Urteil des BGH, Az. XII ZR 24/06

BGH (treu und glauben, zustand der mietsache, mieter, genehmigung, klausel, betrieb, mietsache, mangel, vermieter, vereinbarung)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 24/06 Verkündet
am:
24. Oktober 2007
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 24. Oktober 2007 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter
Sprick, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 22. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts Köln vom 31. Januar 2006 aufgehoben.
Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung,
auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-
fungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten darüber, ob das zwischen ihnen bestehende Miet-
verhältnis durch fristlose Kündigung des Klägers beendet worden ist.
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Mit schriftlichem Vertrag vom 26. Juni 1998 mietete der Kläger von der
Rechtsvorgängerin des Beklagten Gewerberäume zum Betrieb eines "
Bü-
ro(s)
/Lager(s) etc. einer Filmcateringgesellschaft mit Küche" fest bis zum
30. Juni 2008.
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§ 1 Nr. 5 des Mietvertrages lautet:
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"Der Vermieter leistet keine Gewähr dafür, dass die gemieteten Räume
den in Frage kommenden technischen Anforderungen sowie den behörd-
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lichen und anderen Vorschriften entsprechen. Der Mieter hat behördliche
Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen."
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In § 14 Nr. 1 des Mietvertrages heißt es:
"Bauliche Änderungen durch den Mieter, insbesondere Um- und Einbau-
ten, Installationen, auch die Vergitterung der Fenster und die Herstellung
und Veränderung von Feuerstätten, dürfen nur mit schriftlicher Einwilli-
gung des Vermieters vorgenommen werden. Erteilt der Vermieter eine
solche Einwilligung, so ist der Mieter für die Einholung der bauaufsichts-
amtlichen Genehmigung verantwortlich und hat alle Kosten hierfür zu
tragen."
Die vom Kläger gemieteten baulichen Anlagen waren als "Autokarosse-
riewerkstatt und Fahrzeughalle" baurechtlich genehmigt. Der Kläger betrieb in
diesen Räumen sein Cateringunternehmen bis April 2004 unbeanstandet. Mit
Schreiben vom 5. April 2004 wies das zuständige Bauaufsichtsamt ihn jedoch
im Rahmen einer Bußgeld-Anhörung darauf hin, dass die geänderte Nutzung
der Mieträume als Cateringbetrieb ohne Genehmigung ordnungswidrig sei.
Daraufhin forderte der Kläger den Beklagten auf, an der Einholung der Geneh-
migung der geänderten Nutzung mitzuwirken, was dieser jedoch ablehnte. Mit
Schreiben vom 23. August 2004 drohte das Bauaufsichtsamt unter Hinweis auf
sein Anhörungsschreiben vom 5. April 2004 dem Kläger den Erlass einer Ord-
nungsverfügung an. Weiterhin räumte es ihm Frist zur Beantragung einer Bau-
genehmigung bis zum 14. September 2004 ein. Daraufhin stellte der Kläger
beim Bauaufsichtsamt den Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung nach
§ 68 BauO NRW für die erfolgte Nutzungsänderung. Der Antrag wurde mit Be-
scheid vom 23. September 2004 zurückgewiesen, weil bestimmte Planunterla-
gen fehlten. Daraufhin erklärte der Kläger mit Anwaltschreiben vom 25. Oktober
2004, eingegangen bei der Beklagten am 26. Oktober 2004, die fristlose Kündi-
gung des Mietvertrages und erhob Klage auf Feststellung, dass das Mietver-
hältnis zwischen den Parteien durch die Kündigung vom 25. Oktober 2004 be-
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endet sei. Nachdem das Bauaufsichtsamt mit Schreiben vom 6. Januar 2005
erneut den Erlass einer Ordnungsverfügung wegen Fehlens der Genehmigung
der Nutzungsänderung angedroht hatte, kündigte der Kläger mit Schreiben sei-
ner Prozessbevollmächtigten vom 8. Februar 2005 das Mietverhältnis erneut
fristlos. Weiter kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos mit Schreiben vom
3. März 2005, weil der Beklagte trotz Abmahnung keine Heizung zur Verfügung
stelle.
Das Landgericht hat der Klage antragsgemäß stattgegeben. Auf die Be-
rufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Hier-
gegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision des Klägers, mit der
dieser die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erstrebt.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg und führt zur Aufhebung des angefochtenen Ur-
teils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.
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I.
Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, dass die Kündigungen vom
25. Oktober 2004 und vom 8. Februar 2005 unwirksam seien, da der Kläger
keinen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses (§ 543 BGB) habe
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dartun können. Zwar könne eine zur fristlosen Vertragskündigung berechtigen-
de Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs bzw. eine erhebliche Mangel-
haftigkeit der Mietsache dann vorliegen, wenn die im Mietvertrag vorgesehene
Nutzung der Mieträume gegen Vorschriften des öffentlichen Baurechts verstoße
und die zuständige Baubehörde deshalb ein Einschreiten androhe. Vorliegend
sei eine Haftung des Beklagten für den vom Kläger geltend gemachten Mangel
aber wirksam ausgeschlossen. Dies ergebe sich zwar nicht aus § 1 Nr. 5 des
Mietvertrages. Vielmehr bestünden gegen diese formularvertragliche Regelung
Bedenken, weil sie dem Mieter auch das Risiko aufbürde, dass eine erforderli-
che behördliche Erlaubnis nicht zu erreichen sei. Im vorliegenden Fall komme
jedoch die Regelung in § 14 Nr. 1 des Vertrages hinzu. Danach habe es der
Kläger übernommen, selbst für die zum Betrieb seines Cateringunternehmens
erforderliche baurechtliche Nutzungsänderungsgenehmigung zu sorgen, insbe-
sondere sei es seine Aufgabe gewesen, die erforderlichen Planunterlagen für
eine Genehmigung der Nutzungsänderung auf eigene Kosten zu beschaffen.
Die Regelung halte auch einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand. Sie be-
ziehe sich nämlich nach ihrem Sinn und Zweck nur auf genehmigungsfähige
Nutzungsänderungen und würde deshalb nicht eingreifen, wenn feststünde,
dass die vom Kläger vorgenommene Nutzungsänderung aus Gründen des öf-
fentlichen Baurechts nicht genehmigt werden könnte. Soweit der Kläger geltend
mache, die für seinen Betrieb erforderliche Küche sei nicht genehmigungsfähig,
sei sein Vortrag ohne hinreichende Substanz. Die Klausel benachteilige den
Mieter nicht unangemessen. Denn der Vermieter könnte dem Mieter lediglich
Planunterlagen über den baulichen Zustand vor der Nutzungsänderung zur Ver-
fügung stellen. Da es allein die Entscheidung des Mieters sei, welche Baumaß-
nahmen er für seinen Betrieb für erforderlich halte und in welchem Umfang
deshalb eine Nutzungsänderungsgenehmigung erwirkt werden müsse, sei es
auch sachgerecht, dass der Mieter diese Unterlagen - durch Beauftragung ei-
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nes Architekten - selbst beschaffe. Unzumutbar hohe Kosten seien dabei nicht
zu erwarten.
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Nicht entschieden zu werden brauche, ob die Einführung der Kündi-
gungserklärung vom 8. März 2005 in den Prozess dahin auszulegen sei, dass
der Kläger seine Klage hilfsweise auch hierauf habe stützen wollen. Denn sein
Vortrag, der Beklagte habe die Heizung einfach abgeklemmt, sei wegen des
Umstands, dass die Räume durch Fernwärme beheizt würden, nicht nachvoll-
ziehbar.
II.
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht
stand.
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1. Zu Recht geht das Oberlandesgericht allerdings davon aus, dass das
Fehlen der erforderlichen behördlichen Genehmigung zur vertragsgemäßen
Nutzung von Mieträumen einen Mangel im Sinne von § 536 BGB darstellt, der
den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn ihm durch eine mit einer
Zwangsmittelandrohung verbundene Ordnungsverfügung die vertragsgemäße
Nutzung untersagt wird und für ihn zumindest Ungewissheit über deren Zuläs-
sigkeit besteht (BGH, Urteil vom 22. Juni 1988 - VIII ZR 232/87 - NJW 1988,
2664, 2665; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und
Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 228 f.; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäfts-
raummiete Kap. 14, Rdn. 259 ff.).
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2. Nicht zu beanstanden ist weiter die Auffassung des Berufungsgerichts,
dass die Klausel in § 1 Nr. 5 des Mietvertrages der Inhaltskontrolle nach § 307
BGB nicht standhält, weil sie eine Haftung des Vermieters auch für den Fall
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ausschließt, dass die erforderliche behördliche Genehmigung für den vom Mie-
ter vorgesehenen Gewerbebetrieb aus Gründen versagt wird, die ausschließlich
auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen. Damit sind nach
der Klausel im Falle der Verweigerung der Genehmigung nicht nur Gewährleis-
tungsrechte des Mieters, sondern auch dessen Befugnis zur fristlosen Kündi-
gung des Mietvertrages ausgeschlossen. Ein so weit gehender Haftungsaus-
schluss benachteiligt aber den Mieter entgegen den Geboten von Treu und
Glauben unangemessen und ist deshalb nach § 307 BGB unwirksam (vgl.
BGH, Urteil vom 22. Juni 1988 aaO).
3. Die Auslegung jedoch, die das Berufungsgericht § 14 Nr. 1 des Miet-
vertrages gegeben hat, hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
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Da nunmehr auch gegen Berufungsurteile der Landgerichte eine Revisi-
on stattfinden kann, vermag der Senat die Klausel selbst auszulegen, ohne
dass es – im Gegensatz zur Meinung der Revisionserwiderung - darauf an-
kommt, ob die Klausel über den Bezirk des Oberlandesgerichts (oder auch nur
eines Landgerichts) hinaus verwendet wird (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli 2005
- X ZR 60/04 - NJW 2005, 2919, 2921). Entgegen der Ansicht des Berufungsge-
richts ergibt sich aus der Klausel nicht, dass der Kläger selbst für die zum Be-
trieb seines Cateringunternehmens erforderliche baurechtliche Nutzungsände-
rungsgenehmigung zu sorgen hätte. Dieser vom Berufungsgericht vorgenom-
menen Auslegung steht der Wortlaut der Klausel entgegen, der die Verpflich-
tung des Vermieters unberührt lässt, für den vertragsgemäßen Zustand der
Mietsache zu sorgen. Vielmehr handelt es sich bei der genannten Klausel um
die in vielen Mietverträgen anzutreffende Regelung, wonach der Mieter bauliche
Änderungen an der Mietsache nur mit Zustimmung des Vermieters vornehmen
darf und ggf. die hierfür anfallenden Kosten selbst zu tragen hat.
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4. Der Senat kann jedoch nicht selbst entscheiden, ob die Weigerung
des Beklagten, an der Einholung der Genehmigung zur Nutzungsänderung mit-
zuwirken, den Kläger zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB be-
rechtigte, so dass zwischen den Parteien ein Mietverhältnis nicht mehr besteht.
Vielmehr sind weitere Feststellungen erforderlich.
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a) Vorab wäre zu klären, ob der Kläger nicht mit der Rechtsvorgängerin
des Beklagten in einer mündlichen Vereinbarung, die allerdings entgegen § 550
BGB keinen Niederschlag im schriftlichen Vertrag gefunden hat, es übernom-
men hat, die Räume selbst in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen und
die entsprechenden Genehmigungen herbeizuführen. Hierfür mag sprechen,
dass der Kläger nach seinem Vortrag 75.000 € in die Räume investiert hat.
Auch hat der Beklagte jedenfalls vorprozessual den Abschluss einer solchen
mündlichen Vereinbarung behauptet).
In diesem Falle würde ein Mangel der Mietsache - vorbehaltlich getroffe-
ner Absprachen - allenfalls dann vorliegen, wenn, wie der Kläger behauptet,
eine Küche zur Zubereitung von Speisen für den Cateringbetrieb nicht geneh-
migungsfähig gewesen wäre.
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b) Sollte eine solche mündliche Vereinbarung nicht geschlossen worden
sein, wird das Oberlandesgericht zu prüfen haben, ob die Weigerung des Be-
klagten, an der Herbeiführung der Genehmigung der Nutzungsänderung mitzu-
wirken, tatsächlich einen wichtigen Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB dar-
stellt. Dabei kann - auch im Rahmen von Treu und Glauben - eine Rolle spielen,
welcher Aufwand für den Kläger erforderlich gewesen wäre, um die im Be-
scheid des Bauaufsichtsamts vom 23. September 2004 genannten Auflagen zu
erfüllen.
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c) Falls sich ergeben sollte, dass die Kündigungen des Klägers vom
25. Oktober 2004 und 8. Februar 2005 unwirksam waren, so wird das Beru-
fungsgericht zu prüfen haben, ob das Mietverhältnis zwischen den Parteien
durch die Kündigung des Klägers vom 3. März 2005 beendet worden ist. Der
Feststellungsantrag des Klägers ist dahingehend auszulegen, dass er sich nicht
auf die Wirksamkeit einer bestimmten Kündigung bezieht, sondern darauf, dass
das Mietverhältnis zwischen den Parteien ab 26. Oktober 2004 bzw. ab 9. Feb-
ruar 2005 beendet ist (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 - XII ZR
313/98 - NJW 2000, 354, 356). Die Einführung der Kündigungserklärung vom
3. März 2005 im Schriftsatz vom 21. März 2005 in den Rechtsstreit ist daher
dahingehend aufzufassen, dass der Kläger damit weiter hilfsweise zu erreichen
sucht, dass die Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien für
die Zeit ab Zugang dieser Kündigungserklärung festgestellt werde. Ansonsten
wäre die Einführung der genannten Kündigungserklärung ohne Sinn erfolgt.
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d) Die Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht gibt den
Parteien Gelegenheit zu weiterem Sachvortrag.
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Vorsitzende Richterin am BGH
Sprick
Fuchs
Dr. Hahne ist urlaubsabwesend
und verhindert zu unterschreiben.
Sprick
Ahlt
Vézina
Vorinstanzen:
LG Köln, Entscheidung vom 02.06.2005 - 8 O 455/04 -
OLG Köln, Entscheidung vom 31.01.2006 - 22 U 112/05 -