Urteil des BGH, Az. XII ZR 188/08

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 188/08 Verkündet
am:
15. September 2010
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 543 Abs. 1
Bei einem gewerblichen Mietverhältnis kann für den Mieter ein Recht zur fristlosen
Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn der Vermieter gegenüber
Dritten ohne berechtigtes Interesse Behauptungen aufstellt, die geeignet sind, den
Gewerbebetrieb des Mieters nachhaltig zu beeinträchtigen, und deshalb die das
Schuldverhältnis tragende Vertrauensgrundlage derart zerstört ist, dass dem Mie-
ter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietver-
hältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung
des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr
zugemutet werden kann.
BGH, Urteil vom 15. September 2010 - XII ZR 188/08 - OLG München
LG München II
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 15. September 2010 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die
Richter Dose, Dr. Klinkhammer, Schilling und Dr. Günter
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts München vom 30. Oktober 2008 aufgehoben.
Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-
dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das
Oberlandesgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit Vertrag vom 30. Oktober 2006 mietete die Klägerin von der Beklag-
ten Gewerberäume zum Betrieb eines "Wellness- und Seminarhauses" auf die
Dauer von zwei Jahren.
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Mit Schreiben vom 4. April 2007 kündigte die Klägerin den Mietvertrag
außerordentlich zum 30. April 2007 mit der Begründung, die Beklagte habe seit
Beginn des Mietverhältnisses durch verschiedene Handlungen, vor allem durch
herabsetzende Äußerungen, versucht, die Ausübung ihres Gewerbebetriebes
zu stören.
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Mit ihrer Klage beansprucht die Klägerin den Ersatz von kündigungsbe-
dingten Kosten und Aufwendungen sowie die Freigabe der Kaution. Das Land-
gericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte keinen Er-
folg.
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Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre bis-
herigen Anträge weiter.
Entscheidungsgründe:
Die vom Senat zugelassene Revision der Klägerin führt zur Aufhebung
des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Ober-
landesgericht.
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I.
Das Oberlandesgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-
führt, ein Grund zur außerordentlichen Kündigung sei nicht gegeben. Die von
der Klägerin behaupteten Verstöße der Beklagten seien weder für sich genom-
men noch in einer Gesamtschau geeignet, bei Abwägung der beiderseitigen
Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum vereinbarten Ende für
die Klägerin als unzumutbar erscheinen zu lassen. Im Übrigen fehle es für eine
wirksame außerordentliche Kündigung bezüglich einzelner Verstöße an der
gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderlichen Abmahnung. Eine solche sei
auch nicht gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich gewesen.
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II.
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Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.
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1. Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis
aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund
liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des
Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter
Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses
bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des
Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne
vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung; diese obliegt in erster
Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft
werden, ob der Tatrichter die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehler-
frei festgestellt und gewürdigt hat oder ob er die allgemein anerkannten Maß-
stäbe berücksichtigt und richtig angewandt hat. Das Revisionsgericht kann re-
gelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt hat
oder ob dem Tatrichter von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau-
fen sind, er etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig
gewürdigt oder Erfahrungssätze verletzt hat (Senatsurteil vom 21. März 2007
- XII ZR 36/05 - NJW-RR 2007, 886 Rn. 16).
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2. Der Prüfung anhand dieses Maßstabs hält das Berufungsurteil nicht
stand. Das Oberlandesgericht hat zu hohe Anforderungen an das Vorliegen
eines wichtigen Grundes gestellt und damit den Maßstab für die Unzumutbar-
keit der Vertragsfortsetzung überspannt.
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a) Für eine Mietvertragspartei kann ein Recht zur fristlosen Kündigung
gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn infolge des Verhaltens des anderen
Vertragsteils die Durchführung des Vertrages wegen der Zerstörung der das
Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem
Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung
des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen
Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßsta-
bes nicht mehr zugemutet werden kann (Senatsurteile vom 23. Januar 2002
- XII ZR 5/00 - NJW-RR 2002, 946 und vom 10. April 2002 - XII ZR 37/00 -
NJW-RR 2002, 947, 948; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-,
Pacht- und Leasingsrechts 10. Aufl. Rn. 1030; Blank in Schmidt-Futterer Miet-
recht 9. Aufl. § 543 BGB Rn. 163). Über die Wirksamkeit einer außerordentli-
chen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB ist auf Grund einer umfassenden Inte-
ressenabwägung zu entscheiden (Blank in Blank/Börstinghaus, Miete
3. Aufl. § 543 BGB Rn. 6; Grapentin in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete 3. Aufl. IV Rn. 190 mwN). Hierfür sind die Interessen des
Kündigenden an der Vertragsbeendigung und die Interessen der anderen Ver-
tragspartei an der Fortdauer des Mietverhältnisses zu ermitteln und zu bewer-
ten (Blank in Schmidt-Futterer aaO § 543 BGB Rn. 159; Emmerich in Emme-
rich/Sonnenschein Miete 9. Aufl. § 543 BGB Rn. 4). Frühere Vertragsverletzun-
gen des Kündigungsgegners können berücksichtigt werden, selbst wenn diese
für sich genommen eine Kündigung nicht rechtfertigen würden (Grapentin in
Bub/Treier aaO IV Rn. 190 mwN; Müller in Müller/Walther Miet- und Pachtrecht
(Stand 2010) C § 543 BGB Rn. 5).
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b) Die von der Klägerin vorgetragenen und unter Beweis gestellten Vor-
fälle lassen auf eine nachhaltige Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses zwi-
schen den Parteien schließen und sind daher zumindest in ihrer Gesamtheit
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geeignet, eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB zu be-
gründen.
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Nach dem Vortrag der Klägerin hat die Gesellschafterin der Beklagten
die Klägerin nicht nur gegenüber Dritten beleidigt, sondern auch versucht, durch
missfällige Äußerungen und Verdächtigungen den Geschäftsbetrieb der Kläge-
rin zu diffamieren. Die von der Klägerin bereits erstinstanzlich vorgetragenen
und in der Berufung wiederholten Behauptungen zu Äußerungen der Gesell-
schafterin der Beklagten, wonach die Klägerin in den Geschäftsräumen „ein
schlüpfriges Geschäft mit Sexspielchen“ oder "ein verdecktes Puff" betreibe,
sind ebenso wie die behauptete Äußerung, die Klägerin betreibe eine Sekte,
geeignet, den Geschäftsbetrieb der Klägerin massiv zu beeinträchtigen. Sollte
sich dieser Sachvortrag der Klägerin in einer Beweisaufnahme bestätigen, hätte
die Beklagte, die sich das Verhalten ihrer Gesellschafterin zurechnen lassen
müsste (§ 31 BGB), ihre mietvertraglichen Pflichten in erheblichem Umfang ver-
letzt. Denn im Rahmen der allgemeinen vertraglichen Treuepflicht (§ 242 BGB)
sind Vertragsparteien verpflichtet, alles zu unterlassen, was das Interesse des
Vertragspartners an der Durchführung des Vertrages beeinträchtigen könnte,
und alles zu tun, was notwendig ist, um die Erfüllung der vertraglich übernom-
menen Verpflichtung sicherzustellen (Senatsurteil vom 28. April 1982 - IVa ZR
8/81 - NJW 1983, 998, 999 mwN). Diese vertragliche Nebenpflicht wird verletzt,
wenn eine Vertragspartei ohne anerkennenswertes Interesse Behauptungen in
der Öffentlichkeit verbreitet, die geeignet sind, das Ansehen des Vertragspart-
ners erheblich zu beeinträchtigen (vgl. Blank in Schmidt-Futterer aaO § 543
BGB Rn. 182).
Sollten sich daher die Behauptungen der Klägerin in einer Beweisauf-
nahme bestätigen, hätte ein ausreichender Grund zur außerordentlichen Kündi-
gung des Mietverhältnisses vorgelegen.
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c) Soweit das Oberlandesgericht den entsprechenden Vortrag der Kläge-
rin für nicht hinreichend schlüssig gehalten und daher von der Erhebung der
angebotenen Beweise abgesehen hat, rügt die Klägerin zu Recht eine Verlet-
zung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG).
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aa) Ein Sachvortrag ist dann schlüssig, wenn Tatsachen vorgetragen
werden, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind,
das geltend gemachte Recht als entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe
näherer Einzelheiten, die den Zeitpunkt und den Vorgang bestimmter Ereignis-
se betreffen, ist nicht erforderlich, soweit diese Einzelheiten für die Rechtsfol-
gen nicht von Bedeutung sind. Die Ablehnung eines für eine beweiserhebliche
Tatsache angetretenen Zeugenbeweises ist darüber hinaus nur dann zulässig,
wenn die unter Beweis gestellten Tatsachen so ungenau bezeichnet sind, dass
ihre Erheblichkeit nicht beurteilt werden kann, oder wenn sie zwar in das Ge-
wand einer bestimmt aufgestellten Behauptung gekleidet, aber aufs Geratewohl
gemacht, gleichsam "ins Blaue hinein" aufgestellt, mit anderen Worten, aus der
Luft gegriffen sind und sich deshalb als Rechtsmissbrauch darstellen (Senats-
beschluss vom 1. Juni 2005 - XII ZR 275/02 - NJW 2005, 2710, 2711).
bb) Gegen diese Grundsätze hat das Oberlandesgericht in mehreren
Punkten verstoßen.
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(1) Bereits in der Klageschrift hat die Klägerin ausreichend schlüssig
vorgetragen, dass sich die Gesellschafterin der Beklagten im Dezember 2006
gegenüber einer Verkäuferin eines benachbarten Geschäfts dahingehend ge-
äußert habe, dass sie die Klägerin bis Sommer 2007 "aus dem Laden heraus
habe" und die Klägerin ein "schlüpfriges Geschäft mit Sexspielchen" betreibe.
Zum Beweis dieser Behauptung hat die Klägerin die Verkäuferin namentlich
und mit ladungsfähiger Anschrift als Zeugin benannt.
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(2) In einem weiteren erstinstanzlichen Schriftsatz hat die Klägerin er-
gänzenden Sachvortrag dazu gehalten, dass die Geschäftsführerin der Beklag-
ten in der Öffentlichkeit verbreite, die Klägerin würde in ihren Geschäftsräumen
einer Sektentätigkeit nachgehen bzw. ein "verdecktes Puff" betreiben. Zum Be-
weis hierfür hat sie Zeugen angeboten, die eigene Wahrnehmungen zu den von
ihr behaupteten Äußerungen der Geschäftsführerin der Beklagten gemacht ha-
ben sollen.
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cc) Damit hat die Klägerin ihrer Darlegungslast genügt, so dass bereits
das Landgericht die angebotenen Beweise hätte erheben müssen. Da die erst-
instanzlich getroffenen Feststellungen somit unvollständig waren, hätte das
Oberlandesgericht die notwendigen Tatsachenfeststellungen nachholen müs-
sen (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Außerdem hätte das Oberlandesgericht bei sei-
ner Entscheidung auch nicht unberücksichtigt lassen dürfen, dass die Beklagte
noch nach Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz in einem vom
Landgericht nachgelassenen Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vortra-
gen ließ, die Klägerin betreibe "in rotem Lackleder rauchend vor ihrem Laden
Werbung für ihr Haus", ohne diese Behauptung näher zu konkretisieren oder
unter Beweis zu stellen. Auch diese Äußerung, die sachlich in dem Schriftsatz
nicht notwendig gewesen wäre und daher von dem Prozessbevollmächtigten
der Beklagten nur nebenbei erwähnt wurde, lässt Rückschlüsse auf das zerstör-
te Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien zu.
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3. Schließlich ist entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts die
von der Klägerin erklärte außerordentliche Kündigung auch nicht bereits des-
halb unwirksam, weil es an einer vorherigen Abmahnung fehlt. Kommt - wie im
vorliegenden Fall - eine außerordentliche Kündigung wegen der Zerstörung der
das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage in Betracht, bedarf die
Kündigung keiner vorherigen Abmahnung. Zwar ist diese nach § 543 Abs. 3
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Satz 1 BGB grundsätzlich Voraussetzung, falls das Mietverhältnis wegen der
Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag außerordentlich gekündigt werden
soll. Bei einer Zerrüttungskündigung ist eine Abmahnung jedoch ausnahmswei-
se entbehrlich, weil die Vertrauensgrundlage auch durch eine Abmahnung nicht
wiederhergestellt werden könnte (OLG Celle ZMR 2009, 192, 196; OLG Bre-
men GuT 2008, 37, 38; Wolf/Eckert/Ball aaO Rn. 1030; Schmidt-Futterer aaO
§ 543 BGB Rn. 164; Grapentin in Bub/Treier aaO IV Rn. 190 mwN).
III.
Das angefochtene Urteil kann daher mit der gegebenen Begründung kei-
nen Bestand haben. Auf die Revision der Klägerin ist
euten Verhandlung und Entscheidung
an das Oberlandesgericht zurückzuverweisen (). Der
Senat kann nicht abschließend entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Fest-
stellungen bedarf und das Oberlandesgericht den unter Beweis gestellten Be-
hauptungen der Klägerin wird nachgehen müssen. Sollten sich bei der durchzu-
führenden Beweisaufnahme die Behauptungen der Klägerin als wahr erweisen,
wird das Oberlandesgericht im Rahmen der nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vor-
zunehmenden Abwägung auch zu berücksichtigen haben, dass die Beklagte
bereits kurz nach Beginn des Mietverhältnisses der Klägerin wiederholt mit ei-
ner außerordentlichen Kündigung gedroht und damit zum Ausdruck gebracht
hat, selbst kein Interesse daran zu haben, dass das Mietverhältnis bis zum
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Ablauf der vereinbarten Frist fortdauert. Dafür spricht auch die von der Klägerin
behauptete und unter Beweis gestellte Äußerung der Gesellschafterin der Be-
klagten, sie werde die Klägerin "bis Sommer 2007 aus dem Laden heraus ha-
ben".
Hahne Dose Klinkhammer
Schilling
Günter
Vorinstanzen:
LG München II, Entscheidung vom 26.02.2008 - 1 O 5657/07 -
OLG München, Entscheidung vom 30.10.2008 - 8 U 2621/08 -