Urteil des BGH, Az. XII ZR 123/09

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 123/09 Verkündet
am:
11. August 2010
Breskic,
Justizangestellte
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 123 Abs. 1
Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerberaum-
mietvertrages über außergewöhnliche Umstände aufzuklären, mit denen der
Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich für diesen von erheblicher
Bedeutung sind.
BGH, Urteil vom 11. August 2010 - XII ZR 123/09 - KG Berlin
LG
Berlin
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 11. August 2010 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und den Rich-
ter Prof. Dr. Wagenitz, die Richterin Dr. Vézina sowie die Richter Dose und
Schilling
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammerge-
richts in Berlin vom 28. Mai 2009 wird auf Kosten der Beklagten
zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von der Beklagten Räumung und Herausgabe von
Gewerbemieträumen sowie Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten.
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Mit Vertrag vom 9. Januar 2008 vermietete die Klägerin an die Beklagte
ein Ladengeschäft zum Betrieb eines Einzelhandels mit Textilien, Schuhen und
Accessoires. Die Beklagte verkauft dort seit dem 1. Februar 2008 nahezu aus-
schließlich Waren der Marke "Thor Steinar", die von der M. GmbH, de-
ren damaliger Geschäftsführer auch Geschäftsführer der Beklagten ist, herge-
stellt werden. Diese Marke wird in den öffentlichen Medien und in einer Inter-
netveröffentlichung des Brandenburger Verfassungsschutzes mit einer rechts-
extremistischen Gesinnung in Verbindung gebracht. Im Deutschen Bundestag
und einigen Fußballstadien ist das Tragen von Kleidung dieser Marke verboten.
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Die M. GmbH betreibt eine Internetseite, auf der sie sich mit der öffent-
lich geführten Auseinandersetzung über die Marke "Thor Steinar" beschäftigt.
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Seit der Eröffnung am 1. Februar 2008 kam es wiederholt zu Demonstra-
tionen und Farbbeutelanschlägen auf das Ladengeschäft.
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Mit Anwaltschriftsatz vom 27. Februar 2008 erklärte die Klägerin die An-
fechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung und vorsorglich die
fristlose Kündigung des Mietvertrages
.
Diese Erklärungen wiederholte sie mit
Anwaltschreiben vom 12. März 2008 und in der Klageschrift.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten
ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision
verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
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I.
Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in NZM 2009, 784 veröffent-
licht ist, hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt:
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Die Marke "Thor Steinar" werde in der Bevölkerung mit rechtsradikalen
Gesinnungen in Verbindung gebracht. Dies ergebe sich aus den vorgelegten
Urteilen des Oberlandesgerichts Naumburg und der Landgerichte Magdeburg
und Leipzig sowie aus den vorgelegten Zeitungsartikeln und dem eingereichten
Artikel über die Marke in "Wikipedia". Dass es sich insoweit nicht lediglich um
eine Medienkampagne gegen die Marke handele, zeigten die ebenfalls einge-
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reichte Stellungnahme des Brandenburger Verfassungsschutzes und das Ver-
bot, die Marke im Bundestag und in mehreren Fußballstadien zu tragen.
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Das Landgericht sei auch zutreffend davon ausgegangen, dass die Be-
klagte die Klägerin vor Vertragsschluss nicht darüber aufgeklärt habe, nahezu
ausschließlich das vollständige Warensortiment der Marke "Thor Steinar" anbie-
ten zu wollen. Dazu sei die Beklagte jedoch verpflichtet gewesen.
Zwar stelle das Verschweigen von Tatsachen nur dann eine Täuschung
dar, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Tatsachen nach Treu und Glauben
unter Berücksichtigung der Verkehrssitte eine Aufklärungspflicht bestehe. Es
sei auch grundsätzlich Sache jeder Partei, ihre Interessen wahrzunehmen, ins-
besondere müsse die andere Seite nicht ungefragt über alle ungünstigen Ei-
genschaften einer Sache oder Person aufklären. Jedoch müsse über solche
Umstände aufgeklärt werden, die für die Willensbildung des anderen Teils of-
fensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung seien. Jedenfalls im Gewerbe-
mietrecht sei es - anders als bei Kaufverträgen - nicht erforderlich, dass der
Vertragszweck ohne die Aufklärung gefährdet werde. Denn die Rücksichtnah-
me auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen der anderen Vertragspartei ha-
be bei einem Dauerschuldverhältnis wie dem Mietvertrag eine größere Bedeu-
tung als bei Kaufverträgen, bei denen die vertraglichen Hauptpflichten im Vor-
dergrund stünden. Im Hinblick darauf, dass der Verkauf der Marke "Thor Stei-
nar" ein hohes Konfliktpotential mit sich bringe und darüber hinaus die Klägerin
in den Verdacht der Nähe zu rechtsradikalen Gesinnungen rücke, was sich ge-
schäftsschädigend auswirken könne, handele es sich bei der beabsichtigten
Eröffnung eines Ladens, in dem im wesentlichen Produkte der Marke "Thor
Steinar" verkauft werden sollten, um einen Umstand, der für die Willensbildung
des Vermieters offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sei. Hinzu
komme, dass zwischen den Parteien ein Informationsgefälle bestanden habe,
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weil die Beklagte im Gegensatz zur Klägerin gewusst habe, was sie verkaufen
wolle. Die Beklagte habe die Klägerin deshalb darüber informieren müssen.
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Die Täuschung sei für den Vertragsschluss auch ursächlich gewesen.
Nach der Lebenserfahrung spiele es für den Abschluss von Dauerschuldver-
hältnissen eine Rolle, wenn eine Vertragspartei Gefahr laufe, dadurch ihrem
öffentlichen Ruf und damit auch ihren wirtschaftlichen Interessen zu schaden.
Gegen diese Annahme spreche auch nicht die erstmals in der Beru-
fungsbegründung erhobene Behauptung, die Klägerin bzw. Vertreter der Kläge-
rin hätten am 1. Februar 2008, dem Tag der Eröffnung des Ladens, gegenüber
Dritten geäußert, die Klägerin werde den Mietvertrag mit der Beklagten nicht
beenden, solange diese ihre Miete zahle. Der Vortrag der Beklagten sei un-
schlüssig, weil sich hieraus schon nicht ergebe, dass eine zur Vertretung der
Klägerin berechtigte bestimmte Person sich in dieser Hinsicht geäußert habe.
Zudem sei nicht ersichtlich, dass die Klägerin zu diesem Zeitpunkt bereits voll-
ständig informiert gewesen sei. Im Übrigen müsse man der Klägerin jedenfalls
eine gewisse Überlegungsfrist einräumen und spontanen Äußerungen gegen-
über unbekannten Dritten (Politikern und Journalisten) bei der Bewertung der
Kausalität kein wesentliches Gewicht zukommen lassen.
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Die Beklagte habe auch arglistig gehandelt. Aus den von der Klägerin
vorgetragenen Umständen könne der Schluss auf den Täuschungsvorsatz ge-
zogen werden. Ihr Geschäftsführer, der auch Geschäftsführer der Herstellerin
der Waren der Marke "Thor Steinar" gewesen sei, habe die damals schon exis-
tierende Berichterstattung über die Marke gekannt und wegen des bei Ver-
tragsschluss schon laufenden Räumungsrechtsstreits vor dem Landgericht
Magdeburg, an dem er selbst als Beklagter beteiligt gewesen sei, gewusst,
dass der Verkauf von "Thor Steinar"-Produkten für Vermieter von Gewerberäu-
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men eine ganz erhebliche Bedeutung haben könne. Ein weiteres gewichtiges
Indiz für den Vorsatz der Beklagten stelle deren E-Mail an die Klägerin vom
28. November 2007 dar, in der sie durch die unwahre Angabe, selbst herge-
stellte Bekleidung zu verkaufen, verschleiert habe, dass das Sortiment tatsäch-
lich im Wesentlichen aus "Thor Steinar"-Produkten der M. GmbH beste-
hen solle.
Die geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten seien, wie
das Landgericht zutreffend ausgeführt habe, als Schadensersatz wegen
schuldhafter Verletzung der vorvertraglichen Aufklärungspflicht von der Beklag-
ten zu erstatten.
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II.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand.
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Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und
Herausgabe der streitgegenständlichen Ladenfläche und einen Anspruch auf
Erstattung der vorgerichtlich im Zusammenhang mit der Anfechtung des Miet-
vertrages entstandenen Anwaltskosten.
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Die Beklagte kann ein Recht zum Besitz nicht aus dem Mietvertrag vom
9. Januar 2008 herleiten. Denn die Klägerin hat den Vertrag wirksam gemäß
§§ 123 Abs. 1, 124 BGB wegen arglistiger Täuschung angefochten. Der Miet-
vertrag ist deshalb als von Anfang an nichtig anzusehen (§ 142 Abs. 1 BGB).
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1. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Be-
klagte die Klägerin dadurch arglistig getäuscht hat, dass sie diese vor Vertrags-
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schluss nicht über ihre Absicht, in den Mieträumen nahezu ausschließliche Wa-
ren der Marke "Thor Steinar" zu verkaufen, aufgeklärt hat.
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a) Zwar besteht bei Vertragsverhandlungen keine allgemeine Rechts-
pflicht, den anderen Teil über alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die
dessen Willensentschließung beeinflussen könnten (Staudinger/Singer/
v. Finckenstein BGB Bearb. 2004 § 123 Rn. 10; MünchKommBGB/Kramer
5. Aufl. § 123 Rn. 16 bis 18; vgl. zum Kaufvertrag: BGH Urteile vom 13. Juli
1983 -
VIII
ZR
142/82
- NJW
1983, 2493, 2494 und vom 12.
Juli 2001
- IX ZR 360/00 - NJW 2001, 3331, 3332). Vielmehr ist grundsätzlich jeder Ver-
handlungspartner für sein rechtsgeschäftliches Handeln selbst verantwortlich
und muss sich deshalb die für die eigene Willensentscheidung notwendigen
Informationen auf eigene Kosten und eigenes Risiko selbst beschaffen (BGH
Urteil vom 13. Juli 1988 - VIII ZR 224/87 - NJW 1989, 763, 764 m.w.N.).
Allerdings besteht nach der Rechtsprechung eine Rechtspflicht zur Auf-
klärung bei Vertragsverhandlungen auch ohne Nachfrage dann, wenn der ande-
re Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschau-
ung redlicherweise die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die für die Wil-
lensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung
sind (RGZ 111, 233, 234; vgl. zur Aufklärungspflicht des Vermieters: Senatsur-
teile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1718; vom
28. April 2004 - XII ZR 21/02 - NJW 2004, 2674; vom 28. Juni 2006
- XII ZR 50/04 - NJW 2006, 2618, 2619 und vom 15.
November 2006
- XII ZR 63/04 - NZM 2007, 144; zur Aufklärungspflicht des Verkäufers: BGH
Urteile vom 12.
Juli 2001 -
IX
ZR
360/00
- NJW
2001, 3331 und vom
25. Oktober 2007 - VII ZR 205/06 - NJW-RR 2008, 258 Rn. 20; Staudinger/
Singer/v. Finckenstein BGB Bearb. 2004 § 123 Rn. 11; MünchKommBGB/
Kramer 5. Aufl. § 123 Rn. 16 bis 18). Davon wird insbesondere bei solchen Tat-
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sachen ausgegangen, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefähr-
den können (BGH Urteile vom 13.
Dezember 1990 -
III
ZR
333/89
-
NJW-RR 1991, 439 und vom 8. Dezember 1989 - V ZR 246/87 - NJW 1990,
975, zu Kaufverträgen). Eine Tatsache von ausschlaggebender Bedeutung
kann auch dann vorliegen, wenn sie geeignet ist, dem Vertragspartner erhebli-
chen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen.
Die Aufklärung über eine solche Tatsache kann der Vertragspartner red-
licherweise aber nur verlangen, wenn er im Rahmen seiner Eigenverantwortung
nicht gehalten ist, sich selbst über diese Tatsache zu informieren (vgl.
Staudinger/Singer/v. Finckenstein BGB Bearb. 2004 § 123 Rn. 17 m.w.N.).
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In der Gewerberaummiete obliegt es grundsätzlich dem Vermieter, sich
selbst über die Gefahren und Risiken zu informieren, die allgemein für ihn mit
dem Abschluss eines Mietvertrages verbunden sind. Er muss allerdings nicht
nach Umständen forschen, für die er keinen Anhaltspunkt hat und die so au-
ßergewöhnlich sind, dass er mit ihnen nicht rechnen kann. Er ist deshalb auch
nicht gehalten, Internetrecherchen zum Auffinden solcher etwaiger außerge-
wöhnlicher Umstände durchzuführen.
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Für die Frage, ob und in welchem Umfang eine Aufklärungspflicht be-
steht, kommt es danach wesentlich auf die Umstände des Einzelfalls an.
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b) Das Berufungsgericht hat ausgehend von diesen Grundsätzen rechts-
fehlerfrei eine Aufklärungspflicht der Beklagten wegen der besonderen Um-
stände des Falles bejaht.
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Der Verkauf von Waren einer Marke, die nach den Feststellungen des
Berufungsgerichts in der öffentlichen Meinung mit rechtsradikalen Gesinnungen
in Verbindung gebracht wird und die im Bundestag und mehreren Fußballsta-
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dien wegen dieser Einschätzung nicht getragen werden darf, führt, wie das Be-
rufungsgericht weiter festgestellt hat, dazu, dass die Klägerin als Vermieterin
von Gewerberäumen, die den Verkauf dieser Waren ermöglicht, in den Ruf ge-
rät, rechtsradikales Gedankengut zu vertreten und darüber hinaus damit rech-
nen muss, dass es zu Protesten mit Beschädigung ihres Eigentums und auch
zu Problemen mit anderen Mietern kommt. Diese Umstände sind nach den re-
visionsrechtlich nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts
geeignet, der Klägerin erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen.
Im Hinblick auf diese möglichen gravierenden Auswirkungen war der be-
absichtigte Verkauf von Waren dieser Marke für die Klägerin von erheblicher
Bedeutung.
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Sie durfte darüber auch redlicherweise Aufklärung erwarten. Denn sie
konnte ohne einen Hinweis auf die Marke nicht erkennen, dass die Beklagte in
den Mieträumen Waren verkaufen wollte, die nahezu ausschließlich rechtsradi-
kalen Kreisen zugeordnet werden. Sie hatte auch keine Veranlassung, dies an-
zunehmen. Denn der Verkauf solcher Waren stellt einen außergewöhnlichen
Umstand dar, mit dem sie nicht rechnen musste. Darüber hinaus bestand für sie
aufgrund der verharmlosenden Angaben der Beklagten zum Sortiment in ihrer
bei den Vertragsverhandlungen an die Klägerin gerichteten E-Mail vom
28. November 2007 kein Anlass zu einer Nachfrage.
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Im Hinblick auf diese der Beklagten bekannten Umstände musste es sich
ihr aufdrängen, dass sich die Klägerin insoweit über die Waren, die zum Ver-
kauf angeboten werden sollten, im Irrtum befand und dass der beabsichtigte
Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" für deren Entscheidung, den Miet-
vertrag abzuschließen, von erheblicher Bedeutung war.
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Die Beklagte war deshalb nach Treu und Glauben und den Grundsätzen
eines redlichen Geschäftsverhaltens verpflichtet, die Klägerin über den beab-
sichtigten Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" zu informieren.
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c) Zu Recht hat das Berufungsgericht die subjektiven Voraussetzungen
für eine arglistige Täuschung durch unterlassene Aufklärung bejaht. Die Beklag-
te wusste, dass die Marke "Thor Steinar" in der öffentlichen Meinung rechtsra-
dikalen Kreisen zugeordnet wird und im Bundestag und in verschiedenen Fuß-
ballstadien ein Verbot für Kleidung der Marke "Thor Steinar" bestand. Ihr war
deshalb bewusst, dass der Verkauf von Waren dieser Marke geeignet war, er-
hebliche wirtschaftliche Nachteile für die Klägerin zu verursachen. Daraus ergibt
sich, dass sie zumindest billigend in Kauf genommen hat, dass die Klägerin den
Mietvertrag nicht abgeschlossen hätte, wenn sie vor Vertragsschluss Kenntnis
von dem beabsichtigten Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" gehabt
hätte.
d) Das Berufungsgericht hat weiter rechtsfehlerfrei angenommen, dass
die Verletzung der Aufklärungspflicht für den Entschluss der Klägerin, den Miet-
vertrag abzuschließen, ursächlich war. Wie oben ausgeführt, handelte es sich
bei dem beabsichtigten Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" um einen
Umstand, der angesichts der wirtschaftlichen Auswirkungen für die Klägerin von
erheblicher Bedeutung war.
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Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe die erstmals in der
Berufungsbegründung aufgestellte Behauptung der Beklagten übergangen, die
Klägerin habe am Tag der Eröffnung des Ladens, dem 1. Februar 2008, gegen-
über Dritten geäußert, sie werde den Mietvertrag mit der Beklagten nicht been-
den, greift schon deshalb nicht, weil dieser Vortrag nicht entscheidungserheb-
lich ist. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist bereits nicht
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ersichtlich, dass sich die Klägerin zu diesem Zeitpunkt vollständig über die Be-
deutung der Marke informiert hatte. Deshalb kann aus solchen etwaigen Äuße-
rungen - entgegen der Ansicht der Revision - nicht darauf geschlossen werden,
dass die Klägerin den Mietvertrag auch abgeschlossen hätte, wenn sie Kennt-
nis von dem beabsichtigten Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" ge-
habt hätte.
2. Die Anfechtung ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Miet-
vertrag zum Zeitpunkt der Anfechtung bereits in Vollzug gesetzt war. Eine auf
Abschluss eines Mietvertrages gerichtete Willenserklärung kann auch nach
Überlassung der Mietsache wegen arglistiger Täuschung angefochten werden
(Senatsurteil vom 6. August 2008 - XII ZR 67/06 - BGHZ 178, 16 Rn. 34 f.).
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Hahne
RiBGH Prof. Dr. Wagenitz
Vézina
ist urlaubsbedingt an der
Unterschrift
verhindert
Hahne
Dose Schilling
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 14.10.2008 - 29 O 143/08 -
KG Berlin, Entscheidung vom 28.05.2009 - 8 U 223/08 -