Urteil des BGH vom 12.07.2013, V ZR 4/12

Entschieden
12.07.2013
Schlagworte
Vermittler, Immobilie, Kaufvertrag, Verkehrswert, Erwerb, Beratungsvertrag, Kaufpreis, Gegenleistung, Abgabe, Gespräch
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VERSÄUMNISURTEIL

V ZR 4/12 Verkündet am: 12. Juli 2013 Langendörfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 12. Juli 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann und die

Richter Dr. Lemke, Prof. Dr. Schmidt-Räntsch, Dr. Czub und Dr. Kazele

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 22. Zivilsenats des Kammergerichts vom 22. Dezember 2011 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die

Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 6. September 2007 gaben die

Klägerin und ihr Ehemann gegenüber der Beklagten ein Angebot zum Kauf einer in B. gelegenen Eigentumswohnung zu einem Preis von 137.500

ab. Die Beklagte nahm dieses Angebot am 11. Oktober 2007 an. Vermittelt

wurde das zu Anlagezwecken erworbene Objekt von der C. p. GmbH

(im Folgenden CP).

2Die Klägerin macht ­ aus eigenem sowie aus abgetretenem Recht ihres

Ehemanns ­ gegen die Beklagte Schadensersatzansprüche wegen einer

Falschberatung durch Mitarbeiter der CP geltend, die sich die Beklagte zurech-

nen lassen müsse. Gestützt auf die Behauptung, der Verkehrswert der Wohnung betrage allenfalls 62.000 €, hält die Klägerin den Kaufvertrag überdies für

unwirksam.

3Das Landgericht hat die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 177.132,41

nebst Zinsen Zug-um-Zug gegen Abgabe der zur Rückübertragung der Wohnung erforderlichen Erklärungen zu zahlen. Weiter hat das Landgericht festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin jeden weiteren künftigen

Schaden aus dem Verkauf der Wohnung zu ersetzen. Auf die Berufung der

Beklagten hat das Kammergericht die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des

landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

I.

4Das Berufungsgericht meint, die Beklagte habe eine Beratung der Klägerin und von deren Ehemann weder im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag

noch im Wege eines selbständigen Beratungsvertrages übernommen. Die Beratung habe die CP durchgeführt; deren Handeln müsse sich die Beklagte nicht

zurechnen lassen. Es fehle an einem ausreichenden Vortrag der Klägerin, dass

die CP für sie und ihren Ehemann erkennbar keine eigene, sondern eine Beratung für die Beklagte habe erbringen wollen. Bis zum Abschluss des Kaufvertrages habe zu der Beklagten kein Kontakt bestanden. Vielmehr hätten sich die

Klägerin und ihr Ehemann zum Zwecke der Durchführung einer Finanzanalyse

an die CP gewandt. Bei dieser sei es zunächst allgemein um die Erzielung

möglicher Steuerersparnisse gegangen; erst später sei ihnen die Wohnung als

Anlageobjekt vorgestellt worden. Ein Handeln der CP im Namen der Beklagten

könne dabei nicht festgestellt werden. Insbesondere könne aus dem von den

Mitarbeitern der CP der Klägerin und ihrem Ehemann übergebenen Prospekt

nicht darauf geschlossen werden, dass die Vermittlungsgesellschaft als Repräsentantin der Beklagten aufgetreten sei. Der Kaufvertrag sei auch nicht nach

§ 138 Abs. 1 BGB nichtig. Die Klägerin habe zwar ein auffälliges Missverhältnis

zwischen Leistung und Gegenleistung vorgetragen. Die vermutete verwerfliche

Gesinnung habe die Beklagte aber durch Vorlage eines zeitnah vor dem Verkauf erstellten Verkehrswertgutachtens entkräftet.

II.

5Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Über die Revision der Klägerin ist durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung (vgl.

Senat, Urteil vom 4. April 1962 V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 82). Rechtsfehlerhaft verneint das Berufungsgericht das Zustandekommen eines Beratungsvertrages zwischen der Klägerin und ihrem Ehemann einerseits und der Beklagten

andererseits.

6

1. a) Nach der Rechtsprechung des Senats, von der das Berufungsgericht ausgeht, kommt zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zustande, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt; gleiches gilt, wenn

der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches der

Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll (Urteil vom 31. Oktober

2003 - V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 374 mwN; Urteil vom 1. März 2013 - V ZR

279/11, WM 2013, 839). Stellt sich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die

Aufgabe der Beratung des Kaufinteressenten und ist sie von dem Verkäufer

einem Makler oder sonstigen Vermittler überlassen worden, kann sich dessen

stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss des Beratungsvertrags zwischen Verkäufer und Käufer aus den Umständen ergeben 167 BGB). Dabei

sind für die Annahme einer stillschweigenden Bevollmächtigung und an die

Kundgabe des Willens, die Beratung für den Verkäufer zu übernehmen und

auszuführen 164 BGB), keine zu strengen Anforderungen zu stellen, wenn

der Käufer dem Vermittler seinerseits keinen Maklerauftrag erteilt. Es reicht

dann aus, dass die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen

war (Senat, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 f.;

Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1875 Rn. 16; Urteil

vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, WM 2013, 839, 840).

7b) Umgekehrt folgt daraus aber nicht, dass unmittelbare Rechtsbeziehungen zwischen dem Vermittler und dem Kaufinteressenten die Annahme eines kraft konkludent erteilter Vollmacht zustande gekommenen Beratungsvertrags mit dem Verkäufer hindern. Abgesehen davon, dass ein Handeln zugleich

im eigenen und im fremden Namen sowohl bei der Abgabe von Willenserklärungen als auch bei der Erfüllung von Verbindlichkeiten rechtlich möglich ist,

kommt ohnehin stets in Betracht, dass ein Makler oder Anlagevermittler bei der

Vertragsanbahnung - ohne äußeren Einschnitt in seinem Auftreten - auch für

den Verkäufer, also in doppelter Funktion tätig wird. Folglich kann eine Haftung

aus beiden Rechtsverhältnissen entstehen (Senat, Urteil vom 1. März 2013

­ V ZR 279/11, WM 2013, 839, 840 mwN).

8c) Im Hinblick auf eine Haftung des Verkäufers machen Rechtsbeziehungen zwischen dem Kaufinteressenten und dem Vermittler lediglich nähere Feststellungen dazu erforderlich, ob die - auf das Objekt des Verkäufers bezogene -

Beratung des Interessenten dessen Kaufentschluss fördern sollte, ob der Vermittler dabei (auch) namens des Verkäufers handeln konnte und gehandelt hat

und ob der Kaufentschluss (auch) auf der Beratung in Vertretung des Verkäu-

fers beruhte. Ausreichend für die Annahme einer konkludenten Bevollmächtigung des Vermittlers zum Abschluss eines Beratungsvertrages ist die Feststellung, dass der Verkäufer den Vermittler mit dem Vertrieb der Immobilie beauftragt hat und dabei wusste oder jedenfalls nicht ausschließen konnte, dass dieser gegenüber Interessenten die finanziellen Vorteile eines Kaufs herausstellen

würde. Von Letzterem ist stets auszugehen, wenn sich bereits nach dem Vertriebskonzept des Verkäufers die Aufgabe stellt, den Kaufinteressenten über die

finanziellen Vorteile eines Erwerbs der angebotenen Immobilie zu beraten.

Dass die Beratung nach den Umständen (auch) im Namen des Verkäufers erfolgt ist, kann sich beispielsweise daraus ergeben, dass der Berater in den verwendeten Prospekten als Vertriebspartner des Verkäufers genannt ist, er von

dem Verkäufer zur Verfügung gestellte Berechnungsbeispiele verwendet oder

der Verkäufer auf einen Kontakt mit dem Kaufinteressenten verzichtet und es

dem mit dem Vertrieb beauftragten Berater überlässt, die Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife zu führen (vgl. Senat, Urteil vom 1. März 2013

V ZR 279/11, aaO).

92. Nach diesen Grundsätzen ist ungeachtet eines zwischen der Klägerin

und ihrem Ehemann einerseits und der Vermittlerin CP andererseits möglicherweise bestehenden Vertragsverhältnisses ein Beratungsvertrag mit der Beklagten zustande gekommen.

10a) Dabei ist es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts weder

von Bedeutung, dass die Klägerin und ihr Ehemann eine Beratung der CP aufgrund eines im Rahmen eines Gewinnspiels erhaltenen Gutscheins in Anspruch

genommen haben, noch, dass bei dieser Beratung auch andere Steuersparmöglichkeiten als der Erwerb einer (konkreten) Immobilie erörtert worden sind.

Wird einem Anlageinteressenten nach einer zunächst allgemein gehaltenen

oder auf andere Produkte gerichteten Beratung eine konkrete Immobilie zum

Erwerb vorgeschlagen und erläutert, kann der Vermittler hinsichtlich dieser Immobilie eine Beratungsleistung für den Verkäufer vornehmen.

11Hiervon ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auszugehen.

Danach ist der Klägerin und ihrem Ehemann in einem Gespräch am

4. September 2007 von einem Mitarbeiter der Vermittlungsgesellschaft CP ein

Verkaufsprospekt überreicht worden, der die Beklagte als Eigentümerin, Verkäuferin und Prospektherausgeberin ausweist. Auf der Rückseite des Prospekts

findet sich neben den Kontaktdaten der Vermittlungsgesellschaft CP der Aufdruck, dass der Prospekt „exklusiv“ für diese produziert worden ist. Hieraus

ergibt sich zum einen, dass die Beklagte die CP mit dem Vertrieb der Immobilie

unter Hervorhebung der steuerlichen Vorteile eines Erwerbs beauftragt hat. Die

Immobilie wurde - dies steht außer Streit - als Anlageobjekt vertrieben, mit dem

sich Steuervergünstigungen erzielen ließen. Demgemäß enthält der Prospekt

Hinweise auf steuerliche Grundlagen sowie Chancen und Risiken. Somit waren

im Rahmen der Vertragsanbahnung auch Beratungsleistungen hinsichtlich der

finanziellen Vorteile zu erbringen. Da es die Beklagte ihrem Vertriebspartner

überließ, die Vertragsverhandlungen bis zum Abschluss zu führen nach den

Feststellungen des Berufungsgerichts hatten die Klägerin und ihr Ehemann zu

der Beklagten vor Abschluss des Kaufvertrages keinen Kontakt –, liegt in der

Erteilung des Vertriebsauftrags konkludent die Bevollmächtigung, im Rahmen

der Verkaufsverhandlungen die erforderliche Beratung vorzunehmen. Der Umstand, dass die Mitarbeiter ihre Beratung unter Einbeziehung der im Prospekt

enthaltenen allgemeinen Hinweise vornahmen, lässt zum anderen in hinreichendem Maß ein Tätigwerden (auch) für die Beklagte erkennen, zumal für eine

eigenständige, von dem Prospekt abweichende Analyse der Rentabilität des

Anlageprodukts durch den Vermittler keine Anhaltspunkte bestehen.

12b) Anders als das Berufungsgericht meint, kommt es nicht darauf an,

dass die Beklagte ihre Immobilien auch über andere Vermittlungsunternehmen

vertrieben hat. Nach der Rechtsprechung des Senats kann sich eine stillschweigende Bevollmächtigung des Vermittlers aus den Umständen ergeben,

wenn sich bei der Vermittlung des Kaufvertrages die Aufgabe einer Beratung

des Kaufinteressenten stellt und diese von dem Verkäufer dem Vermittler überlassen worden ist (vgl. Urteil vom 1. März 2013 ­ V ZR 279/11, WM 2013, 839,

840 mwN). Letzteres lässt sich beispielsweise daran ablesen, dass der Verkäufer den Vertrieb von Eigentumswohnungen einem Vermittler vollständig überlassen und ihm völlig freie Hand gelassen hat (vgl. Senat, Urteil vom 10. November 2006 ­ V ZR 73/06, juris Rn. 11). Unzutreffend ist allerdings der von

dem Berufungsgericht daraus gezogene Schluss, eine stillschweigende Bevollmächtigung des Vermittlers lasse sich nur feststellen, wenn der Verkäufer seine

Immobilien ausschließlich durch den in Rede stehenden Vermittler vertreibt.

Entscheidend ist vielmehr, dass der Verkäufer die in seiner Vertriebsstrategie

angelegte Beratung des Erwerbsinteressenten nicht selbst durchführt, sondern

einem Vermittler überlässt. So kann es auch dann liegen, wenn mehrere Vermittler für den Verkäufer tätig sind.

III.

13Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben 562 Abs. 1 ZPO). Eine eigene Entscheidung ist dem Senat nicht möglich, da das Berufungsgericht keine

Feststellungen zu den weiteren Voraussetzungen einer Haftung der Beklagten

nach § 280 Abs. 1 BGB getroffen hat. Die Sache ist deshalb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen 563

Abs. 1 Satz 1 ZPO).

14Sofern es (erneut) auf die Frage der Nichtigkeit des Kaufvertrages nach

§ 138 Abs. 1 BGB ankommt, weist der Senat auf Folgendes hin:

15Zutreffend geht das Berufungsgericht zwar davon aus, dass sich aus

dem Vortrag der Klägerin ein besonders grobes Missverhältnisses zwischen

Leistung und Gegenleistung ergibt, welches den Schluss auf eine verwerfliche

Gesinnung des Begünstigten rechtfertigt (Senat, Urteil vom 21. März 1997

­ V ZR 355/95, MDR 1997, 630; Urteil vom 19. Januar 2001 ­ V ZR 437/99,

BGHZ 146, 298, 303 ff.; BGH, Urteil vom 18. Dezember 2007 ­ XI ZR 324/06,

WM 2008, 967, 970 Rn. 36). Richtig ist auch, dass diese Vermutung erschüttert

sein kann, wenn der Verkäufer auf ein Verkehrswertgutachten vertraut hat,

selbst wenn dieses sich später als fehlerhaft erweist (Senat, Urteil vom

21. März 1997 ­ V ZR 355/95, aaO; Urteil vom 19. Januar 2001 ­ V ZR 437/99,

aaO, S. 305; BGH, Urteil vom 18. Dezember 2007 ­ XI ZR 324/06, aaO).

16Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts reicht jedenfalls bei einem Verkäufer mit besonderer Sachkunde auf dem Immobilienmarkt allein die

Vorlage eines zeitnah vor dem Verkauf erstellten Verkehrswertgutachtens, nach

dem der vereinbarte Kaufpreis in etwa dem Verkehrswert der Immobilie entspricht, nicht aus, um die Vermutung seiner verwerflichen Gesinnung zu erschüttern. Vielmehr muss der Verkäufer auch nachvollziehbar dartun, dass er

trotz seiner Sachkunde auf die Richtigkeit des ­ objektiv grob fehlerhaften ­

Gutachtens vertraut und deshalb den Kaufpreis für nicht sittenwidrig überhöht

gehalten hat. Denn es obliegt dem durch das grobe Missverhältnis Begünstigten, die Umstände darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, die zusammen genommen die Vermutung erschüttern, er habe einen den Vertragspartner

in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Faktor bewusst oder jedenfalls grob fahrlässig ausgenutzt (vgl. zur Beweislast Senat, Urteil vom 29. Juni

2007 ­ V ZR 1/06, NJW 2007, 2841, 2842 Rn. 19 mwN).

17Im Rahmen der deshalb erforderlichen erneuten Würdigung des Vortrags

der Beklagten wird auch der Einwand der Klägerin zu berücksichtigen sein, bei

der Beurkundung der Teilungserklärung im August 2007 habe die Beklagte ei-

nen Verkehrswert für das ungeteilte Objekt angegeben, der auch unter Berücksichtigung des in einer Anlage zu der Teilungserklärung angegebenen Sanierungsaufwands weit unter dem im Gutachten genannten Wert für das Objekt

gelegen habe. Sich hieraus - ggf. in der Zusammenschau mit anderen Umständen - ergebende und von der Beklagten nicht ausgeräumte Zweifel, dass sie

auf die Richtigkeit des Gutachtens vertraut hat, können dazu führen, dass die

Vermutung der verwerflichen Gesinnung als nicht erschüttert anzusehen ist.

Stresemann Lemke Schmidt-Räntsch

Czub Kazele

Vorinstanzen:

LG Berlin, Entscheidung vom 22.12.2010 - 3 O 345/09 -

KG Berlin, Entscheidung vom 22.12.2011 - 22 U 26/11 -

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil