Urteil des AG Wetter vom 11.01.2007, 30 II 3/06

Aktenzeichen: 30 II 3/06

AG Wetter: verwalter, gemeinschaftliches eigentum, miteigentümer, wohngebäude, verwaltung, garage, wetter, abstimmung, treppenhaus, ausnahme

Amtsgericht Wetter, 30 II 3/06 WEG

Datum: 11.01.2007

Gericht: Amtsgericht Wetter

Spruchkörper: Zivilabteilung

Entscheidungsart: Beschluss

Aktenzeichen: 30 II 3/06 WEG

Schlagworte: Steckengebliebener Bau, Beteiligung der Eigentümer an den Herstellungskosten Normen: WEG § 16 Abs. 2, 22 Abs. 2

Leitsätze: 1. Die Wohnungseigentümer sind nach Maßgabe des in der Teilungserklärung bzw. des in § 16 Abs. 2 WEG festgelegen Schlüssels an den Fertigstellungskosten allein des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen.

2. Eine Beteiligung der Miteigentümer an den Fertigstellungskosten mit noch nicht an den Verkäufer gezahlten Kaufpreisresten kann nicht durch Mehrheitsbeschluss bestimmt werden

Tenor:

1. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.12.2005 zu den Tagesordnungspunkten 2.4, 2.5, 3.2 und 3.8 werden für ungültig erklärt, der Verwalter wird verpflichtet, es zu unterlassen, wegen der Nichtzahlung der unter den genannten Tagesordnungspunkten beschlossenen Umlage gegen die Antragsteller zu 1. und 2. außergerichtlich oder gerichtlich vorzugehen; im Übrigen wird der Antrag der Beteiligten zu 1. und 2. abgewiesen.

2. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 01.03.2006 zu den Tagesordnungspunkten 2.2.4/2.2.4, 2.2.5/2.2.6, 2.3.2/2.3.3, , 2.4/2.4.1 und 2.5/2.5.1 werden für ungültig erklärt.

Der Antrag der Beteiligten zu 3. bis 6. wird abgewiesen.

Die gerichtlichen Kosten werden der Eigentümergemeinschaft auferlegt;

außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Der Streitwert wird auf 75.000,00 EUR festgesetzt.

Gründe: 1

A. 2

I. 3

4Die Beteiligten sind die Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft X in ####1 I.

5Die Wohnanlage, nach der Planung bestehend aus einem Wohngebäude und mehreren davon getrennt stehenden Garagen, wurde durch die teilende Eigentümerin, die Firma C GmbH errichtet; über deren Vermögen ist noch vor Vollendung des Gesamtbauvorhabens im Jahre 2006 das Insolvenzverfahren eröffnet worden.

6Infolge der wirtschaftlichen Verhältnisse des Bauträgers ist bislang nur das Wohngebäude im Wesentlichen erstellt worden und die Anlage der Sondernutzungsflächen in Form von Stellplätzen nebst Carports sowie der Garagen unterblieben.

7Nach II. der Teilungserklärung vom 17.12.2003 (Bl. 20 bis 35 d. A.) sind den insgesamt 7 Wohnungen jeweils Sondernutzungsrechte an den im Einzelnen bezeichneten Stellplätzen und teilweise das Sondereigentum an bestimmten Garagen zugeordnet, jeweils verbunden mit dem Miteigentumsanteil und Sondereigentumsanteil an den Wohnungen.

8Gem. III. § 2 1. der Teilungserklärung sind die Sondernutzungsberechtigten befugt, die entsprechenden Teile des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer zu nutzen und ist den Sondernutzungsberechtigten von Stellplätzen gestattet, falls diese auf den Stellplatzfläche Garagen oder Carports stellen wollen, dies auf eigene Kosten im Rahmen der baubehördlichen Bestimmungen zu tun (vgl. Bl. 24 d. A.).

9Gem. III. § 4 2. hat der Wohnungseigentümer, dem Sondernutzungsrechte zustehen, die diesem unterliegenden Grundstücksteile, Einrichtungen und Anlagen ebenso Instandzuhalten und Instandzusetzen, wie wenn sie Sondereigentum wären (vgl. Bl. 26 d. A.).

10Gem. III. § 8 4. tragen die an den Garagen Sondernutzungsberechtigten die Kosten der Unterhaltung und Instandhaltung der Garagenanlagen zu gleichen Teilen und wird für die Garagen eine eigene Instandhaltungsrücklage gebildet.

Auf Einladung des Verwalters fand am 15.12.2005 eine Eigentümerversammlung statt. 11

12In dieser wurden durch einen Architekten Lehmann die noch auszuführenden Arbeiten am Wohngebäude, namentlich im Treppenhausbereich und im Bereich der Balkongeländer, am Grundstück sowie den Garagen dargelegt, deren Kosten auf ca. 90.000,-- EUR zuzüglich 4 % Architektenhonorar und zuzüglich Mehrwertsteuer geschätzt wurden.

(Wegen der Versammlungsniederschrift wird auf Bl. 15 19 d. A. Bezug genommen.) 13

14Unter TOP 2.4 wurde mehrheitlich (5 : 2) beschlossen, einen Betrag von 30.000,-- EUR bis zum 31.12.2005 an den Verwalter zu zahlen, wobei dieser Betrag vorrangig für Arbeiten im Haus verwendet werden sollte und die letzte Entscheidung über den Einsatz der Bauausschuss treffen sollte. Die weiteren Mittel (ca. 64.000,-- EUR) sollten in den ersten Monaten des Jahres 2006, 14 Tage nach Aufforderung durch den Verwalter gezahlt werden und auch diese Beträge nach der Angabe des Bauausschusses eingesetzt werden.

15Unter TOP 2.5 wurde sodann mehrheitlich (6 : 1) beschlossen, den Verwalter zu ermächtigen und zu beauftragen im Rahmen und für Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft Aufträge an Handwerker, Architekten und Behörden im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erteilen, wobei der Verwalter keine Haftung für die ausgeführten Arbeiten übernehmen sollte und die Auswahl der Handwerker durch den Bauausschuss getroffen werden sollte.

16Unter TOP 3.2 wurde mehrheitlich (4 : 3) beschlossen, die anfallenden Kosten für alle Arbeiten am Gemeinschaftseigentum, auch an den Garagen, Stellplätzen und Carports für alle noch nicht fertiggestellten Gewerke nach dem Schlüssel der Miteigentumsanteile auf die Wohnungseigentümer umzulegen.

Unter TOP 3.7 erfolgte eine Abstimmung nicht. 17

18Unter TOP 3.8 wurde mehrheitlich beschlossen (4 : 3) den Verwalter zu ermächtigen und zu beauftragen, nach einmaliger Mahnung gerichtlich gegen säumige Zahler vorzugehen.

19Gegen die vorgenannten Beschlussfassungen wenden sich die Beteiligten zu 1) und 2) unter Berufung darauf, dass sich aus den Beschlüssen nicht mit der notwendigen Bestimmtheit ergebe ob 30.000,-- EUR oder 94.000,-- EUR zu zahlen seien. Auch fehle eine Entscheidung der Miteigentümer, den Bau fertig zu stellen.

20Darüber hinaus sind sie der Auffassung, dass die Übertragung der Entscheidungsbefugnis darüber, welche Arbeiten ausgeführt und welche Unternehmen beauftragt werden sollten, einer ordnungsgemäßen Verwaltung widerspreche wie auch die Beschlussfassung über die Erstellung der zum Sondereigentum gehörenden Garage und der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Stellplätze.

Die Beteiligten zu 1) und 2) beantragen, 21

die Beschlüsse der Eigenversammlung vom 15.12.2005 zu den Tagesordnungspunkten 22

2.4, 2.5, 3.2, 3.7 und 3.8 für ungültig zu erklären und den Verwalter zu verpflichten, es zu 23

unterlassen, gegen sie gerichtlich oder außergerichtlich wegen der Nichtzahlung der 24

beschlossenen Sonderumlagen zu TOP 3.4 und 3.2 vorzugehen. 25

Die Beteiligten zu 8) bis 11) beantragen, 26

den Antrag zurückzuweisen. 27

28Insoweit machen die Beteiligten zu 8) bis 11) geltend dass die angefochtenen Beschlussfassungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprächen und auch dem Willen der Mehrheit der Beteiligten.

II. 29

Auf weitere Einladung des Verwalters fand am 11.01.2006 eine weitere Eigentümerversammlung statt. 30

(Wegen der Versammlungsniederschrift wird auf Bl. 53 bis 56 d. A. Bezug genommen.) 31

32Unter TOP 3.6 wurde der Antrag gestellt, einen ersten Teil der Fertigstellungskosten auf die Wohnungseigentümer umzulegen, die noch Zahlungen an den Bauträger offen haben, wobei sich die Höhe der einzelnen Beträge aus der Differenz des notariellen Kaufpreises und der an den Bauträger gezahlten Summen ergeben sollten und der Geldbetrag, der diese erste Teilzahlung übersteige, im Verhältnis des Kostenverteilungsschlüssels auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden sollte.

33Der Verwalter wies die Wohnungseigentümer darauf hin, dass ein Beschluss im Sinne des WEG in dieser Form nicht zustande kommen könne, sondern lediglich auf der Basis einer freiwilligen Vereinbarung, die nur dann Bestand habe, wenn alle Wohnungseigentümer dieser zustimmten, die Beteiligten zu 5) und 6) aber nicht anwesend seien und der Bevollmächtigte einer Vereinbarung nicht zustimmen könne.

Gleichwohl baten die Wohnungseigentümer über folgenden Antrag abzustimmen: 34

"Aus der Kauf-Phase der Wohnungen sind noch unterschiedlich hohe Beträge offen, 35

die nicht mehr an den Bauträger gezahlt wurden. Diese Summen betragen bei ... . 36

Sollte ein Wohnungseigentümer die vereinbarte Summe nicht zahlen, behalten sich 37

alle Wohnungseigentümer vor, eine Neuverteilung der gesamten Summe nach 38

geltender Rechtsprechung zu fordern ... der die Summe von 71.795,70 EUR über- 39

steigende Betrag bis zu einer Obergrenze von insgesamt 90.000,-- EUR soll nach 40

Miteigentumsanteilen aufgeteilt werden ..." 41

42Nachfolgend stimmten 5 Wohnungseigentümer für und 2 gegen den Antrag. Hinsichtlich der weiteren Erklärungen der Beteiligten zu dem Antrag wird auf die Versammlungsniederschrift unter 3.6.1 und 3.8 (Bl. 54/55 d. A.) Bezug genommen.

43Gegen diese Beschlussfassung wenden sich die Beteiligten zu 3) bis 6) mit ihrem am 26.02.2006 bei Gericht eingegangenem Antrag vom 17.02.2006 unter Berufung darauf, dass an den Wohnungen im Bereich des Sondereigentums Mängel vorhanden seien, so dass die noch ausstehenden Geldbeträge keinen Ansatzpunkt für die Beteiligung an den Fertigstellungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie des

Sondereigentums sein könnten.

III. 44

Auf Einladung des Verwalters fand am 01.03.2006 eine erneute Eigentümerversammlung statt. 45

(Wegen der Versammlungsniederschrift wird auf Bl. 79 83 d. A. Bezug genommen.) 46

47Unter TOP 2.1.1 und 2.1.2 wurde einstimmig beschlossen, "die Wohnungseigentumsanlage fachgerecht und mängelfrei vollständig fertig zu stellen".

48Unter TOP 2.2 wurde mehrheitlich (5 : 3) beschlossen, dass zur Fertigstellung der Wohnungseigentumsanlage zunächst die Kaufpreisbeträge verwandt werden sollten, die an den Bauträger, die Fa. C, nach den mit ihr vereinbarten Ratenzahlungsplänen noch nicht erbracht wurden, wobei etwaig mit der Fa. C vereinbarte Mehr- oder Minderleistungen unberücksichtigt bleiben sollten.

49Unter TOP 2.2.3/2.2.4 wurde mehrheitlich (4 : 3) beschlossen, dass, soweit die Restkaufpreise zur Finanzierung der Fertigstellung nicht ausreichen, die fehlenden Beträge von allen Wohnungseigentümern entsprechend ihren Miteigentumsanteilen aufzubringen seien.

50Unter 2.2.5/2.2.6 wurde ein Antrag dahingehend abgelehnt, die Fertigstellung der Garagen in gleicher Weise wie das übrige Bauvorhaben zu finanzieren. Bei erneuter Abstimmung jedoch mehrheitlich (5 : 2) angenommen.

51Dem vorausgegangen war, dass unter TOP 2.3 eine Beschlussfassung dahingehend mehrheitlich (6 : 1) zustande gekommen war, wonach im Einzelnen aufgeführte Restkaufpreise "durch die beteiligten Wohnungseigentümer" an die Eigentümergemeinschaft gezahlt werden sollten.

52Unter TOP 2.3.2/2.3.3 wurde mehrheitlich (6 : 1) beschlossen, dass die unter 2.3 aufgeführten und beschlossenen Zahlungen bis spätestens zum 31.03.2006 auf das hierfür eingerichtete Konto der Eigentümergemeinschaft zu erfolgen hätten und der Verwalter ermächtigt wurde, ab 01.04.2006 eine Rechtsanwaltskanzlei mit der klageweisen Geltendmachung zu beauftragen.

53Unter TOP 2.4/2.4.1 wurde mehrheitlich (4 : 2) beschlossen, dass der Verwalter bevollmächtigt wird, namens und in Vollmacht der Eigentümergemeinschaft einen Bankkredit aufzunehmen, sollten einzelne Wohnungseigentümer ihrer Zahlungsverpflichtung gemäß der Beschlussfassung zu 2.3 nicht nachkommen und darüber hinaus die säumigen Wohnungseigentümer mit den Kreditzinsen zu belasten.

54Unter TOP 2.5/2.5.1 wurde mehrheitlich (5 : 1) beschlossen, Arbeiten zur Fertigstellung der Wohnungseigentumsanlage, die bereits in Auftrag gegeben wurden, zu genehmigen.

55Gegen die zuvor angeführten Beschlussfassungen wendet sich die Beteiligte zu 7) im wesentlichen unter Berufung darauf, dass nicht bekannt sei, welche Eigentümer welche Zahlungen geleistet hätten, so dass auch der Umfang der jeweiligen

Zahlungsverpflichtung ungeklärt sei. Ferner sei unklar, welche Aufträge der Verwalter bisher erteilt hätte.

Die Beteiligte zu 7) beantragt, 56

die Beschlüsse der Eigentümersammlung vom 01.03.2006 zu den Tagesordnungspunkten 57

2.3.3/4, 2.2.5/6, 2.3/2.3.1, 2.3.2/3, 2.4/2.4.1 und 2.5/2.5.1 für ungültig zu erklären. 58

Die Beteiligten zu 8) bis 11) beantragen, 59

den Antrag zurückzuweisen. 60

61Die übrigen Beteiligten verteidigen die angefochtenen Beschlussfassungen unter Berufung darauf, dass ihrer Ansicht nach die entsprechenden Beschlussfassungen nicht zu beanstanden seien, insbesondere da auch die Garagen zu dem gemeinschaftlichen Eigentum hinsichtlich ihrer konstitutiven Bestandteile gehörten.

62Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschriften vom 11.04. und 23.05.2006 Bezug genommen.

B. 63

Die Anträge der Beteiligten zu 1) und 2) sowie der Beteiligten zu 7) sind im zuerkannten Umfange begründet, der Antrag der Beteiligten zu 5) bis 8) ist hingegen unzulässig. 64

I. 65

66Auf den fristgerecht gestellten Antrag der Beteiligten zu 1) und 2) waren die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 15.12.2005 zu den Tagesordnungspunkten 2.4, 2.5, 3.2 und 3.8 für ungültig zu erklären.

1.67

Soweit wie hier ein Bauwerk nach Begründung des Wohnungseigentums und Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft von dem Bauträger aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten nicht vollendet worden ist, besteht in Literatur und Rechtsprechung Einigkeit darüber, dass eine Pflicht zur Erstherstellung des Gebäudes besteht (vgl. Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, § 22 Rn. 271 m.w.N. zu Literatur und Rechtsprechung).

69Dabei kann dahinstehen, ob sich dies auf eine Analogie zu § 22 Abs. 2 WEG gründet, der die Aufbaupflicht bei Zerstörung eines Gebäudes regelt, oder aber sich aus dem Inhalt des Wohnungseigentums und einer damit einhergehenden Herstellungspflicht ergibt (so OLG Hamm Rechtspfleger 1978, 182), da jedenfalls über Wesentlichkeiten auch insoweit Einvernehmen besteht.

70

Danach bezieht sich die Pflicht zur Erstherstellung nur auf das gemeinschaftliche Eigentum und erfasst nicht das Sondereigentum, das jeder Wohnungseigentümer allein 68

verwaltet. Über die Fertigstellung des Miteigentums haben sodann die Wohnungseigentümer gem. § 21 Abs. 3 WEG zu beschließen, wobei dieses so aufzubauen ist, wie es im Aufteilungsplan vorgesehen ist.

71Die Kosten der Erstherstellung des gemeinschaftlichen Eigentums haben die Miteigentümer gem. § 16 Abs. 2 nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen, während die Kosten des Aufbaus des Sondereigentums von dem jeweiligen Wohnungseigentümer selbst zu tragen sind (Bärmann, a.a.O., Rn. 182).

72Hieraus ergibt sich, dass hier die Wohnungseigentümer befugt sind, über die Fertigstellung des Wohngebäudes, das einen einheitlichen Baukörper darstellt, zu beschließen, da sowohl die Balkongeländer als auch die Bereiche des Treppenhauses gem. § 5 WEG zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

73Zweifelhaft ist hingegen, ob an den vom Wohngebäude getrennt aufgestellten/aufzustellenden Garagen Sondereigentum oder aber gemeinschaftliches Eigentum besteht.

74Unzweifelhaft ist jedenfalls der umbaute Raum der Garagen Gegenstand des Sondereigentums. Streitig ist aber, ob bei derartigen selbständigen Gebäuden Sondereigentum auch an den konstitutiven Teilen möglich ist, d. h. an den Wänden und Decken (gegen die Begründung von Sondereigentum BGH NJW 1968, 1230; a. A. Bärmann, WEG § 3 Rn. 23 m. w. N.).

75Eine Entscheidung dieser Rechtsfrage kann vorliegend jedoch offen bleiben, da der Streit der Parteien sich im Wesentlichen über die Kostentragung für die Ersterstellung der Garagen und Stellplätze/Carports verhält.

76Diese Kosten sind aber von den Sondernutzungsberechtigten der Stellplätze sowie den Eigentümern der Garagen allein zu tragen.

a. 77

78Dies ergibt sich bezüglich der Stellplätze bereits ohne weiteres aus der ausdrücklichen Regelung in III. § 2 1. der Teilungserklärung, wonach dann, wenn Sondernutzungsberechtigte von Stellplatzflächen auf diesen Garagen oder Carports stellen wollen, ihnen dies auf eigene Kosten gestattet ist.

79Aus dieser Formulierung ergibt sich der eindeutige Wille des teilenden Eigentümers, dass die Errichtung der Garagen und Carports auf Sondernutzungsflächen keine Angelegenheit der Eigentümergemeinschaft, sondern allein des jeweiligen Sondernutzungsberechtigten ist.

80Diese Regelung geht der gesetzlichen Regelung in § 16 Abs. 2 WEG gem. § 10 Abs. 1 S. 2 WEG vor.

b. 81

82Auch für die Kosten der Errichtung der Garagen ergibt sich eine Sonderregelung innerhalb der Teilungserklärung dahingehend, dass diese von den jeweiligen Sondereigentümern zu tragen sind.

83Gem. III § 8 4. sind die Kosten der Unterhaltung und Instandhaltung der Garagenanlagen von den an den Garagensondernutzungsberechtigten zu gleichen Teilen zu tragen und für diese eine (eigene) Instandhaltungsrücklage zu bilden.

84Sondernutzungsberechtigte in diesem Sinne sind die Sondereigentümer der jeweiligen Garagen, die in der Teilungserklärung unter II. angeführt sind.

85Zwar handelt es sich bei diesen Garagen nicht um solche, die einem Sondernutzungsberechtigten zugeordnet sind, sondern im technischen Sinne um Sondereigentum, jedoch ergibt die Auslegung der Teilungserklärung, dass mit den Garagen in III. I 8 Nr. 4 die im Sondereigentum stehenden Garagen gemeint sind.

86So sind die Garagen, die aufgrund von Sondernutzungsrechten gem. III § 2 1. errichtet worden sind, bereits in der genannten Bestimmung und hinsichtlich der Instandhaltung und Instandsetzung in III § 4 Nr. 2 geregelt, nämlich dahingehend, dass diese Anlagen von den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten instand zu halten und instand zu setzen sind, "so als wenn diese Sondereigentum wären". Damit besteht aber keine Veranlassung/Grund, an anderer Stelle inhaltlich gleiche Regelungen hinsichtlich dieser evtl. errichteten Garagen zu treffen.

87Hinzukommt, dass III § 8 der Teilungserklärung allgemein die Kosten und Lasten der Gemeinschaft regelt, mithin auch nur gemeinschaftliche Kosten erfasst, von denen gerade aber die infolge von Sondernutzungsrechten errichteten Anlagen in den vorangegangenen Bestimmungen ausgenommen worden sind.

88Aus der Regelung in III § 8 4. ergibt sich mithin der Wille des teilenden Eigentümers, dass die Eigentümergemeinschaft mit den wirtschaftlichen Risiken der Garagenanlagen nicht befasst sein soll.

89Dies gilt im Ergebnis auch für die Frage der Kosten ihrer Errichtung, da diese wie oben dargetan, grundsätzlich den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gem. § 16 Abs.2 WEG folgen

90Ferner ist zu berücksichtigen, dass der teilende Eigentümer wie auch der Erwerber davon ausgegangen sind und ausgehen konnten, dass die Wohnungseigentumsanlage durch den Bauträger/teilenden Eigentümer fertig gestellt würde, stellte sich für den teilenden Eigentümer und die Erwerber als objektive Betrachter der Teilungserklärung die Frage der Kosten der Errichtung der Garagen nicht.

91Diese konnten vielmehr aufgrund der Formulierung in III § 8 Ziff. 4 der Teilungserklärung davon ausgehen, mit der Garagenanlage und deren Kosten nur insoweit befasst zu sein, als diese Gegenstand ihres Kaufvertrages war, nicht aber auch in den Fällen, in denen eine Garage gar nicht erworben wurde, da hierfür von dem jeweiligen Erwerber der Kaufpreis zu entrichten war.

92Dem gemäß sind die Kosten für die Errichtung der Garagen von den jeweiligen Sondereigentümern zu tragen, und zwar zu gleichen Teilen.

c. 93

94Hinsichtlich der zwischen den Parteien des weiteren umstrittenen Frage der Berücksichtigung gezahlter Kaufpreise bei der Heranziehung zu den Kosten der Ersterstellung ist schon allgemein umstritten, ob von § 16 Abs. 2 WEG, der eine Kostentragung nach Miteigentumsanteilen vorsieht, eine Ausnahme zu machen ist, wenn von den Erwerbern der Eigentumswohnungen wie hier die Kaufpreise in unterschiedlicher Höhe gezahlt worden sind (dafür OLG Karlsruhe NJW 1981, 466; OLG Hamm NJW 1984, 2708; Bärmann WEG § 22 Rn. 282 m. w. N., a. A. OLG Frankfurt WuM 1994, 36; Ott NZM 2003, 134/137 m. w. N.).

Insoweit teilt das erkennende Gericht die letztgenannte Auffassung. 95

96Zwar würde eine Anrechnung nichterbrachter Kaufpreiszahlungen der jeweiligen Erwerber/Miteigentümer an den Bauträger u.U. zu einer gewissen Kostengerechtigkeit führen, indessen werden in dem Falle unterschiedliche Rechtsverhältnisse unzulässig miteinander verbunden.

97So hat das Ausstehen von Kaufpreiszahlungen seinen Grund jeweils in dem Kaufvertrag der Erwerber mit dem Bauträger, der rechtlich losgelöst und gänzlich unabhängig von dem Verhältnis der Miteigentümer untereinander nach Begründung der Eigentümergemeinschaft ist.

98Hinzu kommt, dass allein die Höhe der ausstehenden Kaufpreiszahlungen keinerlei Anhaltspunkt dafür bietet, in welchem Umfange sich Miteigentümer hieraus an den Kosten der Erstherstellung beteiligen müssten, da die einbehaltenen Beträge auf den unterschiedlichsten Gründen beruhen können, so insbesondere auf Mängeln im Sondereigentum, so dass die dafür angefallenen Kosten im Einzelfall zu berücksichtigen wären, um überhaupt festzustellen, welche Zahlungen der einzelnen Erwerber in das Bauvorhaben Eingang gefunden haben und welche noch ausstehenden Zahlungen auf die Beseitigung von Mängel im Sondereigentum entfallen (vergleiche dazu im Einzelnen Ott, NZM 2003 a. a. O.).

99Zu berücksichtigen ist darüber hinaus, dass gem. III § 8 der Teilungserklärung die Kosten und Lasten der Gemeinschaft von den Eigentümern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile mit Ausnahme bestimmter Kosten zu tragen sind, so dass eine Beschlussfassung, mit der darüber hinausgehend Eigentümer zu Zahlungen mit ausstehenden Restkaufpreisen herangezogen werden, von dieser Regelung der Teilungsvereinbarung abgeweicht.

100Die Änderung eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels ist aber der Regelung durch Mehrheitsbeschluss entzogen, da insoweit der Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlt (vgl. hierzu BGH NJW 2000, 3500 ff.) und zwar mit der Folge, dass Beschlussfassungen hierzu nicht nur anfechtbar sondern nichtig sind (BGH a. a. O.).

2.101

102Ausgehend von dieser Rechtsauffassung der Gerichts ergibt sich hinsichtlich der angegriffenen Beschlüsse aus der Eigentümerversammlung vom 15.12.2005 Nachfolgendes:

TOP 3.2/3.2.1: 103

104Die Kostenverteilung für die Arbeiten auch an den Garagen, Stellplätzen und Carports nach dem Schlüssel der Miteigentumsanteile auf alle Wohnungseigentümer ist unzulässig und der Beschluss daher für ungültig zu erklären.

TOP 2.4/2.4.1: 105

106Die Erhebung von insgesamt 94.000,-- EUR zur Finanzierung der Baumaßnahmen betrifft neben den Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum (Treppenhaus und Balkone) ersichtlich auch die in der Folge angesprochenen Kosten für die Herstellung der Garagen, Stellplätze und Carports. Da diese Kosten von sämtlichen Eigentümern zu zahlen sein sollen, entspricht die Beschlussfassung nicht der Rechtslage, wie oben dargestellt, und ist daher unzulässig, so dass auch dieser Beschluss für ungültig zu erklären ist.

TOP 2.5/2.5.1: 107

108Da die Beschlussfassung, den Verwalter zu ermächtigen im Namen und für Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft Aufträge an Handwerker, Architekten und Behörden zu erteilen, ersichtlich auf die vorangegangene Entscheidung über die Erhebung der Sonderumlage zugeht und von dieser auch im Bestand abhängig ist, da ansonsten wirtschaftliche Mittel nicht zur Verfügung stehen, erstreckt sich der Mangel der Beschlussfassung unter TOP 2.4/2.4.1 auch auf die Ermächtigung des Verwalters, so dass mangels einer Grundlage hierfür die Beschlussfassung einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht entspricht, so dass auch dieser Beschluss für ungültig zu erklären ist.

TOP 3.8/3.8.1: 109

110In gleicher Weise ist der Bestand der Beschlussfassung über die Ermächtigung des Verwalters, gegen säumige Zahler gerichtlich vorzugehen im Bestand abhängig von der Gültigkeit der Beschlussfassung zu TOP 2.4 und daher in dessen Folge ebenfalls für ungültig zu erklären.

TOP 3.7/3.7.1: 111

112Insoweit ist der Antrag der Antragsteller zurückzuweisen, da eine Beschlussfassung nicht erfolgt ist.

113Da mithin insgesamt eine Grundlage für den Verwalter, Ansprüche gegen die Antragsteller geltend zu machen, im Hinblick auf die Ungültigkeit der oben angeführten Beschlüsse nicht besteht, ist dieser verpflichtet, solche gegenüber diesen künftig nicht geltend zu machen, da § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG gültige Beschlüsse voraussetzt.

II. 114

115Der Antrag der Antragsteller hinsichtlich der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung vom 11.01.2006 zu TOP 3.6 ist unzulässig, da er nicht innerhalb der Monatsfrist gem. § 23 Abs. 4 S. 2 BGB bei Gericht eingegangen ist, nämlich erst am 20.02.2006.

116Indessen führt die Bestandskraft des Beschlusses auch nicht dazu, dass dieser auf das Rechtsverhältnis der Parteien Einfluss hätte, da es sich um einen vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschluss handelt, der nach den Eingangsausführungen nicht nur anfechtbar sondern nichtig ist.

III. 117

118Auf den fristgerecht gestellten Antrag der Beteiligten zu 7. bezüglich der Beschlussfassungen der Eigentümerversammlung vom 01.03.2006 waren die beanstandeten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

119Insoweit ergibt sich ausgehend von der unter B. I. 1. dargelegten Rechtsauffassung der Gerichts Nachfolgendes:

TOP 2.2.3/2.2.4: 120

121Die Beschlussfassung über die Finanzierung der durch die Restkaufpreise nicht gedeckten Kostenbeiträge aller Wohnungseigentümer entsprechend den Miteigentumsanteilen erfasst wie sich im Rückschluss aus der Beschlussfassung unter 2.1 (vollständige Fertigstellung der Wohnungseigentumsanlage) und der gesonderten Abstimmung über die Kostenregelung für die Fertigstellung der 5 Garagen unter TOP 2.2.5/6 ergibt, auch die Arbeiten an den Carports, an denen aber die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit nicht zu beteiligen sind, so dass die Beschlussfassung rechtswidrig und daher für ungültig zu erklären ist.

122Im übrigen ist Grundlage der Beschlussfassung, dass die Kaufpreisbeträge verwendet werden sollen, die an den Bauträger noch nicht erbracht worden sind, wie dies unter TOP 2.2.1/2 mehrheitlich beschlossen worden ist. Diese Beschlussfassung ist jedoch im Hinblick darauf, dass es sich um einen vereinbarungsersetzenden Beschluss handelt (s. o.) nichtig, so dass es bereits an der Basis für die weitergehende Beschlussfassung unter TOP 2.2.3/4 fehlt.

TOP 2.2.5/6: 123

124Da an der Fertigstellung der Garagen die übrigen Miteigentümer, die nicht Eigentümer einer Garage sind, nicht zu beteiligen sind, ist der Beschluss rechtswidrig und daher für ungültig zu erklären.

TOP 2.3.2/3 und 2.4/2.4.1: 125

126Da die Beschlussfassungen auf die unter TOP 2.3/2.3.1 beschlossenen Zahlungsverpflichtungen zurückgehen und deren Durchsetzung dienen, diese Beschlussfassung, die lediglich mehrheitlich erfolgt ist, aber eine vereinbarungsersetzende Beschlussfassung darstellt, die nichtig ist (s. o.) fehlt es an einer ausreichenden Grundlage für die zur Ausführung gefassten Beschlüsse, so dass diese für sich allein rechtswidrig und damit für ungültig zu erklären sind.

TOP 2.5/2.5.1: 127

Da die Beschlussfassung über die nachträgliche Genehmigung von Arbeiten zur Fertigstellung der Wohnungseigentumsanlage nicht nur die Arbeiten am 128

gemeinschaftlichen Eigentum (Balkone und Treppenhaus) umfasst, sondern im Hinblick auf die pauschale Abfassung des Beschlusses auch Arbeiten zur Fertigstellung der Stellplätze, Carports und Garagen, an denen die Eigentümer in ihrer Gesamtheit nicht zu beteiligen sind, verstößt auch diese Beschlussfassung gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist entsprechend für ungültig zu erklären.

C. 129

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. 130

131Da der Rechtsstreit der Klärung zahlreicher innerhalb der Eigentümergemeinschaft strittiger Fragen dient, entspricht es billigem Ermessen, insgesamt die gerichtlichen Kosten der Eigentümergemeinschaft aufzuerlegen. Entsprechend dem Grundgedanken des § 47 S. 2 WEG hat das Gericht von der Erstattung außergerichtlicher Kosten abgesehen.

D. 132

133Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG, wonach der Geschäftswert nach dem Interesse der Beteiligten festzusetzen ist, und zwar dann niedriger, wenn die Kosten des Verfahrens zu dem Interesse eines Beteiligten nicht in einem angemessenen Verhältnis stehen.

134Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze hat das Gericht die Streitwerte wie folgt geschätzt:

1. Antrag der Beteiligten zu 1) und 2) 30.000,-- EUR 135

2. Antrag der Beteiligten zu 3) bis 6) 15.000,-- EUR 136

3. Antrag der Beteiligten z u 7) 30.000,-- EUR. 137

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