Urteil des BGH, Az. I ZR 210/98

Immobilienpreisangaben Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
I ZR 210/98
Verkündet am:
5. Oktober 2000
Führinger
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ : nein
BGHR : ja
Immobilienpreisangaben
UWG § 1
Wegen der Besonderheiten des Immobilienmarktes besteht zwischen bundes-
weit tätigen Anbietern von Immobilien nicht ohne weiteres ein konkretes Wett-
bewerbsverhältnis.
UWG § 13 Abs. 2 Nr. 1; PAngV § 1 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 Satz 3
Eine Werbung für eine Immobilie, in der nur der m
2
-Preis, nicht auch der End-
preis, angegeben ist, oder die zwar die Endpreisangabe enthält, aber den m
2
-
Preis blickfangmäßig hervorhebt, verstößt gegen die Preisangabenverordnung.
Sie ist jedoch grundsätzlich nicht geeignet, den Wettbewerb auf dem Immobili-
enmarkt wesentlich zu beeinträchtigen.
BGH, Urt. v. 5. Oktober 2000 - I ZR 210/98 - OLG München
LG München I
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Der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-
handlung vom 5. Oktober 2000 durch den Vorsitzenden Richter Prof.
Dr. Erdmann und die Richter Dr. v. Ungern-Sternberg, Starck, Prof. Dr. Born-
kamm und Pokrant
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 29. Zivilsenats des Oberlan-
desgerichts München vom 16. Juli 1998 wird auf Kosten des Klä-
gers mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß das Berufungsurteil
im Ausspruch zu I wie folgt gefaßt wird:
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts
München I, 1. Kammer für Handelssachen, vom 4. Februar
1998 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Klage
statt als unzulässig als unbegründet abgewiesen wird.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Beklagte ist in München Immobilienmakler. Für eine Immobilie in
Plauen warb er in der "Süddeutschen Zeitung" vom 21./22. Juni 1997 mit einer
Anzeige, in der nur der m
2
-Preis, nicht auch der Endpreis, angegeben war, und
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in der "Süddeutschen Zeitung" vom 28./29. Juni 1997 mit einer weiteren Anzei-
ge, in der zwar die Endpreisangabe enthalten, aber der m
2
-Preis blickfangmä-
ßig hervorgehoben war.
Der Kläger, ein Rechtsanwalt in München, hat diese Anzeigen als wett-
bewerbswidrig beanstandet, weil die Angaben zum Preis der beworbenen
Wohnungen mit den Vorschriften der Preisangabenverordnung nicht vereinbar
seien. Von diesen Wettbewerbsverstößen sei auch er als Wettbewerber un-
mittelbar betroffen, weil er neben seinem Anwaltsberuf in Berlin als Bauträger
und Altbausanierer tätig sei und Eigentumswohnungen für Kapitalanleger an-
biete.
Der Kläger hat mit seiner Klage begehrt, daß dem Beklagten verboten
wird, im Geschäftsverkehr zu Zwecken des Wettbewerbs für den Vertrieb von
Immobilien so zu werben, daß ein Preisbestandteil wie der m
2
-Preis angegeben
wird, nicht jedoch der Gesamtendpreis, oder in der Weise, daß der m
2
-Preis
gegenüber dem Gesamtendpreis blickfangmäßig hervorgehoben wird.
Der Beklagte hat bestritten, daß der Kläger Wettbewerber sei. Die Gel-
tendmachung des Unterlassungsanspruchs sei jedenfalls rechtsmißbräuchlich,
weil es dem Kläger nur darum gehe, als Rechtsanwalt Gebühren zu erzielen.
Das Landgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen.
Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.
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Mit seiner (zugelassenen) Revision, deren Zurückweisung der Beklagte
beantragt, verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision des Klägers bleibt in der Sache ohne Erfolg.
I. Das Berufungsgericht hat angenommen, daß der Kläger zu dem Be-
klagten nur in einem sog. abstrakten Wettbewerbsverhältnis stehe und deshalb
nicht bereits nach § 1 UWG, sondern nur nach § 13 Abs. 2 Nr. 1 UWG klage-
befugt sei. Der Kläger betätige sich in Berlin als Sanierer von Altbauten und
lasse Wohnungen in diesen Objekten von seiner Ehefrau, die als Maklerin tätig
sei, zum Kauf anbieten. Der Beklagte bewerbe als Immobilienmakler ebenfalls
Wohnungen und zwar - wie der Kläger und seine Ehefrau - auch in der "Süd-
deutschen Zeitung". Die angebotenen Wohnungen seien vor allem für Kapital-
anleger interessant. Der räumliche Markt, auf dem die Parteien in gleicher
Weise als Anbieter von Wohnungen tätig seien, lasse sich deshalb nicht örtlich
begrenzen. Der Kläger und seine Ehefrau würden jedoch durch die Werbung
des Beklagten nicht als "unmittelbar Verletzte" betroffen. Beide müßten durch
die angegriffene Werbung keine real spürbare Beeinträchtigung erleiden oder
befürchten. Sie seien durch sie nicht mehr betroffen als jeder andere Gewer-
betreibende oder Immobilienmakler, der Immobilien für Kapitalanleger anbiete.
Die beanstandeten Anzeigen verstießen gegen die Preisangabenver-
ordnung. In der Anzeige vom 21./22. Juni 1997 sei mit m
2
-Preisen ohne Anga-
be des Endpreises geworben worden. Die Anzeige vom 28./29. Juni 1997 nen-
ne zwar neben dem m
2
-Preis auch den Endpreis, der m
2
-Preis sei aber blick-
fangmäßig hervorgehoben. Diese Verstöße gegen die Preisangabenverord-
nung seien jedoch nicht geeignet, den Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt
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wesentlich zu beeinträchtigen. Ob sie dem Werbenden einen Wettbewerbsvor-
sprung verschaffen könnten, lasse sich nicht feststellen. Immobilien und insbe-
sondere Eigentumswohnungen könnten nicht - wie häufig Waren des täglichen
Gebrauchs - auf der Grundlage der Endpreisangabe miteinander verglichen
werden. Sie unterschieden sich in so vielfältiger Weise, daß die Angabe des
Endpreises den Interessenten allenfalls in die Lage versetze zu entscheiden,
ob die angebotene Immobilie für ihn überhaupt erschwinglich sei. Demgegen-
über lasse sich anhand des Standorts und des m
2
-Preises ein erster sinnvoller
Vergleich zwischen verschiedenen Immobilienangeboten vornehmen. Es sei
zwar mit der Preisangabenverordnung nicht vereinbar, wenn nur der m
2
-Preis
angegeben oder dieser gegenüber dem Endpreis hervorgehoben werde; ein
solcher Verstoß habe aber aus den dargelegten Gründen nicht das Gewicht,
den ein vergleichbarer Verstoß auf anderen Warengebieten haben könne. Das
Ziel der Preisangabenverordnung, durch die Angabe eines klaren, alle Preis-
bestandteile enthaltenden Endpreises eine schnelle und zuverlässige Orientie-
rung und einen zutreffenden Preisvergleich zu ermöglichen, lasse sich bei Im-
mobilien an unterschiedlichen Standorten auch bei Angabe des Gesamtpreises
nicht erreichen. Personen, die eine Immobilie zum Zweck der Kapitalanlage
suchten, seien zudem daran gewöhnt, Preisvergleiche auf der Grundlage von
m
2
-Preisen anzustellen, und in der Lage, den von dem Beklagten genannten
m
2
-Preis unter Berücksichtigung des Standorts Plauen in der Skala zwischen
den Preisen für Billig- und Luxuswohnungen einzuordnen.
II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand.
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1. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, daß der Kläger
nicht bereits als unmittelbar betroffener Wettbewerber nach § 1 UWG sachbe-
fugt ist.
Als unmittelbar von einer zu Wettbewerbszwecken begangenen Hand-
lung betroffen sind grundsätzlich diejenigen Mitbewerber anzusehen, die zu
dem Verletzer (oder dem von diesem Geförderten) in einem konkreten Wett-
bewerbsverhältnis stehen (vgl. BGH, Urt. v. 5.3.1998 - I ZR 229/95, GRUR
1998, 1039, 1040 = WRP 1998, 973 - Fotovergrößerungen; Urt. v. 24.5.2000
- I ZR 222/97, Umdruck S. 6 - Falsche Herstellerpreisempfehlung; Urt. v.
29.6.2000 - I ZR 29/98, Umdruck S. 10 f. - Filialleiterfehler, jeweils m.w.N.). Ein
konkretes Wettbewerbsverhältnis ist dann gegeben, wenn beide Parteien
gleichartige Waren innerhalb desselben Endverbraucherkreises abzusetzen
versuchen mit der Folge, daß das konkret beanstandete Wettbewerbsverhalten
den anderen beeinträchtigen, d.h. im Absatz behindern oder stören kann (vgl.
BGH, Urt. v. 23.4.1998 - I ZR 2/96, GRUR 1999, 69, 70 = WRP 1998, 1065
- Preisvergleichsliste II, m.w.N.). Diese Voraussetzungen hat das Berufungsge-
richt hier rechtsfehlerfrei verneint.
Die Revision macht demgegenüber geltend, das Berufungsgericht habe
bei seiner Beurteilung nicht berücksichtigt, daß sich beide - jeweils in München
ansässigen - Parteien an denselben Kundenkreis wendeten. Ihre Zielgruppe
seien nicht Käufer, die beabsichtigten, die beworbenen Wohnungen selbst zu
beziehen, sondern Kapitalanleger, die durch den Erwerb von Immobilien in den
neuen Bundesländern Steuervergünstigungen erreichen wollten. Für diese sei
der Standort von untergeordneter Bedeutung, solange von einer sicheren Ver-
mietung und der Möglichkeit einer späteren Veräußerung ausgegangen werden
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könne. Mit diesem Vorbringen kann die Revision nicht durchdringen, weil es
den Besonderheiten des Immobilienmarktes nicht hinreichend Rechnung trägt.
Immobilien sind auch aus der Sicht von Kapitalanlegern nicht beliebig
austauschbar, sondern jeweils Einzelstücke, die sich insbesondere nach ihrem
Standort, ihrem Alter (Alt- oder Neubau), ihren architektonischen Besonder-
heiten, ihrer Bausubstanz sowie ihrer Größe und Ausstattung voneinander un-
terscheiden. Auch ein vernünftiger Kapitalanleger, der eine Immobilie in erster
Linie wegen der mit dem Kauf verbundenen Steuervergünstigungen erwerben
will, wird diese Umstände, die über den späteren Wert, die mögliche Rendite
und die Folgelasten entscheiden, maßgeblich in seine Entscheidung einbezie-
hen. Es mag zwar sein, daß Anbieter von Immobilien, soweit sie sich vor allem
an Kapitalanleger wenden, ihre Kunden regelmäßig in demselben Personen-
kreis suchen, dies insbesondere dann, wenn sie für ihre Angebote mit Anzei-
gen in denselben überregionalen Tageszeitungen werben. Dies ändert aber
nichts daran, daß in aller Regel keine Gefahr besteht, daß eine konkrete Wer-
bemaßnahme unmittelbar einen bestimmten anderen Anbieter beeinträchtigen
könnte. Angesichts der Größe des Immobilienmarktes in der Bundesrepublik
Deutschland, sowohl nach der Zahl der Anbieter als auch nach der Zahl der
angebotenen Objekte, ist es im allgemeinen außerordentlich unwahrscheinlich,
daß sich die konkrete Art und Weise der Werbung für ein bestimmtes Immobili-
enangebot dahingehend auswirken könnte, daß sich ein Käufer für dieses statt
für ein gleichzeitig angebotenes Objekt eines bestimmten, die Werbung bean-
standenden Wettbewerbers entscheidet. Besonderheiten, die im vorliegenden
Fall ausnahmsweise eine andere Beurteilung begründen könnten, sind nicht
ersichtlich.
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2. Das Berufungsgericht hat ebenfalls zu Recht entschieden, daß der
Kläger für den geltend gemachten Unterlassungsanspruch aus § 1 UWG auch
nicht nach § 13 Abs. 2 Nr. 1 UWG sachbefugt ist.
a) Mit dem Berufungsgericht kann dabei davon ausgegangen werden,
daß sich beide Parteien auf demselben sachlichen und räumlichen Markt betä-
tigen und zwar dem Markt für Immobilienangebote in der Bundesrepublik
Deutschland.
b) Die angegriffenen Anzeigen verstießen auch, wie das Berufungsge-
richt zutreffend dargelegt hat, gegen die Vorschriften der Preisangabenverord-
nung. Die Werbung vom 21./22. Juni 1997 hat entgegen § 1 Abs. 1 Satz 1
PAngV den Endpreis nicht angegeben, obwohl in der Anzeige ein Preisbe-
standteil, der m
2
-Preis, genannt war. Die blickfangmäßige Hervorhebung des
m
2
-Preises statt des ebenfalls genannten Endpreises in der Anzeige vom
28./29. Juni 1997 widersprach den Vorschriften des § 1 Abs. 1 Satz 1, Abs. 6
Satz 3 PAngV a.F. Auch nach der Änderung der Preisangabenverordnung
durch die Verordnung zur Änderung der Preisangaben- und der Fertigpak-
kungsverordnung vom 28. Juli 2000 (BGBl. I S. 1238) ist die beanstandete Art
und Weise der Preisangaben nicht zulässig (§ 1 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 Satz 3
PAngV n.F.).
c) Entgegen der Ansicht der Revision sind derartige Verstöße jedoch
nicht, wie dies § 13 Abs. 2 Nr. 1 UWG voraussetzt, geeignet, den Wettbewerb
auf dem einschlägigen Markt wesentlich zu beeinträchtigen.
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Die UWG-Novelle 1994 hat das Erfordernis der wesentlichen Beein-
trächtigung des Wettbewerbs als Voraussetzung für die Klagebefugnis von
Wettbewerbern, die mit dem Antragsgegner nicht in einem konkreten Wettbe-
werbsverhältnis stehen, eingeführt, um die wettbewerbsrechtliche Verfolgung
von Bagatellverstößen, die für das Wettbewerbsgeschehen insgesamt oder für
einzelne Wettbewerber allenfalls eine marginale Bedeutung haben, zu unter-
binden (vgl. Begründung des Entwurfs eines UWG-Änderungsgesetzes, BT-
Drucks. 12/7345 S. 4, 5 f., 10 ff. u. 13 f., abgedruckt WRP 1994, 369; BGHZ
133, 316, 322 - Altunterwerfung I). Die Ausübung der im allgemeinen Interesse
gewährten Klagebefugnis nach § 13 Abs. 2 UWG sollte auf solche Fälle be-
schränkt werden, in denen die Auswirkungen des Wettbewerbsverstoßes auf
das Wettbewerbsgeschehen so erheblich sind, daß seine Verfolgung auch
wirklich im Interesse der Allgemeinheit liegt (vgl. dazu auch Melullis, Handbuch
des Wettbewerbsprozesses, 3. Aufl., Rdn. 382; Pastor/Ahrens/Jestaedt, Der
Wettbewerbsprozeß, 4. Aufl., Kap. 23 Rdn. 32). Dementsprechend kann es für
die Bejahung einer wesentlichen Beeinträchtigung des Wettbewerbs nicht ge-
nügen, daß dem Wettbewerbsverstoß die Verletzung eines gesetzlichen Ge-
oder Verbots zugrunde liegt oder der Verstoß geeignet ist, irgendeinen ge-
ringfügigen Wettbewerbsvorsprung zu begründen (vgl. Melullis aaO Rdn. 384,
388).
Das im Hinblick auf diese Zielsetzung des Gesetzes auszulegende
Merkmal der Wettbewerbsbeeinträchtigung enthält objektive und subjektive
Momente, an denen Art und Schwere des Verstoßes zu messen sind. Dabei
sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, zu denen u.a. ein
besonderes Interesse der Allgemeinheit einschließlich der Verbraucher, eine
besondere Anreizwirkung der Werbung für den Umworbenen sowie die Größe
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des erzielten Wettbewerbsvorsprungs gehören können (vgl. BGH, Beschl. v.
30.4.1998 - I ZR 40/96, GRUR 1998, 955 f. = WRP 1998, 867 - Flaschen-
pfand II; Urt. v. 20.5.1999 - I ZR 31/97, GRUR 1999, 1119, 1121 = WRP 1999,
1159 - RUMMS!, m.w.N.). Danach hat das Berufungsgericht hier eine wesentli-
che Beeinträchtigung des Wettbewerbs auf dem maßgeblichen Markt zu Recht
verneint. Auch wenn unterstellt wird, daß die beanstandeten Verstöße gegen
die Preisangabenverordnung geeignet sind, dem Werbenden einen gewissen
Wettbewerbsvorsprung zu verschaffen, ist dieser jedenfalls so geringfügig, daß
die Verfolgung des Wettbewerbsverstoßes durch die nach § 13 Abs. 2 UWG
klagebefugten Wettbewerber und Verbände nicht mehr im Interesse der Allge-
meinheit liegt. Der mögliche Interessent wird durch die beanstandete Art der
Preisangabe nicht irregeführt. Er wird lediglich nicht in der gesetzlich vorgese-
henen Weise über den Endpreis informiert. Auch bei der Anzeige, in der kein
Endpreis genannt ist, läßt sich dieser aus den übrigen Angaben ohne weiteres
errechnen. Neben den vom Berufungsgericht dargelegten Umständen ist dabei
auch zu berücksichtigen, daß Immobilien nicht allein aufgrund von Zeitungsan-
zeigen, sondern - jedenfalls von einem verständigen Immobilienkäufer - nur
nach sorgfältiger Prüfung der Vor- und Nachteile gekauft werden. Ein Interesse
der Allgemeinheit an der wettbewerbsrechtlichen Verfolgung von Verstößen
gegen die Preisangabenverordnung, wie sie Gegenstand des Rechtsstreits
sind, ist hier um so weniger gegeben, als die zuständigen Behörden eine sol-
che Nichteinhaltung der Vorschriften der Preisangabenverordnung nach
pflichtgemäßem Ermessen gegebenenfalls auch als Ordnungswidrigkeiten
ahnden können (§ 10 Abs. 1 Nr. 1 und 5 PAngV n.F.).
d) Das in § 13 Abs. 2 Nr. 1 UWG genannte Merkmal der wesentlichen
Beeinträchtigung des Wettbewerbs betrifft eine materiell-rechtliche Anspruchs-
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voraussetzung (vgl. BGHZ 133, 316, 318 - Altunterwerfung I). Die Klage ist da-
nach nicht - wie die Vorinstanzen gemeint haben - unzulässig, sondern unbe-
gründet. Dies ist im Urteilsausspruch zu berücksichtigen. Dem steht nicht ent-
gegen, daß nur der Kläger gegen das landgerichtliche Urteil Berufung einge-
legt hat (vgl. BGH, Urt. v. 18.3.1999 - I ZR 33/97, GRUR 1999, 936, 938
= WRP 1999, 918 - Hypotonietee; Urt. v. 2.3.2000 - III ZR 65/99, NJW 2000,
1645, 1647, jeweils m.w.N.).
III. Die Revision des Klägers gegen das Berufungsurteil war danach mit
der Maßgabe zurückzuweisen, daß seine Berufung - unter Neufassung von
Ausspruch zu I des Berufungsurteils - mit der Maßgabe zurückgewiesen wird,
daß die Klage statt als unzulässig als unbegründet abgewiesen wird.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Erdmann
v. Ungern-Sternberg
Starck
Bornkamm
Pokrant