Urteil des BGH, Az. VIII ZR 207/04

BGH (treu und glauben, wohnung, antenne, mieter, balkon, verhältnis zu, gebrauch, berlin, empfang, interesse)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 207/04 Verkündet
am:
16. Mai 2007
Kirchgeßner,
Justizhauptsekretärin
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 16. Mai 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst,
die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Koch
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 64
des Landgerichts Berlin vom 1. Juni 2004 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagten sind Mieter einer der Klägerin gehörenden Wohnung in
B. . Die Wohnung ist mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestattet. Die
Beklagten stellten auf dem Balkon der Wohnung eine Parabolantenne auf. Sie
steht jedenfalls seit Januar 2004 ohne feste Verbindung zum Gebäude auf dem
Fußboden des Balkons. Gemäß § 5 des Mietvertrages vom 20. Juli 1998 gelten
ergänzend Allgemeine und Besondere Vertragsbestimmungen der Klägerin.
Nr. 3 der Besonderen Vertragsbestimmungen lautet:
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"(1) Ist die Wohnung an eine Gemeinschaftsantenne oder an ei-
ne mit einem Breitbandkabelnetz verbundene Verteilanlage
angeschlossen, darf der Mieter außerhalb seiner Wohnung
keine eigene Antenne für Hörfunk oder Fernsehen anbrin-
gen. (…)"
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Nr. 7 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen lautet:
"(1) Mit Rücksicht auf die Gesamtheit der Mieter und im Interesse
einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Hauses und
der Wohnung bedarf der Mieter der vorherigen schriftlichen
Zustimmung des Wohnungsunternehmens, wenn er (…)
e) Antennen anbringt oder verändert, (…)
(2) Das Wohnungsunternehmen wird eine Zustimmung nicht
verweigern, wenn Belästigungen anderer Hausbewohner und
Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des
Grundstücks nicht zu erwarten sind. (…)"
Die Klägerin forderte die Beklagten vergeblich zur Entfernung der Anten-
ne auf. Mit ihrer im vorliegenden Rechtsstreit erhobenen Klage nimmt sie die
Beklagten auf Entfernung der Parabolantenne sowie auf Unterlassung der Auf-
stellung oder Installation einer Parabolantenne in Anspruch. Sie behauptet, die
Antenne sei weithin sichtbar und beeinträchtige das optische Erscheinungsbild
des Hauses ständig und erheblich.
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Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläge-
rin hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht
zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag
weiter. Sie meinen, dass die Klägerin jedenfalls zu einer Genehmigung der An-
tennenaufstellung verpflichtet sei.
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Entscheidungsgründe:
I.
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Das Berufungsgericht (LG Berlin GE 2004, 1097) hat ausgeführt:
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Durch Nr. 3 der Besonderen Vertragsbestimmungen sei der vertragsge-
mäße Gebrauch der Wohnung dahin eingeschränkt, dass die Beklagten außer-
halb ihrer Wohnung keine Parabolantenne für Hörfunk oder Fernsehen anbrin-
gen dürften. Diese Allgemeine Geschäftsbedingung sei wirksam und umfasse
auch das Aufstellen einer mobilen Parabolantenne auf dem Balkon. Der ver-
tragsgemäße Gebrauch der Wohnung werde den Beklagten nur eingeschränkt
gewährt. Das Verbot sei auch unter Berücksichtigung von Art. 5 des Grundge-
setzes nicht zu beanstanden. Die Informationsinteressen der Beklagten seien in
Abwägung ihrer Grundrechte mit den Interessen der Vermieterin an der Fassa-
dengestaltung nicht beeinträchtigt und müssten zurückstehen. Über das Kabel-
netz, dessen entgeltpflichtige Nutzung den Beklagten zumutbar sei, könnten
sechs türkische Sender empfangen werden. Es könne dahinstehen, ob in das
Kabelnetz ein griechischer Sender eingespeist werde. Dass der Beklagte zu 2.
seine Kindheit in Griechenland verbracht habe, reiche für ein besonderes Inte-
resse am Empfang griechischer Programme nicht aus, da er keine tieferen grie-
chischen Wurzeln haben dürfte. Er habe auch nicht die griechische Staatsan-
gehörigkeit angenommen.
II.
Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der rechtlichen Nachprü-
fung nicht stand. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht auf der Grundlage der
bislang getroffenen Feststellungen einen Anspruch der Klägerin auf Beseitigung
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der auf dem Boden des Balkons aufgestellten Parabolantenne der Beklagten
bejaht (§ 541 BGB).
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1. Gemäß § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn
der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmah-
nung fortsetzt. Der Anspruch umfasst auch die Beseitigung eines vom Mieter
geschaffenen vertragswidrigen Zustandes (Senatsurteil vom 16. November
2005 - VIII ZR 5/05, NJW 2006, 1062, unter II 2). Die Aufstellung einer mobilen
Parabolantenne auf dem mitvermieteten Balkon der Wohnung ist vertragswid-
rig, wenn sie sich nicht im Rahmen des dem Mieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1
BGB zu gewährenden vertragsgemäßen Gebrauchs hält. Was jeweils im Ein-
zelnen zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters von Wohnraum gehört,
richtet sich in erster Linie nach den Abreden der Parteien. Maßgebend sind bei
deren – auch ergänzender - Auslegung die gesamten Umstände des Mietver-
hältnisses, insbesondere die Mietsache in ihrer Eigenart und deren beabsichtig-
te Nutzung sowie die Verkehrssitte unter Beachtung des Grundsatzes von Treu
und Glauben (vgl. OLG Karlsruhe WuM 1993, 525, 526; Staudinger/Emmerich,
BGB (2006), § 535 Rdnr. 35).
2. Wie die Revision mit Erfolg rügt, ist das Berufungsgericht zu Unrecht
der Auffassung, ein vertragswidriger Gebrauch liege schon deshalb vor, weil die
Aufstellung einer Parabolantenne auf dem Balkon der an die Beklagten vermie-
teten Wohnung durch Nr. 3 der Besonderen Vertragsbestimmungen der Kläge-
rin untersagt sei.
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Dabei kann dahingestellt bleiben, ob diese Regelung die hier vorliegende
Fallgestaltung überhaupt erfasst, weil es zum einen wegen der mobilen Aufstel-
lung bereits an einer Anbringung im Sinne der Klausel fehlen, zum anderen
aber auch der mitvermietete Balkon als Teil der Wohnung anzusehen sein
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könnte (§ 305c Abs. 2 BGB). Nr. 3 der Besonderen Vertragsbestimmungen hält
in jeder der in Betracht kommenden Auslegungsalternativen einer Inhaltskon-
trolle nicht stand (§ 307 BGB; BGHZ 106, 42, 44 f.), weil die Klausel dem Mieter
die Anbringung einer eigenen Antenne immer und ausnahmslos dann unter-
sagt, wenn die Wohnung an eine Gemeinschaftsantenne oder an eine mit ei-
nem Breitbandkabelnetz verbundene Verteilanlage angeschlossen ist.
Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 90,
27 ff.; BVerfG NJW-RR 2005, 661; BVerfG, Beschluss vom 17. März 2005
- 1 BvR 42/03, BeckRS 2005, Nr. 25459) ist dem Grundrecht des Mieters aus
Art. 5 Abs. 1 Satz 1 GG, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert
zu unterrichten, auch in zivilgerichtlichen Streitigkeiten über die Anbringung von
Satellitenempfangsanlagen an Mietwohnungen Rechnung zu tragen. Dabei ist
zu berücksichtigen, dass das - gleichrangige - Grundrecht des Vermieters als
Eigentümer aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berührt ist, wenn von ihm verlangt
wird, eine Empfangsanlage an seinem Eigentum zu dulden. Das erfordert in der
Regel eine fallbezogene Abwägung der von dem eingeschränkten Grundrecht
und dem grundrechtsbeschränkenden Gesetz geschützten Interessen, die im
Rahmen der auslegungsfähigen Tatbestandsmerkmale des bürgerlichen Rechts
(§ 535 Abs. 1 Satz 1 und 2, § 242 BGB) vorzunehmen ist. Diese Grundsätze
fordern eine Abwägung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls,
für die sich jede schematische Lösung verbietet (Senatsurteil vom 16. Novem-
ber 2005, aaO, unter III 1 m.w.N.).
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Die in Nr. 3 der Besonderen Vertragsbedingungen der Klägerin getroffe-
ne Regelung schließt die Vornahme einer solchen Abwägung von vornherein
aus. Sie umfasst auch Fälle, in denen ein (ausländischer) Mieter aufgrund sei-
ner grundrechtlich geschützten Interessen einen Anspruch auf die Anbringung
oder Aufstellung einer Parabolantenne hat, weil sein Interesse am Empfang von
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Programmen seines Herkunftslandes nicht - wie beispielsweise bei Mietern mit
türkischer Staatsangehörigkeit in Berlin (vgl. BVerfG NJW-RR 2005, 661, 663) -
durch ein kostenpflichtiges zusätzliches digitales Kabelprogramm gedeckt wer-
den kann. Sie ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters
insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB; vgl. auch LG Essen WuM 1998, 344).
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3. Es kann dahinstehen, ob das Aufstellen einer mobilen Antenne auf
dem Balkon der Mietwohnung gemäß Nr. 7 Abs. 1 e), Abs. 2 der Allgemeinen
Vertragsbedingungen der Klägerin unter dem Vorbehalt der Zustimmung der
Klägerin steht oder ob diese Regelung die hier vorliegende Fallgestaltung von
vornherein nicht erfasst, weil es an einem Anbringen im Sinne der Klausel fehlt,
die - beispielsweise für Schilder gemäß Nr. 7 Abs. 1 b) und für Waschmaschi-
nen, Trockenautomaten und Geschirrspülmaschinen gemäß Nr. 7 Abs. 1 d) -
ausdrücklich zwischen Anbringen, Abstellen und Aufstellen unterscheidet
(§ 305c Abs. 2 BGB; vgl. auch LG Berlin GE 2003, 1330). Es kann ferner da-
hinstehen, ob - wie die Revision meint - die Regelung in Verbindung mit Nr. 3
der Besonderen Vertragsbedingungen intransparent und schon deshalb unwirk-
sam ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB) oder ob sich ihre Unwirksamkeit dar-
aus ergibt, dass sie alle vom Mieter auch innerhalb der Wohnung angebrachten
Antennen, von denen eine Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters von
vornherein nicht ausgehen kann, umfasst (vgl. LG Berlin GE 2003, 1330). Die
Klägerin hat zwar einer Aufstellung der Antenne durch die Beklagten, wie es in
Nr. 7 Abs. 2 ihrer Allgemeinen Vertragsbedingungen vorgesehen ist, nicht zu-
gestimmt. Ihre Klage ist aber in jedem Fall unbegründet, wenn den Beklagten
ein Anspruch auf Duldung der Antenne zusteht. Ist Nr. 7 Abs. 1 e), Abs. 2 der
Allgemeinen Vertragsbedingungen auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar
oder unwirksam, fehlt es an einem vertragswidrigen Gebrauch durch die Be-
klagten, wenn die Klägerin verpflichtet ist, die Antenne zu dulden. Ist Nr. 7
Abs. 1 e), Abs. 2 der Allgemeinen Vertragsbedingungen dagegen anwendbar,
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kann sich die Klägerin auf ihre fehlende Zustimmung nicht berufen, wenn sie
diese hätte erteilen müssen (Senatsurteil vom 16. November 2005, aaO, unter
II 2 a). Ob ein Anspruch der Beklagten auf Duldung der Antenne besteht, kann
im gegenwärtigen Verfahrensstadium nicht abschließend beurteilt werden, weil
es dazu an ausreichenden tatrichterlichen Feststellungen fehlt.
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a) Der Wohnung kommt als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines
Menschen besondere Bedeutung zu. Auf den Gebrauch der Wohnung ist der
Mieter zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssi-
cherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen. Das verpflichtet die
Mietvertragsparteien nicht nur zu größtmöglicher Rücksichtnahme, sondern ge-
bietet ihnen auch, bei nur unerheblicher Beeinträchtigung der eigenen Belange
den Interessen des anderen Vertragsteils Vorrang einzuräumen. Bei Wohn-
raummietverhältnissen ist demnach das Ermessen des Vermieters durch den
Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gebunden, der es gebietet, dass
der Vermieter nicht ohne triftigen, sachbezogenen Grund dem Mieter Einrich-
tungen versagt, die diesem das Leben in der Mietwohnung angenehmer gestal-
ten können, durch die er als Vermieter nur unerheblich beeinträchtigt und durch
die die Mietsache nicht verschlechtert wird (BVerfG NJW 1992, 493, 494; Se-
natsurteil vom 25. März 1964 - VIII ZR 211/62, WM 1964, 563, unter II 1; Bay-
ObLG NJW 1981, 1275, 1277; OLG Karlsruhe WuM 1993, 525, 526).
Bei der Verfügbarkeit eines Kabelanschlusses ist allerdings regelmäßig
ein sachbezogener Grund zur Versagung der Genehmigung einer zusätzlichen
Parabolantenne gegeben (Senatsurteil vom 16. November 2005, aaO, unter III
2 a m.w.N.). Dies gilt auch für ständig in Deutschland lebende Ausländer, wenn
diese ihr Informationsinteresse am Empfang von Programmen ihrer Herkunfts-
länder durch Bezug eines zusätzlichen digitalen Kabelprogramms befriedigen
können (BVerfG NJW-RR 2005, 661, 662; BVerfG, Beschluss vom 17. März
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2005, aaO; Senatsurteil vom 2. März 2005 - VIII ZR 118/04, NJW-RR 2005,
596, unter II 2 b).
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Wenn aber weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte äs-
thetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters zu besorgen ist,
sondern die Antenne keine oder lediglich geringfügige optische Beeinträchti-
gungen verursacht, beispielsweise weil sie im Innern des Gebäudes am Fenster
(vgl. AG Gladbeck NZM 1999, 221 f.) oder auf dem Fußboden im hinteren Be-
reich auf einem durch Vorder- und Seitenwände sichtgeschützten Balkon auf-
gestellt ist (vgl. AG Herne-Wanne WuM 2001, 277; AG Siegen WuM 1999, 454;
Schmid/Harsch, Mietrecht, 2006, § 535 Rdnr. 233; weitergehend LG Hamburg
WuM 1999, 454; LG Berlin GE 2003, 1330; Staudinger/Emmerich, aaO, § 535
Rdnr. 47; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 535 Rdnr. 216; Münch-
KommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 535 Rdnr. 87), kann der Vermieter wegen des
durch Art. 5 Abs. 1 GG geschützten Interesses des Mieters am zusätzlichen
Empfang von (ausländischen) Satellitenprogrammen (vgl. BVerfGE 90, 27,
32 f.) nach Treu und Glauben verpflichtet sein, einer solchen Aufstellung zuzu-
stimmen (§ 242 BGB). Anders kann es dagegen liegen, wenn eine auf dem
Balkon aufgestellte Parabolantenne von außen deutlich sichtbar ist und dadurch
zu einer ästhetischen Beeinträchtigung des im Eigentum des Vermieters ste-
henden Gebäudes führt (vgl. BVerfG NJW-RR 2005, 661, 662; BVerfG, Be-
schluss vom 17. März 2005, aaO).
b) Dies hat das Berufungsgericht vorliegend verkannt. Es ist - wie die
Revision zu Recht rügt - ohne weiteres von einer Beeinträchtigung des Erschei-
nungsbildes des Gebäudes ausgegangen, ohne die erforderlichen Feststellun-
gen zu dem Ausmaß der durch die Antenne konkret verursachten optischen
Beeinträchtigung zu treffen und ohne sich mit der Feststellung des Amtsgerichts
auseinanderzusetzen, die ohne Eingriff in die Bausubstanz auf dem Boden des
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- wie auf den vorgelegten Lichtbildern erkennbar ist - sichtgeschützten Balkons
aufgestellte Antenne wirke von außen nicht störender als ein Klapptisch. Es hat
rechtsfehlerhaft angenommen, dass eine - revisionsrechtlich zu unterstellende -
von außen kaum erkennbare und im Verhältnis zu der zulässigen Aufstellung
von beispielsweise Gartenmöbeln und der restlichen Fassadengestaltung nicht
weiter ins Gewicht fallende optische Beeinträchtigung des Gebäudes der Kläge-
rin ohne weiteres das durch Art. 5 Abs. 1 GG geschützte Interesse der Beklag-
ten am Empfang der von ihnen ausgewählten ausländischen Satellitenpro-
gramme überwiege.
c) Nach alledem kommt es auf die - von der Revision nicht angegriffene -
Feststellung des Berufungsgerichts nicht an, ein besonderes Interesse des Be-
klagten zu 2. am Empfang griechischer Programme mittels der Parabolantenne
bestehe nicht.
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III.
Aus den dargelegten Gründen kann die Entscheidung des Berufungsge-
richts mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben. Das Berufungsur-
teil ist daher auf die Revision der Beklagten aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO).
Die Sache ist, da sie nicht zur Endentscheidung reif ist, zur neuen Verhandlung
und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1
Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht wird die erforderlichen Feststellungen zu
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dem Ausmaß der durch die Antenne konkret verursachten optischen Beein-
trächtigungen und die Abwägung der widerstreitenden, grundrechtlich geschütz-
ten Interessen der Parteien nachzuholen haben.
Ball
Dr. Wolst
Hermanns
Dr. Milger
Dr. Koch
Vorinstanzen:
AG Neukölln, Entscheidung vom 09.02.2004 - 4 C 302/03 -
LG Berlin, Entscheidung vom 01.06.2004 - 64 S 117/04 -