Urteil des BGH vom 06.04.2005
Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 54/04
Verkündet am:
6. April 2005
Kirchgeßner,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
nein
BGB § 549
Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den
Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen ("Wärme-
contracting"), bedarf es einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Re-
gelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten aufer-
legt werden sollen.
BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04 - LG Köln
AG Köln
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit
Schriftsatzfrist bis zum 28. Februar 2005 durch die Vorsitzende Richterin
Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst
für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 10. Zivilkammer
des Landgerichts Köln vom 28. Januar 2004 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung am W. Platz in K.
; das dortige Gebäude steht im Eigentum der Klägerin. Den Mietvertrag
haben die Beklagten mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin am 28. Februar
1977 abgeschlossen. Dieser Vertrag lautet in § 7 unter anderem:
"...
4. Die Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung, und
zwar die Brennstoffkosten einschließlich Anfuhr-, Bedienungs-
und Wartungskosten einschließlich Trinkgelder, auch wenn die
Bedienung durch den Vermieter selbst durchgeführt wird, wer-
den nach dem Verhältnis der Wohnfläche umgelegt.
5. In demselben Verhältnis werden auch die Unkosten des Ver-
mieters für die laufende Instandhaltung der Heizungs- und
Warmwasseranlage umgelegt.
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10. Der jeweilige Eigentümer oder Vermieter kann jederzeit die
Wärmeversorgung des gesamten Hauses auf einen Dritten zu
dessen Bedingungen übertragen. Der Mieter ist in diesem Fall
zum Abschluß eines entsprechenden Wärmelieferungsvertra-
ges verpflichtet. Die in diesem Vertrag genannte Vorauszah-
lung auf die Wärmekosten entfällt, sobald und solange der
vorerwähnte Wärmelieferungsvertrag zwischen dem Mieter
und dem die gesamte Wärmeversorgung übernehmenden
Dritten rechtswirksam besteht. Für diesen Zeitraum ruhen im
Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter auch die gegensei-
tigen Rechte und Pflichten aus § 7 Ziff. 1, 2, 4, 5, 6, 7 und 8
dieses Vertrages."
Im Oktober 1998 schloß die Klägerin mit der G. AG K. (fortan:
G. ) einen Nahwärmeanschluß- und -liefervertrag. Die G. verpflichtete sich
darin, die Heizungsanlage in einem leistungsfähigen und betriebssicheren Zu-
stand zu halten. Die Klägerin wurde durch den Vertrag von allen Risiken und
Instandhaltungsmaßnahmen, die der Betrieb der Heizanlage mit sich bringt,
freigestellt.
Die Klägerin erstellte am 7. Februar 2001 die Nebenkostenabrechnung
für das Jahr 1999 und am 17. Oktober 2001 diejenige für das Jahr 2000. Für
1999 berechnete die Klägerin 1.638,19 DM Heizkosten, für 2000 291,54 DM.
Darüber hinaus berechnete die Klägerin den Beklagten unter anderem die Ko-
sten eines Hausmeisters und eines Sicherheitsdienstes. Auf die Gesamtforde-
rung aus beiden Nebenkostenabrechnungen von 1.471,63 € zahlten die Beklag-
ten 227,59 €.
Wegen des Restbetrages von 1.244,04 € hat die Klägerin Klage erhoben.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht hat die Beru-
fung der Klägerin zurückgewiesen.
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kläge-
rin in Höhe von 968,83 € die Verurteilung der Beklagten zur anteiligen Bezah-
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lung des der Klägerin von der G. in Rechnung gestellten Wärmepreises für
die Jahre 1999 und 2000.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren noch von
Interesse - ausgeführt:
Die Heizungskosten für die Jahre 1999 und 2000 seien von der Klägerin
nicht ordnungsgemäß abgerechnet und deshalb seien die Beträge nicht fällig
geworden. Die Beklagten hätten weder der Umlage des Wärmepreises geson-
dert zugestimmt, noch könnten die umgelegten Kosten der Wärmelieferung
aufgrund des Mietvertrages gefordert werden. Nach § 7 Ziff. 4 und 5 des Miet-
vertrages könnten an Heizkosten nur die Brennstoffkosten, einschließlich An-
fuhr-, Bedienungs- und Wartungskosten samt Trinkgeldern sowie die Unkosten
des Vermieters für die laufende Instandhaltung der Heizungs- und Warmwas-
seranlage nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf den Mieter umgelegt wer-
den. Im Grundpreis der von der G. der Klägerin berechneten Wärmelieferun-
gen seien aber auch - unstreitig - verbrauchsunabhängige Kosten, insbesonde-
re Investitionskosten enthalten, die nach dem Mietvertrag gerade nicht auf den
Mieter abgewälzt werden sollten. Auch nach § 7 Ziff. 10 des Mietvertrages
könnten diese Kosten nicht umgelegt werden. Denn diese Bestimmung betreffe
lediglich die Fallgestaltung, daß der Mieter - und nicht wie hier der Vermieter -
einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Dritten abgeschlossen habe. Auch aus
einer ergänzenden Vertragsauslegung ergebe sich nicht die Umlagefähigkeit
der fraglichen Kosten. Da die G. bereit und in der Lage sei, den nicht umla-
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gefähigen Preisbestandteil des Grundpreises gesondert auszuweisen, könne
sich die Klägerin nicht darauf berufen, eine Aufschlüsselung des in Rechnung
gestellten Grundpreises nach Verbrauchs- und Investitionskosten sei nicht mög-
lich.
Auch unter dem Gesichtspunkt eines Leistungsbestimmungsrechts im
Sinne von § 315 Abs. 1 BGB sei die Klägerin nicht zu einer Änderung des Um-
legungsmaßstabes berechtigt. Denn der Umfang der Leistungspflicht der Mieter
sei bereits vertraglich abschließend geregelt. Auch § 7 Abs. 4 HeizKV erlaube
der Klägerin nicht die Umlegung der in Ansatz gebrachten Heizkosten. Die Vor-
schrift gebe dem Vermieter nicht das Recht, einen mit einem Mieter abge-
schlossenen Vertrag einseitig abzuändern. Etwas anderes folge auch nicht aus
der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 286/02 -.
Dort habe sich die Berechtigung des Vermieters zur Umlegung der Kostenantei-
le aus § 14 Abs. 1 MHG ergeben. Diese Vorschrift sei hier jedoch nicht an-
wendbar.
Die Klägerin hätte deshalb den nicht umlagefähigen Preisbestandteil aus
den hier von der G. in Rechnung gestellten Grundkosten herausrechnen
müssen und nur den verbleibenden Arbeits- und Verrechnungspreis auf die
Mieter umlegen dürfen.
II.
Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand, so daß das
Rechtsmittel der Klägerin zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsge-
richt der Klägerin die für die Jahre 1999 und 2000 noch geltend gemachten
Heizkosten versagt, weil die entsprechenden Abrechnungen nicht ordnungsge-
mäß sind. Die Klägerin ist nicht berechtigt, von den Beklagten Erstattung der
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gesamten Wärmelieferungskosten zu verlangen, die die G. ihr in Rechnung
gestellt hat und die insbesondere Investitionskosten enthalten.
1. In der Rechtsprechung und im Schrifttum ist umstritten, unter welchen
Voraussetzungen ein Vermieter den von einem Dritten in Rechnung gestellten
Wärmepreis auf den Mieter umlegen kann, wenn der Vermieter den Betrieb ei-
ner bereits vorhandenen Zentralheizungsanlage während eines laufenden Miet-
verhältnisses auf diesen Dritten übertragen hat.
Nach einer Auffassung darf der Vermieter eine solche Umstellung auf
"Wärmecontracting" auch dann ohne vertragliche Grundlage und ohne Zustim-
mung des Mieters vornehmen, wenn dem Mieter dadurch im Wärmepreis ent-
haltene Kosten für Abschreibung, Kapital und Gewinn auferlegt werden (LG
München II GE 1999, 111; LG Chemnitz NZM 2000, 63; AG Dortmund NJW
2004, 300; Schmid, Handbuch des Mietnebenkostenrechts, 8. Aufl., 2004,
Rdnr. 6019; Staudinger/Weitemeyer, BGB, (2003), Anh. zu §§ 556, 556 a,
Rdnr. 7 f., m.w.Nachw.). Nach dieser Ansicht sollen die Vorschriften der Heiz-
kostenverordnung, insbesondere §§ 1 Abs. 1 Nr. 2, 7 Abs. 4, dem Vermieter bei
der Lieferung der Wärme durch einen Dritten auch die Umlegung der in dessen
Abrechnungen enthaltenen kalkulatorischen Kosten für Instandhaltungen, Ab-
schreibungen, Kapital und Gewinn auf die Nutzer ermöglichen, selbst wenn im
Mietvertrag nur die Überwälzung der reinen Energiekosten vereinbart war; auch
bei abweichenden Vereinbarungen der Mietvertragsparteien im Mietvertrag ist
danach gleichwohl eine einseitige Änderung derartiger Klauseln durch den Ver-
mieter für die Zukunft möglich, weil die Heizkostenverordnung die Umlage die-
ser Kosten vorsehe (Staudinger/Weitemeyer aaO, Rdnr. 7 und 8).
Eine andere Auffassung hält für die Zulässigkeit einer Ausgliederung der
Versorgungsanlage und deren Übernahme durch einen Dritten - mit der Folge
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zusätzlicher Kosten - die zwischen Vermieter und Mieter (bzw. Nutzer) getroffe-
nen vertraglichen Vereinbarungen für entscheidend (LG Braunschweig ZMR
2000, 832; LG Essen NZM 2001, 90; AG Hannover WuM 1998, 40; Lammel,
HeizKV, 2. Aufl., 2004, § 1 Rdnr. 17 ff.; ders. in Schmidt-Futterer, Mietrecht,
8. Aufl., 2003, § 1 HeizKV Rdnr. 16 ff.; Eisenschmid, WuM 1998, 449 ff.; Wall in
Betriebskosten-Kommentar, § 2 BetrKV Rdnr. 96 f.; Langefeld-Wirth, ZMR
1997, 165 ff.; v. Brunn in: Bub/Treier, Kap. III A Rdnr. 59). Geht der Vermieter
bei fortbestehender vertraglicher Leistungspflicht von der Eigenerzeugung von
Wärme/Warmwasser zum Fremdbezug über, ohne daß hierfür eine ausdrückli-
che Regelung im Mietvertrag vorhanden ist, bedarf es hierfür einer nachträgli-
chen Einigung mit dem Mieter. Die Heizkostenverordnung gibt dem Vermieter
danach kein Recht, den mit den Mietern abgeschlossenen Mietvertrag einseitig
zu ändern (LG Neuruppin, WuM 2000, 554, 555), weil sich die mietvertraglichen
Beziehungen der Parteien auf den Eigenbetrieb der Heizung konkretisiert ha-
ben und der Vermieter dadurch in der ihm grundsätzlich zustehenden Freiheit,
wie er die dem Mieter geschuldete Versorgung mit Wärme und Warmwasser
erbringt, beschränkt ist (Lammel in: Schmidt-Futterer aaO, Rdnr. 17 und 18).
2. Die letztgenannte Ansicht ist vorzuziehen. Eine Abweichung von der
mit dem Mieter vereinbarten Vertragsgestaltung durch einseitige Erklärung des
Vermieters ist nicht gerechtfertigt und würde den Mieter mit Kosten belasten,
auch wenn sie ihm durch die vertragliche Belastung mit den Heizkosten nicht
auferlegt werden; dies betrifft insbesondere die Investitionskosten.
Etwas anderes folgt vorliegend nicht aus § 7 Abs. 3 HeizKV. Nach dieser
Vorschrift sind zwar die Kosten einer Wärmelieferung gemäß § 7 Abs. 1 HeizKV
zu verteilen. Doch setzt sie voraus, daß zwischen Vermieter und Mieter bereits
eine vertragliche Vereinbarung über die grundsätzliche Verteilung von Heizko-
sten besteht, wozu auch die Art und Weise der Versorgung mit Wärme gehört.
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Fehlt eine solche Vereinbarung, kann auch die in der Heizkostenverordnung
zugelassene Umlegbarkeit der Wärmelieferungskosten nicht zu einer Umlegung
führen (Lammel, HeizKV, aaO Rdnr. 18). Dem Senatsurteil vom 16. Juli 2003
- VIII ZR 286/02 (NJW 2003, 2900), kann ein anderes Ergebnis nicht entnom-
men werden. Im dortigen Fall handelte es sich um ein Mietobjekt in den neuen
Ländern. Deshalb konnten nach § 14 Abs. 1 Satz 1 MHG - einer Vorschrift, die
für einen begrenzten Zeitraum, und zwar bis zum 31. Dezember 1997, allein in
den neuen Ländern galt - Betriebskosten durch einseitige Erklärung auf den
Mieter umgelegt werden. In der Zeit danach gelten auch in den Ländern der
ehemaligen DDR die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften. Daß es der Ge-
setzgeber für erforderlich hielt, dem Vermieter in § 14 Abs. 1 MHG im Interesse
einer raschen Verbesserung der Wohnverhältnisse in den neuen Ländern aus-
drücklich ein derartiges vorübergehendes Gestaltungsrecht einzuräumen,
spricht dafür, daß er grundsätzlich von einem Zustimmungsbedürfnis ausge-
gangen ist.
3. Im vorliegenden Fall können die Kosten der durch die G. erbrach-
ten Wärmelieferung - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - nicht
von der Beklagten gefordert werden. Es fehlt dafür eine vertragliche Grundlage.
Auch haben die Beklagten der Überwälzung solcher Kosten nicht zugestimmt.
a) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht eine Her-
anziehung des § 7 Nr. 10 des Mietvertrages zu Recht abgelehnt. Diese Be-
stimmung gestattet es dem Vermieter, die Wärmeversorgung des gesamten
Hauses auf einen Dritten zu dessen Bedingungen zu übertragen, und verpflich-
tet den Mieter in diesen Fällen, einen entsprechenden Wärmelieferungsvertrag
abzuschließen. Das Berufungsgericht geht davon aus, daß es sich bei § 7
Nr. 10 um eine Formularklausel handelt. Aber auch bei einer uneingeschränk-
ten Überprüfbarkeit der Auslegung der Klausel ist dem Berufungsgericht darin
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zu folgen, daß hiervon nur der Fall eines vom Mieter mit der Wärmelieferantin
abgeschlossenen Vertrages erfaßt wird. Dies ergibt sich nicht nur aus dem ein-
deutigen Wortlaut der Sätze 1 und 2 des § 7 Nr. 10, sondern auch aus den sich
anschließenden Regelungen in § 7 Nr. 10, wonach die vertraglich vereinbarte
Vorauszahlung für die Wärmekosten entfällt und die sich aus dem Betrieb der
Heizung durch den Vermieter ergebenden gegenseitigen Rechte und Pflichten
ruhen. Die Frage, ob § 7 Nr. 10 als formularmäßige vertragliche Leistungsände-
rungsklausel unwirksam wäre, hat das Berufungsgericht daher zu Recht offen-
gelassen (vgl. Lammel in: Schmidt-Futterer aaO, § 1 HeizKV Rdnr. 16).
b) Die Klägerin kann daher nur die in § 7 Nr. 4 und 5 genannten Kosten
auf ihre Mieter umlegen. Ohne Erfolg bleibt die Rüge der Revision, eine Ab-
rechnung der Heizkosten nach diesen Vorschriften sei nach Änderung der Mo-
dalitäten der Wärmelieferung durch den Vermieter nicht mehr möglich, so daß
die somit entstandene Vertragslücke im Wege einer ergänzenden Vertragsaus-
legung nur durch Weitergabe des von der Firma G. berechneten vollen Wär-
mepreises zu schließen sei. Wie das Berufungsgericht unangegriffen festge-
stellt hat, ist die G. bereit und in der Lage, den nicht umlagefähigen Preisbe-
standteil des Grundpreises gesondert auszuweisen, so daß eine Differenzie-
rung nach Betriebs-, Verbrauchs- und Investitionskosten erfolgen und die Klä-
gerin den Beklagten demnach die nach § 7 Nr. 4 und 5 des Vertrages zu erstat-
tenden Kosten in Rechnung stellen kann. Zutreffend hat das Berufungsgericht
der Klägerin daher auch die Berechtigung abgesprochen, unter dem Gesichts-
punkt eines Leistungsbestimmungsrechts im Sinne des § 315 Abs. 1 BGB ein-
seitig eine Änderung des Umlegungsmaßstabes vorzunehmen. Die Klägerin
darf daher die in den Abrechnungen der G. enthaltenen Kosten im Sinne des
§ 7 Nr. 4 und 5 an die Beklagten weitergeben, damit auch die Unkosten für die
laufende Unterhaltung der Anlage, nicht aber etwaige Investitionskosten.
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4. Im Hinblick auf diese Rechtslage kommt es nicht entscheidend darauf
an, ob das Verlangen der Klägerin auch nach § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizKV erfolg-
los bleiben müßte. Nach dieser Bestimmung wäre die von der Klägerin vorge-
nommene Änderung des Verteilungsschlüssels bei der Heizkostenabrechnung
nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig gewesen. Die Beklagten
haben aber, wie die Revisionserwiderung aufzeigt, in den Tatsacheninstanzen-
bestritten, daß ihnen eine solche Änderung vorab mitgeteilt worden ist.
Dr. Deppert
Ball
Dr. Leimert
Wiechers
Dr. Wolst