Urteil des AG Wiesbaden vom 25.01.2007, 92 C 3398/06

Entschieden
25.01.2007
Schlagworte
Vermieter, Wohnung, Begründungspflicht, Firma, Ruhe, Verfügung, Berechtigung, Einsichtnahme, Akte, Mietzins
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Gericht: AG Wiesbaden Quelle:

Entscheidungsdatum: 25.01.2007 Normen: § 558a Abs 1 BGB, § 558a Abs 2 Nr 1 BGB, § 558c Abs 4 BGB

Aktenzeichen: 92 C 3398/06 - 28, 92 C 3398/06

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Anspruch des Mieters auf Verschaffung eines kostenfreien Mietspiegelexemplars im Rahmen des Zustimmungsverlangens zur Mieterhöhung

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand

1Die Klägerin behauptet, sie sei Eigentümerin und Vermieterin der vom Beklagten gemieteten Wohnung in der I Straße ..., ... W, EG links. Sie sei Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Eigentümerin und Vermieterin, der D Wohngesellschaft mbH.

2Die Wohnung ist nicht preisgebunden; der Mietzins betrug netto 296,14 EUR. Die Klägerin behauptet, der Mietzins habe unverändert seit mehr als 15 Monaten bestanden.

3Sie ist der Auffassung, dass mit Schreiben der D Wohnungsgesellschaft mbH vom 31.05.2005, auf das wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Blatt 24 der Akte), lediglich die Vorauszahlung auf die Nebenkosten verändert wurde.

4Mit Schreiben vom 25.01.2006, auf das wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Blatt 5 der Akte), hat die Firma ... im Namen und für Rechnung der ... die Zustimmung des Beklagten zu einer Mieterhöhung begehrt.

5Der Beklagte hat der Mieterhöhung nicht zugestimmt.

6Die Klägerin trägt vor, dass der Mietspiegel von dem Beklagten bei der zuständigen Gemeinde eingesehen werden kann.

7Die Klägerin ist der Auffassung, dass sich aus dem Erhöhungsschreiben für den Beklagten nachvollziehbar die Einstufung der Wohnung innerhalb der Mietrichtwerttabelle ergebe und trägt vor, dass die Einstufung richtig ist und auch nach der Erhöhung nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

8Die Klägerin beantragt,

9den Beklagten zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihm bei der Klägerin gemieteten Wohnung in der I Straße ..., ... W, EG links von zurzeit 206,14 EUR monatlich um 44,28 EUR monatlich auf 340,42 EUR monatlich ab dem 01.04.2006 zuzustimmen.

10 Der Beklagte beantragt,

11die Klage abzuweisen, hilfsweise die Berufung zuzulassen.

12 Er bestreitet die Aktivlegitimation der Klägerin.

13 Er ist darüber hinaus der Auffassung, dass die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nicht gegeben seien und beruft sich hierfür auf das Schreiben der Firma ... GmbH vom 31.10.2005.

14 Er ist insoweit der Auffassung, dass mit diesem Schreiben eine Mieterhöhung durchgeführt worden sei und der zwingenden Voraussetzung für die Zulässigkeit einer Mieterhöhung, nämlich dass in den letzten 15 Monaten keine Mieterhöhung vorgenommen ist, nicht gerecht geworden sei.

15 Das Gericht hat im Termin vom 12.12.2006 einen rechtlichen Hinweis erteilt. (Insoweit wird auf die gerichtliche Niederschrift der Sitzung vom 12.12.2006 Bezug genommen.)

16 Auf Antrag der Klägerseite hat das Gericht einen Schriftsatznachlass bis zum 29.12.2006 zur Stellungnahme auf diesen Hinweis gewährt.

17 Auf weiteren Antrag der Klägerseite vom 21.12.2006 hat das Gericht diese Frist auf den 12.01.2007 verlängert.

18 Mit Schriftsatz vom 18.01.2007, der per Fax am 18.01.2007 bei Gericht eingegangen ist, wurde hierzu Stellung bezogen. Wegen der Einzelheiten des Schriftsatzes wird auf Blatt 78 der Akte Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

19 Die Klage ist unbegründet.

20 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die streitgegenständliche Wohnung gemäß § 558 Abs. 1 BGB.

21 Es kann dahin gestellt bleiben, ob die Klägerin überhaupt aktivlegitimiert ist, denn dem Mieterhöhungsverlangen, das von der Firma ... am 25.01.2006 ausgesprochen wurde, fehlt bereits die formelle Wirksamkeit gemäß § 558 a BGB. Es kann hierbei dahingestellt bleiben, ob die Firma D Süd-West GmbH, die mit der Klägerin nicht identisch ist und die das Mieterhöhungsverlangen verfasst hat, im Namen und für Rechnung der ... Wohnungsgesellschaft mbH bzw. für die Klägerin in Vollmacht gehandelt hat.

22 Das Mieterhöhungsverlangen wird den Voraussetzungen des § 558 a Abs. 2 Ziffer 1 BGB nicht gerecht.

23 Eine wirksame Bezugnahme liegt nach Auffassung des Gerichts nur dann vor, wenn der Mieter in der Lage ist, sich einen Mietspiegel kostenfrei zum dauerhaften Verbleib zu beschaffen.

24 Dies ergibt sich aus dem Sinn und Zweck der Begründungspflicht, nämlich den Mieter in die Lage zu versetzen, sich ein Bild von der Plausibilität des Vermieterverlangens zu machen, um sich darüber schlüssig zu werden, ob er dem Verlangen des Vermieters als sachlich fundiert nachkommen soll oder nicht. Dafür genügt es, wenn dem Mieter Tatsachen mitgeteilt werden, die er benötigt, um die Berechtigung des Vermieterverlangens beurteilen zu können (vgl. Staudinger- Emmerich BGB, Bearb. 2006, § 558 a m.z.N. d. Rspr.). Danach soll der Vermieter Gelegenheit und Zeit haben, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens eingehend und in Ruhe zu überprüfen.

25 Bei den Anforderungen ist die Funktion des ausgewogenen Mietrechtes, das von Verfassung wegen sowohl der sozialen Bedeutung des Mietverhältnisses für die Mieter Rechnung zu tragen hat, als auch die Interessen der Vermieter an der Wirtschaftlichkeit der Wohnung zu berücksichtigen hat (vgl. BVerfGE 37, S. 132, 140), zu beachten. Hierbei dürfen einerseits wegen des Schutzes des Eigentums des Vermieters (Art. 14 GG) keine überspannten Anforderungen an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens gestellt werden. Andererseits muss dem mit Verfassungsrang versehenen Recht des Mieters, effektiven Rechtsschutz zu erlangen (Art. 19 Abs. 4 GG) Rechnung getragen werden.

26 Ist wie im gesetzlichen Regelfall durch § 558 c Abs. 4 BGB der Mietspiegel allgemein und kostenlos zugänglich, reicht es aus, wenn der Vermieter zur Begründung auf einen geeigneten Mietspiegel verweist.

27 Der Mietspiegel wird abweichend vom gesetzlichen Regelfall des § 558 c Abs. 4 Satz 1 BGB in Wiesbaden nicht von der Gemeinde, sondern von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter erstellt 558 c Abs. 1 BGB).

28 Ebenfalls in Abweichung von dem gesetzlichen Regelfall des § 558 c Abs. 4 Satz 2 BGB wird der Mietspiegel gerichtsbekannter Weise in Wiesbaden nicht veröffentlicht.

29 Entgegen dem Vortrag der Klägerin in der Klageschrift ist der Mietspiegel gerichtsbekannter Weise in Wiesbaden auch nicht bei der Gemeindeverwaltung einsehbar. Zwar entspricht es einer langjährigen Übung, dass die Tabelle zum Mietspiegel nach dessen Herausgabe in der Tagespresse veröffentlicht wird. Darüber hinaus ist es gerichtsbekannt, dass diese Tabelle auch auf den Internetseiten der Interessenverbände der Mieter und Vermieter eingestellt ist. Dies reicht jedoch für eine Veröffentlichung gemäß § 558 c Abs. 4 Satz 2 BGB nicht aus. Denn der Mietspiegel enthält neben der Tabelle einen umfangreichen Erläuterungsteil, ohne den eine sachgerechte Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens nicht erfolgen kann.

30 Es ist ebenfalls gerichtsbekannt, dass der Mietspiegel durch die Interessenverbände der Mieter und Vermieter, nämlich dem Mieterschutzverein W und Umgebung e. V. und dem Haus- und Grund W e.V. gegen Zahlung eines Kaufpreises von 3,00 EUR abgegeben wird.

31 Ist wie in Wiesbaden der Mietspiegel nicht allgemein kostenlos zugänglich, so ergibt sich aus dem oben aufgezeigten Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses, dass der Vermieter den Mieter so stellt, als ob der Mietspiegel für ihn allgemein und kostenlos zugänglich ist (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a, Rz. 39; Münch. Komm. BGB, 4. Aufl. 2004, Artz, § 558 a Rz. 18; Staudinger-Emmerich § 558 a Rz. 25 Eisenschmidt; NZM 2001, S. 11 u 12; OLG Braunschweig WuM 1982, 272; LG Berlin WuM 1990, 519; AG Nürnberg, WuM 1996, 1995; AG Wetter, NJWE-MietR 1997, 246; AG Köln MZM 2005, 146).

32 Diese Auffassung entspricht auch der st. Rspr. des erkennenden Gerichtes (vgl. B. v. 13.01.2004 zu Az.: 92 C 5553/03 28; U. v. 29.06.2004 zu Az.: 92 C 1368/04 28; B. v. 26.10.2006 zu Az.: 92 C 4484/06; U. zu Az.: 93 C 3253/06).

33 Soweit die für Berufungen in Wohnraum-Mietsachen zuständige 3. Zivilkammer in ihrem Urteil vom 15.04.2005 zu Az.: 3 S 75/04 eine gegenteilige Auffassung vertreten hat, scheint sie nach einem Hinweisbeschluss in dem Verfahren 3 T 15/06 vom 24.11.2006 diese Auffassung nicht mehr aufrechtzuerhalten und sich der Auffassung des Amtsgerichts anzuschließen.

34 Nach dem oben dargestellten Sinn und Zweck des Begründungszwanges kann es dem Mieter nicht zugemutet werden, finanzielle Aufwendungen zu tätigen, um Kenntnis von der Begründung, die der Vermieter zu erbringen hat, nehmen zu können (Münch. Komm. BGB a.a.O; AG Köln a.a.O.; Schmidt-Futterer a.a.O.).

35 Es entspricht der Billigkeit, dass derjenige, der einen wirtschaftlichen Vorteil durch die Mieterhöhung erzielt, die Kosten der ihm auferlegten Begründungspflicht trägt.

36 Es wäre unbillig, dass derjenige, der durch die Mieterhöhung einen wirtschaftlichen Nachteil erzielt, auch noch Kosten aufwenden müsste, um die von der Gegenseite zu erbringende Begründung zu finanzieren.

37 Dies gilt unabhängig davon, ob der Mietspiegel für 25,00 EUR oder für 3,00 EUR verkauft wird. 3,00 EUR mögen für einen gut verdienenden Mieter ein geringes Vermögensopfer darstellen; allerdings stellen sie für einen Langzeitarbeitslosen, dem in der Regel monatliche Leistungen von 345,00 EUR zur Verfügung stehen, bereits mehr als ¼ des täglich zur Verfügung stehenden Betrages dar.

38 Es kann dahin gestellt bleiben, ob der Vermieter seiner Begründungspflicht in Gemeinden, in denen der Mietspiegel nicht kostenfrei allgemein zugänglich ist und damit seiner Verpflichtung, den Mieter so zu stellen, als ob der Mietspiegel allgemein kostenfrei zugänglich ist, nur dadurch gerecht werden kann, dass er

allgemein kostenfrei zugänglich ist, nur dadurch gerecht werden kann, dass er dem Mieterhöhungsverlangen ein Exemplar des Mietspiegels beifügt oder ob er auch im Mieterhöhungsverlangen den Mieter darauf verweisen kann, an einer in zumutbarer Entfernung von der gemieteten Wohnung liegenden Stelle also in der Regel in der gleichen politischen Gemeinde den Mietspiegel zum dauerhaften Verbleib kostenlos zu erlangen.

39 Im vorliegenden Fall hat die Klägerin dem Beklagten nicht angeboten, dass er innerhalb Wiesbadens ein Exemplar des Mietspiegels zum dauerhaften Verbleib kostenlos erlangen kann.

40 Es kann dahingestellt bleiben, ob der Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 18.01.2007, dass der Mieter die Möglichkeit hatte, kostenlos in den Mietspiegel in ihrem Kundencenter Einsicht zu nehmen, gemäß § 296 a ZPO als verspätet zurückzuweisen ist, da dieser Schriftsatz erst nach Ablauf der am 12.01.2007 endenden Frist eingegangen ist. Denn jedenfalls würde das Angebot in den Mietspiegel Einsicht zu nehmen, nicht ausreichen, um den Begründungserfordernissen eines Mieterhöhungsverlangens gerecht zu werden.

41 Dies ergibt sich aus dem Sinn des Begründungszwanges des § 558 a Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. der Überlegungsfrist in § 558 b Abs. 2 BGB. Danach soll der Mieter Gelegenheit und Zeit haben, die Berechtigung des Erhöhungserlangens eingehend und in Ruhe zu überprüfen. Hierzu gehört es, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, das Mieterhöhungsverlangen unter Zuhilfenahme des Mietspiegels in Ruhe und ggf. unter Heranziehung sachkundigen Rates zu überprüfen. Diesem Zweck wird die Einräumung der Möglichkeit der Einsichtnahme in den Mietspiegel in den Räumlichkeiten der Vermieter nicht gerecht. Zwar wäre dem Mieter zuzumuten, um die Informationen zu erlangen, sich an eine bestimmte Stelle somit auch in das Büro des Vermieters zu begeben, denn auch in Gemeinden, in denen der Mietspiegel kostenlos zur Verfügung gestellt wird, muss der Mieter zu einer bestimmten Stelle gehen, um den Mietspiegel zu erlangen. Jedoch ist in den Räumen des Vermieters keine unbefangene Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens unter Zuhilfenahme des Mietspiegels und Beiziehung sachkundigen Rates unter Ausnutzung der zweimonatigen Überlegungsfrist des § 558 b Abs. 2 BGB möglich.

42 Gegen diese Auffassung mag eingewendet werden, dass in einem anderen Fall, in dem der Mieter Angaben des Vermieters überprüfen darf, nämlich im Hinblick auf die Kontrollrechte des Mieters bei der Nebenkostenabrechnung durch Einsichtnahme in die Belege, nach allgemeiner Ansicht der Vermieter dem Mieter auch nur eine Einsicht in die Originalunterlagen gewähren muss, der Mieter allerdings keinen Anspruch darauf hat, dass ihm der Vermieter die Originalbelege aushändigt oder übersendet.

43 Nach Auffassung des Gerichts ist der Vergleich des vorliegend zu entscheidenden Falles mit dem Fall der Einsichtnahme in die Originalbelege im Rahmen der Kontrollrechte des Mieters bezüglich der Nebenkostenabrechnung nicht zu vergleichen. Bei den Originalbelegen im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnungen handelt es sich um Urkunden, die einerseits unter Umständen gesetzlichen Aufbewahrungspflichten des Vermieters unterliegen und die andererseits der Vermieter vorhalten muss, um einer Vielzahl von Mietern Einblick zu gewähren.

44 Im Gegensatz zu den Originalbelegen bezüglich der Nebenkostenabrechnungen handelt es sich bei dem Mietspiegel um ein in hoher Auflage publiziertes Druckwerk, für das keinerlei Aufbewahrungspflichten bestehen. Bereits aus diesem Grund spricht nichts dagegen, dem Vermieter im Rahmen seiner Begründungspflicht aufzugeben, dem Mieter in Städten wie Wiesbaden die Möglichkeit einzuräumen, einen Mietspiegel kostenfrei zu erlangen.

45 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

46 Für eine Zulassung der Berufung gemäß § 511 Abs. 4 ZPO ist kein Raum, da die Berufung bereits gemäß § 511 Abs. 2 Ziffer 1 ZPO zulässig ist, da der Beschwerdegegenstand 600,00 EUR übersteigt.

47 Nach der Rechtsprechung des Landgerichts Wiesbaden bestimmt sich dieser nach dem 36-fachen Erhöhungsbetrag (WuM 1993, 470).

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

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Anmerkungen zum Urteil