Urteil des BGH vom 05.10.2000
Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 240/99
Verkündet am:
5. Oktober 2000
F r e i t a g
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
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BGB § 652
Ein Testamentsvollstrecker, der in Ausübung seines Amtes ein Nachlaß-
grundstück veräußert, kann gegenüber dem Käufer dieses Grundstücks kei-
ne Maklertätigkeit entfalten. Dem Testamentsvollstrecker kann jedoch in ei-
nem solchen Falle eine von Maklerdiensten unabhängige Vergütung zuste-
hen. Dies liegt insbesondere dann nahe, wenn der Käufer ein Provisionsver-
sprechen in Kenntnis des Umstandes abgibt, daß der andere Teil zum
Testamentsvollstrecker bestellt worden ist und in dieser Eigenschaft den
Verkauf des Grundstücks betreibt.
BGH, Urteil vom 5. Oktober 2000 - III ZR 240/99 - OLG München
LG München I
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Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 5. Oktober 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter
Streck, Schlick, Dörr und Galke
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 17. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts München vom 22. März 1999 aufgeho-
ben.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts
München I, 4. Zivilkammer, vom 13. Oktober 1998 wird zurückge-
wiesen.
Die Beklagte hat auch die Kosten der Rechtsmittelzüge zu tragen.
Von Rechts wegen
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Tatbestand
Die am 26. Juni 1997 verstorbene A. B. war Eigentümerin eines in O.
gelegenen Hausgrundstücks. Unter Hinweis auf die Maklereigenschaft des
Klägers hatte sie testamentarisch bestimmt, daß dieser nach ihrem Tode das
Grundstück veräußern sollte. Am 16. März 1998 stellte das Nachlaßgericht
dem Kläger ein Zeugnis über die Ernennung zum Testamentsvollstrecker aus
mit dem Zusatz, daß sich die Befugnisse des Testamentsvollstreckers auf die
Veräußerung des Grundbesitzes beschränkten.
Nach Schaltung einer Zeitungsanzeige meldete sich die Beklagte als
Kaufinteressentin. Bei der Besichtigung des Hausanwesens am 31. März 1998
legitimierte sich der Kläger auf Wunsch des Geschäftsführers der Beklagten
als Testamentsvollstrecker. Anschließend unterzeichneten beide jeweils ein
vorgedrucktes Formular "Provisionsbestätigung" und "Reservierungsvereinba-
rung und -bestätigung", die eine Mitarbeiterin der Beklagten handschriftlich
vervollständigt hatte. Darin verpflichtete sich die Beklagte zur Zahlung einer
"Maklerprovision" in Höhe von 5 % des Gesamtkaufpreises zuzüglich der ge-
setzlichen Mehrwertsteuer bzw. zur Zahlung einer Reservierungsgebühr in Hö-
he von 5.000 DM.
Mit notariellem Vertrag vom 3. April 1998 verkaufte der Kläger das
Nachlaßgrundstück in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker der Be-
klagten zum Preis von 1,1 Mio. DM.
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Der Kläger verlangt von der Beklagten entsprechend der in der Provisi-
onsbestätigung getroffenen Abrede Zahlung von 63.250 DM nebst Zinsen. Das
Landgericht hat der Klage bis auf einen Teil der geltend gemachten Zinsen
stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der Revi-
sion begehrt der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe
Die Revision hat Erfolg.
I.
Nach § 652 Abs. 1 BGB steht dem Makler ein Provisionsanspruch nur
dann zu, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung der Makler beauftragt
war, zustande kommt. Dabei setzt eine Maklertätigkeit im Sinne dieser Vor-
schrift voraus, daß der vom Auftraggeber des Maklers angestrebte Vertrag zwi-
schen dem Auftraggeber und einem Dritten, nicht aber zwischen dem Auftrag-
geber und dem Makler geschlossen wird (vgl. BGH, Urteil vom 1. April 1992
- IV ZR 154/91 - NJW 1992, 2818, 2819). Ausgehend hiervon kann, wie das
Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, einem Testamentsvollstrecker,
der ein seiner Verwaltungsbefugnis unterliegendes Nachlaßgrundstück veräu-
ßert, kein Maklerprovisionsanspruch gegen den Käufer zustehen.
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Der Testamentsvollstrecker ist weder Vertreter des Erblassers noch
Vertreter der Erben. Er hat die Stellung eines Treuhänders und ist Inhaber ei-
nes privaten Amtes (BGHZ 25, 275, 279; BGH, Urteil vom 7. Juli 1982 - IVa ZR
36/81 - NJW 1983, 40 f). Dieser Rechtslage entsprechend hat der Kläger den
notariellen Kaufvertrag vom 3. April 1998 unter Hinweis auf seine Amtsstellung
in eigenem Namen abgeschlossen. Angesichts der persönlichen Identität zwi-
schen Makler und Verkäufer ist es rechtlich ausgeschlossen, daß der Kläger
von der Beklagten nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Maklerprovision wegen
des Nachweises der Vertragsgelegenheit verlangen kann. Denn bei einer sol-
chen Fallgestaltung sind Makler und Hauptvertragspartner des Auftraggebers
nicht zur selbständigen, voneinander unabhängigen Willensbildung fähig.
II.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, von der
auch das Berufungsgericht ausgegangen ist, kann wegen des im Schuldrecht
geltenden Grundsatzes der Vertragsfreiheit die Verpflichtung zur Zahlung einer
Provision auch unabhängig von dem Vorliegen einer echten Maklerleistung
begründet werden (BGHZ 112, 240, 242; Senatsurteil BGHZ 138, 170, 173;
BGH, Urteil vom 2. Februar 1977 - IV ZR 84/76 - WM 1977, 415, 416 m.w.N.).
1.
Nach Meinung des Berufungsgerichts haben die Parteien eine von den
Voraussetzungen des § 652 Abs. 1 BGB unabhängige Provisionsvereinbarung
nicht getroffen. Hierzu hat es ausgeführt: Zwar sei dem Geschäftsführer der
Beklagten bei Unterzeichnung der Provisionsbestätigung bekannt gewesen,
daß der Kläger der Testamentsvollstrecker der verstorbenen Grundstücksei-
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gentümerin sei; auch könne unterstellt werden, daß bei der Ortsbesichtigung
klargestellt worden sei, daß das Grundstück vom Testamentsvollstrecker selbst
verkauft werde. Gleichwohl könne bereits nach dem eigenen Vortrag des Klä-
gers nicht davon ausgegangen werden, daß nach dem Willen der Vertrags-
parteien ein nicht auf eine Maklertätigkeit des Klägers abstellendes Provisions-
versprechen habe abgegeben werden sollen. Dem Klägervorbringen könne
nicht entnommen werden, welchen rechtlichen Charakter die Parteien der Pro-
visionsbestätigung sonst hätten beilegen wollen. Um einen verschleierten Teil
des Kaufpreises könne es sich schon deshalb nicht handeln, weil dieser nicht
dem Kläger zufließen sollte. Anhaltspunkte dafür, in der Provision eine Vergü-
tung für geleistete oder zu erbringende Dienste oder eine Schenkung zu se-
hen, lägen nicht vor. Vielmehr belegten der Inhalt der Provisionsbestätigung
und sogar der eigene Vortrag des Klägers im Prozeß zweifelsfrei, daß dieser
eine Provision für seine Tätigkeit als Nachweismakler beanspruchen wolle. So
sei vielfach von "Maklerprovision, Maklerlohn oder Maklercourtage" die Rede;
auch heiße es in der Provisionsbestätigung unter der Rubrik Auftragsbedin-
gungen ausdrücklich, "der Auftraggeber verpflichtet sich, nachfolgende Mak-
lerprovision für eines oder mehrere der unten aufgeführten, ihm bisher als un-
bekannt nachgewiesenen Objekte zu bezahlen".
Auch hätte es, wenn nach dem Willen der Parteien ein von den Voraus-
setzungen des § 652 Abs. 1 BGB unabhängiges Provisionsversprechen hätte
abgegeben werden sollen, nicht - wie geschehen - des Abschlusses einer Re-
servierungsvereinbarung bedurft. Diese Vereinbarung sei nämlich darauf zuge-
schnitten gewesen, dem Kläger auch dann eine Vergütung in Höhe von
5.000 DM zu gewähren, wenn es nicht zum Abschluß des Hauptvertrages
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komme und damit die Voraussetzungen für die Entstehung eines Maklerver-
gütungsanspruches nicht erfüllt würden.
2.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
a) Zu Recht rügt die Revision, daß das Berufungsgericht bei der Ausle-
gung der Provisionsbestätigung rechtsfehlerhaft für maßgeblich erachtet hat,
daß in diesem Formular die Begriffe "Maklerprovision, Maklertätigkeit, Nach-
weisprovision" verwendet wurden.
aa) Zwar ist, wenn sich jemand, der im Geschäftsleben als Makler auf-
tritt, eine Maklerprovision oder ein Maklerhonorar versprechen läßt, die Ausle-
gung naheliegend, daß die Vertragspartner damit die sich aus dem Gesetz er-
gebende und bei Vorliegen der dafür notwendigen Voraussetzungen entste-
hende Vergütung aus § 652 Abs. 1 BGB gemeint haben (BGH, Urteil vom
2. Dezember 1992 - IV ZR 268/91 - NJW-RR 1993, 429, 430). Es ist daher Sa-
che desjenigen, der geltend macht, ihm sei gleichwohl ein von einer echten
Maklerleistung unabhängiges Provisionsversprechen gegeben worden, An-
haltspunkte dafür vorzutragen und gegebenenfalls zu beweisen, aus denen
sich ein solcher Parteiwille ergibt. Verbleiben trotz bestehender Anhaltspunkte
für ein selbständiges Provisionsversprechen Zweifel, so geht das zu Lasten
desjenigen, der Zahlung der Provision begehrt.
bb) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist jedoch trotz
der Wortwahl "Maklerprovision bzw. Maklerhonorar" ein von einer echten
Maklerleistung unabhängiges Provisionsversprechen insbesondere dann an-
zunehmen, wenn es in Kenntnis der Umstände abgegeben wurde, die den Pro-
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visionsempfänger an einer Maklertätigkeit hindern (vgl. BGHZ 112, 240, 242;
BGH, Urteil vom 20. Oktober 1982 - IVa ZR 97/81 - WM 1983, 42 f; s. auch
Senatsurteil BGHZ 138, 170, 172 f). Davon ist vorliegend auszugehen: Un-
streitig wußte die Beklagte bei Unterzeichnung der Provisionsbestätigung, daß
der Kläger Testamentsvollstrecker der verstorbenen Grundstückseigentümerin
war; darüber hinaus hat das Berufungsgericht zugunsten des Klägers unter-
stellt, daß die Beklagte vor Unterzeichnung des Formulars ausdrücklich dar-
über aufgeklärt worden war, daß im Falle eines Kaufvertragsschlusses der Te-
stamentsvollstrecker selbst (in eigenem Namen) als Verkäufer auftreten würde.
Diesen Umstand hat das Berufungsgericht bei seiner Auslegung nicht
hinreichend berücksichtigt.
b) Zutreffend weist die Revision darauf hin, daß nach dem Vorbringen
des Klägers davon auszugehen ist, daß die Beklagte die Provisionsbestätigung
deshalb unterschrieben hatte, weil andernfalls der Kläger nicht bereit gewesen
wäre, das Nachlaßgrundstück in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker
an die Beklagte zu verkaufen. Dies reicht aus, um ein gültiges, von einer ech-
ten Maklerleistung unabhängiges Schuldversprechen zu bejahen (vgl. BGH,
Urteile vom 22. Dezember 1976 - IV ZR 52/76 - NJW 1977, 582, 583; vom
2. Februar 1977 aaO; vom 15. März 1978 - IV ZR 77/77 - WM 1978, 708, 710).
Die - hier ohnehin fernliegende - Annahme eines schenkweise erteilten
Schuldversprechens, das nach § 518 Abs. 1 BGB formnichtig wäre, ist danach
ausgeschlossen. Sofern das Berufungsgericht dem Urteil des Bundesgerichts-
hofs vom 15. April 1987 (IVa ZR 53/86 - NJW-RR 1987, 1075), in dem davon
gesprochen wird, daß es sich bei der Provision auch um einen "verschleierten
Teil des Kaufpreises" handeln könne, entnommen haben sollte, daß ein An-
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spruch auf Zahlung einer von einer Maklerleistung unabhängigen Provision
voraussetzen würde, daß er sich rechtlich als (Teil der) Kaufpreisforderung
(§ 433 Abs. 2 BGB), Vergütung für bestimmte Dienstleistungen (§ 611 Abs. 1
BGB) oder als Schenkungsversprechen einordnen ließe, beruhte dies auf ei-
nem Mißverständnis.
c) Rechtsfehlerhaft ist weiterhin die Annahme des Berufungsgerichts,
aus der getroffenen Reservierungsvereinbarung ließe sich etwas gegen die
rechtliche Beurteilung der Provisionsbestätigung als selbständiges Provisions-
versprechen herleiten. Mit der Reservierungsvereinbarung wollte sich der Klä-
ger, wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat, auch für den Fall eine Ver-
gütung sichern, daß es nicht zum Abschluß des Hauptvertrages kommen wür-
de. Ein solches Vorgehen machte aber, worauf die Revision zutreffend hin-
weist, auch dann Sinn, wenn die Provision unabhängig von einer echten Mak-
lerleistung versprochen worden war. Denn ungeachtet dessen war sie - inso-
fern nicht anders, als dies § 652 Abs. 1 BGB für den Maklerlohnanspruch vor-
sieht - nur zu zahlen, wenn ein Kaufvertrag zustande kommen würde.
III.
Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben. Der erkennende Senat ist zu
einer eigenen Auslegung der Provisionsbestätigung befugt, weil insoweit weite-
re tatsächliche Feststellungen nicht mehr in Betracht kommen (vgl. BGH, Urteil
vom 1. Oktober 1999 - V ZR 168/98 - NJW 1999, 3704, 3705). Diese Ausle-
gung ergibt, daß die Beklagte die begehrte, von einer Maklerleistung unabhän-
gige Provision versprochen hat.
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Dies folgt nach dem zuvor Gesagten schon daraus, daß die Beklagte
dem Kläger die gewünschte Provisionszusage gegeben hat, nachdem sie zuvor
darauf hingewiesen worden war, daß der Kläger zum Testamentsvollstrecker
der verstorbenen Grundstückseigentümerin bestellt worden war und von ihm in
dieser Eigenschaft der Verkauf des Grundstücks betrieben werde.
Auf die in den Tatsacheninstanzen streitige Frage, ob der Beklagten
weiterhin bewußt war, daß Verkäufer des Grundstücks der Kläger selbst und
nicht die Erben sein sollten, kommt es nicht an.
Zu Recht weist die Revision in diesem Zusammenhang darauf hin, daß
es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für die Annahme eines
selbständigen Provisionsversprechens schon ausreicht, wenn dem Verspre-
chenden die tatsächlichen Umstände bekannt sind, die dazu führen, daß eine
echte Maklerleistung nicht erbracht werden kann. Unerheblich ist hierbei, ob
bei ihm die Rechtskenntnisse vorhanden waren, um dies selbst zuverlässig
beurteilen zu können (BGH, Urteile vom 22. März 1978 - IV ZR 175/76 - WM
1978, 711, 712 und vom 20. Oktober 1982 aaO S. 43).
Hinzu kommt folgendes: Wie sich aus dem von der Beklagten erstellten
und dem Kläger übermittelten "Kaufvertragsentwurf" ergibt - in dem im übrigen
der Testamentsvollstrecker als diejenige Person aufgeführt wird, deren Erklä-
rung beurkundet werden soll -, hatte die Beklagte keine Kenntnis darüber, von
wem die verstorbene Grundstückseigentümerin beerbt worden war. Die Frage,
ob und gegebenenfalls welche Vorstellungen die Erben hinsichtlich des Ver-
kaufs des Grundstücks hatten, stand nicht zur Debatte. Demgegenüber hatte
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der Geschäftsführer der Beklagten bei der Besichtigung des Nachlaßgrund-
stücks den Kläger aufgefordert, sich als Testamentsvollstrecker zu "legitimie-
ren". Dies zeigt deutlich, daß der Beklagten - was sie so auch gar nicht be-
stritten hat - bewußt war, daß die Entscheidung darüber, ob das Grundstück an
sie oder an einen anderen Kaufinteressenten veräußert wird, allein in der Hand
des Klägers lag. Dann aber war auch auf der Grundlage einer etwaigen Fehl-
vorstellung der Beklagten, der Testamentsvollstrecker werde den Kaufvertrag
"formal" nicht in eigenem Namen, sondern als Vertreter der Erben abschließen,
von einem Sachverhalt auszugehen, der das Erbringen einer echten Makler-
leistung ausschloß (vgl. zur Frage, inwieweit die Erteilung einer Verkaufsvoll-
macht der Maklertätigkeit für den Käufer entgegensteht, Senats(Nichtan-
nahme-)Beschluß vom 26. März 1998 - III ZR 206/97 - NJW-RR 1998, 992 f).
IV.
Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden. Von einer Nichtigkeit
des Provisionsversprechens nach § 138 Abs. 1 BGB - das Berufungsgericht
hat diese Frage, von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig, offengelas-
sen -, die etwa dann anzunehmen wäre, wenn Testamentsvollstrecker und
Kaufinteressent bei dieser Absprache bewußt zum Nachteil des Nachlasses
zusammengewirkt hätten (vgl. BGH, Urteil vom 8. März 1989 - IVa ZR 353/87 -
NJW-RR 1989, 642), kann nicht ausgegangen werden. Denn nach den vom
Berufungsgericht getroffenen Feststellungen und nach dem Vortrag der Partei-
en bestehen schon keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, daß der Kläger
durch die Provisionsabsprache in vorwerfbarer Weise seine ihm bei der Ver-
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äußerung des Grundstücks (vgl. § 2206 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 2205 BGB) ob-
liegenden Testamentsvollstreckerpflichten (§ 2216 BGB) verletzt hätte.
1.
Die Anordnung der Testamentsvollstreckung beschränkte sich auf die
Veräußerung des Nachlaßgrundstücks. Die Auswahl des Testamentsvollstrek-
kers war durch die Erblasserin selbst unter Hinweis auf dessen Maklereigen-
schaft vorgenommen worden. Bei dieser Sachlage liegt die Annahme nicht
fern, daß sich der Kläger nach dem Willen der Erblasserin für seine Tätigkeit
im Erfolgsfalle - nicht anders, als dies bei Einschaltung eines gewerblichen
Maklers durch einen nicht in Immobiliengeschäften tätigen Testamentsvoll-
strecker selbst zu gewärtigen gewesen wäre (vgl. auch OLG Hamburg, AIZ
1975, 60, 61) - eine Provision sichern durfte.
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2.
Dafür, daß der Kläger bei der Einigung über den Kaufpreis im Hinblick
auf sein eigenes Provisionsinteresse das Interesse der Erblasserin bzw. der
Erben, für das Grundstück eine angemessene Gegenleistung zu erhalten, ver-
nachlässigt hätte, besteht kein Anhalt.
Rinne
Streck
Schlick
Dörr
Galke