Urteil des AG Wedding, Az. 22a C 259/07

AG Wedding: verwalter, treu und glauben, wichtiger grund, versammlung, wohnung, geschäftsführer, miteigentümer, zusammenarbeit, terrasse, vertreter
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Gericht:
AG Wedding
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
22a C 259/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 21 Abs 4 WoEigG, § 24 Abs 1
WoEigG, § 25 Abs 5 WoEigG, § 28
Abs 1 WoEigG, § 28 Abs 3
WoEigG
Wohnungseigentum: Stimmrechtsausschluss bei der
Verwalterbestellung; Bestellung eines ungeeigneten Verwalters;
rechtsmissbräuchliche Stimmausübung eines
Mehrheitseigentümers und Bestellung eines Notverwalters
Tenor
1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung der
Wohnungseigentümergemeinschaft ..., vom 05.09.2007 zu TOP 3 betreffend die
Verwalterbestellung des Herrn E. K. wird für ungültig erklärt.
2. Die Beklagten werden verurteilt, der Bestellung der ..., vertreten durch den
Geschäftsführer P. H., ... als Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ... ab
dem 01.02.2008 bis zum 31.01.2011 zuzustimmen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
4. Das Urteil ist wegen der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten
dürfen die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des
beizutreibenden Betrages abwenden, sofern nicht die Kläger vor der Vollstreckung
Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Parteien bilden die aus dem Rubrum ersichtliche
Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kläger zu 1) und 2) sind gemeinschaftlich
Eigentümer der Wohneinheit (WE) Nr. 38, die Kläger zu 3) und 4) sind gemeinschaftlich
Eigentümer der WE Nr. 35 und 36 und er Kläger zu 5) ist Eigentümer der WE Nr. 40. Die
Beklagte zu 2) ist Eigentümerin der WE Nr. 30, alle übrigen WE stehen im
Sondereigentum der Beklagten zu 1).
Im Jahr 2004 hat die Beklagte zu 1) das Haus erworben und durch Teilungserklärung vom
14.07.2004 in Wohnungseigentum aufgeteilt. Ende August 2004 haben die Kläger zu 1)
und 2) als erste ihre Wohnung erworben, die anderen Parteien folgten später. In der
Teilungserklärung war unter VI. eine aus den Herren B. und E. K. bestehende GbR zum
Verwalter bestellt worden. Seit Entstehen der Eigentümergemeinschaft haben
Eigentümerversammlungen – abgesehen von der hier streitigen Versammlung – nur am
18.11.2005 und 09.03.2007 stattgefunden. Auf der ersten Versammlung stand lediglich
die Hofgestaltung und "Sonstiges" auf der Tagesordnung, ein Protokoll ist den Klägern
trotz Mahnungen bis heute nicht zugesandt worden. Auch auf der zweiten
Eigentümerversammlung ist weder eine Jahresabrechnung noch ein Wirtschaftsplan
beschlossen worden. Als Jahresabrechnung 2005 lag den Klägern Bl. 79 d.A. vor.
Auf der Eigentümerversammlung vom 05.09.2007 wurde diese Hausverwaltung im
Hinblick auf die Rechtsprechung des BGH zur Unfähigkeit einer GbR, Verwalterin einer
Eigentümergemeinschaft sein zu können, durch Beschluss zu TOP 2 einstimmig
abberufen. Unter TOP 3 wurde zunächst über den Antrag abgestimmt, die ... zum neuen
Verwalter zu bestellen. Dieser Antrag wurde mit 4 Ja-Stimmen und 36 Nein-Stimmen
abgelehnt. Sodann wurde unter dem gleichen TOP Herr E. K. durch Mehrheitsbeschluss
(36 : 4 Stimmen) zum neuen Verwalter bestellt. In der gleichen Versammlung haben die
Vertreter der Beklagten zu 1) mit Nachdruck bekundet, dass sie auf absehbare Zeit nur
eine Verwaltung aus ihren Reihen akzeptieren würden.
Die Kläger fechten den Beschluss hinsichtlich der Verwalterbestellung durch die am
21.09.2007 bei Gericht eingegangene Klageschrift an. Sie sind der Ansicht, die Beklagte
zu 1) sei aufgrund eines Stimmverbots von der Abstimmung über die Bestellung des
Herrn E. K. ausgeschlossen gewesen, da dieser gleichzeitig Gesellschafter der Beklagten
zu 1) ist. Im Übrigen widerspreche die Bestellung des Herrn E. K. den Grundsätzen einer
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zu 1) ist. Im Übrigen widerspreche die Bestellung des Herrn E. K. den Grundsätzen einer
ordnungsgemäßen Verwaltung, so dass der Beschluss für unwirksam zu erklären sei. Der
Widerspruch gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung ergebe sich
daraus, dass die bisherige Verwaltung ungeeignet gewesen sei und der neu gewählte
Verwalter Herr E. K. an der bisherigen Verwaltung maßgeblich beteiligt gewesen ist. So
hätten seit Entstehung der Eigentümergemeinschaft (abgesehen von der hier in Frage
stehenden) erst zwei Eigentümerversammlungen stattgefunden. Auch seien keine
ordnungsgemäßen Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen erstellt und beschlossen
worden. Im Übrigen werde die Beschlusssammlung nicht ordnungsgemäß geführt,
Versammlungsniederschriften seien entweder nicht oder nicht fristgemäß übersandt
worden und Auskunftsansprüchen der Eigentümer werde nicht nachgekommen.
Schließlich habe die bisherige Verwaltung Gewährleistungsrechte für
Feuchtigkeitsschäden die im Bereich des Sondereigentums der Kläger zu 1) und 2)
aufgetreten seien, nicht verfolgt, vielmehr sollten diese Schäden auf Kosten der
Gemeinschaft beseitigt werden, weswegen am 12.11.2007 eine Sonderumlage
beschlossen werden sollte.
Die Kläger beantragen,
1. den Beschluss der Eigentümerversammlung der
Wohnungseigentümergemeinschaft ... vom 05.09.2007 zu TOP 3 betreffend die
Verwalterbestellung des Herrn E. K. für ungültig zu erklären,
hilfsweise,
festzustellen, dass die Bestellung des Herrn E. K. sowie der Abschluss des
Verwaltervertrages mit diesem gemäß Beschluss zu TOP 3 der Eigentümerversammlung
vom 05.09.2007 nichtig ist;
2. die ..., vertreten durch den Geschäftsführer P. H., ..., mit sofortiger Wirkung zur
Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ..., zu bestellen,
hilfsweise,
die Beklagten zu verurteilen, der Bestellung der ..., vertreten durch den
Geschäftsführer P. H., ... als Verwalterin des Verbandes
Wohnungseigentümergemeinschaft ..., zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, ein Stimmrechtsverbot für die Beklagte zu 1) habe nicht
bestanden. Auch hätten die Kläger keinen Anspruch auf Bestellung der Firma ... zum
Verwalter. Die Vorverwaltung habe die geeigneten Maßnahmen zur Beseitigung der
Wasserschäden in die Wege geleitet. Weitere Vorwürfe, die eine Kündigung der
Verwaltung rechtfertigen könnten, gebe es nicht. So habe die Hausverwaltung den
Dachausbau und die Terrasse oberhalb der Wohnung der Kläger zu 1) und 2) nicht
durchgeführt. Bei Bekanntwerden der Feuchtigkeitsprobleme hätte die Hausverwaltung
verschiedene Handwerksfirmen beauftragt. Im Übrigen betreffe der jetzt noch
vorhandene Mangel lediglich den hofseitigen Dachterrassenbereich. Ein
Eigentümerversammlung im Jahr 2004 sei obsolet gewesen, da die Kläger zu 1) und 2)
als einzige bislang eine Wohnung erworben hatten. Für diesen Zeitraum gebe es
allerdings einen Wirtschaftsplan. Für die weiteren Zeiträume sei auf die Erstellung eines
Wirtschaftsplans verzichtet worden, da das Haus über die letzten 2 Jahre eine Baustelle
war, Wohnungen leer standen und Wasseruhren noch nicht eingebaut waren. Es sei in
jedem Jahr abgerechnet worden.
Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 10.01.2008 haben die Beklagten ihren
Vortrag ergänzt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die wechselseitigen
Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
I.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft ...
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Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft ...
vom 05.09.2007 zu TOP 3 betreffend die Verwalterbestellung des Herrn E. K. war für
ungültig zu erklären.
Ein Stimmverbot für die Beklagte zu 1) wegen der Gesellschaftereigenschaft des zum
Verwalter bestellten E. K. dürfte zwar nicht bestanden haben, da der
Bestellungsbeschluss im wesentlichen mitgliedschaftliche Interessen des
Miteigentümers betrifft und § 25 Abs. 5 WEG wegen der hohen Bedeutung des
Stimmrechts insoweit einschränkend auszulegen ist. Dies gilt selbst dann, wenn eine
einheitliche Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters und den Abschluss des
Verwaltervertrages erfolgt, da der Schwerpunkt in diesem Fall auf dem Bestellungsakt
liegt (vgl. Bärmann/Pick/Merle, 8. Aufl., § 25 Rn 104).
Die im Wesentlichen mit den Stimmen der Mehrheitseigentümerin und gegen den Willen
der zahlenmäßigen Mehrheit der Miteigentümer erfolgte Bestellung des Herrn E. K. zum
Verwalter entsprach jedoch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil gewichtige
Bedenken gegen dessen persönliche und fachliche Eignung bestehen. In der
Rechtsprechung ist anerkannt, dass bei einem beherrschenden Stimmenübergewicht
eines Wohnungseigentümers, wenn er die anderen überstimmt hat, jeweils sorgfältig
geprüft werden muss, ob ein Rechtsmissbrauch vorliegt. Zwar dürfte eine
rechtsmissbräuchliche Stimmausübung nicht schon allein darin liegen, dass ein
Wohnungseigentümer sein absolutes Stimmenübergewicht zur Wahl eines nicht
neutralen Verwalters seines Vertrauens einsetzt (vgl. u.a. OLG Celle WE 1989, 199 f.).
Jedoch ist für die Verwalterwahl, eine besonders kritische Prüfung der
Stimmrechtsausübung des Mehrheitseigentümers geboten, weil das Funktionieren der
Gemeinschaft von der fachlichen und persönlichen Qualifikation des Verwalters und
seiner wirksamen Kontrolle durch die Miteigentümer entscheidend abhängt. Der
Bestellungsbeschluss ist deshalb auf Antrag nicht nur dann für ungültig zu erklären,
wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der die vorzeitige Abberufung des Verwalters
rechtfertigt, sondern unter anderem auch dann, wenn der Mehrheitseigentümer sein
absolutes Stimmübergewicht rechtsmissbräuchlich zur Wahl eines persönlich
ungeeigneten und fachlich unfähigen Verwalters seines Vertrauens eingesetzt hat (unter
anderem OLG Zweibrücken WE 1990, 108 f).
Im vorliegenden Fall bestehen erhebliche Bedenken im Hinblick auf die fachliche Eignung
des Herrn E. K. für das Verwalteramt, so dass den Klägern unter Berücksichtigung aller
Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit diese Verwalter nicht
zugemutet werden kann. Diese Bedenken gründen sich im wesentlichen auf die Art und
Weise der bisherigen Führung der Verwaltung durch die B. und E. K. GbR. Zwar war Herr
E. K. bislang nicht als Einzelperson Verwalter, er war jedoch als einer von zwei
Gesellschaftern der GbR für deren Verwaltungsführung maßgeblich verantwortlich. So
hat die bisherige Verwaltung ihrer Verpflichtung aus § 24 Abs. 1 WEG, wonach eine
Eigentümerversammlung mindestens einmal jährlich einzuberufen ist, nicht genügt.
Selbst wenn man eine solche Verpflichtung für das Jahr 2004 noch nicht annimmt, so hat
entgegen dieser Vorschrift im Jahr 2006 überhaupt keine Eigentümerversammlung
stattgefunden. Ein hinreichender Grund hierfür ist nicht dargelegt worden. Weiterhin hat
die bisherige Verwaltung gegen ihre Verpflichtungen aus §§ 28 Abs. 1 und 3 WEG
verstoßen. Zwar hat sie für das Jahr 2004, in dem die Eigentümergemeinschaft
entstanden ist, einen Wirtschaftsplan aufgestellt. Für die Jahre 2005 bis 2007 fehlen
Wirtschaftspläne jedoch vollständig. Entgegen der Ansicht der Beklagten entfällt diese
Verpflichtung nicht deswegen, weil in dem Haus noch gebaut wurde, Wohnungen leer
standen und anfangs noch keine Wasseruhren eingebaut waren. Die Aufstellung eines
Wirtschaftsplans war natürlich auch für die Jahre ab 2005 möglich, wobei eben die
besonderen Umstände hätten berücksichtigt werden müssen, etwa durch Wahl eines
anderen Verteilungsschlüssels für den Wasserverbrauch. Trotz Vorliegens eines
Wirtschaftsplans für 2004 hat die Vorverwaltung für dieses Jahr keine Abrechnung
erstellt, obwohl jedenfalls ab Ende August eine Eigentümergemeinschaft bestand. Für
2005 ist zwar Ende Februar 2007 abgerechnet worden, diese Jahresabrechnung
entspricht jedoch nicht ansatzweise den Anforderungen, die an eine ordnungsgemäße
Jahresabrechnung zu stellen sind. So sind weder der Stand der gemeinschaftlichen
Konten noch die Umsätze im Einzelnen ausgewiesen worden. So hätte die
Zusammenstellung der Umsätze die Erträge wie Mieten, Zinsen und Zahlungen der
Wohnungseigentümer sowie die Kosten, aufgeteilt nach Betriebs-, Erhaltungs- und
Verwaltungskosten enthalten müssen. Insbesondere an der Zusammenstellung der
Erträge fehlt es vollständig. Im Übrigen ist der Verteilungsschlüssel zwar ausgewiesen,
aber weder nachvollziehbar noch irgendwie erläutert worden. Eine Jahresabrechnung für
2006 ist bis heute nicht erstellt worden, obwohl dies noch in der Amtszeit der bisherigen
Verwaltung möglich gewesen wäre. Eine Beschlussfassung über die Jahresabrechnung
2005 ist von der bisherigen Verwaltung auf der Versammlung vom 09.03.2005 entgegen
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2005 ist von der bisherigen Verwaltung auf der Versammlung vom 09.03.2005 entgegen
§ 28 Abs.5 WEG nicht herbei geführt worden. Hinsichtlich der von den Klägern immer
wieder beanstandeten Feuchtigkeitsschäden mag die Vorverwaltung sich inzwischen
zwar um eine Mangelbeseitigung gekümmert haben, die Beklagten haben jedoch nicht
dargelegt, inwieweit sich die Vorverwaltung um eine Geltendmachung von
Gewährleistungsrechten wegen der von dem Gutachten des Bauingenieurbüros CRP
festgestellten Baumängel bemüht hat. Dies führt dazu, dass die
Eigentümergemeinschaft die Mängel insbesondere im Bereich der hofseitigen Terrasse
nunmehr auf eigene Kosten beseitigen muss. In Anbetracht der Gesamtheit der
Nachlässigkeiten bzw. Pflichtverletzungen der bisherigen Verwaltung bestehen
erhebliche Bedenken gegen eine fachliche Eignung des Herrn E. K., so dass den Klägern
eine weitere Zusammenarbeit mit ihm nicht zuzumuten ist.
II.
Auch der weitere Klageantrag auf Bestellung einer Notverwaltung ist begründet.
Nachdem die Wahl des Herrn E. K. zum Verwalter für ungültig erklärt worden ist, fehlt der
Eigentümergemeinschaft ein Verwalter. Zwar besteht für die Geltendmachung eines
Anspruchs auf Bestellung eines Notverwalters gemäß § 21 Abs. 4 WEG ein
Rechtsschutzbedürfnis im Regelfall nur dann, wenn versucht worden ist, in einer
Eigentümerversammlung einen Beschluss zur Bestellung eines neuen Verwalters herbei
zu führen. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn den Klägern die vorherige Anrufung der
Eigentümerversammlung nicht zugemutet werden kann, weil in Anbetracht der
Mehrheitsverhältnisse eine anderweitige Verwalterbestellung ausgeschlossen erscheint.
Dies ist hier der Fall, da die Vertreter der Beklagten zu 1) in der Versammlung vom
05.09.2007 unstreitig bekundet haben, dass sie auf absehbare Zeit lediglich eine
Verwaltung aus ihren Reihen akzeptieren würden.
Da eine solche Verwaltung den Klägern aus den oben dargelegten Gründen aber nicht
zumutbar ist, bedurfte es keines vorangehenden Versuchs einer erneuten
Verwalterbestellung in einer Eigentümerversammlung. In einem auf § 21 Abs.4 WEG
gestützten Antrag ist das Gericht aber nicht darauf beschränkt, die übrigen
Wohnungseigentümer zur Mitwirkung bei der Bestellung des gewünschten und
geeigneten Verwalters zu verpflichten, vielmehr kann es zur Verwirklichung des
Anspruchs eines Wohnungseigentümers auf eine ordnungsgemäße Verwaltung nach
billigem Ermessen unmittelbar einen Verwalter bestellen (OLG Düsseldorf, ZMR 2007,
878; KG ZMR 2003, 780). Dies erscheint auch sachgerecht, denn beim Vorliegen eines
dringenden sachlichen Bedürfnisses dürfte es in aller Regel, wenn nicht ausnahmslos,
ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, einen Verwalter sofort gerichtlich zu
bestellen. Dabei ist das Gericht gemäß § 308 ZPO an den Antrag der Kläger gebunden,
ein Auswahlermessen ist ihm nicht eingeräumt (Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 10
Rn 9).
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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