Urteil des BGH, Az. V ZR 234/11

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 234/11
Verkündet am:
30. November 2012
Weschenfelder
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
WEG § 20 Abs. 3
Beschließen die Wohnungseigentümer Maßnahmen zur Beendigung eines zwischen
der Gemeinschaft und einem ihrer Mitglieder geschlossenen Vertrages, ist eine ord-
nungsgemäße Verwaltung nicht schon wegen eines möglichen Scheiterns der Maß-
nahmen zu verneinen, sondern erst dann, wenn für einen verständigen Wohnungsei-
gentümer ohne weiteres ersichtlich ist, dass die Beendigung aus tatsächlichen oder
rechtlichen Gründen von vornherein nicht erreichbar ist.
BGH, Urteil vom 30. November 2012 - V ZR 234/11 - LG Berlin
AG Charlottenburg
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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 19. Oktober 2012 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die
Richter Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth sowie die Richterinnen
Dr. Brückner und Weinland
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 85
des Landgerichts Berlin vom 7. Juni 2011 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien bilden die im Rubrum näher bezeichnete Wohnungseigen-
tümergemeinschaft. Von dieser mietete die Klägerin einen im Gemeinschaftsei-
gentum stehenden Tiefgaragenstellplatz, den sie seit März 2006 den Mietern
einer ebenfalls in der Anlage befindlichen Eigentumswohnung untervermietet.
Mit Schreiben vom 27. März 2006 setzte sie die Verwalterin hiervon in Kenntnis.
Diese forderte mit Schreiben vom 29. Juni 2009 die Beendigung der Unterver-
mietung und kündigte für den Fall der Fruchtlosigkeit die fristlose Kündigung
des Mietvertrages an. Mit Schreiben vom 29. Oktober 2009 erklärte ein von der
Verwalterin beauftragter Rechtsanwalt namens der Wohnungseigentümer-
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gemeinschaft unter Berufung auf "die unerlaubte Weitervermietung" die fristlose
und hilfsweise die fristgemäße Kündigung des Mietvertrages zum 31. Januar
2010. Dem Kündigungsschreiben beigefügt waren eine dem Anwalt von der
Verwalterin namens der Wohnungseigentümergemeinschaft erteilte Vollmacht
vom 29. Oktober 2009 sowie eine von einem Mitglied des Verwaltungsbeirats
am 11. Juli 2002 unterzeichnete Vollmachtsurkunde, nach der die Verwalterin
u.a. befugt ist, Verträge abzuschließen und zu kündigen sowie in einzelnen An-
gelegenheiten Untervollmachten zu erteilen.
Ohne die Vollmacht zu bestreiten bat die Klägerin mit anwaltlichem
Schreiben vom 6. November 2009 um die Einräumung einer Frist zur Stellung-
nahme. Mit weiterem Schreiben vom 20. November 2009 dankte sie zunächst
"für die gewährte Fristverlängerung" und wies sodann die Kündigung mit der
Begründung zurück, es werde die Legitimation der Verwalterin bestritten, derar-
tige Ansprüche geltend zu machen.
Durch auf der Eigentümerversammlung vom 7. Mai 2010 gefassten
Mehrheitsbeschluss genehmigten die Wohnungseigentümer die Kündigung vom
29. Oktober 2009 und ermächtigten die Verwalterin, einen Räumungsanspruch
"erforderlichenfalls" gerichtlich geltend zu machen.
Die gegen diesen Beschluss gerichtete Beschlussmängelklage ist in bei-
den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Die Revision hat das Landgericht nach
dem Tenor des Berufungsurteils ohne Einschränkungen zugelassen. In den
Entscheidungsgründen heißt es, das Rechtsmittel werde zur Klärung der Frage
zugelassen, ob "die Genehmigung einer von einem vollmachtlosen Vertreter
erklärten Kündigung rechtlich nach § 180 Satz 2 BGB überhaupt möglich ist".
Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter. Die Beklagten bean-
tragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.
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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht verneint das Vorliegen von Nichtigkeitsgründen.
Formale Beschlussmängel lägen nicht vor. Der Beschluss entspreche auch
ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Kündigung sei jedenfalls von der Mehrheit
der Wohnungseigentümer wirksam genehmigt worden. Entgegen einer von dem
Oberlandesgericht Celle vertretenen Rechtsauffassung (OLGR 1999, 97 f.) er-
fasse § 180 Satz 2 BGB nach Wortlaut und Sinn und Zweck auch Kündigungs-
erklärungen. Die Normvoraussetzungen seien erfüllt, weil die Klägerin ein Feh-
len der Vollmacht erst knapp drei Wochen nach Zugang der Kündigung und
damit nicht rechtzeitig beanstandet habe. Die Möglichkeit der Verlängerung der
"Prüffrist" durch den Kündigenden sehe das Gesetz nicht vor. Es bestehe auch
kein Bedarf dafür, den Zeitraum der Genehmigungsfähigkeit entsprechend
§ 626 BGB einzuschränken.
Ebenfalls nicht zu beanstanden sei der Beschluss, soweit darin der Ver-
walterin die Befugnis erteilt werde, den Räumungsanspruch ggf. gerichtlich
durchzusetzen. Insoweit handle es sich lediglich um einen Vorbereitungs-
beschluss, der ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, weil die darin in Aus-
sicht genommene Klageerhebung nicht jeder rechtlichen Grundlage entbehre.
Selbst wenn man davon ausgehen wollte, dass die Rechtmäßigkeit der Kündi-
gung vollen Umfangs bereits bei der Beurteilung des Beschlusses zu überprü-
fen sei, scheitere die Klage daran, dass die Überlassung der Mietsache an
einen Untermieter grundsätzlich nach § 540 BGB unzulässig sei. Bei dieser
Sachlage hätte es der Klägerin obgelegen, eine gleichwohl bestehende Unzu-
lässigkeit der Kündigung schlüssig darzulegen. Das sei nicht geschehen.
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II.
1. Die Revision ist zulässig, auch soweit sie sich gegen die beschlossene
"Ermächtigung" der Verwalterin wendet, einen Räumungsanspruch ggf. gericht-
lich durchzusetzen.
Der Tenor des Berufungsurteils zur Revisionszulassung enthält keine
Einschränkung. Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann
sich eine Beschränkung der Revisionszulassung zwar auch aus den Entschei-
dungsgründen des Berufungsurteils ergeben. Hierfür ist aber erforderlich, dass
aus diesen der Wille des Berufungsgerichts klar und eindeutig hervorgeht, die
Revision in bestimmter Hinsicht zu beschränken (vgl. nur Senat, Beschluss vom
29. Januar 2004 - V ZR 244/03, NJW-RR 2004, 1365, 1366; Urteil vom 20. Mai
2011 - V ZR 175/10, ZWE 2011, 331; Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 193/11,
Grundeigentum 2012, 962 f., Rn. 5 mwN). Das ist hier nicht der Fall. Der ange-
fochtene Beschluss betrifft das Vorgehen der Gemeinschaft gegen die Klägerin
wegen der Untervermietung des Stellplatzes. Da die beschlossene Genehmi-
gung der Kündigung und deren gerichtliche Durchsetzung in einem besonders
engen inhaltlichen Zusammenhang stehen, führte ein Erfolg der Beschluss-
mängelklage hinsichtlich der Genehmigung jedenfalls nach § 139 BGB (dazu
Senat, Urteil vom 11. Mai 2012, aaO, Rn. 10 mwN) zur Beanstandung des Be-
schlusses insgesamt. Dies könnte bei Annahme einer nur teilweisen Zulassung
indessen wegen der dann im Übrigen eingetretenen Rechtskraft nicht ausge-
sprochen werden. Anhaltspunkte dafür, dass das Berufungsgericht dies be-
wusst in Kauf genommen hat, sind nicht ersichtlich.
2. Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg. Es führt zur Aufhebung
des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungs-
gericht. Dessen Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung
nicht in allen Punkten stand.
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a) Zutreffend und von der Revision unbeanstandet geht es allerdings da-
von aus, dass die Einberufung der Eigentümerversammlung den formalen An-
forderungen des § 23 Abs. 2 WEG genügte und dass die als Vertreter bestimm-
ter Wohnungseigentümer aufgetretenen Personen zur Abstimmung bevollmäch-
tigt waren.
b) Nichtigkeitsgründe sind nicht ersichtlich. Insbesondere steht es in der
Kompetenz der Wohnungseigentümer, sich zu einer durch einen Vertreter aus-
gesprochenen Kündigung zu erklären und den Verwalter dazu anzuhalten, An-
sprüche des Verbandes prozessual durchzusetzen. Ob Kündigungsgründe vor-
liegen und ob eine durch einen vollmachtlosen Vertreter erklärte Kündigung
genehmigungsfähig ist, berührt nicht die Wirksamkeit des Beschlusses.
c) Auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen greifen auch Anfech-
tungsgründe nicht durch.
aa) Das mit dem Beschluss verfolgte Anliegen geht bei der gebotenen
nächstliegenden Auslegung (grundlegend dazu Senat, Beschluss vom 10. Sep-
tember 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 f.; vgl. auch Urteil vom 18. Juni
2010 - V ZR 193/09, NJW 2010, 2801 Rn. 1) dahin, dass das Mietverhältnis mit
der Klägerin wegen der Untervermietung beendet werden soll. Das kommt
dadurch zum Ausdruck, dass die bisher getroffenen Maßnahmen gebilligt und
zur Durchsetzung dieses Anliegens auch für die Zukunft die erforderlichen
Maßnahmen ergriffen werden sollen, wie die der Verwalterin erteilte "Ermächti-
gung" belegt, einen Räumungsanspruch "erforderlichenfalls" auch gerichtlich
durchzusetzen. Aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers steht
nicht die (vorsorgliche) Genehmigung der Kündigung im Vordergrund, sondern
das generelle Anliegen, das mit der Klägerin bestehende Mietverhältnis zu be-
enden und die daraus resultierenden Ansprüche durchzusetzen. Die hierzu ge-
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eignet erscheinenden Mittel sollen eingesetzt werden. Eine Beschränkung auf
bestimmte juristische Mittel zur Zielerreichung ist ersichtlich nicht gewollt.
bb) (1) Ein solches Vorgehen entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Vorliegend hat die Klägerin den Stellplatz rechtswidrig untervermietet (§ 540
Abs. 1 Satz 1 BGB). Dass die Wohnungseigentümer dies zum Anlass nehmen,
den zwischen der Klägerin und dem Verband geschlossenen Mietvertrag zu
beenden, ist ebenso wenig zu beanstanden wie die vorsorgliche Genehmigung
der durch den beauftragten Rechtsanwalt erklärten Kündigung. Es kann den in
der Regel nicht mit besonderen Rechtskenntnissen ausgestatteten Wohnungs-
eigentümern nicht ohne weiteres angesonnen werden, im Hinblick auf juristi-
sche Detail- oder Streitfragen von auf die Beendigung des Mietverhältnisses
abzielenden Maßnahmen abzusehen. Die Befassung der Wohnungseigentümer
mit solchen Rechtsfragen erscheint auch deshalb nicht angezeigt, weil die Ver-
walterin bzw. ein von ihr eingeschalteter Rechtsanwalt bei der Umsetzung des
Beschlusses den sichersten Weg zu beschreiten haben. Hierzu gehört vor einer
Klageerhebung die Prüfung, ob vorsorglich noch weitere Maßnahmen - wie et-
wa die Erklärung einer weiteren Kündigung - zu ergreifen sind oder ob im Hin-
blick auf zutage getretene besondere Umstände die Wohnungseigentümerver-
sammlung (erneut) mit der Frage der Weiterverfolgung des eingeschlagenen
Weges zu befassen ist.
Danach kommt es auf die von der Revision gegen die Wirksamkeit der
Kündigung ins Feld geführten materiellrechtlichen Einwände nicht an. Ob dem
Verband infolge der Kündigung ein Herausgabe- (§ 985 BGB) und / oder ein
Räumungsanspruch (§ 1004 BGB) zusteht, bedarf der Klärung erst in einem
eventuell zur Durchsetzung der Ansprüche zu führenden Rechtsstreit; ein un-
angefochtener Beschluss über eine Kündigung oder deren Genehmigung ent-
faltet keine Bindungswirkung für die Vorfrage, ob die Kündigung wirksam ist
(vgl. Senat, Beschluss vom 20. Juni 2002 - V ZB 39/01, BGHZ 151, 164, 171 f.).
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Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus dem Senatsurteil vom
15. Januar 2010 (V ZR 72/09, NJW 2010, 3093 f.) schon deshalb nichts ande-
res, weil Gegenstand der Klage ein Beschluss war, dessen Inhalt auf die Schaf-
fung einer (selbständigen) Anspruchsgrundlage gerichtet war. Daran fehlt es
hier.
(2) Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist allerdings dann zu verneinen,
wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne weiteres ersichtlich ist,
dass das mit der Beschlussfassung anvisierte Ziel aus tatsächlichen oder recht-
lichen Gründen von vornherein nicht erreichbar ist. Davon kann hier keine Rede
sein. Das gilt insbesondere für die höchstrichterlich noch nicht geklärte Proble-
matik, ob und ggf. mit welchen Folgen die vollmachtlose Kündigung eines Miet-
vertrages nach § 180 Satz 2 BGB genehmigungsfähig ist (generell ablehnend
bei Gestaltungsrechten OLG Celle OLGR 1999, 97 f.; bejahend für die Kündi-
gung eines Darlehensvertrages OLG Brandenburg, OLG-NL 2006, 121, 124;
ebenso für die Kündigung eines Arbeitsvertrages, allerdings unter Einschrän-
kung der Rückwirkungsfiktion nach § 184 BGB BAG, NJW 1987 1038, 1039;
ähnlich für das gesetzliche Vorkaufsrecht Senat, Urteil vom 15. Juni 1960
- V ZR 191/58, NJW 1960, 1805, 1807 und für die Nachfristsetzung nach § 326
BGB aF Urteil vom 22. Oktober 1989 - V ZR 401/98, WM 2000, 150, 151; eben-
so BGH, Urteil vom 29. Mai 1991 - VIII ZR 214/90, BGHZ 114, 360, 366; ohne
jede Einschränkung für die Anspruchsanmeldung nach § 651g Abs. 1 BGB da-
gegen BGH, Urteil vom 26. Mai 2010 - Xa ZR 124/09, NJW 2010, 2950,
2951 f.), und für die Frage, ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen die
Vorschrift des § 545 BGB bei einer Untervermietung zur Anwendung gelangt
(zu § 568 BGB aF vgl. BGH, Beschluss vom 9. April 1986 - VIII ZR 100/85,
NJW-RR 1986, 1020 f.).
d) Mit Erfolg verweist die Revision jedoch auf entscheidungserhebliches
tatsächliches Vorbringen in der Klageschrift, wonach zumindest ein weiteres
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Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft einen ihm überlassenen Stell-
platz ebenfalls untervermietet hat und dies - anders als hier - nicht moniert wor-
den ist.
aa) Dass der Kläger in seiner den Anforderungen nach § 520 ZPO genü-
genden Berufungsbegründung nicht auch auf diesen Gesichtspunkt ausdrück-
lich zurückgekommen ist, entbindet das Berufungsgericht unabhängig von einer
Rüge nicht von einer Berücksichtigung dieses Parteivortrags (grundlegend
Senat, Urteil vom 12. März 2004 - V ZR 257/03, BGHZ 158, 269, 278 ff.; BGH,
Urteil vom 22. Mai 2012 - II ZR 35/10, WM 2012, 1692, 1694 mwN; Hk-ZPO/
Wöstmann, ZPO, 4. Aufl., § 520 Rn. 28 mwN; vgl. auch Zöller/Heßler, ZPO,
29. Aufl., § 520 Rn 40). § 520 ZPO betrifft lediglich die - hier gegebene - Zuläs-
sigkeit der Berufung, nicht aber den Umfang der bei zulässigem Rechtsmittel
vorzunehmenden Rechtskontrolle (Senat, aaO; Hk-ZPO/Wöstmann, aaO).
bb) Das Vorbringen ist entscheidungserheblich. Zwar liegt es zumindest
grundsätzlich im Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer, ob sie eine
rechtswidrige Untervermietung von Gemeinschaftseigentum zum Anlass neh-
men, dies zu beanstanden und das Vertragsverhältnis mit dem Hauptmieter
nach fruchtloser Abmahnung zu kündigen. Der insbesondere bei Mehrheitsbe-
schlüssen zum Tragen kommende Gleichbehandlungsgrundsatz lässt Differen-
zierungen jedoch nur zu, wenn dafür ein ausreichender Sachgrund besteht
(Senat, Urteil vom 1. Oktober 2010 - V ZR 220/09, NJW 2010, 3508, 3509
Rn. 12). Ist ein solcher nicht ersichtlich, muss für eine Gleichbehandlung der
Wohnungseigentümer - ggf. auch bei einer erneuten Kündigung - Sorge getra-
gen werden. Jedenfalls mit Rücksicht auf die auch dem Verband gegenüber
den einzelnen Wohnungseigentümern bestehende Treuepflicht (Senat, Urteile
vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, juris Rn. 19; vgl. auch Urteil vom 10. November
2006 - V ZR 62/06, WM 2007, 132, 133) gilt dies auch dann, wenn es - wie
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hier - um Verträge geht, die der Verband mit einzelnen Mitgliedern geschlossen
hat.
cc) Da für das Revisionsverfahren von dem Fehlen eines ausreichenden
Sachgrundes auszugehen ist - ein solcher kann jedenfalls nicht darin gefunden
werden, dass der andere Stellplatz nicht an Mieter einer Eigentumswohnung,
sondern der Verwalterin untervermietet worden ist -, kann das die Abweisung
der Klage billigende Berufungsurteil keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO).
Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit zur Frage der
Gleichbehandlung die erforderlichen Feststellungen getroffen werden können
(§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Stresemann
Schmidt-Räntsch
Roth
Brückner
Weinland
Vorinstanzen:
AG Charlottenburg, Entscheidung vom 08.09.2010 - 72 C 57/10 -
LG Berlin, Entscheidung vom 07.06.2011 - 85 S 391/10 WEG -
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