Urteil des BGH vom 13.10.2000

Leitsatzentscheidung

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 430/99

Verkündet am:

13. Oktober 2000

K a n i k ,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

BGHZ:

nein

BGHR:

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BGB § 459 Abs. 1 Satz 1

Die Tatsache, daß eine im Gewerbegebiet gelegene Eigentumswohnung nur von

einem bestimmten Personenkreis benutzt werden darf, kann einen Sachmangel be-

gründen.

BGH, Urt. v. 13. Oktober 2000 - V ZR 430/99 - OLG Koblenz

LG Mainz

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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 13. Oktober 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die

Richter Dr. Lambert-Lang, Tropf, Schneider und Dr. Klein

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Koblenz vom 22. Oktober 1999 aufgeho-

ben.

Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-

fungsgerichts zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Mit notariellem Vertrag vom 14. Oktober 1994 kaufte die Klägerin von

dem Beklagten den Miteigentumsanteil an einem Grundstück verbunden mit

dem Sondereigentum an einer Wohnung zum Preis von 350.000 DM unter

Ausschluß der Gewährleistung für Größe, Güte und Beschaffenheit des Grund-

stücks. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebau-

ungsplanes, der es als Gewerbegebiet ausweist. Das Objekt, in dem sich die

verkaufte Eigentumswohnung befindet, war mit Bescheid der Kreisverwaltung

vom 31. Oktober 1990 als gewerblich genutztes Gebäude mit einer Druckerei

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im Erdgeschoß und zwei darüber liegenden, betriebsbezogenen Wohnungen

baurechtlich genehmigt worden.

Die Klägerin bezog die Wohnung. Mit Bescheid der Kreisverwaltung vom

4. November 1996 wurde ihr gemäß § 78 LBO/Rheinland-Pfalz i.V.m. § 8

Abs. 3 BauNVO die Nutzung der Wohnung zu eigenen Wohnzwecken unter-

sagt, weil sie keine betriebsbezogene Tätigkeit ausübe und deshalb nicht zu

dem Personenkreis zähle, der ausnahmsweise eine solche Wohnung selbst

nutzen dürfe. Die Anfechtungsklage gegen den Bescheid und der Antrag auf

Zulassung der Berufung blieben ohne Erfolg.

Nach vergeblicher Aufforderung, das Eigentum an der Wohnung frei von

diesen baurechtlichen Beschränkungen zu übertragen, hat die Klägerin Klage

erhoben, mit der sie vom Beklagten die Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe

von 350.000 DM Zug um Zug gegen Rückübereignung der Wohnung verlangt

und die Feststellung des Annahmeverzugs des Beklagten begehrt. Das Land-

gericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das

Oberlandesgericht dem Zahlungsantrag - unter Abzug einer Nutzungsentschä-

digung von 36.000 DM und Klageabweisung insoweit - in Höhe von

314.000 DM sowie dem Feststellungsantrag stattgegeben.

Mit seiner Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, er-

strebt der Beklagte die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts.

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Entscheidungsgründe:

Das Berufungsgericht sieht in dem baurechtlichen Verbot der Eigennut-

zung der Wohnung durch die Klägerin einen Rechtsmangel im Sinne von § 434

BGB. Die Klägerin könne deshalb vom Beklagten nach §§ 434, 440, 326, 346

BGB die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen, denn der Verkäufer

habe den verkauften Gegenstand frei von Rechten Dritter zu verschaffen. Der

in dem Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluß stehe dem nicht

entgegen, weil er nur die Haftung für Sachmängel nicht aber für Rechtsmängel

betreffe.

II.

Dagegen wendet sich die Revision mit Recht.

1. Ein Rechtsmangel nach § 434 BGB kann sich zwar nicht nur aus dem

privaten Recht eines Dritten, sondern auch aus dessen Bindung kraft öffentli-

chen Rechtes ergeben (Senatsurt. v. 27. April 1979, V ZR 204/77, NJW 1979,

949). So hat der Senat, worauf das Berufungsgericht abhebt, die bestehende

Sozialbindung einer Wohnung nach dem Wohnungsbindungsgesetz stets als

Rechtsmangel gewertet (BGHZ 67, 134; zuletzt noch Urt. v. 21. Januar 2000,

V ZR 387/98, NJW 2000, 1276). Zu Recht verweist die Revisionserwiderung

auch darauf, daß die Klägerin hier, wie in den Fällen der Wohnungsbindung, in

ihren rechtlichen Befugnissen eingeschränkt ist und zwar sowohl, was die

Eigennutzung, als auch was die Fremdnutzung angeht.

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2. Das Berufungsgericht hat jedoch verkannt, daß nach der ständigen

Rechtsprechung des Senats für die Unterscheidung, ob ein Rechts- oder ein

Sachmangel im Sinne des § 459 BGB vorliegt, die Frage ausschlaggebend ist,

ob der zu beurteilende Mangel aus der Beschaffenheit der Sache erwächst und

damit einen Sachmangel darstellt (vgl. insbes. Senatsurt. v. 27. April 1979,

aaO und BGHZ 67, 134 ff). Öffentlich-rechtliche Beschränkungen, die auf bau-

ordnungs- oder planungsrechtlichen Bestimmungen beruhen, hat der Senat

deshalb im Anschluß an das Reichsgericht in seinen späteren Entscheidungen

(z.B. RGZ 131, 343, 348; 137, 294, 295) als Sachmängel angesehen, für die

der Verkäufer nur unter den Voraussetzungen der §§ 459 ff BGB haftet (BGHZ

96, 385, 387 m.N.). Denn der Sachmangel im Sinne des § 459 BGB ist nicht

auf solche Fehler beschränkt, die der Sache selbst in ihrer natürlichen Be-

schaffenheit anhaften. Vielmehr kann er auch in Eigentümlichkeiten bestehen,

die in der Beziehung der Sache zur Umwelt begründet sind, wenn sie nach der

Verkehrsanschauung für die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache bedeut-

sam sind (Senat, BGHZ 34, 32, 41 m.N.; BGHZ 67, 134 ff; Urt. v. 27. April

1979, V ZR 204/77, WM 1979, 949; v. 19. November 1999, V ZR 321/98, NJW

2000, 803). Diese Beziehungen können tatsächlicher, wirtschaftlicher oder

rechtlicher Natur sein; sie müssen nur in der Beschaffenheit der Sache selbst

ihren Grund haben (BGZ 67, 134, 136). Dies ist für öffentlich-rechtliche Baube-

schränkungen, sofern sie ihre Grundlage in bauordnungs- und planungsrechtli-

chen Vorschriften haben, regelmäßig der Fall (vgl. Senatsurt. v. 27. April 1979,

aaO, m.w.N. S. 950); denn in diesen Fällen knüpft die Beschränkung, der die

Nutzung der Immobilie unterliegt, regelmäßig an die Lage der Sache, also an

ihre Beziehung zur Umwelt, an.

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3. Dementsprechend hat der Senat auch in Fällen der nahezu oder gar

vollständigen Unbenutzbarkeit des Kaufobjektes zu dem vertraglich vorausge-

setzten Gebrauch einen Sachmangel bejaht, so z.B. bei Versagung der Bauge-

nehmigung aus bauplanungsrechtlichen Gründen (Urt. v. 22. Juli 1979,

V ZR 25/77, NJW 1979, 2200, 2201 m.N.; Urt. v. 17. März 1989, V ZR 245/87,

NJW 1989, 2388), bei der fehlenden öffentlich-rechtlichen Bebaubarkeit wegen

unwirksamen Bebauungsplanes (Urt. v. 17. März 1989, V ZR 245/87, NJW

1989, 2388), bei der Unbenutzbarkeit einer Jagdhütte als Wochenendhaus

(BGH, Urt. v. 6. Juni 1986, V ZR 67/85, NJW 1986, 2824) oder bei einem un-

genehmigten Wochenendhaus (Urt. v. 7. Dezember 1984, V ZR 141/83, WM

1985, 230, 231). Dem liegt die Überlegung zugrunde, daß der Käufer jedenfalls

Grundstück und Eigentum dauerhaft erhält, es nur nicht vertragsgemäß nutzen

kann (vgl. Hagen, WM 1986, Beilage 6, S. 2; Hagen/Brambring, Der Grund-

stückskauf, RWS Skript, 7. Aufl. S. 177 Rdn. 329). Danach ist auch hier die

eingeschränkte Benutzbarkeit der übereigneten Wohnung zu dem vertraglich

vorausgesetzten Gebrauch als Sachmangel zu werten.

4. Angesichts des im notariellen Vertrag enthaltenen Gewährleistungs-

ausschlusses könnten der Klägerin auf dem Sachmangel beruhende Ansprü-

che gegen den Beklagten nur zustehen, wenn die Vereinbarung über den Ge-

währleistungsausschluß den hier vorliegenden Fehler nicht erfaßt. Insoweit

fehlt es jedoch an Tatsachenvortrag, aus dem sich ergeben könnte, die Ver-

tragspartner hätten übereinstimmend den vorliegenden Fehler von dem, sei-

nem Wortlaut nach umfassenden, Gewährleistungsausschluß ausnehmen

wollen. Gleiches gilt für die Frage, ob hier die Grundsätze anwendbar wären,

die der VII. Zivilsenat in seinem Urteil vom 5. April 1984 (VII ZR 21/83, NJW

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1984, 2094) zum Ausschluß der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb

neu errichteter oder noch zu errichtender Eigentumswohnungen aufgestellt hat.

5. Das Berufungsurteil kann danach mit der gegebenen Begründung

nicht bestehenbleiben; es ist aufzuheben. Die Sache ist nicht entscheidungs-

reif.

Die Revisionserwiderung hat in der mündlichen Verhandlung zutreffend

auf Vortrag in der Berufungsinstanz verwiesen, aus dem sich ein arglistiges

Verschweigen des Mangels durch den Beklagten im Sinne des § 476 BGB er-

geben könnte. Das Berufungsgericht hat - aus seiner rechtlichen Sicht vom

Vorliegen eines Rechtsmangels zu Recht - hierzu weder Beweis erhoben noch

die notwendigen Feststellungen getroffen. Dies wird nachzuholen sein. Die Sa-

che ist deshalb an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Wenzel

Lambert-Lang

Tropf

Schneider

Klein