Urteil des BGH vom 29.04.2009

BGH (vermieter, bereicherungsanspruch, mietzins, bereicherung, zwangsversteigerung, ersteigerer, ersteher, investition, herausgabe, mietvertrag)

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

XII ZR 69/07 Verkündet

am:

29. April 2009

Breskic,

Justizangestellte

als

Urkundsbeamtin

der

Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 29. April 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, den Richter

Fuchs, die Richterin Dr. Vézina und die Richter Dose und Dr. Klinkhammer

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 10. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 19. April 2007 im Kosten-

punkt und insoweit aufgehoben, als die Widerklage des Beklagten

abgewiesen worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten Ver-

handlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision,

an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von Gewerbe-

räumen sowie darum, ob der Mieter bei vorzeitiger Rückgabe des Mietobjektes

nach Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens einen Bereiche-

rungsanspruch gegen den Ersteigerer hat.

Mit schriftlichem Vertrag vom 12. Mai 1998 mietete der Beklagte von der

damaligen Grundstückseigentümerin Gewerberäume für 15

Jahre. Die

B. -Bank, deren 100 %ige Tochter die Klägerin ist, betrieb in der Folgezeit die

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Zwangsversteigerung des Mietgrundstücks. Mit Beschluss des Amtsgerichts

vom 15. Dezember 2003 erhielt die Klägerin den Zuschlag für das Grundstück.

Sie kündigte mit Schreiben vom 29. Dezember 2003 gegenüber dem Beklagten

das Mietverhältnis unter Bezugnahme auf § 57 a ZVG zum nächstmöglichen

Zeitpunkt. Der Beklagte verweigerte unter Hinweis auf von ihm getätigte Investi-

tionen die Herausgabe des Mietobjektes.

Das Landgericht hat der Räumungs- und Herausgabeklage stattgegeben

und die für den Fall seiner Verurteilung vom Beklagten erhobene Feststel-

lungswiderklage als unzulässig abgewiesen. Mit seiner Berufung hat sich der

Beklagte gegen seine Verurteilung zur Räumung und Herausgabe gewandt und

im Wege der Hilfswiderklage nunmehr beantragt, die Klägerin zu verurteilen, an

ihn für die Zeit vom Tage der Räumung und Herausgabe der Mieträume bis

zum 31. März 2009 monatlich 244 €, für den Zeitraum danach bis zum 31. März

2014 monatlich 229 € und für die Zeit danach bis zum 31. März 2019 monatlich

213 € zu zahlen. Gegen die Abweisung der Widerklage wendet sich der Beklag-

te mit der vom Berufungsgericht teilweise zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur teilweisen Aufhebung des Beru-

fungsurteils, soweit das Oberlandesgericht die Berufung gegen die Abweisung

der Widerklage zurückgewiesen hat, und im Umfang der Aufhebung zur Zu-

rückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

1. Das Oberlandesgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeu-

tung, ausgeführt: Das Mietverhältnis sei unabhängig von den Voraussetzungen

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der §§ 57 a, c ZVG beendet und der Beklagte gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur

Räumung und Herausgabe der Mieträume verpflichtet. Wegen der fehlenden

Beurkundung des von den Parteien vereinbarten verlorenen Baukostenzu-

schusses sei die Schriftform nicht eingehalten. Gemäß § 566 Satz 2 a.F. BGB

gelte der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und könne

daher von der Klägerin gemäß § 580 a Abs. 2 BGB jederzeit spätestens am

3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervier-

teljahres ordentlich gekündigt werden. Von dieser Kündigungsmöglichkeit habe

die Klägerin spätestens mit Wirkung zum 31. Dezember 2005 Gebrauch ge-

macht.

Da die Rechtsverteidigung gegen die Räumungsklage keinen Erfolg ha-

be, sei über die in zweiter Instanz erweiterte, gemäß §§ 263, 525, 533 ZPO zu-

lässige Hilfswiderklage zu entscheiden. Mit dieser erstrebe der Beklagte eine

Verurteilung der Klägerin unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Be-

reicherung. Nach der wegen des Beklagtenvorbringens zu unterstellenden Ver-

einbarung eines verlorenen Baukostenzuschusses komme ein Bereicherungs-

anspruch in Betracht, weil wegen der vorzeitigen Beendigung des langfristig

konzipierten Mietvertrages der Baukostenzuschuss nicht "abgewohnt" sei und

somit der rechtliche Grund der für die Zeit nach der Beendigung des Mietvertra-

ges erbrachten Leistung weggefallen sei. Nach der Rechtsprechung des Bun-

desgerichtshofs sei die Bereicherung weder nach den mit dem Zuschuss ge-

deckten Baukosten noch nach der durch die Mieterleistung geschaffenen Wert-

erhöhung des Bauwerks zu bemessen, sondern allein nach den Vorteilen, die

der Vermieter daraus erzielen könne, dass er vorzeitig in den Genuss der Nut-

zungsmöglichkeit gelangt sei, die dem Mieter für die Zeit nach tatsächlicher

Vertragsbeendigung bis zum an sich vorgesehenen Vertragsablauf entgangen

sei. Ob bei der Bestimmung dieses Ertragswertes ein fiktiv erzielbarer oder der

mit einem Mietnachfolger tatsächlich vereinbarte Mietzins maßgebend sei, kön-

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ne dahinstehen. Der Bereicherungsanspruch richte sich nämlich nicht gegen

den Ersteigerer des Grundstücks, sondern gegen den ursprünglichen Vermie-

ter. Seien die wertsteigernden Aufwendungen bereits zu einer Zeit vorgenom-

men worden, als der ursprüngliche Vermieter noch Eigentümer des Grund-

stücks gewesen sei, richte sich der Bereicherungsanspruch nach der Entschei-

dung des Bundesgerichtshofs vom 5. Oktober 2005 (XII ZR 43/02 - NJW-RR

2006, 294) gegen den Erwerber. Dies gelte aber nicht, wenn das Grundstück

nicht rechtsgeschäftlich, sondern im Wege der Zwangsversteigerung erworben

worden sei. Bei einem verlorenen Baukostenzuschuss, um den es sich nach

dem Vorbringen des Beklagten handele, komme nach der Rechtsprechung des

BGH (BGHZ 16, 31, 35 f.; BGH, Urteil vom 14. Juli 1960 - VIII ZR 156/59 - WM

1960, 1125) ein Bereicherungsanspruch nur gegen den früheren Vermieter,

nicht aber gegen den Ersteher in Betracht. Der Entscheidung des Bundesge-

richtshofs vom 5. Oktober 2005, der ein rechtsgeschäftlicher Eigentumswechsel

zugrunde liege, lasse sich nicht entnehmen, dass der Bundesgerichtshof inso-

weit von seiner früheren Rechtsprechung habe abweichen wollen. Zwar be-

stünden keine durchgreifenden Bedenken gegen die Haftung des Erstehers für

als Baukostenzuschuss geleistete Mietvorauszahlungen; der Ersteher müsse

nämlich ebenso wie der Realgläubiger mit solchen rechnen und könne sich

ebenso wie dieser nach ihnen erkundigen. Die Erkundigungsmöglichkeit versa-

ge aber, wenn - wie hier - die Einsicht in die Mietverträge nicht zu einer Klärung

führe, weil der verlorene Zuschuss nicht dokumentiert sei und der Mietvertrag

auch keine Regelung über eine Abwohnbarkeit, Anrechenbarkeit auf Mietzins,

Zurückzahlung usw. enthalte. Jedenfalls in diesem Fall gebiete es der Schutz

der Realgläubiger, den Ersteher bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht nach

Bereicherungsrecht für einen verlorenen Baukostenzuschuss des gewerblichen

Mieters haften zu lassen. Die Erzielung angemessener Erlöse in der Zwangs-

versteigerung sei im Rahmen der dinglichen Rechtsordnung für die Realgläubi-

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ger von ausschlaggebender Bedeutung. Ihre Rechtsstellung werde gegenüber

der Anerkennung ausdrücklicher Abwohn-, Mietvorauszahlungs- und Verrech-

nungsvereinbarungen viel weitgehender beeinträchtigt, wenn sich in der

Zwangsversteigerung kein angemessener Erlös mehr erzielen lasse, weil der

Ersteher dem Risiko eines Bereicherungsanspruches ausgesetzt sei. Die Real-

gläubiger könnten dem nur begegnen, indem sie kein oder nur ein geringeres

Gebot abgäben. Vor diesem Hintergrund könne die Entscheidung des BGH

vom 5. Oktober 2005 im Interesse der Rechtssicherheit im Realkreditwesen

nicht auf den Erwerber des Grundstücks in der Zwangsversteigerung angewen-

det werden.

2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass dem

Beklagten ein Bereicherungsanspruch (Bereicherung in sonstiger Weise) zu-

stehen kann, weil die Klägerin als Vermieterin vorzeitig, und zwar infolge ihrer

Kündigung schon zum 31. Dezember 2005 und nicht erst mit Ablauf der vertrag-

lich vorgesehenen Mietzeit in den Genuss der wertsteigernden Investition des

Beklagten gekommen ist (BGH, Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR

43/02 - NJW-RR 2006, 294). Dem steht auch nicht entgegen, dass - nach Auf-

fassung des Berufungsgerichts - der auf eine bestimmte Zeit fest geschlossene

Mietvertrag wegen Nichteinhaltung der Schriftform des § 550 BGB mit gesetzli-

cher Kündigungsfrist kündbar war. Der Umstand, dass der Mietvertrag in einem

solchen Fall vorzeitig kündbar ist, ändert nichts daran, dass die Parteien einen

auf 15 Jahre unkündbaren Mietvertrag haben vereinbaren wollen. Der Ab-

schluss eines insoweit langfristigen Vertrages bildet nach wie vor die Grundlage

für die von dem Beklagten getätigten Investitionen. Mit der Beendigung des

Mietvertrages vor dem von den Parteien geplanten Ende ist der Rechtsgrund

für die von dem Beklagten vorgenommene Investition insoweit weggefallen

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(BGH, Urteil vom 21. Januar 1960 - VIII ZR 16/59 - WM 1960, 497, 498) mit der

Folge, dass der Vermieter bereichert sein kann.

b) Soweit das Berufungsgericht aber unter Bezugnahme auf die Ent-

scheidungen des Bundesgerichtshofs vom 17. Dezember 1954 (BGHZ 16, 31

ff.) und vom 14. Juli 1960 (VIII ZR 156/59 - WM 1960, 1125 ff.) meint, ein et-

waiger Bereicherungsanspruch richte sich nicht gegen den Ersteigerer, sondern

gegen den ursprünglichen Vermieter, kann ihm nicht gefolgt werden.

aa) Zwar hat der Bundesgerichtshof in den genannten Entscheidungen

einen Bereicherungsanspruch gegen den Ersteigerer verneint, allerdings statt-

dessen eine vertragliche Rückzahlungsverpflichtung des Ersteigerers bejaht.

Mit Urteil vom 5. Oktober 2005 (aaO) hat der erkennende Senat aber entschie-

den, dass bei einem Vermieterwechsel infolge Grundstücksveräußerung nicht

derjenige Bereicherungsschuldner ist, der im Zeitpunkt der Vornahme der In-

vestition Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vorzei-

tig zurückerhält. Tragender Grund dieser Entscheidung ist, dass sich der Um-

fang der Bereicherung nicht nach der Höhe der Aufwendung des Mieters richtet

und auch nicht im Zeitwert der Investition oder der Verkehrswertsteigerung des

Mietobjektes bei Rückgabe (und erst recht nicht zu einem früheren Zeitpunkt)

besteht, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswertes, soweit der Vermie-

ter diesen früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu

einem höheren Mietzins realisieren kann. Um eine derartige Möglichkeit ist der

Voreigentümer, der die Nutzung zum vertraglich vereinbarten Mietzins dem

Mieter bis zum Eigentumsübergang gewähren musste und gewährt hat, nicht

bereichert worden. Bereichert ist vielmehr der neue Vermieter, der die Mietsa-

che vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit zurückerhält und sie dadurch zu einem

höheren Mietzins weiter vermieten kann (Senatsurteil aaO).

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bb) Diese Grundsätze gelten auch bei einem Erwerb durch Zuschlag im

Zwangsversteigerungsverfahren. Der Ersteigerer erhält aufgrund seiner Kündi-

gung die Mietsache früher zurück als nach dem Mietvertrag vorgesehen. Wenn

er deshalb das Objekt zu einem höheren Mietzins als bisher vermieten kann, ist

allein er und nicht der ursprüngliche Vermieter bereichert.

Die vom Berufungsgericht angeführten Bedenken, der Schutz der Real-

gläubiger gebiete es, den Ersteher bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht

nach Bereicherungsrecht haften zu lassen, teilt der Senat nicht. Die Auffassung,

in der Zwangsversteigerung ließen sich keine angemessenen Erlöse mehr er-

zielen, weil der Interessent gezwungen sei, kein oder nur ein geringeres Gebot

abzugeben, vermag nicht zu überzeugen. Sie beruht auf einem unzutreffenden

Verständnis der Bereicherung. Dem vom Senat in der Entscheidung vom

5. Oktober 2005 bejahten Bereicherungsanspruch ist der Ersteigerer nur dann

ausgesetzt, wenn er die Mietsache vorzeitig zurückerhält und sie zu einem hö-

heren Mietzins als bisher weiter vermieten kann. Nur wenn er mehr erlösen

kann, als er nach dem bisherigen Vertrag erhalten hat, ist er bereichert. Erlöst

er nur das, was er bisher erhalten hat, besteht kein Anspruch gegen ihn. Er

muss also gerade nicht befürchten, dass seine Einnahmemöglichkeiten durch

einen Bereicherungsanspruch geschmälert werden, und hat deshalb keine be-

gründete Veranlassung, ein geringeres Gebot im Versteigerungsverfahren ab-

zugeben. Die Auffassung des Bundesgerichtshofs in den vom Berufungsgericht

erwähnten Entscheidungen beruht auf der - überholten - Vorstellung, dass der

ursprüngliche Vermieter durch die Investition des Mieters bereichert ist. Sieht

man den Umfang der Bereicherung aber nicht in der Höhe der Aufwendungen

des Mieters und nicht im Zeitwert der Investitionen oder der Verkehrswertstei-

gerung des Mietobjektes bei Rückgabe, sondern allein in der Erhöhung des Er-

tragswertes, den der Vermieter früher als vertraglich vorgesehen durch ander-

weitige Vermietung zu einem höheren Mietzins realisieren kann (so Senatsurteil

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vom 5. Oktober 2005 aaO), kann sich der Anspruch nur gegen denjenigen rich-

ten, der das Mietobjekt vorzeitig zurückerhält.

3. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, da das Ober-

landesgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob und gegebenenfalls

in welcher Höhe die Klägerin bereichert ist. Der Rechtsstreit muss deshalb an

das Oberlandesgericht zurückverwiesen werden, damit es die erforderlichen

Feststellungen treffen kann.

Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin: Das Beru-

fungsgericht hat unter Hinweis auf Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 9. Aufl.

§ 539 BGB Rdn. 61 ausgeführt, solange das Mietobjekt nicht geräumt und neu

vermietet sei, fehle einer Ermittlung des Ertragswertes die Bemessungsgrund-

lage. Eine Bereicherung, die der Vermieter noch nicht realisiert habe, müsse er

nicht herausgeben. Sollte das Berufungsgericht damit gemeint haben, dass der

Bereicherungsanspruch gegen den Ersteher von einer Weitervermietung ab-

hänge, so wäre dem nicht zu folgen. Der im Wege einer Neuvermietung erzielte

Mietzins kann zwar ein wichtiges Indiz für die Höhe der Bereicherung sein, ist

aber nicht Voraussetzung für einen Bereicherungsanspruch. Maßgeblich ist

nicht die tatsächliche Vermietung, sondern die konkrete Vermietbarkeit zu ei-

nem höheren als dem bisherigen Mietzins. Das ist auch die Auffassung von

Blank (Schmidt-Futter/Blank aaO Rdn. 61). Die vom Berufungsgericht herange-

zogene Stelle befasst sich nicht mit den Voraussetzungen des Anspruchs,

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sondern mit der weiteren Frage, ob der Mieter den vom Erwerber erzielbaren

Wertzuwachs in einem Betrag verlangen kann.

Hahne

Fuchs

Vézina

Dose

Klinkhammer

Vorinstanzen:

LG Düsseldorf, Entscheidung vom 31.07.2006 - 1 O 554/04 -

OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 19.04.2007 - I-10 U 121/06 -