Urteil des AG Wedding vom 05.09.2007

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Gericht:

AG Wedding

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

22a C 259/07

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 21 Abs 4 WoEigG, § 24 Abs 1

WoEigG, § 25 Abs 5 WoEigG, § 28

Abs 1 WoEigG, § 28 Abs 3

WoEigG

Wohnungseigentum: Stimmrechtsausschluss bei der

Verwalterbestellung; Bestellung eines ungeeigneten Verwalters;

rechtsmissbräuchliche Stimmausübung eines

Mehrheitseigentümers und Bestellung eines Notverwalters

Tenor

1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung der

Wohnungseigentümergemeinschaft ..., vom 05.09.2007 zu TOP 3 betreffend die

Verwalterbestellung des Herrn E. K. wird für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten werden verurteilt, der Bestellung der ..., vertreten durch den

Geschäftsführer P. H., ... als Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ... ab

dem 01.02.2008 bis zum 31.01.2011 zuzustimmen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

4. Das Urteil ist wegen der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten

dürfen die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des

beizutreibenden Betrages abwenden, sofern nicht die Kläger vor der Vollstreckung

Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Parteien bilden die aus dem Rubrum ersichtliche

Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kläger zu 1) und 2) sind gemeinschaftlich

Eigentümer der Wohneinheit (WE) Nr. 38, die Kläger zu 3) und 4) sind gemeinschaftlich

Eigentümer der WE Nr. 35 und 36 und er Kläger zu 5) ist Eigentümer der WE Nr. 40. Die

Beklagte zu 2) ist Eigentümerin der WE Nr. 30, alle übrigen WE stehen im

Sondereigentum der Beklagten zu 1).

Im Jahr 2004 hat die Beklagte zu 1) das Haus erworben und durch Teilungserklärung vom

14.07.2004 in Wohnungseigentum aufgeteilt. Ende August 2004 haben die Kläger zu 1)

und 2) als erste ihre Wohnung erworben, die anderen Parteien folgten später. In der

Teilungserklärung war unter VI. eine aus den Herren B. und E. K. bestehende GbR zum

Verwalter bestellt worden. Seit Entstehen der Eigentümergemeinschaft haben

Eigentümerversammlungen – abgesehen von der hier streitigen Versammlung – nur am

18.11.2005 und 09.03.2007 stattgefunden. Auf der ersten Versammlung stand lediglich

die Hofgestaltung und "Sonstiges" auf der Tagesordnung, ein Protokoll ist den Klägern

trotz Mahnungen bis heute nicht zugesandt worden. Auch auf der zweiten

Eigentümerversammlung ist weder eine Jahresabrechnung noch ein Wirtschaftsplan

beschlossen worden. Als Jahresabrechnung 2005 lag den Klägern Bl. 79 d.A. vor.

Auf der Eigentümerversammlung vom 05.09.2007 wurde diese Hausverwaltung im

Hinblick auf die Rechtsprechung des BGH zur Unfähigkeit einer GbR, Verwalterin einer

Eigentümergemeinschaft sein zu können, durch Beschluss zu TOP 2 einstimmig

abberufen. Unter TOP 3 wurde zunächst über den Antrag abgestimmt, die ... zum neuen

Verwalter zu bestellen. Dieser Antrag wurde mit 4 Ja-Stimmen und 36 Nein-Stimmen

abgelehnt. Sodann wurde unter dem gleichen TOP Herr E. K. durch Mehrheitsbeschluss

(36 : 4 Stimmen) zum neuen Verwalter bestellt. In der gleichen Versammlung haben die

Vertreter der Beklagten zu 1) mit Nachdruck bekundet, dass sie auf absehbare Zeit nur

eine Verwaltung aus ihren Reihen akzeptieren würden.

Die Kläger fechten den Beschluss hinsichtlich der Verwalterbestellung durch die am

21.09.2007 bei Gericht eingegangene Klageschrift an. Sie sind der Ansicht, die Beklagte

zu 1) sei aufgrund eines Stimmverbots von der Abstimmung über die Bestellung des

Herrn E. K. ausgeschlossen gewesen, da dieser gleichzeitig Gesellschafter der Beklagten

zu 1) ist. Im Übrigen widerspreche die Bestellung des Herrn E. K. den Grundsätzen einer

ordnungsgemäßen Verwaltung, so dass der Beschluss für unwirksam zu erklären sei. Der

Widerspruch gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung ergebe sich

daraus, dass die bisherige Verwaltung ungeeignet gewesen sei und der neu gewählte

Verwalter Herr E. K. an der bisherigen Verwaltung maßgeblich beteiligt gewesen ist. So

hätten seit Entstehung der Eigentümergemeinschaft (abgesehen von der hier in Frage

stehenden) erst zwei Eigentümerversammlungen stattgefunden. Auch seien keine

ordnungsgemäßen Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen erstellt und beschlossen

worden. Im Übrigen werde die Beschlusssammlung nicht ordnungsgemäß geführt,

Versammlungsniederschriften seien entweder nicht oder nicht fristgemäß übersandt

worden und Auskunftsansprüchen der Eigentümer werde nicht nachgekommen.

Schließlich habe die bisherige Verwaltung Gewährleistungsrechte für

Feuchtigkeitsschäden die im Bereich des Sondereigentums der Kläger zu 1) und 2)

aufgetreten seien, nicht verfolgt, vielmehr sollten diese Schäden auf Kosten der

Gemeinschaft beseitigt werden, weswegen am 12.11.2007 eine Sonderumlage

beschlossen werden sollte.

Die Kläger beantragen,

1. den Beschluss der Eigentümerversammlung der

Wohnungseigentümergemeinschaft ... vom 05.09.2007 zu TOP 3 betreffend die

Verwalterbestellung des Herrn E. K. für ungültig zu erklären,

hilfsweise,

festzustellen, dass die Bestellung des Herrn E. K. sowie der Abschluss des

Verwaltervertrages mit diesem gemäß Beschluss zu TOP 3 der Eigentümerversammlung

vom 05.09.2007 nichtig ist;

2. die ..., vertreten durch den Geschäftsführer P. H., ..., mit sofortiger Wirkung zur

Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ..., zu bestellen,

hilfsweise,

die Beklagten zu verurteilen, der Bestellung der ..., vertreten durch den

Geschäftsführer P. H., ... als Verwalterin des Verbandes

Wohnungseigentümergemeinschaft ..., zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, ein Stimmrechtsverbot für die Beklagte zu 1) habe nicht

bestanden. Auch hätten die Kläger keinen Anspruch auf Bestellung der Firma ... zum

Verwalter. Die Vorverwaltung habe die geeigneten Maßnahmen zur Beseitigung der

Wasserschäden in die Wege geleitet. Weitere Vorwürfe, die eine Kündigung der

Verwaltung rechtfertigen könnten, gebe es nicht. So habe die Hausverwaltung den

Dachausbau und die Terrasse oberhalb der Wohnung der Kläger zu 1) und 2) nicht

durchgeführt. Bei Bekanntwerden der Feuchtigkeitsprobleme hätte die Hausverwaltung

verschiedene Handwerksfirmen beauftragt. Im Übrigen betreffe der jetzt noch

vorhandene Mangel lediglich den hofseitigen Dachterrassenbereich. Ein

Eigentümerversammlung im Jahr 2004 sei obsolet gewesen, da die Kläger zu 1) und 2)

als einzige bislang eine Wohnung erworben hatten. Für diesen Zeitraum gebe es

allerdings einen Wirtschaftsplan. Für die weiteren Zeiträume sei auf die Erstellung eines

Wirtschaftsplans verzichtet worden, da das Haus über die letzten 2 Jahre eine Baustelle

war, Wohnungen leer standen und Wasseruhren noch nicht eingebaut waren. Es sei in

jedem Jahr abgerechnet worden.

Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 10.01.2008 haben die Beklagten ihren

Vortrag ergänzt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die wechselseitigen

Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft ...

vom 05.09.2007 zu TOP 3 betreffend die Verwalterbestellung des Herrn E. K. war für

ungültig zu erklären.

Ein Stimmverbot für die Beklagte zu 1) wegen der Gesellschaftereigenschaft des zum

Verwalter bestellten E. K. dürfte zwar nicht bestanden haben, da der

Bestellungsbeschluss im wesentlichen mitgliedschaftliche Interessen des

Miteigentümers betrifft und § 25 Abs. 5 WEG wegen der hohen Bedeutung des

Stimmrechts insoweit einschränkend auszulegen ist. Dies gilt selbst dann, wenn eine

einheitliche Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters und den Abschluss des

Verwaltervertrages erfolgt, da der Schwerpunkt in diesem Fall auf dem Bestellungsakt

liegt (vgl. Bärmann/Pick/Merle, 8. Aufl., § 25 Rn 104).

Die im Wesentlichen mit den Stimmen der Mehrheitseigentümerin und gegen den Willen

der zahlenmäßigen Mehrheit der Miteigentümer erfolgte Bestellung des Herrn E. K. zum

Verwalter entsprach jedoch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil gewichtige

Bedenken gegen dessen persönliche und fachliche Eignung bestehen. In der

Rechtsprechung ist anerkannt, dass bei einem beherrschenden Stimmenübergewicht

eines Wohnungseigentümers, wenn er die anderen überstimmt hat, jeweils sorgfältig

geprüft werden muss, ob ein Rechtsmissbrauch vorliegt. Zwar dürfte eine

rechtsmissbräuchliche Stimmausübung nicht schon allein darin liegen, dass ein

Wohnungseigentümer sein absolutes Stimmenübergewicht zur Wahl eines nicht

neutralen Verwalters seines Vertrauens einsetzt (vgl. u.a. OLG Celle WE 1989, 199 f.).

Jedoch ist für die Verwalterwahl, eine besonders kritische Prüfung der

Stimmrechtsausübung des Mehrheitseigentümers geboten, weil das Funktionieren der

Gemeinschaft von der fachlichen und persönlichen Qualifikation des Verwalters und

seiner wirksamen Kontrolle durch die Miteigentümer entscheidend abhängt. Der

Bestellungsbeschluss ist deshalb auf Antrag nicht nur dann für ungültig zu erklären,

wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der die vorzeitige Abberufung des Verwalters

rechtfertigt, sondern unter anderem auch dann, wenn der Mehrheitseigentümer sein

absolutes Stimmübergewicht rechtsmissbräuchlich zur Wahl eines persönlich

ungeeigneten und fachlich unfähigen Verwalters seines Vertrauens eingesetzt hat (unter

anderem OLG Zweibrücken WE 1990, 108 f).

Im vorliegenden Fall bestehen erhebliche Bedenken im Hinblick auf die fachliche Eignung

des Herrn E. K. für das Verwalteramt, so dass den Klägern unter Berücksichtigung aller

Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit diese Verwalter nicht

zugemutet werden kann. Diese Bedenken gründen sich im wesentlichen auf die Art und

Weise der bisherigen Führung der Verwaltung durch die B. und E. K. GbR. Zwar war Herr

E. K. bislang nicht als Einzelperson Verwalter, er war jedoch als einer von zwei

Gesellschaftern der GbR für deren Verwaltungsführung maßgeblich verantwortlich. So

hat die bisherige Verwaltung ihrer Verpflichtung aus § 24 Abs. 1 WEG, wonach eine

Eigentümerversammlung mindestens einmal jährlich einzuberufen ist, nicht genügt.

Selbst wenn man eine solche Verpflichtung für das Jahr 2004 noch nicht annimmt, so hat

entgegen dieser Vorschrift im Jahr 2006 überhaupt keine Eigentümerversammlung

stattgefunden. Ein hinreichender Grund hierfür ist nicht dargelegt worden. Weiterhin hat

die bisherige Verwaltung gegen ihre Verpflichtungen aus §§ 28 Abs. 1 und 3 WEG

verstoßen. Zwar hat sie für das Jahr 2004, in dem die Eigentümergemeinschaft

entstanden ist, einen Wirtschaftsplan aufgestellt. Für die Jahre 2005 bis 2007 fehlen

Wirtschaftspläne jedoch vollständig. Entgegen der Ansicht der Beklagten entfällt diese

Verpflichtung nicht deswegen, weil in dem Haus noch gebaut wurde, Wohnungen leer

standen und anfangs noch keine Wasseruhren eingebaut waren. Die Aufstellung eines

Wirtschaftsplans war natürlich auch für die Jahre ab 2005 möglich, wobei eben die

besonderen Umstände hätten berücksichtigt werden müssen, etwa durch Wahl eines

anderen Verteilungsschlüssels für den Wasserverbrauch. Trotz Vorliegens eines

Wirtschaftsplans für 2004 hat die Vorverwaltung für dieses Jahr keine Abrechnung

erstellt, obwohl jedenfalls ab Ende August eine Eigentümergemeinschaft bestand. Für

2005 ist zwar Ende Februar 2007 abgerechnet worden, diese Jahresabrechnung

entspricht jedoch nicht ansatzweise den Anforderungen, die an eine ordnungsgemäße

Jahresabrechnung zu stellen sind. So sind weder der Stand der gemeinschaftlichen

Konten noch die Umsätze im Einzelnen ausgewiesen worden. So hätte die

Zusammenstellung der Umsätze die Erträge wie Mieten, Zinsen und Zahlungen der

Wohnungseigentümer sowie die Kosten, aufgeteilt nach Betriebs-, Erhaltungs- und

Verwaltungskosten enthalten müssen. Insbesondere an der Zusammenstellung der

Erträge fehlt es vollständig. Im Übrigen ist der Verteilungsschlüssel zwar ausgewiesen,

aber weder nachvollziehbar noch irgendwie erläutert worden. Eine Jahresabrechnung für

2006 ist bis heute nicht erstellt worden, obwohl dies noch in der Amtszeit der bisherigen

Verwaltung möglich gewesen wäre. Eine Beschlussfassung über die Jahresabrechnung

2005 ist von der bisherigen Verwaltung auf der Versammlung vom 09.03.2005 entgegen

§ 28 Abs.5 WEG nicht herbei geführt worden. Hinsichtlich der von den Klägern immer

wieder beanstandeten Feuchtigkeitsschäden mag die Vorverwaltung sich inzwischen

zwar um eine Mangelbeseitigung gekümmert haben, die Beklagten haben jedoch nicht

dargelegt, inwieweit sich die Vorverwaltung um eine Geltendmachung von

Gewährleistungsrechten wegen der von dem Gutachten des Bauingenieurbüros CRP

festgestellten Baumängel bemüht hat. Dies führt dazu, dass die

Eigentümergemeinschaft die Mängel insbesondere im Bereich der hofseitigen Terrasse

nunmehr auf eigene Kosten beseitigen muss. In Anbetracht der Gesamtheit der

Nachlässigkeiten bzw. Pflichtverletzungen der bisherigen Verwaltung bestehen

erhebliche Bedenken gegen eine fachliche Eignung des Herrn E. K., so dass den Klägern

eine weitere Zusammenarbeit mit ihm nicht zuzumuten ist.

II.

Auch der weitere Klageantrag auf Bestellung einer Notverwaltung ist begründet.

Nachdem die Wahl des Herrn E. K. zum Verwalter für ungültig erklärt worden ist, fehlt der

Eigentümergemeinschaft ein Verwalter. Zwar besteht für die Geltendmachung eines

Anspruchs auf Bestellung eines Notverwalters gemäß § 21 Abs. 4 WEG ein

Rechtsschutzbedürfnis im Regelfall nur dann, wenn versucht worden ist, in einer

Eigentümerversammlung einen Beschluss zur Bestellung eines neuen Verwalters herbei

zu führen. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn den Klägern die vorherige Anrufung der

Eigentümerversammlung nicht zugemutet werden kann, weil in Anbetracht der

Mehrheitsverhältnisse eine anderweitige Verwalterbestellung ausgeschlossen erscheint.

Dies ist hier der Fall, da die Vertreter der Beklagten zu 1) in der Versammlung vom

05.09.2007 unstreitig bekundet haben, dass sie auf absehbare Zeit lediglich eine

Verwaltung aus ihren Reihen akzeptieren würden.

Da eine solche Verwaltung den Klägern aus den oben dargelegten Gründen aber nicht

zumutbar ist, bedurfte es keines vorangehenden Versuchs einer erneuten

Verwalterbestellung in einer Eigentümerversammlung. In einem auf § 21 Abs.4 WEG

gestützten Antrag ist das Gericht aber nicht darauf beschränkt, die übrigen

Wohnungseigentümer zur Mitwirkung bei der Bestellung des gewünschten und

geeigneten Verwalters zu verpflichten, vielmehr kann es zur Verwirklichung des

Anspruchs eines Wohnungseigentümers auf eine ordnungsgemäße Verwaltung nach

billigem Ermessen unmittelbar einen Verwalter bestellen (OLG Düsseldorf, ZMR 2007,

878; KG ZMR 2003, 780). Dies erscheint auch sachgerecht, denn beim Vorliegen eines

dringenden sachlichen Bedürfnisses dürfte es in aller Regel, wenn nicht ausnahmslos,

ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, einen Verwalter sofort gerichtlich zu

bestellen. Dabei ist das Gericht gemäß § 308 ZPO an den Antrag der Kläger gebunden,

ein Auswahlermessen ist ihm nicht eingeräumt (Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 10

Rn 9).

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige

Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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