Urteil des BGH vom 12.06.2008, V ZR 222/07

Entschieden
12.06.2008
Schlagworte
Echter vertrag zugunsten dritter, Vertrag zugunsten dritter, Abschluss des vertrages, Rechtliches gehör, Behauptung, Klausel, Partei, Auslegung, Berlin, Erwerber
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BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

V ZR 222/07

vom

12. Juni 2008

in dem Rechtsstreit

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 12. Juni 2008 durch den

Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-

Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub

beschlossen:

Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers wird das Urteil des

11. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 7. März 2007 aufgehoben.

Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt

400.852,83 €.

Gründe:

I.

1Am 12. März 2001 schlossen die Kläger und die V. gesellschaft

mbH & Co. KG einen notariellen Kaufvertrag mit Bauverpflichtung über ein

Townhouse auf dem Gelände einer ehemaligen Brauerei in B. . Die Verkäuferin wollte das Gelände durch den Bau von Eigentumswohnungen, Lofts,

Gewerbeflächen, Reihenhäusern, Tiefgaragen und Grünflächen in das sog.

V. -Quartier umgestalten.

2Vor jeglicher grundbuchlichen Absicherung der Kläger, die das Townhouse seit Mitte 2002 bewohnen, wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Verkäuferin eröffnet. Der Insolvenzverwalter lehnte die Erfüllung des

Kaufvertrages ab. Er verkaufte den gesamten Komplex im Mai 2002 an die Beklagte. In Ziffer II § 6 des zwischen ihm und der Beklagten geschlossenen notariellen Kaufvertrages heißt es:

„Wohnungseigentumsverkäufe

Der Insolvenzverwalter hat gegenüber sämtlichen Käufern von Wohneigentum die Nichterfüllung…gewählt. Rückgaben sind größtenteils noch nicht erfolgt… Ein Teil dieser Käufer wird den Wunsch äußern, mit dem Erwerber Verhandlungen mit dem Ziel eines neuen Vertragsabschlusses zu führen. In solchen Fällen ist der Erwerber verpflichtet, Kaufpreise nicht höher festzulegen als 80 % des ursprünglich beurkundeten Kaufpreises. Im Übrigen ist der Käufer in der Kaufvertragsgestaltung im Rahmen des billigen Ermessens frei. Insbesondere kann er Vereinbarungen zur Änderung der dem jeweiligen Kaufvertrag zugrunde liegenden Teilungserklärung sowie zur Einschränkung der Gewährleistung treffen… Vorstehende Verpflichtungen des Erwerbers sind echter Vertrag zugunsten Dritter, also jeweils zugunsten des einzelnen Käufers.“

3Die Kläger verlangen von der Beklagten den Abschluss eines notariellen

Kaufvertrages über das ursprünglich erworbene Townhouse zu 80 % des damals vereinbarten Kaufpreises. Die Beklagte verlangt im Wege der Widerklage

die Herausgabe des Townhouses und Zahlung einer Nutzungsentschädigung.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen.

Das Kammergericht hat umgekehrt entschieden und die Revision nicht zugelassen. Mit ihrer Nichtzulassungsbeschwerde möchten die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen.

II.

1. Das angefochtene Urteil ist nach § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben, da 4

das Berufungsgericht den Anspruch der Beschwerdeführer auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat.

a) Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots verstößt 5

gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet

(BVerfG NJW 2003, 1655). Das ist unter anderem der Fall, wenn ein Gericht die

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs missachtet, wonach die Ablehnung

eines Beweises für eine erhebliche Tatsache nur zulässig ist, wenn diese so

ungenau bezeichnet ist, dass ihre Erheblichkeit nicht beurteilt werden kann oder

wenn sie ins Blaue hinein aufgestellt worden ist (vgl. BVerfG ZIP 1996, 1761,

1762). Da die Handhabung der Substantiierungsanforderungen durch das Gericht dieselben einschneidenden Folgen hat wie die Anwendung von Präklusionsvorschriften, verletzt sie Art. 103 Abs. 1 GG bereits dann, wenn sie - wie

hier - offenkundig unrichtig ist (vgl. BVerfG NJW 2001, 1565).

b) Das Berufungsgericht hätte den von den Klägern angebotenen Beweis 6

zu den Gesprächen erheben müssen, die vor dem Verkauf des V. Quartiers zwischen dem Insolvenzverwalter und der Beklagten im Hinblick auf die

Regelung in Ziffer II § 6 des Vertrages geführt worden sein sollen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt eine Partei ihrer Darlegungslast, wenn die vorgetragenen Tatsachen in Verbindung mit einem

Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht zu begründen (vgl. z.B.

BGH, Urt. v. 4. Juli 2000, VI ZR 236/99, NJW 2000, 3286, 3287; Urt. v. 21. Januar 1999, VII ZR 398/97, NJW 1999, 1859, 1860; Urt. v. 13. Juli 1998, II ZR

13/97, NJW-RR 1998, 1409; Urt. v. 29. September 1992, X ZR 84/90, NJW-RR

1993, 189; Urt. v. 12. Juli 1984, VII ZR 123/83, NJW 1984, 2888). Das trifft auf

die unter Beweis gestellte Behauptung der Kläger zu, es sei dem Insolvenzver-

walter mit der Aufnahme von Ziffer II § 6 des Kaufvertrages darum gegangen

sicherzustellen, dass die sog. Altkäufer einen eigenen Ankaufsanspruch zu

80 % des Kaufpreises durchsetzen könnten, wobei dies vor dem Vertragsabschluss mit den Vertretern der Beklagten besprochen und von diesen akzeptiert

worden sei. Erweist sich dieser Vortrag als zutreffend, kann kein vernünftiger

Zweifel bestehen, wie die Vertragsparteien die genannte Klausel verstanden

haben.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts waren die Kläger nicht 7

gehalten, die diesbezüglichen Vertragsverhandlungen in allen Details wiederzugeben. Insbesondere mussten sie nicht angeben, wer, wann, gegenüber

wem was genau gesagt hat (vgl. BGH, Urt. v. 2. April 2007, II ZR 325/05, NJW-

RR 2007, 1483, 1486; Urt. v. 1. Juni 2005, XII ZR 275/02, NJW 2005, 2710,

2711). Die Angabe von Einzelheiten zu dem Zeitpunkt und dem Ablauf bestimmter Ereignisse ist nicht erforderlich, wenn diese wie hier für die

Rechtsfolgen ohne Bedeutung sind (BGH, Urt. v. 4. Juli 2000, VI ZR 236/99,

NJW 2000, 3286, 3287; Urt. v. 21. Januar 1999, VII ZR 398/97, NJW 1999,

1859, 1860; Urt. v. 12. Juli 1984, VII ZR 123/83, NJW 1984, 2888). Misst ihnen

das Gericht für die Zuverlässigkeit oder die Wahrscheinlichkeit der Behauptung

Bedeutung zu, sind sie durch entsprechende Nachfrage bei der Beweisaufnahme zu klären. Für den Umfang der Darlegungslast ist der Grad der Wahrscheinlichkeit einer Sachverhaltsschilderung im Übrigen ohne Bedeutung (Senat, Urt.

v. 13. Dezember 2002, V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491; BGH, Urt. v. 13. Juli

1998, II ZR 13/97, NJW-RR 1998, 1409).

8Eine Partei ist auch nicht deshalb gezwungen, den behaupteten Sachverhalt in allen Einzelheiten wiederzugeben, weil der Gegner ihn bestreitet.

Dem Grundsatz, dass der Umfang der Darlegungslast sich nach der Einlassung

des Gegners richtet, liegt nicht etwa der Gedanke zugrunde, eine Partei sei zur

Förderung der Wahrheitsermittlung und zur Prozessbeschleunigung verpflichtet,

den Gegner in die Lage zu versetzen, sich möglichst eingehend auf ihre Behauptungen einzulassen. Der Grundsatz besagt nur, dass dann, wenn infolge

der Einlassung des Gegners der Tatsachenvortrag unklar wird und nicht mehr

den Schluss auf die Entstehung des geltend gemachten Rechts zulässt, er der

Ergänzung bedarf (BGH, Urt. v. 1. Juni 2005, XII ZR 275/02, NJW 2005, 2710,

2711; Urt. v. 12. Juli 1984, VII ZR 123/83, NJW 1984, 2888).

9Zu beachten ist auch, dass eine Partei grundsätzlich Tatsachen behaupten darf, über die sie keine genauen Kenntnisse hat, die sie nach Lage der Dinge aber für wahrscheinlich hält. Die Grenze, bis zu der dies zulässig ist, ist erst

erreicht, wenn das Fehlen jeglicher tatsächlicher Anhaltspunkte den Vorwurf

begründet, eine Behauptung sei „ins Blaue hinein“ aufgestellt, mithin aus der

Luft gegriffen, und stelle sich deshalb als Rechtsmissbrauch dar (Senat, Urt. v.

13. Dezember 2002, V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491; BGH, Urt. v. 1. Juni

2005, XII ZR 275/02, NJW 2005, 2710, 2711). Hiervon kann vorliegend keine

Rede sein.

c) Die von dem Berufungsgericht herangezogene Rechtsprechung zu 10

den Darlegungsanforderungen bei der Behauptung innerer Tatsachen ist nicht

einschlägig. Richtig ist zwar, dass die Behauptung, einer bestimmten vertraglichen Regelung liege eine übereinstimmende Vorstellung der Parteien zugrunde, häufig eine innere Tatsache betrifft. In diesem Fall muss - weil andernfalls

die Erheblichkeit der Behauptung nicht überprüft werden kann - dargelegt werden, anhand welcher Anknüpfungstatsachen, die innere Tatsache nach außen

in Erscheinung getreten sein soll (Senat, Urt. v. 7. April 2000, V ZR 36/99, NJW

2000, 2986; BGH, Urt. v. 29. März 1996, II ZR 263/94, NJW 1996, 1678, 1679).

Darum geht es hier aber nicht. Die Kläger haben nämlich nicht etwa behauptet,

zwischen den Vertragsparteien habe stillschweigendes Einverständnis bestan-

den, dass die zugunsten der Erwerber getroffene Regelung in einer bestimmten

Weise zu verstehen sei. Sie haben vielmehr vorgetragen und unter Beweis gestellt, dass ein eigenes Ankaufsrecht der sog. Altkäufer in den Gesprächen vor

Abschluss des Vertrages seitens der Beklagten akzeptiert worden sei. Wenn

der behauptete übereinstimmende Wille aber darauf beruht, dass die Vertragsparteien darüber gesprochen haben, wie die umstrittene Klausel zu verstehen

ist, reicht es, ein solches Gespräch zu behaupten.

112. Durch die Aufhebung des angefochtenen Urteils erhält das Berufungsgericht auch Gelegenheit, seine Auslegung der streitgegenständlichen Klausel

zu überprüfen.

12a) Schon nach deren Wortlaut drängt es sich geradezu auf, dass den Altkäufern ein eigenes Ankaufsrecht eingeräumt werden sollte. Beschränkte sich

die Verpflichtung der Beklagten darauf, mit ihnen Verhandlungen ohne jegliche

Abschlussverpflichtung zu führen, bliebe die Festlegung eines die Altkäufer begünstigenden Ankaufspreises folgenlos. Bei der Auslegung ist jedoch davon

auszugehen, dass vertragliche Festlegungen einen rechtserheblichen Inhalt

haben sollen. Deshalb ist einem Verständnis der Vorzug zu geben, bei dem

sich die Regelung nicht ganz oder teilweise als sinnlos erweist (vgl. Senat, Urt.

v. 1. Oktober 1999, V ZR 168/98, NJW 1999, 3704, 3705; BGH, Urt. v. 7. März

2005, II ZR 194/03, NJW 2005, 2618). Auch ist nicht erkennbar, welches Interesse der Insolvenzverwalter gehabt haben sollte, die Beklagte mittels eines

- ausdrücklich so bezeichneten - echten Vertrages zugunsten Dritter dazu zu

verpflichten, letztlich unverbindliche Verhandlungen mit den Altkäufern zu führen. Enthält die Klausel dagegen ein Ankaufsrecht, wäre sie geeignet, Schadensersatzansprüche der Altkäufer gegen die Gemeinschuldnerin wegen der

Nichterfüllung der ursprünglich geschlossenen Verträge abzuwenden oder zu

verringern. Dass sich die Beklagte in demselben Vertrag verpflichtet hat, andere

von der Gemeinschuldnerin abgeschlossene Verträge unmittelbar zu übernehmen, stellt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keinen Widerspruch

dar. Es ist ohne weiteres denkbar, dass die Beklagte in bestimmte Verträge unbedingt, in andere Verträge dagegen nur nach näher vereinbarten Maßgaben

eintreten sollte.

Wäre von der Auslegung des Landgerichts auszugehen, stünden das 13

Erwerbsrecht der Altkäufer und der Kaufpreis fest, während die Beklagte bei der

Gestaltung des Vertrages im Übrigen „im Rahmen billigen Ermessens“ frei wäre. Insoweit müssten Verhandlungen zwischen der Beklagten und den einzelnen Altkäufern stattfinden. Bei einem Streit darüber, ob die von der Beklagten

vorgegebenen übrigen Bedingungen billigem Ermessen entsprechen, könnten

die Verhandlungspartner erforderlichenfalls die Gerichte anrufen. Die Situation

wäre vergleichbar mit derjenigen bei Bestehen eines Vorvertrages, wenn sich

die Vertragsparteien nicht über den Inhalt des noch abzuschließenden Hauptvertrages einigen können. Hierzu verweist der Senat auf sein Urteil vom 12. Mai

2006 (V ZR 97/05, NJW 2006, 2843), das sich auch mit der Frage des richtigen

Klageantrages in einem solchen Fall befasst.

b) Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass aus der Zurückweisung 14

der Nichtzulassungsbeschwerde einer anderen Altkäuferin (Beschluss vom

9. Februar 2006, V ZR 128/05) kein Präjudiz für die Vertragsauslegung folgt.

Zwar hatte das damalige Berufungsgericht der streitgegenständlichen Klausel

ebenfalls kein Ankaufsrecht der Erwerberin entnommen. Hierauf kam es bei der

Entscheidung über die Nichtzulassungsbeschwerde aber nicht an. Die Erwerberin hatte nämlich ein Reihenhaus auf einem real geteilten Grundstück gekauft,

die (hiesige) Beklagte war jedoch nur bereit, das Haus in der Rechtsform des

Wohnungseigentums (erneut) an sie zu verkaufen. Die Altkäuferin vertrat demgegenüber die Auffassung, einen Anspruch auf Erwerb von Realeigentum zu

haben. Die Hilfsbegründung des Berufungsgerichts, selbst wenn sich aus Ziffer

II § 6 ein Ankaufsrecht der Alterwerber ergebe, halte es sich jedenfalls im Rahmen des der (hiesigen) Beklagten eingeräumten billigen Ermessens bei der

Vertragsgestaltung im Übrigen, wenn sie nur anbiete, das Reihenhaus in der

Rechtsform des Wohnungseigentums zu verkaufen, war selbständig tragend

und gab keine Veranlassung, die Revision zuzulassen.

15Weiter vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass das Berufungsgericht

nicht gehindert ist, die Frage, ob die Kläger einen Anspruch auf Erwerb des ursprünglich gekauften Townhouses in Form von Realeigentum haben, anders als

in dem vorangegangenen Verfahren zu beantworten. Der Zurückweisung

der Nichtzulassungsbeschwerde kann keine umfassende Billigung der Vertragsauslegung in diesem Punkt entnommen werden, sondern nur, dass keiner

der in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Zulassungsgründe vorlag, die Auslegung also insbesondere nicht als willkürlich angesehen worden ist.

Krüger Lemke Schmidt-Räntsch

Stresemann Czub

Vorinstanzen:

LG Berlin, Entscheidung vom 29.03.2004 - 11 O 405/03 -

KG Berlin, Entscheidung vom 07.03.2007 - 11 U 10/04 -

Urteil vom 29.09.2016

X ZR 58/14 vom 29.09.2016

Urteil vom 06.10.2016

I ZR 97/15 vom 06.10.2016

Urteil vom 09.11.2016

5 StR 425/16 vom 09.11.2016

Anmerkungen zum Urteil