Urteil des AG Wetzlar, Az. 38 C 1759/06

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Gericht:
AG Wetzlar
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
38 C 1759/06 (38),
38 C 1759/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 556 BGB, § 27 Anl 3 BVO 2
Wohnraummiete: Umlage der Kosten für die vom Vermieter
erbrachte Hauswarttätigkeit
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
(
)
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Kläger haben gegen die Beklagte unter keinem rechtlichen Aspekt einen
Anspruch auf die Nachzahlung der vermeintlich rückständigen
Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate September 2005 und März 2006 in
Höhe von jeweils 105,91 Euro. Zwar ist zwischen den Parteien der Anspruch als
solcher dem Grunde und der Höhe nach unstreitig, er ist jedoch durch die
wirksame Aufrechnungserklärung der Beklagten mit einem eigenen
Rückerstattungsanspruch für überzahlte Betriebskosten erloschen, §§ 389, 387
BGB.
Im Verhältnis der Parteien zueinander besteht eine Aufrechnungslage. Dem
Anspruch der Kläger aus § 535 Abs. 2 BGB bzw. § 6 Zf. 1 des Mietvertrages vom
3.12.2001 auf Betriebskostenvorauszahlung steht der gleichartige Anspruch der
Beklagten auf Rückerstattung zuviel geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen
für die Jahre 2004 und 2005 in vorgenannter Höhe entgegen. Die
Rückerstattungspflicht der Vermieter ist dem Mietvertrag immanent. Sie ergibt
sich insbesondere aus der Regelung über die Leistung von
Betriebskostenvorauszahlungen und deren Abrechnung unter § 4 b des
Mietvertrages, aber auch aus § 812 Abs. 1 S. 1,1 Alt. BGB. Im Übrigen ist sie dem
Grunde nach auch nicht streitig. Die Kläger haben in den vergangenen Jahren das
zu Gunsten der Beklagten errechnete Guthaben jeweils an diese ausgekehrt.
Allerdings steht der Beklagten für die Abrechnungsräume 2004 und 2005 jeweils
ein um 105,91 Euro höherer Guthabenbetrag zu, als die Kläger errechnet haben.
Die entsprechenden Betriebskostenabrechnungen der Kläger sind insoweit zu
beanstanden, als der Beklagten darin jeweils ein Betrag von 209,78 Euro für die
Position "Kosten Hausmeister, Hausreinigung" in Rechnung gestellt wird. Dieser
Betrag ist anhand der von den Klägern mit 1.519,02 Euro bezifferten
Gesamtkosten entsprechend der Quadratmeterzahl ihrer Wohnung im Verhältnis
zur Gesamtwohnfläche auf die Beklagte umgerechnet worden. Dabei ist zwischen
den Parteien jedoch unstreitig, dass die Gesamtkosten nur in unwesentlicher Höhe
tatsächlich von den Klägern aufgewendet werden mussten, d. h. an Dritte gezahlt
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tatsächlich von den Klägern aufgewendet werden mussten, d. h. an Dritte gezahlt
worden sind. Tatsächlich ist der wesentliche Teil der Hausmeister- bzw.
Hauswartleistungen von den Klägern kostenfrei selbst erbracht und lediglich
gegenüber den Mietern mit o. g. Betrag beziffert und mit der
Betriebskostenabrechnung auf diese umgelegt worden.
Erstmals mit Schriftsatz vom 5.01.2007 haben die Kläger dargelegt, dass sie den
früheren Mietern ... im Winter 2003/2004 eine Pauschale von 20,– Euro für das
Schneebeseitigen bezahlt hätten. Ferner hätten sie im Jahre 2004 einmalig
Gartenpflegearbeiten durch ein unter "W" firmierendes Unternehmen gegen ein
Entgelt von 203,– Euro ausführen lassen und schließlich sei ab dem 16.11.2004
wieder ein Hausmeister beschäftigt worden, für den im Jahre 2004 zeitanteilig
45,20 Euro zu bezahlen seien.
Dieser neue Vortrag ist letztlich jedoch unerheblich, da die Beklagte lediglich
des ihr mit der Position "Kosten Hausmeister, Hausreinigung" in Rechnung
gestellten Betrages nicht bezahlen möchte. Selbst wenn also die tatsächlich von
den Klägern aufgewandten Kosten für Schneebeseitigung, Gartenarbeiten und
Hausmeistertätigkeit von knapp 300,– Euro berücksichtigt und auf die Beklagte
entsprechend der Quadratmeterzahl ihrer Wohnung umgelegt werden könnten,
würde damit allenfalls der von der Beklagten ohnehin als berechtigt anerkannte
und auf o. g. Abrechnungsposition auch bereits bezahlte Teilbetrag erfasst. Für die
bestrittene weitere Hälfte des Betrages wären diese Kosten dagegen ohne Belang.
Soweit die Kläger nunmehr auch Fahrtkosten zu dem seinerzeit z. T. von der
Beklagten genutzten Wohngebäude in Rechnung stellen wollen, handelt es sich
ebenfalls um Kosten, die ausschließlich bei ihnen selber angefallen sind, also nicht
zugunsten Dritter aufgewandt werden mussten.
Damit geht es letztlich nur um die Frage, ob die von den Klägern unstreitig in
Eigenleistung erbrachten Hausmeistertätigkeiten einschließlich der Fahrtkosten
umlagefähig sind oder nicht. Unter § 4 1. b des Mietvertrages findet sich nur unter
Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 II. BVO die Betriebskostenposition "Hauswart"
ohne jede weitere Erläuterung. Dem Wortlaut dieser Vereinbarung nach sind damit
ausschließlich solche Kosten umlagefähig, die auch tatsächlich für einen Hauswart
aufgebracht worden sind. Andernfalls hätte eine tätigkeitsbezogene Formulierung
"Aufwand für Hauswarttätigkeit" o. ä. gewählt werden müssen, wie dies
beispielsweise bei den Positionen "Straßenreinigung", "Gartenpflege" und
"Schneebeseitigung" geschehen ist. Da allerdings von den Klägern kein Hauswart
angestellt oder zumindest entlohnt worden ist, existieren auch keine
umlagefähigen Kosten.
Sach- und Arbeitsleistungen, die die Vermieter selber als Hauswarttätigkeit
aufbringen und durch die Betriebskosten erspart werden, können im nicht
preisgebundenen Wohnraum ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht auf die Mieter
umgelegt werden (vgl. AG Kiel, WuM 1990, 228; zit. n. juris). § 27 Abs. 2 S. 2 BVO,
auf den der Mietvertrag ausdrücklich Bezug nimmt, ermöglicht nur für
preisgebundenen Wohnraum eine solche Umlage. Für den nicht preisgebundenen
Wohnraum, um den es im vorliegenden Fall geht, fehlt eine solche Regelung
jedoch.
Im Übrigen würden auch erhebliche Schwierigkeiten bei dem Nachweis der von den
Vermietern selbst erbrachten Arbeitsleistungen bestehen, vor allem aber auch bei
der Bewertung des dafür angemessenen Entgelts. Es ist ohne Weiteres davon
auszugehen, dass ein hauptberuflich tätiger Hausmeister oder ein
Hausmeisterdienst aufgrund ihrer praktischen Erfahrung und der ihnen zur
Verfügung stehenden Arbeitsgeräte effizienter arbeiten als die insoweit als
fachliche Laien tätigen Vermieter eines Hauses. Daher wäre auch die an dem
früheren Hauwartentgelt orientierte Honorarforderung der Vermieter entsprechend
zu reduzieren (vgl. Palandt-Heinrichs, 64. A., Vorb v § 249, Rz. 37). Letztlich kann
diese Frage aber dahinstehen, da – wie bereits ausgeführt – eine entsprechende
Vereinbarung der Parteien fehlt. Gerade im Hinblick auf die klar gefasste
vertragliche Regelung einerseits, wonach nicht allgemein die üblicherweise von
einem Hauswart verrichteten Tätigkeiten, gleichgültig wer sie ausübt, zu vergüten
sind, sondern nur die von einem "Hauswart" selber in Rechnung gestellten Kosten,
sowie im Hinblick, auf die den Klägern offenstehende Möglichkeit andererseits, eine
Abweichung von der vertraglichen Regelung zuvor mit der Beklagten abzusprechen
und von ihr billigen zu lassen, erscheint diese Entscheidung auch nicht unbillig.
Die Einwendungen der Beklagtenseite gegen die angefochtenen
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Die Einwendungen der Beklagtenseite gegen die angefochtenen
Betriebskostenabrechnungen sind auch nicht verspätet, § 556 Abs. 3 BGB. Sie
sind jeweils innerhalb der gesetzlichen vorgesehenen Jahresfrist nach Zugang der
Abrechnung vorgetragen worden.
Eine andere Grundlage für einen vermeintlichen Erstattungsanspruch der Kläger ist
nicht ersichtlich. Insbesondere ergibt er sich auch nicht aus den Grundsätzen der
GOA, da die Kläger hier im Hinblick auf die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1
S. 2 BGB und die ihnen erspart gebliebenen Aufwendungen für einen Hauswart
kein fremdes, sondern ein eigenes Geschäft betrieben haben.
Daher bleibt es dabei, dass die von den Klägern selbst erbrachten
Hauswartleistungen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nicht auf die
Beklagte umgelegt werden können und damit auch bei dem
Rückforderungsanspruch der Beklagten, da die von ihr erbrachten
Betriebskostenvorauszahlungen die angefallenen Kosten um den o. g. Betrag
übersteigen. Dieser Anspruch führt aufgrund der Aufrechnungserklärung der
Beklagten zum Erlöschen des Klägeranspruchs in gleicher Höhe, § 389 BGB.
Mangels einer Hauptforderung, mit deren Bezahlung die Beklagte in Verzug
geraten konnte, entfallen auch die Ansprüche der Klägerin auf Zahlung von
Verzugszinsen und von Verzugsschadensersatz.
Aufgrund ihres vollständigen Unterliegens waren den Klägern die gesamten Kosten
des Rechtsstreits aufzuerlegen, § 91 Abs. 1 BGB.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet seine Grundlage in §§
708 Ziff. 11, 711 und 713 ZPO.
Die Berufung war nicht zuzulassen, da die Sache weder grundsätzliche Bedeutung
hat noch eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts
oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist, § 511 Abs.
4 ZPO.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.