Urteil des BGH vom 23.05.2007
Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 113/06 Verkündet
am:
23. Mai 2007
Ermel,
Justizangestellte
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2
a) Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als "Wohnung für sich"
noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf im Sinne
von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht.
b) Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebs-
fremden abgeschlossenen Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB be-
steht nur dann, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung
nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nen-
nenswertem Vorteil ist (vgl. auch Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06).
BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 113/06 - LG Berlin
AG
Berlin-Tempelhof
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 23. Mai 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst
und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel
für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer
62 des Landgerichts Berlin vom 2. März 2006 wird zurück-
gewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Beklagte ist seit 1985 Mieter einer Wohnung in B. . Vermieterin
war die B. -AG, in deren Dienst der Beklagte stand. Die B. -AG be-
trieb auf dem rund 10.000 m² großen Gelände bis 1996 ein Umspannwerk.
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Die Klägerin erwarb das Grundstück im Jahr 2001. Unter der Bezeich-
nung "m. Umspannwerk B. " vermietet sie dort Gewerbeflächen,
unter anderem eine Veranstaltungshalle. Ein Teil der vorhandenen Büroräume
steht leer.
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Durch Anwaltsschreiben vom 27. Februar 2004 kündigte die Klägerin das
Mietverhältnis zum 28. Februar 2005 mit der Begründung, die Nutzung der
Wohnung durch ihren Mitarbeiter W. sei aus betrieblichen Gründen dringend
erforderlich. Neben ihrem Geschäftsführer sei ihr Mitarbeiter W. "Schlüssel-
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kraft" des Unternehmens. Als "Eventmanager" sei er maßgeblich dafür zustän-
dig, mit gewerblichen Mietinteressenten zu verhandeln, um die Veranstaltungs-
halle zu vermieten. Er müsse stets und auch kurzfristig erreichbar sein, um die
Räumlichkeiten vorzuführen. Bei Veranstaltungen müsse er als Ansprechpart-
ner zugegen sein. Da er am Niederrhein wohne, sei er während seiner ge-
schäftlichen Aufenthalte in B. auf eine Hotelunterbringung angewiesen; die-
se sei ihm nicht zumutbar.
Der Beklagte widersprach der Kündigung. Mit ihrer Klage begehrt die
Klägerin, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, die Räumung
und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage statt-
gegeben, das Landgericht hat sie abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht
zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Räumungsantrag weiter.
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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe
keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der vom Beklagten gemieteten
Wohnung (§ 546 BGB). Die am 27. Februar 2004 erklärte Kündigung habe das
Mietverhältnis der Parteien nicht beendet. Die Klägerin habe kein berechtigtes
Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 2
Nr. 2 BGB, weil eine juristische Person schon begrifflich keinen Eigenbedarf
geltend machen könne.
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Ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne vom § 573 Abs. 1
BGB könne sich zwar auch daraus ergeben, dass einem Mitarbeiter eine Woh-
nung aus betrieblichen Gründen vermietet werden solle (Betriebsbedarf). Es
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müsse jedoch nach Art und Schwere mit den Fällen des § 573 Abs. 2 BGB ver-
gleichbar sein. Das sei hier nicht der Fall. Bei einer an einen Betriebsfremden
vermieteten Wohnung genüge es nicht, dass sie einem Betriebsangehörigen
mit konkretem Wohnbedarf vermietet werden solle. Zusätzlich müsse gerade
das Bewohnen dieser speziellen Räume durch diesen Arbeitnehmer für die ord-
nungsgemäße Führung des Betriebs erforderlich sein.
Die Klägerin habe nicht schlüssig dargelegt, inwiefern es zur Führung ih-
res Betriebs notwendig sei, dass ihr Mitarbeiter W. unmittelbar an seiner
Arbeitsstelle wohne. Dabei könne dahinstehen, ob er eine "Schlüsselkraft" des
Unternehmens sei, denn selbst dann sei nicht nachvollziehbar, warum er auf
dem Betriebsgelände wohnen müsse. Nach den Angaben des vom Berufungs-
gericht persönlich gehörten Geschäftsführers der Klägerin gehe es allein dar-
um, den Wohnbedarf des Mitarbeiters W. kostengünstig zu decken und für
einen kurzen Weg in die eigene Wohnung zu sorgen. Darüber hinaus sei es für
den Betriebsablauf auch nicht erforderlich, dass der Mitarbeiter W. ständig
vor Ort sei, denn es sei davon auszugehen, dass vor Besichtigungen Termine
mit gewerblichen Mietinteressenten vereinbart würden. Dies könne der Mitarbei-
ter W. auch von einem der zur Verfügung stehenden Büroräume aus tun.
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II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass
die Revision zurückzuweisen ist.
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Die Klägerin kann von dem Beklagten nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB
Räumung und Herausgabe der von ihm gemieteten Wohnung verlangen, denn
das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung
vom 27. Februar 2004 nicht beendet worden.
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1. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits be-
grifflich nicht in Betracht. Die Klägerin als Kommanditgesellschaft (KG) kann die
Räume weder "als Wohnung für sich" noch für Familien- oder Haushaltsange-
hörige benötigen (vgl. zur juristischen Person Senatsurteil vom 10. September
2003 - VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691 = NJW-RR 2004, 12, unter II 1; Staudin-
ger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 71, m.w.N.).
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2. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht auch ein berechtigtes In-
teresse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklag-
ten im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint. Die Beantwortung der Fra-
ge, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift gegeben ist, erfor-
dert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Sie obliegt in
erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin
überprüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachen-
grundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt worden
sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat
(Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, WuM 2006, 193 = NJW
2006, 1585, Tz. 19). Der Prüfung anhand dieses Maßstabs halten die Ausfüh-
rungen des Berufungsgerichts stand.
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a) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des
Mietverhältnisses kann sich allerdings auch daraus ergeben, dass einem Mitar-
beiter seines Unternehmens aus betrieblichen Gründen eine an einen Betriebs-
fremden vermietete Wohnung zur Verfügung gestellt werden soll, sofern der
Vermieter vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die
den Nutzungswunsch nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsbeschluss
vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779, 781 = NJW 2005, 3782;
Staudinger/Rolfs, aaO, § 573 Rdnr. 171).
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Dabei ist zu beachten, dass der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1
Satz 1 BGB den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen gleich-
gewichtig ist (BVerfG NJW 1992, 105, 106, zu § 564b BGB aF; Staudin-
ger/Rolfs, aaO, § 573 Rdnr. 166). Das Interesse des Vermieters an der Beendi-
gung des Mietverhältnisses ist danach zu gewichten, ob und gegebenenfalls
welche Bedeutung es für das Unternehmen hat, dass der Mitarbeiter seinen
Wohnsitz in der vermieteten Wohnung nimmt. Dabei kommt es insbesondere
auf die Funktion und die Aufgaben des Mitarbeiters an.
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b) Das Berufungsgericht ist nach diesen Maßstäben ohne Rechtsfehler
zu dem Ergebnis gelangt, dass die Klägerin vernünftige Gründe für die Beendi-
gung ihres Mietverhältnisses mit dem Beklagten nicht nachvollziehbar dargelegt
hat.
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Nach der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts ist es aus be-
trieblichen Gründen weder geboten noch für den Betriebsablauf von nennens-
wertem Vorteil, dass der Mitarbeiter W. auf dem Betriebsgelände wohnt.
Besichtigungen der Halle könne er auch von Büroräumen auf dem Gelände aus
organisieren; Termine mit Mietinteressenten könnten auf diese Weise auch
kurzfristig vereinbart werden. Dazu bedürfe es keiner Wohnung auf dem Be-
triebsgelände.
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Es geht der Klägerin, wie das Berufungsgericht aufgrund der Angaben ih-
res Geschäftsführers bei dessen persönlicher Anhörung ohne Rechtsfehler
festgestellt hat, im Wesentlichen darum, ihrem Mitarbeiter nach langer und un-
geregelter Arbeitszeit, die - je nach Veranstaltungsdauer - auch nachts enden
kann, zu einem kurzen Heimweg zu verhelfen. Dem hat das Berufungsgericht
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jedoch unter Berücksichtigung der Gesamtumstände ohne Rechtsfehler kein
entscheidendes Gewicht zugemessen.
Ball
Dr. Wolst
Dr. Frellesen
Hermanns
Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Berlin-Tempelhof, Entscheidung vom 08.11.2005 - 10 C 213/05 -
LG Berlin, Entscheidung vom 02.03.2006 - 62 S 393/05 -