Urteil des BGH vom 29.06.2006, VIII ZR 199/06

Entschieden
29.06.2006
Schlagworte
Treu und glauben, Mieter, Ablauf der frist, Zustimmung, Klausel, Avb, Berlin, Durchführung, Veränderung, Beschränkung
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 199/06 Verkündet am: 28. März 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 307 Abs. 1 Satz 1 Bb

Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist auch dann insgesamt - und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (im Anschluss

an Senatsurteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II

1 c).

BGH, Urteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06 - LG Berlin

AG Tempelhof/Kreuzberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 28. März 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers

und Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des

Landgerichts Berlin vom 29. Juni 2006 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin war Vermieterin, der Beklagte Mieter einer Wohnung in B. 1

. § 2 Abs. 3 des Mietvertrages lautete auszugsweise:

"Der Mieter hat außerdem nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung

a) die Schönheitsreparaturen auszuführen (Nr. 5 und 12 AVB).

…"

2Bestandteil des Mietvertrages waren auch die Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) der Klägerin. Diese lauteten in Nr. 5 Abs. 2 Sätze 1 und 4:

"Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen.

Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen."

3Das Vertragsverhältnis endete zum 30. November 2004. Mit Schreiben

vom 26. November 2004 verlangte die Klägerin vom Beklagten unter anderem

die Durchführung von Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung zum

10. Dezember 2004. Wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen fordert

die Klägerin nach Ablauf der Frist Schadensersatz in Höhe von 1.879,81

nebst Zinsen.

4Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist

erfolglos geblieben. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die

Klägerin ihren geltend gemachten Anspruch weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 5

6Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Pflicht zu deren Durchführung sei nicht wirksam auf den Beklagten übertragen worden. Die entsprechende formularvertragliche Regelung benachteilige den Beklagten nach Treu und Glauben unangemessen und sei daher gemäß § 307 BGB unwirksam. Zwar begegne die Übertragung der Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen für sich genommen keinen Bedenken. Unwirksam sei jedoch die Allgemeine Vertragsbestim-

mung, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens

von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe. Diese Klausel sei unklar

und benachteilige den Mieter unangemessen. Aufgrund des Summierungseffektes sei neben der Regelung über die Zustimmungsbedürftigkeit auch die formularmäßige Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen

unwirksam.

II.

7Die zulässige Revision der Klägerin hat keinen Erfolg. Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht einen Schadensersatzanspruch der Klägerin verneint. Der Beklagte kann nicht erfolgreich wegen Verletzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden, weil diese

Pflicht nicht wirksam auf ihn übertragen wurde.

1. Zu Recht hat das Landgericht die Formularklausel Nr. 5 Abs. 2 Satz 4 8

AVB, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von

der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, als unwirksam erachtet. Die

Klausel ist unklar 305c Abs. 2 BGB) und benachteiligt in ihrer dem Mieter

ungünstigsten Auslegung die Vertragspartner der Klägerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

9Die Klausel ist deshalb unklar, weil nicht eindeutig ist, was unter "Ausführungsart" zu verstehen ist. Dieser Begriff kann sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es ist

mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein

soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liegt (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen,

Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1. Teil B Rdnr. 76).

Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen 10

"Ausführungsart" - beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des

Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart (vgl. Langenberg

aaO) - würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in

der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so

weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters

zu erkennen ist (ebenso Langenberg, aaO, Rdnr. 77). Da die Klausel schon aus

diesem Grund der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhält, bedarf keiner Entscheidung, ob sie sich darüber hinaus wie eine unzulässige Endrenovierungsklausel auswirkt (so das Berufungsgericht unter Berufung

auf Langenberg, aaO, Rdnr. 75) und auch deswegen nach § 307 Abs. 1 Satz 1

BGB unwirksam ist.

112. Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der

Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. Denn die - bei

isolierter Betrachtung unbedenkliche - Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen wird durch die Festlegung auf die bisherige "Ausführungsart"

in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung inhaltlich dahin ausgestaltet, dass

der Mieter sich strikt an die bisherige "Ausführungsart" zu halten hat, wenn er

nicht für jede Abweichung um Zustimmung der Klägerin nachsuchen will oder

wenn die Zustimmung verweigert wird. Diese den Mieter unangemessen benachteiligende Beschränkung seiner Gestaltungsmöglichkeit ließe sich zwar

durch die Streichung der Klausel Nr. 5 Abs. 2 Satz 4 AVB beseitigen. Dies wäre

indessen eine inhaltliche Veränderung der dem Mieter auferlegten Pflicht zur

Vornahme der Schönheitsreparaturen und damit der Sache nach eine geltungserhaltende Reduktion der unangemessenen Formularvertragsregelung,

die auch dann nicht zulässig ist, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung wie hier in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind

(vgl. Senatsurteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775,

unter II 1 c).

Ball Wiechers Dr. Wolst

Hermanns Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 23.02.2006 - 16 C 322/05 -

LG Berlin, Entscheidung vom 29.06.2006 - 62 S 93/06 -

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil