Urteil des AG Wetzlar vom 16.01.2007, 38 C 1759/06

Entschieden
16.01.2007
Schlagworte
Hauswart, Vermieter, Bvo, Wohnung, Abrechnung, Mietvertrag, Wohnraummiete, Fahrtkosten, Betriebskosten, Winter
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Gericht: AG Wetzlar Quelle:

Entscheidungsdatum: 16.01.2007 Normen: § 556 BGB, § 27 Anl 3 BVO 2

Aktenzeichen: 38 C 1759/06 (38), 38 C 1759/06

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Umlage der Kosten für die vom Vermieter erbrachte Hauswarttätigkeit

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1( Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. )

Entscheidungsgründe

2Die zulässige Klage ist unbegründet.

3Die Kläger haben gegen die Beklagte unter keinem rechtlichen Aspekt einen Anspruch auf die Nachzahlung der vermeintlich rückständigen Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate September 2005 und März 2006 in Höhe von jeweils 105,91 Euro. Zwar ist zwischen den Parteien der Anspruch als solcher dem Grunde und der Höhe nach unstreitig, er ist jedoch durch die wirksame Aufrechnungserklärung der Beklagten mit einem eigenen Rückerstattungsanspruch für überzahlte Betriebskosten erloschen, §§ 389, 387 BGB.

4Im Verhältnis der Parteien zueinander besteht eine Aufrechnungslage. Dem Anspruch der Kläger aus § 535 Abs. 2 BGB bzw. § 6 Zf. 1 des Mietvertrages vom 3.12.2001 auf Betriebskostenvorauszahlung steht der gleichartige Anspruch der Beklagten auf Rückerstattung zuviel geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahre 2004 und 2005 in vorgenannter Höhe entgegen. Die Rückerstattungspflicht der Vermieter ist dem Mietvertrag immanent. Sie ergibt sich insbesondere aus der Regelung über die Leistung von Betriebskostenvorauszahlungen und deren Abrechnung unter § 4 b des Mietvertrages, aber auch aus § 812 Abs. 1 S. 1,1 Alt. BGB. Im Übrigen ist sie dem Grunde nach auch nicht streitig. Die Kläger haben in den vergangenen Jahren das zu Gunsten der Beklagten errechnete Guthaben jeweils an diese ausgekehrt.

5Allerdings steht der Beklagten für die Abrechnungsräume 2004 und 2005 jeweils ein um 105,91 Euro höherer Guthabenbetrag zu, als die Kläger errechnet haben. Die entsprechenden Betriebskostenabrechnungen der Kläger sind insoweit zu beanstanden, als der Beklagten darin jeweils ein Betrag von 209,78 Euro für die Position "Kosten Hausmeister, Hausreinigung" in Rechnung gestellt wird. Dieser Betrag ist anhand der von den Klägern mit 1.519,02 Euro bezifferten Gesamtkosten entsprechend der Quadratmeterzahl ihrer Wohnung im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche auf die Beklagte umgerechnet worden. Dabei ist zwischen den Parteien jedoch unstreitig, dass die Gesamtkosten nur in unwesentlicher Höhe tatsächlich von den Klägern aufgewendet werden mussten, d. h. an Dritte gezahlt

tatsächlich von den Klägern aufgewendet werden mussten, d. h. an Dritte gezahlt worden sind. Tatsächlich ist der wesentliche Teil der Hausmeister- bzw. Hauswartleistungen von den Klägern kostenfrei selbst erbracht und lediglich gegenüber den Mietern mit o. g. Betrag beziffert und mit der Betriebskostenabrechnung auf diese umgelegt worden.

6Erstmals mit Schriftsatz vom 5.01.2007 haben die Kläger dargelegt, dass sie den früheren Mietern ... im Winter 2003/2004 eine Pauschale von 20,– Euro für das Schneebeseitigen bezahlt hätten. Ferner hätten sie im Jahre 2004 einmalig Gartenpflegearbeiten durch ein unter "W" firmierendes Unternehmen gegen ein Entgelt von 203,– Euro ausführen lassen und schließlich sei ab dem 16.11.2004 wieder ein Hausmeister beschäftigt worden, für den im Jahre 2004 zeitanteilig 45,20 Euro zu bezahlen seien.

7Dieser neue Vortrag ist letztlich jedoch unerheblich, da die Beklagte lediglich die Hälfte des ihr mit der Position "Kosten Hausmeister, Hausreinigung" in Rechnung gestellten Betrages nicht bezahlen möchte. Selbst wenn also die tatsächlich von den Klägern aufgewandten Kosten für Schneebeseitigung, Gartenarbeiten und Hausmeistertätigkeit von knapp 300,– Euro berücksichtigt und auf die Beklagte entsprechend der Quadratmeterzahl ihrer Wohnung umgelegt werden könnten, würde damit allenfalls der von der Beklagten ohnehin als berechtigt anerkannte und auf o. g. Abrechnungsposition auch bereits bezahlte Teilbetrag erfasst. Für die bestrittene weitere Hälfte des Betrages wären diese Kosten dagegen ohne Belang.

8Soweit die Kläger nunmehr auch Fahrtkosten zu dem seinerzeit z. T. von der Beklagten genutzten Wohngebäude in Rechnung stellen wollen, handelt es sich ebenfalls um Kosten, die ausschließlich bei ihnen selber angefallen sind, also nicht zugunsten Dritter aufgewandt werden mussten.

9Damit geht es letztlich nur um die Frage, ob die von den Klägern unstreitig in Eigenleistung erbrachten Hausmeistertätigkeiten einschließlich der Fahrtkosten umlagefähig sind oder nicht. Unter § 4 1. b des Mietvertrages findet sich nur unter Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 II. BVO die Betriebskostenposition "Hauswart" ohne jede weitere Erläuterung. Dem Wortlaut dieser Vereinbarung nach sind damit ausschließlich solche Kosten umlagefähig, die auch tatsächlich für einen Hauswart aufgebracht worden sind. Andernfalls hätte eine tätigkeitsbezogene Formulierung "Aufwand für Hauswarttätigkeit" o. ä. gewählt werden müssen, wie dies beispielsweise bei den Positionen "Straßenreinigung", "Gartenpflege" und "Schneebeseitigung" geschehen ist. Da allerdings von den Klägern kein Hauswart angestellt oder zumindest entlohnt worden ist, existieren auch keine umlagefähigen Kosten.

10 Sach- und Arbeitsleistungen, die die Vermieter selber als Hauswarttätigkeit aufbringen und durch die Betriebskosten erspart werden, können im nicht preisgebundenen Wohnraum ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht auf die Mieter umgelegt werden (vgl. AG Kiel, WuM 1990, 228; zit. n. juris). § 27 Abs. 2 S. 2 BVO, auf den der Mietvertrag ausdrücklich Bezug nimmt, ermöglicht nur für preisgebundenen Wohnraum eine solche Umlage. Für den nicht preisgebundenen Wohnraum, um den es im vorliegenden Fall geht, fehlt eine solche Regelung jedoch.

11 Im Übrigen würden auch erhebliche Schwierigkeiten bei dem Nachweis der von den Vermietern selbst erbrachten Arbeitsleistungen bestehen, vor allem aber auch bei der Bewertung des dafür angemessenen Entgelts. Es ist ohne Weiteres davon auszugehen, dass ein hauptberuflich tätiger Hausmeister oder ein Hausmeisterdienst aufgrund ihrer praktischen Erfahrung und der ihnen zur Verfügung stehenden Arbeitsgeräte effizienter arbeiten als die insoweit als fachliche Laien tätigen Vermieter eines Hauses. Daher wäre auch die an dem früheren Hauwartentgelt orientierte Honorarforderung der Vermieter entsprechend zu reduzieren (vgl. Palandt-Heinrichs, 64. A., Vorb v § 249, Rz. 37). Letztlich kann diese Frage aber dahinstehen, da wie bereits ausgeführt eine entsprechende Vereinbarung der Parteien fehlt. Gerade im Hinblick auf die klar gefasste vertragliche Regelung einerseits, wonach nicht allgemein die üblicherweise von einem Hauswart verrichteten Tätigkeiten, gleichgültig wer sie ausübt, zu vergüten sind, sondern nur die von einem "Hauswart" selber in Rechnung gestellten Kosten, sowie im Hinblick, auf die den Klägern offenstehende Möglichkeit andererseits, eine Abweichung von der vertraglichen Regelung zuvor mit der Beklagten abzusprechen und von ihr billigen zu lassen, erscheint diese Entscheidung auch nicht unbillig.

12 Die Einwendungen der Beklagtenseite gegen die angefochtenen

12 Die Einwendungen der Beklagtenseite gegen die angefochtenen Betriebskostenabrechnungen sind auch nicht verspätet, § 556 Abs. 3 BGB. Sie sind jeweils innerhalb der gesetzlichen vorgesehenen Jahresfrist nach Zugang der Abrechnung vorgetragen worden.

13 Eine andere Grundlage für einen vermeintlichen Erstattungsanspruch der Kläger ist nicht ersichtlich. Insbesondere ergibt er sich auch nicht aus den Grundsätzen der GOA, da die Kläger hier im Hinblick auf die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB und die ihnen erspart gebliebenen Aufwendungen für einen Hauswart kein fremdes, sondern ein eigenes Geschäft betrieben haben.

14 Daher bleibt es dabei, dass die von den Klägern selbst erbrachten Hauswartleistungen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nicht auf die Beklagte umgelegt werden können und damit auch bei dem Rückforderungsanspruch der Beklagten, da die von ihr erbrachten Betriebskostenvorauszahlungen die angefallenen Kosten um den o. g. Betrag übersteigen. Dieser Anspruch führt aufgrund der Aufrechnungserklärung der Beklagten zum Erlöschen des Klägeranspruchs in gleicher Höhe, § 389 BGB.

15 Mangels einer Hauptforderung, mit deren Bezahlung die Beklagte in Verzug geraten konnte, entfallen auch die Ansprüche der Klägerin auf Zahlung von Verzugszinsen und von Verzugsschadensersatz.

16 Aufgrund ihres vollständigen Unterliegens waren den Klägern die gesamten Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, § 91 Abs. 1 BGB.

17 Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet seine Grundlage in §§ 708 Ziff. 11, 711 und 713 ZPO.

18 Die Berufung war nicht zuzulassen, da die Sache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist, § 511 Abs. 4 ZPO.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

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