Urteil des BGH vom 20.02.2008, VIII ZR 49/07

Entschieden
20.02.2008
Schlagworte
Treu und glauben, Abrechnung, Vermieter, Betriebskosten, Verbrauch, Mieter, Berlin, Höhe, Wasser, Literatur
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 49/07 Verkündet am: 20. Februar 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 556 Abs. 3 Satz 1

§§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten

nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch

eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig.

BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07 - LG Berlin

AG Hohenschönhausen

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 28. November 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter

Dr. Wolst und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie den Richter

Dr. Achilles

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 65

des Landgerichts Berlin vom 9. Januar 2007 im Umfang der Anfechtung aufgehoben und wie folgt neu gefasst:

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hohenschönhausen vom 2. Juni 2006 wird zurückgewiesen.

Von den erstinstanzlichen Kosten des Rechtsstreits tragen die

Klägerin 2/3 und die Beklagte 1/3. Die Klägerin trägt die Kosten

der Rechtsmittelverfahren.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1Die Klägerin ist seit 1997 Mieterin einer in B. gelegenen Wohnung

der Beklagten. Nach dem Mietvertrag hat die Klägerin die Betriebskosten, unter

anderem für Wasserversorgung und Abwasser, gesondert zu tragen und hierfür

monatliche Vorauszahlungen zu entrichten, über die die Beklagte einmal jährlich abzurechnen hat. Der Wasserverbrauch der Klägerin wird durch einen in

der Wohnung installierten Wasserzähler ermittelt.

2Die Wasserversorgung der Gebäude der Beklagten nehmen die B.

vor, deren Abrechnungsturnus nicht mit dem Kalenderjahr

übereinstimmt. Wegen der Wasserkosten hat die Beklagte vier Gebäude zu

einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst. Mit "Turnusrechnungen" vom

31. August 2004 und 7. September 2004 rechneten die B.

für die Zeit vom 23. September 2003 bis zum 27. Juli 2004 (Q.

Straße ), vom 24. September 2003 bis zum 19. Juli 2004 (L.

Straße ) und vom 23. September 2003 bis zum 19. Juli 2004 (Q.

Straße und Sch. Straße 10) über die von der Beklagten geleisteten

Abschlagszahlungen ab. Die Beklagte beglich die sich aus den Abrechnungen

ergebenden Nachforderungen der B. .

3In die Betriebskostenabrechnung vom 28. November 2005 für den Abrechnungszeitraum 2004 stellte die Beklagte die im Jahr 2004 von ihr an die

B. erbrachten Vorauszahlungen und Nachzahlungen ein

und legte die Gesamtkosten nach dem Verhältnis des in den einzelnen Mietwohnungen abgelesenen Einzelverbrauchs zum Gesamtverbrauch auf die Mieter um. Nach dieser Abrechnung hat die Klägerin neben unstreitigen weiteren

Betriebskosten von 1.235,45 Wasser- und Abwasserkosten in Höhe von

1.128,57 zu tragen, denen geleistete Vorauszahlungen in Höhe von

1.991,16 gegenüber stehen.

Mit der Klage verlangt die Klägerin einen Teil der von ihr entrichteten 4

Vorauszahlungen für die Jahre 2002, 2003 und 2004 zurück. Das Amtsgericht

hat die Beklagte verurteilt, Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2002 in

Höhe von 239,71 und für das Jahr 2003 in Höhe von 163,25 zurückzuzahlen; im Übrigen hat es die Klage abgewiesen.

Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagte verurteilt, 5

der Klägerin auch für den Abrechnungszeitraum des Jahres 2004 einen Teil der

auf die Wasser- und Abwasserkosten geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von

215,96 zu erstatten. Die weitergehende Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision

verfolgt die Beklagte ihr auf Zurückweisung der Berufung gerichtetes Begehren

weiter.

Entscheidungsgründe:

6Die Revision hat Erfolg.

I.

7Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Der Klägerin stehe gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB ein Anspruch 8

auf Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen für das Jahr 2004 in Höhe

von 215,96 zu. Die Beklagte könne von der Klägerin nur Betriebskosten für

Wasser und Abwasser verlangen, die für den in der Abrechnungsperiode entstandenen Verbrauch tatsächlich angefallen seien.

§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB lasse wegen seiner eindeutigen Anknüpfung 9

an den Verbrauch nur die Auslegung zu, dass verbrauchsabhängig erfasste

Kosten nur nach dem entsprechenden Verbrauch in der vertraglich vereinbarten

Abrechnungsperiode abgerechnet werden dürften. Andernfalls müssten insbesondere bei neu beginnenden Mietverhältnissen Mieter Betriebskosten tragen,

die nicht auf ihrem eigenen Verbrauch, sondern dem des Vormieters beruhten.

Dafür gebe es keinerlei Rechtfertigung.

10Soweit in der Rechtsprechung und Literatur die Auffassung vertreten

werde, eine dementsprechende Abrechnung nach dem Zeitabgrenzungs- bzw.

Leistungsprinzip bringe einen unverhältnismäßigen Abrechnungsaufwand für

den Vermieter mit sich, sei dem jedenfalls nach erfolgter Umstellung der Abrechnung auf dieses Prinzip nicht zu folgen. Überdies stehe es dem Vermieter

frei, mit seinen Mietern individualvertraglich abweichende Vereinbarungen zur

Abrechnungsweise zu treffen. Ein Heranziehen der Grundsätze von Treu und

Glauben nach § 242 BGB sei deshalb auch im Einzelfall und für den Fall des

fortbestehenden Mietverhältnisses nicht angezeigt.

11Die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung beachte für das

Jahr 2004 das Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzip nicht, weil in ihr für 2003

angefallene Kosten ebenso mitberücksichtigt worden seien wie Abschläge für

den von den B. noch nicht abgerechneten Verbrauch

des Jahres 2004. Daher sei die Abrechnung zum Teil unrichtig. Die von den

B. für den Zeitraum bis zum 31. Dezember 2003 berechneten Kosten seien nicht zu berücksichtigen, weil dieser Verbrauch nicht in

der hier maßgeblichen Abrechnungsperiode erfolgt sei. Nicht berücksichtigungsfähig seien auch die in den Abrechnungen der B.

aufgeführten Abschlagszahlungen, die die Beklagte für verschiedene Termine

im weiteren Verlauf des Jahres 2004 nach der Rechnungsstellung der B.

zu entrichten gehabt habe. Auch insoweit hätte die Beklagte

auf der Basis des tatsächlichen Verbrauchs und unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Abrechnungsperiode abrechnen müssen.

II.

12Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

13Der Klägerin steht kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung

auf Rückzahlung anteiliger Betriebskosten für die Wasserversorgung und

Schmutzwasserentsorgung für das Jahr 2004 zu. Entgegen der Auffassung des

Berufungsgerichts war es der Beklagten nicht verwehrt, nach dem so genannten Abflussprinzip zu verfahren. Die Beklagte durfte deshalb die von ihr selbst

im Jahr 2004 an die B. geleisteten fälligen Zahlungen für

Wasser und Abwasser im Abrechnungszeitraum 2004 anteilig auf die Klägerin

umlegen.

141. Wie die nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB jährlich abzurechnenden Betriebskosten dem jeweiligen Abrechnungszeitraum zuzuordnen sind, wird in

Rechtsprechung und Literatur nicht einheitlich beurteilt.

15a) Nach dem vom Berufungsgericht für allein zulässig gehaltenen Leistungsprinzip (auch Zeitabgrenzungs- oder Verbrauchsprinzip genannt) sind diejenigen Betriebskosten abzurechnen, die für den jeweiligen Abrechnungszeitraum angefallen sind (ebenso LG Hamburg, NZM 2001, 806, 807). Das entspricht der in der Literatur überwiegend vertretenen Auffassung (Staudinger/

Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 117; Lammel, Wohnraummietrecht,

3. Aufl., § 556 Rdnr. 132; Schneider in: Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht,

Stand: September 2007, § 556 Rdnr. 308 ff.; Betriebskostenkommentar/Rips,

2. Aufl., Rdnr. 1860, 1951; Both in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl.,

§ 556 Rdnr. 60; Beyerle in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2006, Kap. 11 Rdnr. 125, 142). Sofern nicht die Heizkostenverordnung

anwendbar sei, könne ein anderes Abrechnungsprinzip zwar grundsätzlich vereinbart werden (Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 535 Rdnr. 93; zweifelnd

Staudinger/Weitemeyer, aaO); sei eine solche Vereinbarung nicht getroffen

worden, stehe dem Vermieter jedoch kein Wahlrecht zu (Schmid, Handbuch der

Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rdnr. 3198). Nach dieser Auffassung sind die im

Jahr 2003 für den Wasserverbrauch angefallenen Kosten dem Abrechnungszeitraum 2003 zuzuordnen, auch wenn sie dem Vermieter erst im Jahr 2004 in

Rechnung gestellt werden.

b) Demgegenüber wird auch eine Abrechnung nach dem so genannten 16

Abflussprinzip (auch Abrechnung nach Rechnungen oder Ausgabenabrechnung

genannt) für zulässig gehalten, nach dem die Beklagte verfahren ist. Danach

kann der Vermieter alle Kosten, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum

belastet wird, in die Abrechnung einstellen (LG Wiesbaden, NZM 2002, 944;

Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556

Rdnr. 54a, 78a, m.w.N.). Werden dem Vermieter wie hier im Jahr 2004

Wasserkosten für das Jahr 2003 berechnet, die er im Jahr 2004 begleicht, so

kann er die Belastung nach dieser Auffassung in die Betriebskostenabrechnung

für den Abrechnungszeitraum 2004 einbeziehen.

c) Nach einer vermittelnden Auffassung kann der Vermieter nach dem 17

Abflussprinzip jedenfalls dann abrechnen, wenn eine Mehrbelastung des Mieters ausgeschlossen ist, weil wie im vorliegenden Fall im Jahr des

Verbrauchs und im Jahr der Abrechnung kein Mieterwechsel stattgefunden hat

(LG Berlin, Zivilkammer 63, GE 2007, 368 und GE 2007, 451; LG Berlin, Zivilkammer 64, GE 2006, 725 und GE 1999, 1129, 1131; LG Berlin, Zivilkammer

62, MM 2004, 374 LS; LG Düsseldorf, DWW 1990, 51; Blank, DWW 1992, 65

f.).

2. Die Streitfrage konnte im Senatsurteil vom 5. Juli 2006 dahinstehen, 18

weil in dem dort entschiedenen Fall der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht nach dem Abfluss-, sondern nach dem Leistungsprinzip vorgenom-

men hatte (VIII ZR 220/05, WuM 2006, 516 = NJW 2006, 3350, Tz. 13). Der

Senat entscheidet die Streitfrage nunmehr dahin, dass dem Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip grundsätzlich nicht verwehrt

ist.

a) Den Vorschriften der §§ 556 ff. BGB und den Gesetzesmaterialien 19

(BT-Drs. 14/4553, S. 50 ff.) ist nicht zu entnehmen, dass das Bürgerliche Gesetzbuch den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Betriebskosten festlegt (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556

Rdnr. 303; Bieber, BGH-Report 2006, 1340). Auch vertraglich ist die Beklagte

nicht an eine bestimmte Abrechnungsmethode gebunden.

aa) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist aus § 556a Abs. 1 20

Satz 2 BGB nicht herzuleiten, dass eine Betriebskostenabrechnung allein nach

dem Leistungsprinzip zulässig wäre. Nach dieser Bestimmung sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung

durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung

trägt. Diese Vorschrift trifft keine Bestimmung über die Zuordnung von Betriebskosten zu einem bestimmten Abrechnungszeitraum. Wie die Revision zutreffend geltend macht, wird auch eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip dem Verbrauch bzw. der Verursachung als Abrechnungsmaßstab

gerecht.

21bb) § 556 Abs. 3 Satz 1, 2 und 3 BGB stehen einer Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip ebenfalls nicht entgegen. Danach ist die

jährlich vorzunehmende Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf

des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; nach

Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter regelmäßig ausgeschlossen. Eine in Rechtsprechung und Literatur ver-

tretene Auffassung, die sich auch die Revisionserwiderung zu Eigen macht,

verweist darauf, dass für den Nachforderungsausschluss nach § 556 Abs. 3

Satz 3 BGB bei einer Abrechnung nach dem Abflussprinzip kein Bedürfnis bestehe, weil sich dieser in erster Linie bei Abrechnungen nach dem Leistungsprinzip auswirke und bei Anwendung des Abflussprinzips kaum eintrete, und

zieht daraus den Schluss, § 556 BGB erlaube nur die Abrechnung nach dem

Leistungsprinzip (Staudinger/Weitemeyer, aaO; Betriebskostenkommentar/

Rips, aaO, Rdnr. 1953).

Diese Überlegung rechtfertigt indessen nicht die Schlussfolgerung, der 22

Gesetzgeber habe eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip

ausschließen wollen. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und

der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen sollen eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum

entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen

kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer

Nachforderung des Vermieters rechnen muss (Senatsurteil vom 14. Februar

2007 VIII ZR 1/06, WuM 2007, 196 = NJW 2007, 1059, Tz. 13, m.w.N.).

cc) Gegen die Zulässigkeit einer Betriebskostenabrechnung nach dem 23

Abflussprinzip lässt sich auch nicht anführen, dass dem Mieter ein Vergleich der

Kostenentwicklung über verschiedene Abrechnungsperioden hinweg erschwert

werde (so aber Schneider, aaO, § 556 Rdnr. 310; vgl. auch Schmidt-Futterer/

Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 305). Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung folgt aus diesem Gesichtspunkt nicht, dass dem Vermieter eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip untersagt ist, denn ein solches Erfordernis richtet

das Gesetz an eine Betriebskostenabrechnung nicht. Zudem ist die Anwendung

des Abflussprinzips auch für den Mieter von Vorteil, weil ihm die Kontrolle der

jeweiligen Betriebskostenabrechnung vereinfacht wird; denn er kann anhand

des Fälligkeitsdatums der Rechnung des Versorgers leicht feststellen, ob ein in

die Abrechnung eingestellter Betrag zum Abrechnungszeitraum gehört (vgl.

Blank, DWW 1992, 65, 66).

24b) Auch das Abflussprinzip ermöglicht grundsätzlich eine sachgerechte

Umlage der Betriebskosten, indem es auf die Kosten abstellt, mit denen der

Vermieter im Abrechnungszeitraum vom Leistungsträger jeweils tatsächlich belastet wird. Die Betriebskostenabrechnung vereinfacht sich dadurch jedenfalls

für bestimmte Betriebskostenarten für den Vermieter unter Umständen erheblich (vgl. Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 556 Rdnr. 101). Das

veranschaulicht besonders der vorliegende Fall, in dem die Beklagte für die

nach dem Kalenderjahr vorgenommene Abrechnung mehrere Mietobjekte zu

einer (zulässigen) Wirtschaftseinheit zusammengefasst hat, während der Versorger jeweils etwa im August oder September eines Jahres "Turnusrechnungen" erstellt, die sich ungefähr auf die vorangegangenen zwölf Monate beziehen. Nach der vom Berufungsgericht geforderten Abrechnungsweise wäre

der Beklagten eine im Interesse beider Vertragsparteien liegende zeitnahe

Abrechnung nicht möglich. Denn sie könnte eine vollständige Abrechnung der

Betriebskosten für das Jahr 2004 erst nach Erhalt der weiteren Turnusrechnungen der B. für die von diesen gewählte Abrechnungsperiode 2004/2005 (also voraussichtlich im September 2005) erstellen. Außerdem

müsste die Beklagte bei einer Abrechnung nach dem Leistungsprinzip die von

den B. für die Zeiträume 2003/2004 und 2004/2005 abgerechneten Beträge jeweils im Wege einer Schätzung oder mit Hilfe einer

zusätzlichen Ablesung des Gesamtverbrauchs am Ende des Kalenderjahrs

den einzelnen Kalenderjahren zuordnen. Der damit verbundene zusätzliche

Aufwand ist für den Vermieter nicht zumutbar und wird von schutzwürdigen Interessen des Mieters nicht gefordert. Gewisse Ungenauigkeiten, die sich durch

eine konkrete Messung des (Gesamt)Verbrauchs zum Ende des Abrechnungszeitraums des Vermieters vermeiden ließen, sind hinzunehmen (Schmidt-

Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 310; vgl. auch Senatsurteil vom 8. März 2006

VIII ZR 78/05, WuM 2006, 200 = NJW 2006, 1419, Tz. 17). Ob der Vermieter

in besonders gelagerten Fällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben

242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip

abzurechnen, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, weil das Mietverhältnis der Parteien durchgängig sowohl im Verbrauchs- als auch im Abrechnungszeitraum bestand.

III.

25Nach alledem ist das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben 562

Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer

tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf 563 Abs. 3 ZPO). Die Beklagte hat

die im Streit befindlichen Wasser- und Abwasserkosten richtig abgerechnet, so

dass kein Guthaben der Klägerin aufgrund der geleisteten Vorauszahlungen

besteht. Die Berufung der Klägerin gegen das erstinstanzliche Urteil ist deshalb

insgesamt zurückzuweisen.

Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen

Dr. Milger Dr. Achilles

Vorinstanzen:

AG Berlin-Hohenschönhausen, Entscheidung vom 02.06.2006 - 2 C 492/05 -

LG Berlin, Entscheidung vom 09.01.2007 - 65 S 172/06 -

Urteil vom 29.09.2016

X ZR 58/14 vom 29.09.2016

Urteil vom 06.10.2016

I ZR 97/15 vom 06.10.2016

Urteil vom 09.11.2016

5 StR 425/16 vom 09.11.2016

Anmerkungen zum Urteil