Urteil des BGH vom 29.04.2009, XII ZR 69/07

Entschieden
29.04.2009
Schlagworte
Vermieter, Bereicherungsanspruch, Mietzins, Bereicherung, Zwangsversteigerung, Ersteigerer, Ersteher, Investition, Herausgabe, Mietvertrag
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

XII ZR 69/07 Verkündet am: 29. April 2009 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 29. April 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, den Richter

Fuchs, die Richterin Dr. Vézina und die Richter Dose und Dr. Klinkhammer

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 10. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 19. April 2007 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Widerklage des Beklagten

abgewiesen worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision,

an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen sowie darum, ob der Mieter bei vorzeitiger Rückgabe des Mietobjektes

nach Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens einen Bereicherungsanspruch gegen den Ersteigerer hat.

Mit schriftlichem Vertrag vom 12. Mai 1998 mietete der Beklagte von der 2

damaligen Grundstückseigentümerin Gewerberäume für 15 Jahre. Die

B. -Bank, deren 100 %ige Tochter die Klägerin ist, betrieb in der Folgezeit die

Zwangsversteigerung des Mietgrundstücks. Mit Beschluss des Amtsgerichts

vom 15. Dezember 2003 erhielt die Klägerin den Zuschlag für das Grundstück.

Sie kündigte mit Schreiben vom 29. Dezember 2003 gegenüber dem Beklagten

das Mietverhältnis unter Bezugnahme auf § 57 a ZVG zum nächstmöglichen

Zeitpunkt. Der Beklagte verweigerte unter Hinweis auf von ihm getätigte Investitionen die Herausgabe des Mietobjektes.

3Das Landgericht hat der Räumungs- und Herausgabeklage stattgegeben

und die für den Fall seiner Verurteilung vom Beklagten erhobene Feststellungswiderklage als unzulässig abgewiesen. Mit seiner Berufung hat sich der

Beklagte gegen seine Verurteilung zur Räumung und Herausgabe gewandt und

im Wege der Hilfswiderklage nunmehr beantragt, die Klägerin zu verurteilen, an

ihn für die Zeit vom Tage der Räumung und Herausgabe der Mieträume bis

zum 31. März 2009 monatlich 244 €, für den Zeitraum danach bis zum 31. März

2014 monatlich 229 und für die Zeit danach bis zum 31. März 2019 monatlich

213 zu zahlen. Gegen die Abweisung der Widerklage wendet sich der Beklagte mit der vom Berufungsgericht teilweise zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

4Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur teilweisen Aufhebung des Berufungsurteils, soweit das Oberlandesgericht die Berufung gegen die Abweisung

der Widerklage zurückgewiesen hat, und im Umfang der Aufhebung zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

51. Das Oberlandesgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeutung, ausgeführt: Das Mietverhältnis sei unabhängig von den Voraussetzungen

der §§ 57 a, c ZVG beendet und der Beklagte gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur

Räumung und Herausgabe der Mieträume verpflichtet. Wegen der fehlenden

Beurkundung des von den Parteien vereinbarten verlorenen Baukostenzuschusses sei die Schriftform nicht eingehalten. Gemäß § 566 Satz 2 a.F. BGB

gelte der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und könne

daher von der Klägerin gemäß § 580 a Abs. 2 BGB jederzeit spätestens am

3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres ordentlich gekündigt werden. Von dieser Kündigungsmöglichkeit habe

die Klägerin spätestens mit Wirkung zum 31. Dezember 2005 Gebrauch gemacht.

6Da die Rechtsverteidigung gegen die Räumungsklage keinen Erfolg habe, sei über die in zweiter Instanz erweiterte, gemäß §§ 263, 525, 533 ZPO zulässige Hilfswiderklage zu entscheiden. Mit dieser erstrebe der Beklagte eine

Verurteilung der Klägerin unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung. Nach der wegen des Beklagtenvorbringens zu unterstellenden Vereinbarung eines verlorenen Baukostenzuschusses komme ein Bereicherungsanspruch in Betracht, weil wegen der vorzeitigen Beendigung des langfristig

konzipierten Mietvertrages der Baukostenzuschuss nicht "abgewohnt" sei und

somit der rechtliche Grund der für die Zeit nach der Beendigung des Mietvertrages erbrachten Leistung weggefallen sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei die Bereicherung weder nach den mit dem Zuschuss gedeckten Baukosten noch nach der durch die Mieterleistung geschaffenen Werterhöhung des Bauwerks zu bemessen, sondern allein nach den Vorteilen, die

der Vermieter daraus erzielen könne, dass er vorzeitig in den Genuss der Nutzungsmöglichkeit gelangt sei, die dem Mieter für die Zeit nach tatsächlicher

Vertragsbeendigung bis zum an sich vorgesehenen Vertragsablauf entgangen

sei. Ob bei der Bestimmung dieses Ertragswertes ein fiktiv erzielbarer oder der

mit einem Mietnachfolger tatsächlich vereinbarte Mietzins maßgebend sei, kön-

ne dahinstehen. Der Bereicherungsanspruch richte sich nämlich nicht gegen

den Ersteigerer des Grundstücks, sondern gegen den ursprünglichen Vermieter. Seien die wertsteigernden Aufwendungen bereits zu einer Zeit vorgenommen worden, als der ursprüngliche Vermieter noch Eigentümer des Grundstücks gewesen sei, richte sich der Bereicherungsanspruch nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 5. Oktober 2005 (XII ZR 43/02 - NJW-RR

2006, 294) gegen den Erwerber. Dies gelte aber nicht, wenn das Grundstück

nicht rechtsgeschäftlich, sondern im Wege der Zwangsversteigerung erworben

worden sei. Bei einem verlorenen Baukostenzuschuss, um den es sich nach

dem Vorbringen des Beklagten handele, komme nach der Rechtsprechung des

BGH (BGHZ 16, 31, 35 f.; BGH, Urteil vom 14. Juli 1960 - VIII ZR 156/59 - WM

1960, 1125) ein Bereicherungsanspruch nur gegen den früheren Vermieter,

nicht aber gegen den Ersteher in Betracht. Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 5. Oktober 2005, der ein rechtsgeschäftlicher Eigentumswechsel

zugrunde liege, lasse sich nicht entnehmen, dass der Bundesgerichtshof insoweit von seiner früheren Rechtsprechung habe abweichen wollen. Zwar bestünden keine durchgreifenden Bedenken gegen die Haftung des Erstehers für

als Baukostenzuschuss geleistete Mietvorauszahlungen; der Ersteher müsse

nämlich ebenso wie der Realgläubiger mit solchen rechnen und könne sich

ebenso wie dieser nach ihnen erkundigen. Die Erkundigungsmöglichkeit versage aber, wenn - wie hier - die Einsicht in die Mietverträge nicht zu einer Klärung

führe, weil der verlorene Zuschuss nicht dokumentiert sei und der Mietvertrag

auch keine Regelung über eine Abwohnbarkeit, Anrechenbarkeit auf Mietzins,

Zurückzahlung usw. enthalte. Jedenfalls in diesem Fall gebiete es der Schutz

der Realgläubiger, den Ersteher bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht nach

Bereicherungsrecht für einen verlorenen Baukostenzuschuss des gewerblichen

Mieters haften zu lassen. Die Erzielung angemessener Erlöse in der Zwangsversteigerung sei im Rahmen der dinglichen Rechtsordnung für die Realgläubi-

ger von ausschlaggebender Bedeutung. Ihre Rechtsstellung werde gegenüber

der Anerkennung ausdrücklicher Abwohn-, Mietvorauszahlungs- und Verrechnungsvereinbarungen viel weitgehender beeinträchtigt, wenn sich in der

Zwangsversteigerung kein angemessener Erlös mehr erzielen lasse, weil der

Ersteher dem Risiko eines Bereicherungsanspruches ausgesetzt sei. Die Realgläubiger könnten dem nur begegnen, indem sie kein oder nur ein geringeres

Gebot abgäben. Vor diesem Hintergrund könne die Entscheidung des BGH

vom 5. Oktober 2005 im Interesse der Rechtssicherheit im Realkreditwesen

nicht auf den Erwerber des Grundstücks in der Zwangsversteigerung angewendet werden.

2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. 7

a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass dem 8

Beklagten ein Bereicherungsanspruch (Bereicherung in sonstiger Weise) zustehen kann, weil die Klägerin als Vermieterin vorzeitig, und zwar infolge ihrer

Kündigung schon zum 31. Dezember 2005 und nicht erst mit Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit in den Genuss der wertsteigernden Investition des

Beklagten gekommen ist (BGH, Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR

43/02 - NJW-RR 2006, 294). Dem steht auch nicht entgegen, dass - nach Auffassung des Berufungsgerichts - der auf eine bestimmte Zeit fest geschlossene

Mietvertrag wegen Nichteinhaltung der Schriftform des § 550 BGB mit gesetzlicher Kündigungsfrist kündbar war. Der Umstand, dass der Mietvertrag in einem

solchen Fall vorzeitig kündbar ist, ändert nichts daran, dass die Parteien einen

auf 15 Jahre unkündbaren Mietvertrag haben vereinbaren wollen. Der Abschluss eines insoweit langfristigen Vertrages bildet nach wie vor die Grundlage

für die von dem Beklagten getätigten Investitionen. Mit der Beendigung des

Mietvertrages vor dem von den Parteien geplanten Ende ist der Rechtsgrund

für die von dem Beklagten vorgenommene Investition insoweit weggefallen

(BGH, Urteil vom 21. Januar 1960 - VIII ZR 16/59 - WM 1960, 497, 498) mit der

Folge, dass der Vermieter bereichert sein kann.

9b) Soweit das Berufungsgericht aber unter Bezugnahme auf die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 17. Dezember 1954 (BGHZ 16, 31

ff.) und vom 14. Juli 1960 (VIII ZR 156/59 - WM 1960, 1125 ff.) meint, ein etwaiger Bereicherungsanspruch richte sich nicht gegen den Ersteigerer, sondern

gegen den ursprünglichen Vermieter, kann ihm nicht gefolgt werden.

10aa) Zwar hat der Bundesgerichtshof in den genannten Entscheidungen

einen Bereicherungsanspruch gegen den Ersteigerer verneint, allerdings stattdessen eine vertragliche Rückzahlungsverpflichtung des Ersteigerers bejaht.

Mit Urteil vom 5. Oktober 2005 (aaO) hat der erkennende Senat aber entschieden, dass bei einem Vermieterwechsel infolge Grundstücksveräußerung nicht

derjenige Bereicherungsschuldner ist, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investition Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält. Tragender Grund dieser Entscheidung ist, dass sich der Umfang der Bereicherung nicht nach der Höhe der Aufwendung des Mieters richtet

und auch nicht im Zeitwert der Investition oder der Verkehrswertsteigerung des

Mietobjektes bei Rückgabe (und erst recht nicht zu einem früheren Zeitpunkt)

besteht, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswertes, soweit der Vermieter diesen früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu

einem höheren Mietzins realisieren kann. Um eine derartige Möglichkeit ist der

Voreigentümer, der die Nutzung zum vertraglich vereinbarten Mietzins dem

Mieter bis zum Eigentumsübergang gewähren musste und gewährt hat, nicht

bereichert worden. Bereichert ist vielmehr der neue Vermieter, der die Mietsache vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit zurückerhält und sie dadurch zu einem

höheren Mietzins weiter vermieten kann (Senatsurteil aaO).

11bb) Diese Grundsätze gelten auch bei einem Erwerb durch Zuschlag im

Zwangsversteigerungsverfahren. Der Ersteigerer erhält aufgrund seiner Kündigung die Mietsache früher zurück als nach dem Mietvertrag vorgesehen. Wenn

er deshalb das Objekt zu einem höheren Mietzins als bisher vermieten kann, ist

allein er und nicht der ursprüngliche Vermieter bereichert.

12Die vom Berufungsgericht angeführten Bedenken, der Schutz der Realgläubiger gebiete es, den Ersteher bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht

nach Bereicherungsrecht haften zu lassen, teilt der Senat nicht. Die Auffassung,

in der Zwangsversteigerung ließen sich keine angemessenen Erlöse mehr erzielen, weil der Interessent gezwungen sei, kein oder nur ein geringeres Gebot

abzugeben, vermag nicht zu überzeugen. Sie beruht auf einem unzutreffenden

Verständnis der Bereicherung. Dem vom Senat in der Entscheidung vom

5. Oktober 2005 bejahten Bereicherungsanspruch ist der Ersteigerer nur dann

ausgesetzt, wenn er die Mietsache vorzeitig zurückerhält und sie zu einem höheren Mietzins als bisher weiter vermieten kann. Nur wenn er mehr erlösen

kann, als er nach dem bisherigen Vertrag erhalten hat, ist er bereichert. Erlöst

er nur das, was er bisher erhalten hat, besteht kein Anspruch gegen ihn. Er

muss also gerade nicht befürchten, dass seine Einnahmemöglichkeiten durch

einen Bereicherungsanspruch geschmälert werden, und hat deshalb keine begründete Veranlassung, ein geringeres Gebot im Versteigerungsverfahren abzugeben. Die Auffassung des Bundesgerichtshofs in den vom Berufungsgericht

erwähnten Entscheidungen beruht auf der - überholten - Vorstellung, dass der

ursprüngliche Vermieter durch die Investition des Mieters bereichert ist. Sieht

man den Umfang der Bereicherung aber nicht in der Höhe der Aufwendungen

des Mieters und nicht im Zeitwert der Investitionen oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjektes bei Rückgabe, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswertes, den der Vermieter früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem höheren Mietzins realisieren kann (so Senatsurteil

vom 5. Oktober 2005 aaO), kann sich der Anspruch nur gegen denjenigen richten, der das Mietobjekt vorzeitig zurückerhält.

133. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, da das Oberlandesgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob und gegebenenfalls

in welcher Höhe die Klägerin bereichert ist. Der Rechtsstreit muss deshalb an

das Oberlandesgericht zurückverwiesen werden, damit es die erforderlichen

Feststellungen treffen kann.

14Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin: Das Berufungsgericht hat unter Hinweis auf Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 9. Aufl.

§ 539 BGB Rdn. 61 ausgeführt, solange das Mietobjekt nicht geräumt und neu

vermietet sei, fehle einer Ermittlung des Ertragswertes die Bemessungsgrundlage. Eine Bereicherung, die der Vermieter noch nicht realisiert habe, müsse er

nicht herausgeben. Sollte das Berufungsgericht damit gemeint haben, dass der

Bereicherungsanspruch gegen den Ersteher von einer Weitervermietung abhänge, so wäre dem nicht zu folgen. Der im Wege einer Neuvermietung erzielte

Mietzins kann zwar ein wichtiges Indiz für die Höhe der Bereicherung sein, ist

aber nicht Voraussetzung für einen Bereicherungsanspruch. Maßgeblich ist

nicht die tatsächliche Vermietung, sondern die konkrete Vermietbarkeit zu einem höheren als dem bisherigen Mietzins. Das ist auch die Auffassung von

Blank (Schmidt-Futter/Blank aaO Rdn. 61). Die vom Berufungsgericht herangezogene Stelle befasst sich nicht mit den Voraussetzungen des Anspruchs,

sondern mit der weiteren Frage, ob der Mieter den vom Erwerber erzielbaren

Wertzuwachs in einem Betrag verlangen kann.

Hahne Fuchs Vézina

Dose Klinkhammer

Vorinstanzen:

LG Düsseldorf, Entscheidung vom 31.07.2006 - 1 O 554/04 -

OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 19.04.2007 - I-10 U 121/06 -

Urteil vom 29.09.2016

X ZR 58/14 vom 29.09.2016

Urteil vom 06.10.2016

I ZR 97/15 vom 06.10.2016

Urteil vom 09.11.2016

5 StR 425/16 vom 09.11.2016

Anmerkungen zum Urteil