Urteil des BGH vom 17.02.2010, VIII ZR 104/09

Entschieden
17.02.2010
Schlagworte
Mietsache, Beseitigung, Zustand, Wohnung, Verbesserung, Mieter, Begehren, Vermieter, Herstellung, Mangel
Urteil herunterladen

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 104/09 Verkündet am: 17. Februar 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

BGHR: ja

BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, § 199 Abs. 1

Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar.

BGH, Urteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 104/09 - LG Aachen AG Düren

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 17. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter

Dr. Bünger

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer

des Landgerichts Aachen vom 9. April 2009 wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1Die Klägerin ist seit 1959 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das die Beklagten im Jahr 1997 erworben haben. Das über der Wohnung der Klägerin liegende Dachgeschoss wurde im Jahr 1990 zu Wohnzwecken ausgebaut.

2Mit Schreiben vom 13. August 2002 verlangte die Klägerin von den Beklagten die Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung der Dachgeschosswohnung, verfolgte ihr Begehren aber nach einem Mieterwechsel in

dieser Wohnung zunächst nicht weiter. Mit Schreiben vom 16. Oktober 2006

kam die Klägerin auf ihr Begehren zurück und ließ im Jahr 2007 ein selbständiges Beweisverfahren durchführen.

3Die Klägerin hat die Beklagten auf Verbesserung des Trittschallschutzes

in der Dachgeschosswohnung und Minderung der WC-Geräusche (Wasserspülung und Toilettendeckel) in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die

Klage abgewiesen. Das Landgericht hat das amtsgerichtliche Urteil abgeändert

und der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

4Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

5Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

6Die Beklagten seien zur Vornahme der von der Klägerin verlangten Arbeiten zur Verbesserung des Schallschutzes aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichte den Vermieter, die Mietsache

während der gesamten Mietzeit in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten. Diese Unterhaltungspflicht betreffe insbesondere die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache sowie die Pflicht zur Unterlassung und Abwehr von Störungen des Mietgebrauchs. Der Mietgebrauch der Klägerin werde durch die

unzureichende Lärm- und Schalldämmung in der darüber liegenden Wohnung

beeinträchtigt. Der im Beweissicherungsverfahren beauftragte Sachverständige

habe bestätigt, dass die Trittschalldämmung unzureichend sei und auch die

Geräusche, die von der WC-Spülung in der Dachgeschosswohnung ausgingen,

die zulässigen Grenzwerte überstiegen.

7Der Anspruch der Klägerin sei auch nicht verjährt. Die dreijährige regelmäßige Verjährung sei nicht abgelaufen, weil es sich bei dem Anspruch auf

Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands der

Mietsache um einen echten, auf dauernde Leistung gerichteten Erfüllungsanspruch handele. Mit dem Begriff "gewähren" in § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB werde

verdeutlicht, dass die Pflicht des Vermieters nicht nur in der einmaligen Handlung des Überlassens bestehe, sondern der Vermieter während der gesamten

Mietzeit dem Mieter den vertraglichen Gebrauch ermöglichen müsse und deshalb auch zu einem positiven Tun, nämlich der Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand verpflichtet sei. Dieser Anspruch sei kein vom Erfüllungsanspruch losgelöster Anspruch, sondern

vielmehr eine präzisierte Ausprägung desselben.

8Die Gegenansicht, die den Anspruch des Mieters auf Gebrauchserhaltung als "Stammrecht" ansehe, das sich zu einzelnen jeweils gesondert verjährenden Ansprüchen konkretisiere, sobald sich ein Mangel zeige, sei abzulehnen. Auch der Zweck der Verjährungsvorschriften, den Schuldner vor einer Inanspruchnahme aus unerwarteten Forderungen zu schützen, gegen die er sich

wegen Zeitablaufs nicht adäquat verteidigen könne, sei hier nicht betroffen, weil

sich der Anspruch auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustands auf einen

aktuellen Zustand beziehe und deshalb die Gefahr einer Beweisnot durch Zeitablauf für den Vermieter nicht bestehe. Es sei auch wenig konsequent, dem

Mieter mit der Minderung ein Gewährleistungsrecht wegen der Mangelhaftigkeit

der Sache zu gewähren, wenn er eine mangelfreie Sache überhaupt nicht mehr

fordern könne.

9Der Anspruch der Klägerin sei auch nicht verwirkt. Dass die Klägerin

über mehrere Jahre die Verbesserung des Schallschutzes nicht mehr begehrt

habe, genüge nicht, zumal für die Beklagten erkennbar gewesen sei, dass die

Situation durch den Mieterwechsel im Dachgeschoss nicht gleich geblieben sei.

II.

10Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

111. Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist der Schallschutz der über

der Wohnung der Klägerin liegenden Dachgeschosswohnung unzureichend und

wird der Mietgebrauch der Klägerin dadurch beeinträchtigt. Die Klägerin kann

deshalb aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich Herstellung des erforderlichen Schallschutzes verlangen.

122. Entgegen der Auffassung der Revision ist dieser Anspruch nicht verjährt.

Die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Erfüllungsanspruch des 13

Mieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, soweit es um die Beseitigung eines konkreten während der Mietzeit auftretenden Mangels geht, verjährt, ist höchstrichterlich noch nicht entschieden und wird in der Literatur und der Rechtsprechung

der Instanzgerichte unterschiedlich beurteilt.

14a) Der Bundesgerichtshof hat bislang lediglich für den Fall eines (unbefristeten) Pachtvertrages entschieden, dass die Verjährung des Erfüllungsanspruchs des Pächters auf dauernde Gewährung des Gebrauchs und des

Fruchtgenusses jedenfalls nicht schon mit der erstmaligen Entstehung beginnt

(Urteil vom 26. April 1995 - XII ZR 105/93, NJW 1995, 2548, unter 2 c). Die dort

erörterte weitere Frage, ob die Verjährung in solchen Fällen in analoger Anwendung des § 198 Satz 2 BGB aF (jetzt § 199 Abs. 5 BGB) mit der Zuwiderhandlung beginnt, bedurfte keiner abschließenden Entscheidung, da auch in

diesem Fall keine Verjährung eingetreten war.

15b) Nach einer verbreiteten Auffassung beginnt die Verjährung des Anspruchs des Mieters auf Beseitigung eines während der Mietzeit aufgetretenen

Mangels gemäß §§ 195, 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der

Mangel entstanden ist und der Mieter davon Kenntnis erlangt hat (LG Berlin,

GE 2008, 1196, 1197; Feuerlein, WuM 2008, 385, 386; Beuermann, GE 2008,

236; Schmid, ZMR 2009, 585, 586; Lehmann-Richter, NJW 2008, 1196, 1197 f.;

Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., XIII Rdnr. 221). Teilweise wird in der

Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters 535 BGB) ein (unverjährbares)

"Stammrecht" gesehen, das sich zu einzelnen Ansprüchen konkretisiere, sobald

sich ein bestimmter Mangel zeige. Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung

des konkreten Mangels unterliege dann der regelmäßigen Verjährung (Lehmann-Richter, aaO, S. 1198). Andere Autoren stellen auf eine analoge Anwendung des § 199 Abs. 5 BGB 198 BGB aF) ab; bei der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters handele es sich um eine "positive Dauerverpflichtung", bei der es ebenso wie bei einer Unterlassungsverpflichtung nach § 199

Abs. 5 BGB geboten sei, für den Beginn der Verjährung auf die Zuwiderhandlung abzustellen (Feuerlein, aaO, S. 386; Enneccerus-Nipperdey, Allgemeiner

Teil des Bürgerlichen Rechts, 15. Aufl., § 232 Fn. 5).

16c) Nach der auch vom Berufungsgericht vertretenen Gegenauffassung ist

der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des

Gebrauchserhaltungsanspruchs hingegen während der Mietzeit unverjährbar

(Streyl, WuM 2009, 630 f.; Both, GE 2009, 238, 239; Schmidt-Futterer/

Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 217; Palandt/Weidenkaff,

BGB, 69. Aufl., § 535 Rdnr. 31; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 535

Rdnr. 107; Kandelhard in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 548

Rdnr. 64; AG Tiergarten, WuM 2009, 453). Zur Begründung wird vor allem angeführt, dass der Anspruch des Mieters auf Gewährung des vertragsgemäßen

Gebrauchs während der Dauer des Mietverhältnisses ständig neu entstehe.

17d) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, handelt es sich bei der Hauptleistungspflicht

des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB um eine in die Zukunft gerichtete

Dauerverpflichtung (Senatsurteil vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/05, NZM

2006, 696, Tz. 11). Zu Recht hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass

sich diese Pflicht des Vermieters nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens erschöpft, sondern dahin geht, die Mietsache während der gesamten

Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu, auch soweit sie darauf gerichtet ist, bereits aufgetretene Mängel zu beseitigen. Ohne Erfolg beruft sich die Revision deshalb

auf Entscheidungen des Bundesgerichtshofs, die zur Verjährung von Ansprüchen aus § 1004 BGB wegen einer in der Vergangenheit liegenden (einmaligen) Verletzungshandlung ergangen sind (vgl. BGH, Urteil vom 28. September

1973 - I ZR 136/71, NJW 1973, 2285 zum wettbewerbsrechtlichen Widerrufsanspruch, sowie BGHZ 60, 235, zum Anspruch auf Beseitigung einer nahe der

Grundstücksgrenze gepflanzten Birke). Danach steht zwar bei abgeschlossenen Verletzungshandlungen der Umstand, dass der Eingriff noch fortwirkt, dem

Beginn der Verjährung nicht entgegen. Bei Dauerhandlungen kann die Verjährung jedoch ebenfalls nicht beginnen, solange der Eingriff noch andauert (BGH,

Urteil vom 23. September 1973, aaO, unter I).

Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass auch Sinn und 18

Zweck der Verjährungsvorschriften nicht für eine Verjährung des Mangelbeseitigungsanspruchs im laufenden Mietverhältnis sprechen. Die Verjährung soll

den Schuldner davor schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr aufklären kann, weil ihm Beweismittel für etwa begründete Einwendungen abhanden gekommen oder Zeugen nicht mehr auffindbar sind (BGHZ 122, 241, 244). Diese Erwägungen treffen auf den Anspruch des Mieters auf Beseitigung von Mängeln der Mietsache

nicht zu. Eine Beweisnot des Vermieters im Hinblick auf den Zeitablauf seit dem

erstmaligen Auftreten des Mangels ist auszuschließen, da das Begehren des

Mieters lediglich dahin geht, die Mietsache aktuell in einen gebrauchstauglichen

Zustand zu versetzen und es mithin nicht auf einen in der Vergangenheit liegenden Zustand ankommt. Deshalb greift der von der Revision angeführte Gesichtspunkt des Rechtsfriedens ebenfalls nicht ein, zumal der Mieter - auch

nach der Auffassung, die von einer Verjährung der Mängelbeseitigungsansprüche des Mieters ausgeht (Lehmann-Richter, aaO; Feuerlein, aaO, Schmid,

aaO), die Miete mindern kann, soweit Mängel fortbestehen. Die fortbestehende

Mietminderung im Hinblick auf Mängel, deren Behebung der Vermieter durch

Erhebung der Verjährungseinrede soll verweigern können, führt im Übrigen zu

einem Wertungswiderspruch, der ebenfalls gegen die Auffassung von der Verjährbarkeit des Mangelbeseitigungsanspruchs im laufenden Mietverhältnis

spricht.

3. Entgegen der Auffassung der Revision ist der Anspruch der Klägerin 19

auch nicht verwirkt. Die Verwirkung eines Rechts setzt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs voraus, dass zu dem Zeitablauf besondere auf

dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch

nicht mehr geltend machen (st. Rspr., z.B. BGHZ 105, 290, 298). Derartige

Umstände, die ein Vertrauen der Beklagten rechtfertigen, die Klägerin werde

eine Verbesserung des Schallschutzes auch in Zukunft nicht mehr verlangen,

hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; übergangenen Sachvortrag hierzu in

den Tatsacheninstanzen zeigt die Revision nicht auf.

Ball Dr. Frellesen Dr. Milger

Dr. Fetzer Dr. Bünger

Vorinstanzen:

AG Düren, Entscheidung vom 04.11.2008 - 46 C 303/08 -

LG Aachen, Entscheidung vom 09.04.2009 - 2 S 333/08 -

Urteil vom 29.09.2016

X ZR 58/14 vom 29.09.2016

Urteil vom 06.10.2016

I ZR 97/15 vom 06.10.2016

Urteil vom 09.11.2016

5 StR 425/16 vom 09.11.2016

Anmerkungen zum Urteil