Urteil des BGH, Az. VIII ZR 199/06

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 199/06 Verkündet
am:
28. März 2007
Kirchgeßner,
Justizhauptsekretärin
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 307 Abs. 1 Satz 1 Bb
Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthalte-
ne Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsrepara-
turen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsun-
ternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist auch dann ins-
gesamt - und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart - wegen unangemessener Be-
nachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre in-
haltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (im Anschluss
an Senatsurteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II
1 c).
BGH, Urteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06 - LG Berlin
AG
Tempelhof/Kreuzberg
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 28. März 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers
und Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel
für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des
Landgerichts Berlin vom 29. Juni 2006 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin war Vermieterin, der Beklagte Mieter einer Wohnung in B.
. § 2 Abs. 3 des Mietvertrages lautete auszugsweise:
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"Der Mieter hat außerdem nach Maßgabe der Allgemeinen Ver-
tragsbestimmungen und der Hausordnung
a) die Schönheitsreparaturen auszuführen (Nr. 5 und 12 AVB).
…"
Bestandteil des Mietvertrages waren auch die Allgemeinen Vertragsbe-
stimmungen (AVB) der Klägerin. Diese lauteten in Nr. 5 Abs. 2 Sätze 1 und 4:
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"Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen.
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Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens
von der bisherigen Ausführungsart abweichen."
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Das Vertragsverhältnis endete zum 30. November 2004. Mit Schreiben
vom 26. November 2004 verlangte die Klägerin vom Beklagten unter anderem
die Durchführung von Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung zum
10. Dezember 2004. Wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen fordert
die Klägerin nach Ablauf der Frist Schadensersatz in Höhe von 1.879,81 €
nebst Zinsen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist
erfolglos geblieben. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die
Klägerin ihren geltend gemachten Anspruch weiter.
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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
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Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlas-
sener Schönheitsreparaturen. Die Pflicht zu deren Durchführung sei nicht wirk-
sam auf den Beklagten übertragen worden. Die entsprechende formularvertrag-
liche Regelung benachteilige den Beklagten nach Treu und Glauben unange-
messen und sei daher gemäß § 307 BGB unwirksam. Zwar begegne die Über-
tragung der Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen für sich genom-
men keinen Bedenken. Unwirksam sei jedoch die Allgemeine Vertragsbestim-
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mung, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens
von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe. Diese Klausel sei unklar
und benachteilige den Mieter unangemessen. Aufgrund des Summierungseffek-
tes sei neben der Regelung über die Zustimmungsbedürftigkeit auch die formu-
larmäßige Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen
unwirksam.
II.
Die zulässige Revision der Klägerin hat keinen Erfolg. Im Ergebnis zu-
treffend hat das Landgericht einen Schadensersatzanspruch der Klägerin ver-
neint. Der Beklagte kann nicht erfolgreich wegen Verletzung der Pflicht zur Vor-
nahme von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden, weil diese
Pflicht nicht wirksam auf ihn übertragen wurde.
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1. Zu Recht hat das Landgericht die Formularklausel Nr. 5 Abs. 2 Satz 4
AVB, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von
der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, als unwirksam erachtet. Die
Klausel ist unklar (§ 305c Abs. 2 BGB) und benachteiligt in ihrer dem Mieter
ungünstigsten Auslegung die Vertragspartner der Klägerin entgegen den Gebo-
ten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
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Die Klausel ist deshalb unklar, weil nicht eindeutig ist, was unter "Ausfüh-
rungsart" zu verstehen ist. Dieser Begriff kann sich entweder auf die Grundaus-
stattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es ist
mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein
soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustim-
mungsfreien Veränderungen liegt (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen,
Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1. Teil B Rdnr. 76).
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Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen
"Ausführungsart" - beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des
Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart (vgl. Langenberg
aaO) - würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in
der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so
weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters
zu erkennen ist (ebenso Langenberg, aaO, Rdnr. 77). Da die Klausel schon aus
diesem Grund der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand-
hält, bedarf keiner Entscheidung, ob sie sich darüber hinaus wie eine unzuläs-
sige Endrenovierungsklausel auswirkt (so das Berufungsgericht unter Berufung
auf Langenberg, aaO, Rdnr. 75) und auch deswegen nach § 307 Abs. 1 Satz 1
BGB unwirksam ist.
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2. Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Aus-
führung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der
Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. Denn die - bei
isolierter Betrachtung unbedenkliche - Verpflichtung zur Ausführung von Schön-
heitsreparaturen wird durch die Festlegung auf die bisherige "Ausführungsart"
in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung inhaltlich dahin ausgestaltet, dass
der Mieter sich strikt an die bisherige "Ausführungsart" zu halten hat, wenn er
nicht für jede Abweichung um Zustimmung der Klägerin nachsuchen will oder
wenn die Zustimmung verweigert wird. Diese den Mieter unangemessen be-
nachteiligende Beschränkung seiner Gestaltungsmöglichkeit ließe sich zwar
durch die Streichung der Klausel Nr. 5 Abs. 2 Satz 4 AVB beseitigen. Dies wäre
indessen eine inhaltliche Veränderung der dem Mieter auferlegten Pflicht zur
Vornahme der Schönheitsreparaturen und damit der Sache nach eine gel-
tungserhaltende Reduktion der unangemessenen Formularvertragsregelung,
die auch dann nicht zulässig ist, wenn die Verpflichtung als solche und ihre in-
haltliche Ausgestaltung wie hier in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind
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(vgl. Senatsurteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775,
unter II 1 c).
Ball
Wiechers
Dr. Wolst
Hermanns
Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 23.02.2006 - 16 C 322/05 -
LG Berlin, Entscheidung vom 29.06.2006 - 62 S 93/06 -