Urteil des AG Wedding, Az. 6a C 119/06

AG Wedding: betriebskosten, abrechnung, wohnung, nachforderung, einzug, zusammensetzung, teilzahlung, verwandtschaft, anzeichen, zustellung
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Gericht:
AG Wedding
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
6a C 119/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 535 Abs 2 BGB, § 556 BGB, §
9b HeizkostenV
Wohnraummiete: Vorwegabzug der Betriebskosten bei
gemischter Wohn- und Gewerbenutzung; Abrechnung der
Warmwasserkosten bei Nutzerwechsel; Erhöhung der
Betriebskostenvorauszahlungen
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteil, an die Klägerin 1.623,14 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 285,97 Euro seit dem 30.03.2006, aus
230,00 Euro seit dem 04.08.2006 und aus 1.107,17 Euro seit dem 31.01.2007 zu zahlen.
2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden
Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer Wohnung in der ..., 1 ... Berlin.
Grundlage des Mietverhältnisses ist ein Mietvertrag vom 26. August 2004. Das
Mietverhältnis begann zum 15. September 2004. Gemäß § 4 des Mietvertrages betrug
die Netto-Miete für den hier fraglichen Zeitraum Januar 2006 bis Januar 2007 zunächst
monatlich 319,30 Euro und ab Oktober 2006 monatlich 328,28 Euro. Daneben waren
monatliche Nebenkostenvorauszahlungen von 70,00 Euro für die kalten Betriebskosten
und auf 30,00 Euro für die Heizungs- und Warmwasserkosten vorgesehen. Wegen der
weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Blatt 18 bis 21R der Akten Bezug
genommen.
Mit Schreiben vom 16. November 2005 erteilte die Klägerin der Beklagten Abrechnungen
über die Betriebskosten und Heizkosten für das Jahr 2004. Die
Betriebskostenabrechnung endete mit einem Nachzahlungsbetrag von 174,74 Euro, die
Heizkostenabrechnung mit einer Nachforderung von 262,86 Euro. Zugleich erhöhte die
Klägerin die monatlichen Vorauszahlungen ab Januar 2006 auf 120,00 Euro für die
Betriebskosten und auf 70,00 Euro für die Heizkosten. Wegen der Einzelheiten des
Schreibens vom 16. November 2005 wird auf Blatt 23 bis 25R der Akten Bezug
genommen.
Die Beklagte zahlte zunächst weder die Nachforderungsbeträge noch die erhöhten
Vorschüsse. Mit Schreiben vom 7. April 2006 teilte dann der Berliner Mieterverein der
Klägerin mit, er betrachte die Betriebskostenabrechnung wegen eines Fehlers für nicht
fällig, akzeptiere jedoch bei der Heizkostenabrechnung einen Nachzahlungsbetrag von
171,03 Euro. Insoweit werde er der Beklagten empfehlen, auch den erhöhten Vorschuss
von nunmehr 70 Euro zu zahlen. Wegen der Einzelheiten des Schreibens vom 7. April
2006 wird auf Blatt 38 bis 39 der Akten Bezug genommen.
Die Beklagte zahlte im April 2006 insgesamt 331,03 Euro Miete, nämlich 171,03 Euro auf
die Heizkostenabrechnung, jeweils 30,00 Euro auf die Vorschussforderungen für Januar
bis April 2006 sowie weitere 40,00 Euro ohne konkrete Zahlungsbestimmung.
Anschließend entrichtete sie ab Mai 2006 monatlich 459,30 Euro.
Mit Schreiben vom 19. Juni 2006 erteilte die Klägerin der Beklagten die
Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2005. Die Betriebskostenabrechnung endete
mit einem Nachzahlungsbetrag von 818,97 Euro, die Heizkostenabrechnung mit einer
Nachforderung von 26,42 Euro. Wegen der Einzelheiten des Schreibens vom 19. Juni
2006 wird auf Bl. 83 bis 85R der Akten Bezug genommen. Die Beklagte leistete auf diese
Abrechnungen keine Zahlungen. Ab August 2006 wurden die Vorschüsse um insgesamt
15,00 Euro monatlich reduziert.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte am 27. März 2006 einen Mahnbescheid über 617,00
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Die Klägerin hat gegen die Beklagte am 27. März 2006 einen Mahnbescheid über 617,00
Euro erwirkt, der die Betriebskostenabrechnung 2004 (174,14 Euro), die
Heizkostenabrechnung 2004 (262,86 Euro) und restliche Nebenkostenvorauszahlungen
für Januar und Februar 2006 (2 x 90,00 = 180,00 Euro) betraf. Gegen den am 30. März
2006 zugestellten Mahnbescheid hat die Beklagte in Höhe von 285,97 Euro Widerspruch
eingelegt. Wegen der restlichen 331,03 Euro (171,03 Euro auf die Heizkostenabrechnung
2004 sowie jeweils 30,00 Euro Nebenkostenvorschüsse für Januar bis April 2006 plus
weiterer 40,00 Euro), ist ein Teilvollstreckungsbescheid ergangen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 1.709,68 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %-
Punkten über dem Basiszins aus 285,97 Euro seit dem 30.03.2006, aus 230,00 Euro seit
dem 04.08.2006 sowie aus 1.193,71 Euro seit Rechtshängigkeit der Klageerhöhung
(31.01.2007) zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, ein – unstreitig – während des Abrechnungszeitraums 2004 in einer
Ladenfläche des Gebäudes betriebener Hundesalon habe täglich mindestens dreißig
Hunde gebadet und getränkt. Dadurch sei es zu einem übermäßigen Wasserverbrauch
gekommen. Außerdem habe der Warmwasserzähler in der Wohnung bei ihrem Einzug
einen Stand von 210,53 m
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angezeigt.
Das Gericht hat Beweis über den Stand des Warmwasserzählers erhoben gemäß
Beweisbeschluss vom 27. Dezember 2006 durch Vernehmung des Zeugen T. D. D.
Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf Blatt 87 der Akten Bezug
genommen.
In Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf alle Schriftsätze der Parteien
nebst Anlagen und sonstigen Aktenteilen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist ganz überwiegend begründet. Die Klägerin kann von der Beklagten gemäß
§ 535 Abs. 2 BGB restliche Mietzahlungen von insgesamt 1.623,14 Euro verlangen.
a) Betriebskostennachzahlung 2004
Die Beklagte ist verpflichtet, den Nachzahlungsbetrag von 174,14 Euro zu entrichten.
Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 ist nicht zu beanstanden. Die Klägerin
war entgegen der Auffassung der Beklagten nicht aus Gründen der Billigkeit (§§ 315, 316
BGB) verpflichtet, die Wasserkosten für den Hundesalon gesondert zu erfassen und
vorab abzuziehen. Eine Nebenkostenabrechnung ist stets davon geprägt, dass die
einzelnen Nutzer unterschiedlich zur Entstehung der Gesamtkosten beitragen, so dass
der Mieter im Interesse einer einfachen und praktikablen Abrechnung gewisse
Ungenauigkeiten hinnehmen muss. Daher kann in einem Gebäude mit gemischter
Wohn- und Gewerbenutzung ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden
Kosten unterbleiben, wenn dies nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung des
Wohnraummieters führt (BGH NJW 2006, 1420). So liegt die Sache hier. Ein Hundesalon
verursacht nicht grundsätzlich einen spürbar höheren Wasserverbrauch als ein
Wohnraummieter. Der Trinkwasserverbrauch der Hunde dürfte schwerlich über dem
Trinkwasserverbrauch zum Kochen und für Getränke von Wohnungsmietern liegen. Auch
der Wasserverbrauch beim Baden der Hunde liegt grundsätzlich noch im Rahmen des
Verbrauchs, den auch eine Wohnungsnutzung durch mehrere Personen mit intensivem
Duschen, Baden, Spülen und Wäschewaschen verursachen kann. Etwas anderes kommt
lediglich in Betracht, wenn es sich um einen außergewöhnlich stark genutzten
Hundesalon handelt. Für diesen besonderen Umstand trägt der Mieter die Darlegungs-
und Beweislast. Die Beklagte hat jedoch für ihre Behauptungen zum Umfang des
Geschäftsbetriebs des Hundesalons trotz der konkreten Erwiderung der Klägern keinen
Beweis angetreten.
b) Erhöhte Betriebskostenvorauszahlung
Die Beklagte ist auch zur Zahlung der um 50,00 Euro erhöhten
Betriebskostenvorauszahlung von Januar 2006 bis Januar 2007, also von insgesamt
550,00 Euro, verpflichtet. Nach § 4 Ziff. 4 des Mietvertrages vom 26. August 2004 ist der
Vermieter berechtigt, die Betriebskosten nach eine Abrechnung angemessen zu
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Vermieter berechtigt, die Betriebskosten nach eine Abrechnung angemessen zu
erhöhen. Dieses Leistungsbestimmungsrecht (vgl. § 315 BGB) hat die Klägerin
ordnungsgemäß ausgeübt. Da sich die ursprünglichen Vorauszahlungen als deutlich zu
gering erwiesen hatten, durfte sie die Vorschüsse deutlich erhöhen. Der zusätzliche
Betrag von 50,00 Euro auf dann (70 + 50 = 120 Euro) war dabei durchaus realistisch,
wie auch das Ergebnis der Betriebskostenabrechnung 2005 belegt.
c) Heizkostenabrechnung 2004
Auf die Heizkostenabrechnung 2004 kann die Klägerin noch einen
Nachzahlungsbetrag von 6,68 Euro verlangen.
Die Heizkostenabrechnung ist im Hinblick auf die zwei von der Beklagten konkret
vorgetragenen Beanstandungen hin zu korrigieren. Zum einen ist die angesetzte
Heizfläche entsprechend § 6 Ziff. 9 des Mietvertrages von 92,43 qm auf 92,00 qm zu
reduzieren. Damit sinken die Grundkosten auf 69,92 Euro. Zum anderen ist die
Warmwasserabrechnung bei den Verbrauchskosten auf (212,39 ./. 210,43) 1,96 m
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abzusenken, wodurch insoweit die Kosten anstatt 85,06 Euro nur 13,51 Euro betragen.
Bei einem Nutzerwechsel ist keine Schätzung zulässig, sondern gemäß § 9 b
Heizkostenverordnung der tatsächliche Stand der Verbrauchsmessgeräte maßgebend.
Hier stand die Warmwasseruhr bei Einzug der Beklagten auf 210,43 m
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. Das ist
durch die Aussage des Zeugen T. D. D. bewiesen. Die Aussage ist glaubhaft. Es ist nicht
unüblich und entspricht allgemeiner Empfehlung, sich als neuer Mieter die Zählerstände
in der Wohnung zu notieren. Der Zeuge hat auch von sich aus eingeräumt, den
konkreten Stand der Wasseruhr aus dem Gedächtnis nur noch ungefähr gewusst und
deshalb später in den Unterlagen nachgesehen zu haben. Dies alles ist nachvollziehbar
und ohne Anzeichen von Widersprüchlichkeit und mangelnder Plausibilität. Der Zeuge ist
auch glaubwürdig. Es bestehen keine Hinweise darauf, dass die Aussage durch die enge
Verwandtschaft zur Beklagten beeinflusst worden ist. Der Zeuge hat auf das Gericht
einen aufrichtigen und um korrekte Angaben bemühten Eindruck gemacht.
Der Zahlbetrag aus der Heizkostenabrechnung beläuft sich unter Berücksichtigung
der Korrekturen auf (69,92 + 163,96 + 35,32 + 13,51) 282,71 Euro. Das ergibt abzüglich
der Vorauszahlungen von 105,00 Euro ein Nachzahlungsforderung von 177,71 Euro.
Berücksichtigt man weiter die bereits geleistete Teilzahlung von 171,03 Euro, verbleiben
noch (282,71 ./. 105,00 ./. 171,03) 6,68 Euro.
d) Betriebskostenabrechnung 2005
Aus der Betriebskostenabrechnung 2005 schuldet die Beklagte den dort
ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag von 818,97 Euro. Die Abrechnung ist entgegen
ihrer Ansicht nicht zu beanstanden. Die Kosten der Schädlingsbekämpfung sind in § 4
des Mietvertrages ausdrücklich als umlagefähig genannt. Gegen ihre Einbeziehung in die
Betriebskostenabrechnung bestehen daher keine Bedenken.
e) Heizkostenabrechnung 2004
Aus der Heizkostenabrechnung 2005 schuldet die Beklagte 25,03 Euro. Hier ist
wiederum die beheizte Fläche auf 92,00 Euro zu korrigieren, so dass sich die
Grundkosten um 1,39 Euro verringern.
f) Gesamtergebnis
Unter Berücksichtigung der vorangegangenen Überlegungen sowie der
Staffelmietvereinbarung schuldet die Beklagte insgesamt noch 1.623,14 Euro.
Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass sich die im April 2006 ohne
Zahlungsbestimmung geleisteten 40,00 Euro unter Berücksichtigung des Schreibens
des Berliner Mietervereins vom 7. April 2006 auf die Heizkostenvorauszahlung bezog.
Hier war die Beklagte offenbar durch ein Versehen des Mietervereins zunächst von einer
Erhöhung um lediglich 30,00 Euro ausgegangen, hat dann aber den Fehler bemerkt und
die Differenz von jeweils 10,00 Euro für die Monate Januar bis April 2006 nachgezahlt.
Die Zusammensetzung der noch offenen Beträge ergibt sich aus der nachfolgenden
Tabelle:
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Die Beklagte schuldet gemäß § 286 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Nr. 1 BGB Verzugszinsen ab
dem 30. März 2006 in der geforderten Höhe von 285,97, nämlich für die
Heizkostenabrechnung 2004 sowie für die erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in
den Monaten Januar bis März 2006. Aus 230,00 Euro schuldet sie antragsgemäß
Verzugszinsen wegen der erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen für April bis August
2006 ab dem 4. August 2006 und aus den restlichen 1.107,17 Euro schuldet sie
Verzugszinsen ab Zustellung der Klageerweiterung in der mündlichen Verhandlung am
31. Januar 2007.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf 709 ZPO.
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