlichen des Anlagemodells W. 2 gehörte.

a) Für den Prospektinhalt müssen in erster Linie diejenigen einstehen,

die für die Geschicke des Unternehmens und damit für die Herausgabe des

Prospekts verantwortlich sind. Das sind namentlich die Initiatoren, Gründer und

Gestalter der Gesellschaft, soweit sie das Management der Gesellschaft bilden

oder sie beherrschen (BGHZ 71, 284, 287 ff; Siol aaO S. 207), einschließlich

der sogenannten "Hintermänner" (BGHZ 72, 382, 387; 79, 337, 340; 83, 222,

224; 115, 213, 217 f; 145, 121, 127). Darüber hinaus haften auch diejenigen,

die aufgrund ihrer beruflichen und wirtschaftlichen Stellung oder aufgrund ihrer

Fachkunde eine Art Garantenstellung einnehmen und durch ihre Mitwirkung an

der Prospektgestaltung nach außen hin in Erscheinung getreten sind (BGHZ

77, 172, 176 f; 111, 314, 319 f; BGH, Urteil vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91 -

NJW-RR 1992, 879, 883; Siol aaO S. 207).

Vorliegend erschöpfte sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts die Mitwirkung der Beklagten an W. 2 in der Übernahme des Vertriebs. Eine weitergehende verantwortliche Mitwirkung im Sinne einer Mitgestaltung des Anlagemodells oder der (Mit-)Verantwortlichkeit für den Prospekt

hat es aufgrund seiner Beweisaufnahme nicht festzustellen vermocht.

b) Die Rügen, die die Revision gegen diese Würdigung, die weitgehend

im tatrichterlichen Bereich liegt und daher als solche im Revisionsverfahren nur

auf Rechtsfehler überprüft werden kann, erhebt, sind unbegründet.

aa) Die Revision führt an, das Berufungsgericht gebe zwar die Grundsätze, nach denen die Rechtsprechung den Kreis der Prospektverantwortlichen

bestimmt, richtig wieder, es verkenne jedoch die maßgebliche Rolle, welche die

Beklagte sowohl nach dem Prospektinhalt als auch nach ihrem tatsächlichen

Einfluß auf Konzept und Durchführung des Anlageobjekts gespielt habe, und

lasse deren wirtschaftliches Eigeninteresse außer acht.

Indessen liegt hierin und in den von der Revision dazu vorgebrachten

einzelnen Gesichtspunkten nur der Versuch einer eigenen, abweichenden

Würdigung anstelle derjenigen des Tatrichters. Dies ist der Revision versagt.

Die angesprochenen Gesichtspunkte sind im Kern vom Berufungsgericht nicht

verkannt worden. Rechtsfehler zeigt die Revision in diesem Zusammenhang

nicht auf.

bb) Das gilt auch für die Rüge der Revision, dem Berufungsgericht seien

bei der Würdigung der Zeugenaussagen zu diesem Punkt Verfahrensfehler unterlaufen. Von einer näheren Begründung sieht der Senat ab 564 ZPO).

2.Folgerichtig hat das Berufungsgericht eine Haftung der Beklagten, soweit sie die in Rede stehende Vermögensanlage (Fondsbeteiligung) unter Verwendung von Prospekten vertrieben hat, nur nach den Grundsätzen über die

Prospekthaftung im weiteren Sinn (vgl. BGHZ 83, 222, 227; Siol aaO S. 204),

also nur unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluß bzw.

wegen einer ihr zur Last fallenden Pflichtverletzung als Anlageberater oder

Anlagevermittler in Betracht gezogen.

a) Hierbei hat das Berufungsgericht die von der Beklagten bei dem Vertrieb der Anlagen entwickelte Tätigkeit gegenüber dem Kläger rechtsfehlerfrei

als Anlagevermittlung, nicht als Anlageberatung, eingeordnet.

aa) Das Berufungsgericht hat die für die Abgrenzung maßgeblichen

Merkmale (vgl. Senatsurteil vom 13. Mai 1993 - III ZR 25/92 - NJW-RR 1993,

1114 f; fortgeführt mit Urteil vom 13. Januar 2000 - III ZR 62/99 - NJW-RR

2000, 998) zutreffend erkannt und tatrichterlich einwandfrei umgesetzt.

bb) Ohne Erfolg rügt die Revision insoweit Verfahrensfehler des Berufungsgerichts. Die tatrichterliche Gesamtwürdigung des Berufungsgerichts,

wonach die Beklagte, die auch nach dem Vortrag des Klägers nicht als unabhängige Beraterin, sondern als Werberin für das zu vermittelnde Kommanditkapital der Fondsgesellschaft aufgetreten sei und unbeschadet der Abgabe

eines Votums zu den steuerlichen Fragen deutlich gemacht habe, daß sie nur

die Rolle der Anlagevermittlerin übernehmen wollte, kann von der Revision

nicht mit Erfolg mit dem Hinweis auf Vortrag des Klägers in den Tatsacheninstanzen in Frage gestellt werden, wonach seitens der Beklagten (des Zeugen

M. ) "eine gezielte, auf die Bedürfnisse des Klägers zugeschnittene Anlageberatung" stattgefunden habe; der von der Revision zitierte Vortrag erschöpft

sich in der Behauptung, der Zeuge M. habe sich gegenüber dem Kläger

als "Banker" ausgegeben und dem Kläger, nachdem dieser ihm seine Steuerrückerstattungsquote von unter 35 % bei 100 % Verlustzuweisungen klar gemacht gehabt habe, "ganz deutlich die Anlageabsicht in Richtung eines

Renditefonds W. 2 …" angeraten. Das Berufungsgericht hat dieses Vorbringen nicht übergangen, sondern ersichtlich der Sache nach in seine Gesamtwürdigung miteinbezogen.

b) Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, daß der Anlagevermittler im Rahmen des zwischen ihm und dem Anlageinteressenten stillschweigend zustande gekommenen Vertrags auf Auskunftserteilung zu richtiger und

vollständiger Information über alle tatsächlichen Umstände verpflichtet ist, die

für den Anlageinteressenten von besonderer Bedeutung sind. Vertreibt er die

Anlage anhand eines Prospekts, so muß er, um seiner Auskunftspflicht nachzukommen, im Rahmen der geschuldeten "Plausibilitätsprüfung" (Senatsurteil

vom 13. Januar 2000 aaO) den Prospekt jedenfalls darauf überprüfen, ob er

ein in sich schlüssiges Gesamtbild über das Beteiligungsobjekt gibt und ob die

darin enthaltenen Informationen, soweit er das mit zumutbarem Aufwand zu

überprüfen in der Lage ist, sachlich vollständig und richtig sind.

c) Soweit das Berufungsgericht meint, der Beklagten seien keine Verstöße gegen die betreffenden (vor-)vertraglichen Aufklärungspflichten als Anlagevermittlerin vorzuwerfen, bringt die Revision mehrere Rügen an, von denen

jedenfalls eine durchgreift, nämlich in bezug auf die Beurteilung der von der

Beklagten vereinnahmten Innenprovisionen, die in dem Prospekt nicht hinreichend ausgewiesen waren. Auf die übrigen Beanstandungen der Revision

braucht daher hier nicht eingegangen zu werden. Das Berufungsgericht hat

Gelegenheit, sich in der neuen Verhandlung damit auseinanderzusetzen.

aa) Es ist im Revisionsverfahren bezüglich der Innenprovisionen von

folgendem Sachverhalt auszugehen:

Nach dem Investitionsplan für W. 2 sollte der Gesamtaufwand für die

Anlage 37.920.000 DM betragen. Hiervon waren 19.200.000 DM (ohne Agio)

als zusätzliches Eigenkapital (Kommanditkapital) für die Objektgesellschaft von

den Anlegern aufzubringen. Das Berufungsurteil enthält keine Feststellungen

über den Umfang der an die Beklagte als Vertriebsfirma insgesamt gezahlten

(Innen-)Provisionen. Das waren zunächst einmal die im Prospekt als solche

ausgewiesenen 11 % von 27 Mio. DM (5 % Agio und weitere 6 % des vermittelten Kommenditkapitals). Der Kläger hat im Berufungsverfahren weitere Zahlun-

gen an die Beklagte, insbesondere seitens der Veräußerer der Galerie

R. Straße (A. AG) und der

W. -Galerie 2 (D. AG), in

Höhe von ca. 14 % behauptet. Die Revision macht darüber hinaus geltend, es

sei in den Tatsacheninstanzen die Zahlung von (weiteren) Innenprovisionen in

Höhe von 20 % behauptet worden, also eine Gesamtprovision von 30 (31) %.

Die Beklagte legt in ihrer Revisionserwiderung die Zahlung weiterer 14 % zugrunde. Revisionsrechtlich ist also davon auszugehen, daß die Beklagte mindestens weitere 14 %, insgesamt also 25 % auf das von ihr beschaffte Kommanditkapital von 19.200.000 DM an Innenprovisionen erhalten hat.

Hiervon deckte der Prospekt über die bereits genannten 11 % hinaus

nur auf, daß die Vermittlungsgesellschaft eine "weitere Vergütung (Werbungskostenzuschuß) ... von den Verkäufern der Einkaufs- und Dienstleistungszentren ... erhält ...", ohne jedoch weitere Beträge zu nennen.

bb) Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Vergütungen, die

der Veräußerer an eine von ihm beauftragte Vertriebsgesellschaft zahlt (sog.

Innenprovision), in einem Prospekt ausgewiesen werden müssen, ist höchstrichterlich nicht geklärt und im Schrifttum sowie in der Rechtsprechung der Instanzgerichte umstritten (vgl. zum Meinungsstand die Hinweise in dem Urteil

BGHZ 145, 121, 129; außerdem Gallandi WM 2000, 279; Kiethe NZG 2001,

107; Rohlfing MDR 2002, 738; Schirp/Mosgo BKR 2002, 354). In den Urteilen

BGHZ 145, 121 und vom 13. November 2003 - VII ZR 26/03 - NJW 2004, 288),

die Bauträgermodelle betreffen, hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs

diese Frage ausdrücklich offengelassen, ebenso der V. Zivilsenat für den Fall

des Verkaufs von Eigentumswohnungen (Urteil vom 14. März 2003 - V ZR

308/02 - NJW 2003, 1811, 1812).

Nach Auffassung des erkennenden Senats besteht eine Pflicht zur Ausweisung von Innenprovisionen bei dem Vertrieb von Anlagemodellen der Art,

wie sie im Streitfall dem Publikum unter Verwendung von Prospekten angeboten wurden - also insbesondere auch für geschlossene Immobilienfonds -, zwar

nicht in jedem Fall, wohl aber ab einer gewissen Größenordnung derartiger

Provisionen. Unabhängig von der Gesamthöhe der Innenprovisionen müssen

im Prospekt diesbezügliche Angaben zutreffend sein; eine Irreführungsgefahr

darf nicht bestehen (siehe auch das für BGHZ vorgesehene Senatsurteil vom

heutigen Tage in III ZR 359/03).

(1) Insbesondere bei einer aus Immobilien bestehenden Vermögensanlage können sich aus der Existenz und der Höhe solcher Innenprovisionen - die

als solche nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellen - Rückschlüsse auf die Werthaltigkeit des Objekts und die Rentabilität der

Anlage ergeben. Dies gilt für den Fall, daß, wie hier, Kapitalanleger sich an

einer Immobiliengesellschaft beteiligen, nicht nur für Provisionszahlungen der

Objektgesellschaft an die Vertriebsfirma als Teil des "Gesamtaufwands", sondern auch für Provisionszahlungen des in das Anlagemodell einbezogenen

Unternehmens, das seinerseits das betreffende Objekt (Grundstück und Bauvorhaben) an die Objektgesellschaft veräußert hat , zumal bei diesem Veräußerungsvorgang eine eigentliche geldwerte "Vermittlung" überhaupt nicht stattfindet.

Wie der Bundesgerichtshof für den Fall des Verkaufs einer (dort "gebrauchten") Immobilie ausgesprochen hat, begründet allerdings der Umstand,

daß bei dem Käufer eine Fehlvorstellung über die Werthaltigkeit des erworbenen Renditeobjekts entstehen kann, für sich selbst dann noch keine Offenbarungspflicht, wenn die Höhe der Provision(en) tatsächlich zu einem Kaufpreis

führt, der den objektiven Wert der Immobilie - erheblich - übersteigt (BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02 - NJW 2003, 1811 f). Der Käufer hat

nämlich grundsätzlich keinen Anspruch auf einen Erwerb des Objekts zu dessen Verkehrswert. Bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers

(zu diesem Fall vgl. BGHZ 146, 298, 301 ff) bleibt es vielmehr den Vertragsparteien überlassen, welchen Preis sie vereinbaren. Mithin besteht für den

Verkäufer grundsätzlich selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung über den

Wert des Kaufobjektes, wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis

liegt. Im Regelfall muß der Verkäufer auch den Käufer nicht auf ein für diesen

ungünstiges Geschäft hinweisen, sondern darf davon ausgehen, daß sich sein

künftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten

im eigenen Interesse Klarheit verschafft (Urteil vom 14. März 2003 aaO m.w.N.;

vgl. auch - für den Erwerb finanzierende Kreditinstitute - BGH, Urteil vom

12. November 2002 - XI ZR 3/01 - NJW 2003, 424); unberührt bleiben Schadensersatzansprüche des Käufers für den Fall, daß der Verkäufer oder eine

Person, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient,

Angaben zur Rendite gemacht hat, die sich als unzutreffend erweisen, oder

Schadensersatzansprüche aus einem besonderen Beratungsvertrag (Urteil

vom 14. März 2003 aaO). Nichts anderes dürfte in der Regel in den Fällen

gelten, in denen ein wesentlicher Teil des Anlageobjekts aus einem von dem

Veräußerer (neu) zu errichtenden Bauwerk besteht. Es ist im Grundsatz Sache

des Unternehmers, wie er den Preis für sein Werk kalkuliert, insbesondere

auch, was er darin für den "Vertrieb" ansetzt. Umgekehrt muß auch der Erwerber einer noch zu bebauenden Immobilie immer damit rechnen, daß der ihm

genannte Erwerbspreis einen gewissen Vertriebskostenanteil enthält.

(2) Der Aufklärungsbedarf für den Anlageinteressenten (Verbraucher) ist

jedoch - jedenfalls zu diesem erörterten Punkt - typischerweise größer, wenn

und soweit ihm das Anlage-"Modell" vom Anbieter oder vom Vertreiber mittels

eines Prospekts vorgestellt wird.

Anlagemodelle wie etwa auch geschlossene Immobilienfonds sind dadurch gekennzeichnet, daß die Initiatoren, sogenannte Hintermänner und Prospektherausgeber maßgeblichen Einfluß auf die Vorbereitung und Durchführung haben und mit den Prospektinformationen, für die sie verantwortlich sind,

Vertrauen der Erwerber in Anspruch nehmen. Die zur Akquisition verwendeten

Prospekte dienen dazu, dem Erwerber die für die Anlageentscheidung erforderlichen Informationen zu liefern, damit er die Anlage beurteilen und die Risiken einschätzen kann (vgl. BGHZ 77, 172, 176; 145, 121, 125). Solche Prospekte sind naturgemäß allgemein dahin ausgerichtet, die angebotenen Anlagen als (besonders) werthaltig und rentabel herauszustellen. Sie erwecken regelmäßig den Anschein, daß der Preis der Anlage - abgesehen von in den

"Gesamtaufwand" mit hineingenommenen einzelnen Dienstleistungen, die häufig im wesentlichen auf Steuerersparnisse abzielen - jedenfalls in einem angemessenen Verhältnis zu den vom Veräußerer für sie erbrachten sachlichen

Leistungen steht. Das schließt nach dem nächstliegenden Verständnis durchschnittlicher Verbraucher normalerweise zugleich die Vorstellung aus, in dem

"Gesamtaufwand" (Preis) könnten so außergewöhnliche Gewinnspannen für

den Veräußerer oder den Vertreiber (letztere in Form von Innenprovisionen)

stecken, daß die Werthaltigkeit und Rentabilität der Anlage von vornherein in

Frage gestellt sein könnte.

Daraus ergibt sich unter Berücksichtigung des Umstandes, daß für den

Anleger der Prospekt bei solchen Modellen oftmals die einzige oder jedenfalls

die wichtigste Informationsquelle und damit die maßgebliche Grundlage für

seine Anlageentscheidung ist (BGHZ 145, 121, 125) und daß dem Anleger eine nähere Prüfung der Werthaltigkeit bei derart komplexen Vorhaben kaum

möglich ist, eine besondere Schutzwürdigkeit des Anlegers. Dieser wiederum

entspricht die Verpflichtung der Prospektverantwortlichen und derjenigen, die

sich des Prospekts zum Vertrieb bedienen, im Rahmen ihrer vertraglich geschuldeten Auskunftserteilung, sämtliche für die Anlageentscheidung bedeutsamen Umstände wahrheitsgemäß und vollständig darzustellen (vgl. BGHZ

123, 106, 109 f).

(3) Zu den für die Anlageentscheidung des Anlegers "bedeutsamen"

Umständen gehört es aber - im Hinblick auf die erörterte Verknüpfung mit der

Werthaltigkeit des Objekts - auch, wenn in dem Gesamtaufwand für eine Immobilienanlage, die im Prospekt als rentables Renditeobjekt dargestellt wird, erheblich überdurchschnittliche Innenprovisionen stecken. Dabei mag allerdings

die übliche Provisionshöhe für normale Maklerleistungen (etwa 3 bzw. 6 %; vgl.

BGHZ 125, 135, 129) nicht unbedingt den für eine Übertragung auf den geschäftsmäßigen Vertrieb solcher Anlagemodelle geeigneten Vergleichsmaßstab darstellen. Nach einzelnen Hinweisen im Schrifttum sollen in diesem Bereich Innenprovisionen um 15 % als üblich gelten (Kiethe aaO S. 110; vgl. auch

Schirp/Mosgo aaO S. 359). Selbst wenn dies zutreffen sollte, braucht jedoch

der Verbraucher nicht ohne weiteres mit (internen) Vertriebskosten, die der

Kapitalanlage nicht zugute kommen, in dieser Größenordnung zu rechnen.

cc) Der Senat ist der Auffassung, daß der Anleger über einen "Abfluß"

dieser Art jedenfalls dann, wenn er 15 % überschreitet, generell unterrichtet

werden muß.

Eine nähere Festlegung erübrigt sich im Streitfall. Denn hier liegt die

objektive Pflichtverletzung schon darin, daß die in dem Prospekt gemachten

Angaben, was die Innenprovisionen angeht, unvollständig (unrichtig) und irreführend waren. Im Prospekt für W. 2 verschleiert nämlich der bloße Hinweis, daß von seiten der Verkäufer der Einkaufs- und Dienstleistungszentren

noch "eine weitere Vergütung (Werbungskostenzuschuß)" gezahlt werde, den

Umstand, daß diese Zahlungen (weitere 14 %) betragsmäßig noch über die

- ohnehin nicht unbeträchtlichen - Provisionszahlungen (insgesamt 11 %) hinausgingen, die die Beteiligungsgesellschaft selbst zu erbringen hatte.

Die insoweit unvollständigen Prospektangaben waren geeignet, beim

Kläger (Anlageinteressent) Fehlvorstellungen über die geflossenen Innenprovisionen und damit über die Werthaltigkeit der Anlage hervorzurufen.

II.

Die Beurteilung des Berufungsgerichts läßt sich danach, soweit das Berufungsgericht eine Pflichtverletzung der Beklagten als Vermittlerin der vorliegenden Anlage verneint hat, nicht aufrechterhalten.

Da Entscheidungsreife im Revisionsrechtszug nicht gegeben ist (vgl.

§ 563 Abs. 3 ZPO), muß die Sache zur tatrichterlichen Prüfung der weiteren

Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Klägers gegen die Beklagte an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.

Schlick Streck Dörr

Galke Herrmann

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil