Urteil des BGH vom 30.10.2008

Leitsatzentscheidung

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

XII ZR 188/08 Verkündet

am:

15. September 2010

Küpferle,

Justizamtsinspektorin

als

Urkundsbeamtin

der

Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 543 Abs. 1

Bei einem gewerblichen Mietverhältnis kann für den Mieter ein Recht zur fristlosen

Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn der Vermieter gegenüber

Dritten ohne berechtigtes Interesse Behauptungen aufstellt, die geeignet sind, den

Gewerbebetrieb des Mieters nachhaltig zu beeinträchtigen, und deshalb die das

Schuldverhältnis tragende Vertrauensgrundlage derart zerstört ist, dass dem Mie-

ter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietver-

hältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung

des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr

zugemutet werden kann.

BGH, Urteil vom 15. September 2010 - XII ZR 188/08 - OLG München

LG München II

- 2 -

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 15. September 2010 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die

Richter Dose, Dr. Klinkhammer, Schilling und Dr. Günter

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des

Oberlandesgerichts München vom 30. Oktober 2008 aufgehoben.

Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-

dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das

Oberlandesgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Mit Vertrag vom 30. Oktober 2006 mietete die Klägerin von der Beklag-

ten Gewerberäume zum Betrieb eines "Wellness- und Seminarhauses" auf die

Dauer von zwei Jahren.

Mit Schreiben vom 4. April 2007 kündigte die Klägerin den Mietvertrag

außerordentlich zum 30. April 2007 mit der Begründung, die Beklagte habe seit

Beginn des Mietverhältnisses durch verschiedene Handlungen, vor allem durch

herabsetzende Äußerungen, versucht, die Ausübung ihres Gewerbebetriebes

zu stören.

- 3 -

Mit ihrer Klage beansprucht die Klägerin den Ersatz von kündigungsbe-

dingten Kosten und Aufwendungen sowie die Freigabe der Kaution. Das Land-

gericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte keinen Er-

folg.

Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre bis-

herigen Anträge weiter.

Entscheidungsgründe:

Die vom Senat zugelassene Revision der Klägerin führt zur Aufhebung

des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Ober-

landesgericht.

Das Oberlandesgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-

führt, ein Grund zur außerordentlichen Kündigung sei nicht gegeben. Die von

der Klägerin behaupteten Verstöße der Beklagten seien weder für sich genom-

men noch in einer Gesamtschau geeignet, bei Abwägung der beiderseitigen

Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum vereinbarten Ende für

die Klägerin als unzumutbar erscheinen zu lassen. Im Übrigen fehle es für eine

wirksame außerordentliche Kündigung bezüglich einzelner Verstöße an der

gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderlichen Abmahnung. Eine solche sei

auch nicht gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich gewesen.

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II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

1. Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis

aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund

liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des

Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter

Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses

bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des

Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne

vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung; diese obliegt in erster

Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft

werden, ob der Tatrichter die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehler-

frei festgestellt und gewürdigt hat oder ob er die allgemein anerkannten Maß-

stäbe berücksichtigt und richtig angewandt hat. Das Revisionsgericht kann re-

gelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt hat

oder ob dem Tatrichter von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau-

fen sind, er etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig

gewürdigt oder Erfahrungssätze verletzt hat (Senatsurteil vom 21. März 2007

- XII ZR 36/05 - NJW-RR 2007, 886 Rn. 16).

2. Der Prüfung anhand dieses Maßstabs hält das Berufungsurteil nicht

stand. Das Oberlandesgericht hat zu hohe Anforderungen an das Vorliegen

eines wichtigen Grundes gestellt und damit den Maßstab für die Unzumutbar-

keit der Vertragsfortsetzung überspannt.

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a) Für eine Mietvertragspartei kann ein Recht zur fristlosen Kündigung

gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn infolge des Verhaltens des anderen

Vertragsteils die Durchführung des Vertrages wegen der Zerstörung der das

Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem

Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung

des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen

Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßsta-

bes nicht mehr zugemutet werden kann (Senatsurteile vom 23. Januar 2002

- XII ZR 5/00 - NJW-RR 2002, 946 und vom 10. April 2002 - XII ZR 37/00 -

NJW-RR 2002, 947, 948; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-,

Pacht- und Leasingsrechts 10. Aufl. Rn. 1030; Blank in Schmidt-Futterer Miet-

recht 9. Aufl. § 543 BGB Rn. 163). Über die Wirksamkeit einer außerordentli-

chen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB ist auf Grund einer umfassenden Inte-

ressenabwägung zu entscheiden (Blank in Blank/Börstinghaus, Miete

3. Aufl. § 543 BGB Rn. 6; Grapentin in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts-

und Wohnraummiete 3. Aufl. IV Rn. 190 mwN). Hierfür sind die Interessen des

Kündigenden an der Vertragsbeendigung und die Interessen der anderen Ver-

tragspartei an der Fortdauer des Mietverhältnisses zu ermitteln und zu bewer-

ten (Blank in Schmidt-Futterer aaO § 543 BGB Rn. 159; Emmerich in Emme-

rich/Sonnenschein Miete 9. Aufl. § 543 BGB Rn. 4). Frühere Vertragsverletzun-

gen des Kündigungsgegners können berücksichtigt werden, selbst wenn diese

für sich genommen eine Kündigung nicht rechtfertigen würden (Grapentin in

Bub/Treier aaO IV Rn. 190 mwN; Müller in Müller/Walther Miet- und Pachtrecht

(Stand 2010) C § 543 BGB Rn. 5).

b) Die von der Klägerin vorgetragenen und unter Beweis gestellten Vor-

fälle lassen auf eine nachhaltige Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses zwi-

schen den Parteien schließen und sind daher zumindest in ihrer Gesamtheit

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geeignet, eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB zu be-

gründen.

Nach dem Vortrag der Klägerin hat die Gesellschafterin der Beklagten

die Klägerin nicht nur gegenüber Dritten beleidigt, sondern auch versucht, durch

missfällige Äußerungen und Verdächtigungen den Geschäftsbetrieb der Kläge-

rin zu diffamieren. Die von der Klägerin bereits erstinstanzlich vorgetragenen

und in der Berufung wiederholten Behauptungen zu Äußerungen der Gesell-

schafterin der Beklagten, wonach die Klägerin in den Geschäftsräumen „ein

schlüpfriges Geschäft mit Sexspielchen“ oder "ein verdecktes Puff" betreibe,

sind ebenso wie die behauptete Äußerung, die Klägerin betreibe eine Sekte,

geeignet, den Geschäftsbetrieb der Klägerin massiv zu beeinträchtigen. Sollte

sich dieser Sachvortrag der Klägerin in einer Beweisaufnahme bestätigen, hätte

die Beklagte, die sich das Verhalten ihrer Gesellschafterin zurechnen lassen

müsste (§ 31 BGB), ihre mietvertraglichen Pflichten in erheblichem Umfang ver-

letzt. Denn im Rahmen der allgemeinen vertraglichen Treuepflicht (§ 242 BGB)

sind Vertragsparteien verpflichtet, alles zu unterlassen, was das Interesse des

Vertragspartners an der Durchführung des Vertrages beeinträchtigen könnte,

und alles zu tun, was notwendig ist, um die Erfüllung der vertraglich übernom-

menen Verpflichtung sicherzustellen (Senatsurteil vom 28. April 1982 - IVa ZR

8/81 - NJW 1983, 998, 999 mwN). Diese vertragliche Nebenpflicht wird verletzt,

wenn eine Vertragspartei ohne anerkennenswertes Interesse Behauptungen in

der Öffentlichkeit verbreitet, die geeignet sind, das Ansehen des Vertragspart-

ners erheblich zu beeinträchtigen (vgl. Blank in Schmidt-Futterer aaO § 543

BGB Rn. 182).

Sollten sich daher die Behauptungen der Klägerin in einer Beweisauf-

nahme bestätigen, hätte ein ausreichender Grund zur außerordentlichen Kündi-

gung des Mietverhältnisses vorgelegen.

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c) Soweit das Oberlandesgericht den entsprechenden Vortrag der Kläge-

rin für nicht hinreichend schlüssig gehalten und daher von der Erhebung der

angebotenen Beweise abgesehen hat, rügt die Klägerin zu Recht eine Verlet-

zung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG).

aa) Ein Sachvortrag ist dann schlüssig, wenn Tatsachen vorgetragen

werden, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind,

das geltend gemachte Recht als entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe

näherer Einzelheiten, die den Zeitpunkt und den Vorgang bestimmter Ereignis-

se betreffen, ist nicht erforderlich, soweit diese Einzelheiten für die Rechtsfol-

gen nicht von Bedeutung sind. Die Ablehnung eines für eine beweiserhebliche

Tatsache angetretenen Zeugenbeweises ist darüber hinaus nur dann zulässig,

wenn die unter Beweis gestellten Tatsachen so ungenau bezeichnet sind, dass

ihre Erheblichkeit nicht beurteilt werden kann, oder wenn sie zwar in das Ge-

wand einer bestimmt aufgestellten Behauptung gekleidet, aber aufs Geratewohl

gemacht, gleichsam "ins Blaue hinein" aufgestellt, mit anderen Worten, aus der

Luft gegriffen sind und sich deshalb als Rechtsmissbrauch darstellen (Senats-

beschluss vom 1. Juni 2005 - XII ZR 275/02 - NJW 2005, 2710, 2711).

bb) Gegen diese Grundsätze hat das Oberlandesgericht in mehreren

Punkten verstoßen.

(1) Bereits in der Klageschrift hat die Klägerin ausreichend schlüssig

vorgetragen, dass sich die Gesellschafterin der Beklagten im Dezember 2006

gegenüber einer Verkäuferin eines benachbarten Geschäfts dahingehend ge-

äußert habe, dass sie die Klägerin bis Sommer 2007 "aus dem Laden heraus

habe" und die Klägerin ein "schlüpfriges Geschäft mit Sexspielchen" betreibe.

Zum Beweis dieser Behauptung hat die Klägerin die Verkäuferin namentlich

und mit ladungsfähiger Anschrift als Zeugin benannt.

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(2) In einem weiteren erstinstanzlichen Schriftsatz hat die Klägerin er-

gänzenden Sachvortrag dazu gehalten, dass die Geschäftsführerin der Beklag-

ten in der Öffentlichkeit verbreite, die Klägerin würde in ihren Geschäftsräumen

einer Sektentätigkeit nachgehen bzw. ein "verdecktes Puff" betreiben. Zum Be-

weis hierfür hat sie Zeugen angeboten, die eigene Wahrnehmungen zu den von

ihr behaupteten Äußerungen der Geschäftsführerin der Beklagten gemacht ha-

ben sollen.

cc) Damit hat die Klägerin ihrer Darlegungslast genügt, so dass bereits

das Landgericht die angebotenen Beweise hätte erheben müssen. Da die erst-

instanzlich getroffenen Feststellungen somit unvollständig waren, hätte das

Oberlandesgericht die notwendigen Tatsachenfeststellungen nachholen müs-

sen (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Außerdem hätte das Oberlandesgericht bei sei-

ner Entscheidung auch nicht unberücksichtigt lassen dürfen, dass die Beklagte

noch nach Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz in einem vom

Landgericht nachgelassenen Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vortra-

gen ließ, die Klägerin betreibe "in rotem Lackleder rauchend vor ihrem Laden

Werbung für ihr Haus", ohne diese Behauptung näher zu konkretisieren oder

unter Beweis zu stellen. Auch diese Äußerung, die sachlich in dem Schriftsatz

nicht notwendig gewesen wäre und daher von dem Prozessbevollmächtigten

der Beklagten nur nebenbei erwähnt wurde, lässt Rückschlüsse auf das zerstör-

te Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien zu.

3. Schließlich ist entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts die

von der Klägerin erklärte außerordentliche Kündigung auch nicht bereits des-

halb unwirksam, weil es an einer vorherigen Abmahnung fehlt. Kommt - wie im

vorliegenden Fall - eine außerordentliche Kündigung wegen der Zerstörung der

das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage in Betracht, bedarf die

Kündigung keiner vorherigen Abmahnung. Zwar ist diese nach § 543 Abs. 3

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Satz 1 BGB grundsätzlich Voraussetzung, falls das Mietverhältnis wegen der

Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag außerordentlich gekündigt werden

soll. Bei einer Zerrüttungskündigung ist eine Abmahnung jedoch ausnahmswei-

se entbehrlich, weil die Vertrauensgrundlage auch durch eine Abmahnung nicht

wiederhergestellt werden könnte (OLG Celle ZMR 2009, 192, 196; OLG Bre-

men GuT 2008, 37, 38; Wolf/Eckert/Ball aaO Rn. 1030; Schmidt-Futterer aaO

§ 543 BGB Rn. 164; Grapentin in Bub/Treier aaO IV Rn. 190 mwN).

III.

Das angefochtene Urteil kann daher mit der gegebenen Begründung kei-

nen Bestand haben. Auf die Revision der Klägerin ist

euten Verhandlung und Entscheidung

an das Oberlandesgericht zurückzuverweisen (). Der

Senat kann nicht abschließend entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Fest-

stellungen bedarf und das Oberlandesgericht den unter Beweis gestellten Be-

hauptungen der Klägerin wird nachgehen müssen. Sollten sich bei der durchzu-

führenden Beweisaufnahme die Behauptungen der Klägerin als wahr erweisen,

wird das Oberlandesgericht im Rahmen der nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vor-

zunehmenden Abwägung auch zu berücksichtigen haben, dass die Beklagte

bereits kurz nach Beginn des Mietverhältnisses der Klägerin wiederholt mit ei-

ner außerordentlichen Kündigung gedroht und damit zum Ausdruck gebracht

hat, selbst kein Interesse daran zu haben, dass das Mietverhältnis bis zum

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Ablauf der vereinbarten Frist fortdauert. Dafür spricht auch die von der Klägerin

behauptete und unter Beweis gestellte Äußerung der Gesellschafterin der Be-

klagten, sie werde die Klägerin "bis Sommer 2007 aus dem Laden heraus ha-

ben".

Hahne Dose Klinkhammer

Schilling

Günter

Vorinstanzen:

LG München II, Entscheidung vom 26.02.2008 - 1 O 5657/07 -

OLG München, Entscheidung vom 30.10.2008 - 8 U 2621/08 -