Urteil des AG Wedding, Az. 16 C 82/06

AG Wedding: wohnung, vermieter, provision, mietvertrag, zustand, kaution, verdacht, rückzahlung, eigentümer, anweisung
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Gericht:
AG Wedding
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
16 C 82/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 2 Abs 1 WoVermRG, § 2 Abs 2
S 1 Nr 3 WoVermRG, § 812 Abs
1 S 1 Alt 1 BGB
Wohnungsvermittlung: Verlust des Maklerprovisionsanspruch
bei Tätigkeiten für den Vermieter bei Vertragsausfertigung und
Wohnungsübergabe
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die
Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils
vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 %, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in
Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Rückzahlung von Maklerprovision.
Die Beklagte ist gewerbliche Maklerin. Der Kläger war mit seiner damaligen
Lebensgefährtin, Frau ..., auf der Suche nach einer gemeinsamen Wohnung. Die
Beklagte bewarb ein Objekt in der Parkstraße 10, 13467 Berlin. Die Kläger besichtigten
sie mit Frau ... – Mitarbeiterin der Beklagten – und entschieden sich zur Anmietung. Frau
... teilte auf diese Anfrage mit, daß eine Vermietung möglich sei; sie wurde dann
durchgeführt.
Der Kläger zahlte der Beklagten für ihre Vermittlungstätigkeit 2.178,– Euro.
Dem Kläger wurde ein Mietvertragsexemplar übersandt, das später unterzeichnet wurde.
Frau ... hatte ihn einschließlich der Bankverbindung der Vermieterin selbst ausgefüllt. Die
Wohnungsübergabe führte gleichfalls Frau ... aus. Dabei wurde ein
Wohnungsübergabeprotokoll erstellt, wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 13 d. A. Bezug
genommen wird, das gleichfalls von Frau ... ausgefüllt und gezeichnet wurde.
Das zum 1. Juni 2005 begründete Mietverhältnis endete zum 30. September 2005. Die
Wohnungsrücknahme wurde erneut durch Frau ... durchgeführt. Sie fertigte ein weiteres
Wohnungsübergabeprotokoll (Bl. 14 d. A.).
Der Kläger forderte mit anwaltlichem Schreiben vom 25. Oktober 2005 mit Frist zum
8.11.2005 die Rückzahlung der Provision.
Der Kläger macht mit der Klage die Rückzahlung der Kaution und den Ersatz nicht
anrechenbarer vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten geltend, wegen deren Berechnung
auf Bl. 6 d. A. Bezug genommen wird.
Der Kläger behauptet, die Beklagte habe der Vermieterin angeboten, daß sie alle
Vertragsformalitäten bis auf die Unterschrift übernehmen könne, und die Vermieterin
habe dies angenommen. Er habe die Provision schon vor dem Mietvertragsschluß
gezahlt, weil Frau ... ihm mitgeteilt habe, dann werde sie sich bei der Vermieterin für den
Vertragsschluß verwenden. Er meint, die Beklagte habe – mittels ihrer Mitarbeiterin –
Verwaltungstätigkeiten für die Vermieterin ausgeübt.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 2.322,59 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über Basiszins seit dem 8. November 2005 aus 2.178,– Euro sowie aus
144,59 Euro seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, der Kläger habe, weil er eine Reise antreten wollte, darauf gedrängt, den
Mietvertrag noch vorher unterzeichnen zu können, und habe mehrfach darauf gedrängt,
daß Frau ... den Mietvertrag ausfülle und übergebe. Die Vermieterin habe den Inhalt des
Vertrages dabei genau vorgegeben. Die Wohnungsübergabe und die Erstellung des
Protokolls durch die Beklagte seien erforderlich gewesen, damit der Kläger die Wohnung
überhaupt beziehen konnte, da die Vermieterin weit weg – in ... – wohnte.
Sie meint, die Rechtsprechung zum Wohnungsvermittlungsgesetz sei hier unanwendbar,
da das Gesetzt sozial schwache Mieter schützen solle, ausgenutzt zu werden, während
hier der Kläger den Auftrag vorgegeben habe, die Beklagte also im Interesse des Klägers
tätig geworden sei.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst
Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung ergänzend Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
I.
Dem Kläger steht aus keinem Rechtsgrund, insbesondere nicht aus §§ 2 I, II, V
WoVermittlG, 812 I 1 Alt. 1 BGB ein Rückzahlungsanspruch betreffend die
Maklerprovision zu. Denn die Beklagte war nicht Verwalterin der Streitwohnung (§ 2 II 1
Nr. 3 WoVermittlG).
1. Der Begriff des Verwalters im Sinne des WoVermittlG ist auslegungsbedürftig (zu den
Einzelheiten vgl. Baader/Gehle, WoVermG-Komm., § 2 Rn. 45 ff.) und ist gekennzeichnet
durch eine jedenfalls faktisch bestehende besondere Nähe des Maklers zum Vermieter,
aufgrund derer über den Rahmen des Maklervertrages hinaus spezielle Verwertungs-
oder Erhaltungsinteressen des Vermieters wahrgenommen werden. Nach dem Sinn und
Zweck der Regelung soll der Mieter davor geschützt werden, daß er Provisionsleistungen
für ein Bemühen des Maklers zahlt, das nur dem äußeren Anschein nach eine
Maklerleistung ist, das aber in Wirklichkeit eine Akquisitionstätigkeit für den Vermieter
dargestellt (Baader/G., a. a. O., Rn. 48 f.). Für diese Feststellung können unterschiedliche
Indizien maßgeblich sein, etwa eine Tätigkeit des Maklers betreffend die Erhaltung des
Gebäudes oder die Ordnung der Benutzung (hier nicht ersichtlich), die Einnahmen- und
Ausgabenverwaltung (hier nicht ersichtlich) und eine weitgehend regelnde Tätigkeit bei
der Wohnungsvermietung, wobei jeweils auch die Dauer und der Umfang der Tätigkeit
betrachtet werden muß und häufig mehrere Indizien zusammentreffen müssen.
2. Die Tätigkeit, die die Beklagte vorliegend entfaltet hat, rechtfertigt die Annahme, daß
sie faktisch Verwalterin war, nicht. Das Gericht folgt dabei der durch den Kläger
angeführten Ansicht des LG Frankfurt (WuM 81, 23), der zufolge die Anforderungen
daran, daß der Vermittelnde als Verwalter tätig sei, niedrig anzusetzen seien, in dieser
pauschalen Form nicht. Denn das zitierte Urteil läßt schon nicht erkennen, welche
Konsequenzen in der praktischen Feststellung daraus zu ziehen sein sollen: die
Umstände im dort entschiedenen Fall waren nicht so, daß niedrige Anforderungen eine
ersichtliche Rolle spielten. Das LG Frankfurt führt nämlich im Weiteren an, daß dort
– die Maklerin auch nach dem Mietvertragsschluß in dringenden Fällen die Interessen der
Vermieter vertreten solle und als Vertrauensperson bereitstehen sollte, und zwar sowohl
für Vermieter als auch für die Mieter,
– die Maklerin nachfolgend Umbauarbeiten im Haus überwacht hat und dafür mit einem
Alleinvermittlungsauftrag entlohnt wurde,
– die Maklerin den Mietvertrag ausdrücklich als "Hausverwalterin" unterschrieben hat und
sich auch mündlich als Hausverwalterin ausgegeben habe.
Diese Indizien sind aus Sicht des erkennenden Gerichts mitnichten Indizien, die mit
"niedrig angesetzten Anforderungen" zur Feststellung führen, daß die Maklerin
maßgeblich Interessen des Vermieters wahrgenommen hat, sondern sind von
überzeugender Eindeutigkeit. Damit ist jedoch die rechtliche Vorgabe des LG Frankfurt,
daß die Anforderungen niedrig anzusetzen seien, im dortigen Fall überflüssig und wird
auch nicht tatbestandlich durchgeführt.
Soweit das LG Frankfurt weiter ausführt, daß eine "verwaltende Tätigkeit auch
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Soweit das LG Frankfurt weiter ausführt, daß eine "verwaltende Tätigkeit auch
geringfügiger Art (genüge), die erkennen läßt, daß der Vermittelnde vorrangig Interessen
des Vermieters wahrnimmt", kann das erkennende Gericht dem beitreten. Es genügt
danach jedoch nicht – wie der Kläger meint – generell eine geringfügige Tätigkeit,
sondern nur dann, wenn diese so beschaffen ist, daß deutlich wird, daß vorrangig fremde
Interessen bedient werden. Auch das LG Frankfurt konzediert damit also zu recht, daß es
Tätigkeiten des Maklers geben kann, die gleichzeitig dem Mieter wie dem Vermieter
zugute kommen. Der Mieter muß nur dann geschützt werden, wenn die Tätigkeit(en)
nach Art und Ausmaß dazu führen, daß der Makler in erster Linie der Interessensphäre
des Vermieters zuzurechnen ist.
3. So liegt es vorliegend nicht.
a. Die Tatsache, daß der Mietvertrag durch die Mitarbeiterin der Beklagten ausgefüllt
wurde, begründet den Verdacht, daß die Beklagte nicht nur ausführend, sondern auch
gestaltend auf Vermieterseite tätig wurde, nicht. Sie hat dargelegt, daß die Vermieterin
selbst sämtliche Einzelheiten des Vertrages vorgegeben habe und diese bei der
Beklagten nur in das Vertragsformular eingetragen wurden. Die Ausführung
geringfügiger (der Art nach mechanischer) Schreibarbeit, bei der der Makler den Inhalt
des Vertrages nicht selbst aushandelt, begründet nicht den hinreichenden Verdacht, daß
er auf Seiten des Vermieters stehend handelt. Es handelt sich lediglich um eine Frage
der praktischen Abwicklung; dies jedenfalls dann, wenn der Vertrag wegen der
Entfernung der Vermieterin sonst mit der Post verschickt werden müßte. Es handelt sich
überdies um nur wenige auszufüllende Zeilen, also auch dem Umfang nach um eine klar
nachgeordnete Tätigkeit.
Soweit der Kläger demgegenüber behauptet, die Beklagte habe für die Vermieterin die
Erledigung der notwendigen Vertragsformalitäten übernommen – bis auf die Unterschrift
–, ergibt sich daraus kein Unterschied, denn der Vertrag enthält überwiegend keine
handschriftlichen Ausfüllungen, bei denen es überhaupt darauf ankommen könnte, ob
die Vermieterin selbst die genauen Vorgaben gemacht hat. Die Personen von
Vermieterin und Mietern und alle Angaben zur Wohnung waren der Beklagten schon als
Maklerin bestens bekannt. Die Beklagte konnte diese Angaben ausfüllen, egal ob es
Anweisungen gab oder nicht. Die Beklagte hat, wenn sie dies tat, aber auch nicht etwas
für die Vermieterin inhaltlich gestaltet. Daß die Beklagte den Termin des Beginns des
Mietverhältnisses kannte, ist auch zwingend, da diese Frage Teil des
Vermittlungsauftrages war. Die Angabe des Mietkontos kann die Beklagte auch nicht
selbst inhaltlich/verwaltend gestaltet haben, es kann sich nur um eine Anweisung der
Vermieterin handeln. Es bleibt einzig die Höhe der Miete, die Gegenstand von
individuellen Absprachen oder Verhandlungen der Beklagten als möglicher Teil
verwaltender Tätigkeit gewesen sein kann. Wer die Miethöhe festgesetzt hat, ist
indessen nicht hinreichend ersichtlich. Darlegungs- und beweisbelastet für die Frage der
Verwaltungstätigkeit ist der Kläger. Er hat indessen nicht hinreichend dargelegt und
unter Beweis gestellt, daß die Vermieterin die inhaltliche Gestaltung auch der Miete
freigegeben und der Beklagten übertragen haben soll. Soweit der Kläger mit Schriftsatz
vom 27. Juni 2006 behauptet, die Vermieterin habe die "Erledigung der notwendigen
Vertragsformalitäten.. bis auf die Unterschrift" an die Beklagte übertragen, ist dies zur
Substantiierung – und Beweiserhebung – nicht ausreichend. Denn daß ein Makler, der
nicht auch sonst (im Sinne eines normalen Hausverwalters) die Mietkontenführung,
Betriebskostenüberwachung und -abrechnung und sonstige finanzielle Belange des
Hauses betreut, die Miete selbst – auf für ihn unklarer Grundlage – ohne Anweisung der
Vermieterin aushandelt und festlegt, erscheint nicht nachvollziehbar.
b. Die Tatsache, daß die Mitarbeiterin der Beklagten die Wohnung von dem alten Mieter
abgenommen, gleichzeitig dem Kläger übergeben und dazu ein
Wohnungsübergabeprotokoll erstellt hat, sowie am Ende des Mietverhältnisses die
Wohnung wieder übernommen hat, begründet den Verdacht des Interessenkonfliktes
gleichfalls nicht hinreichend. Das Gericht folgt insoweit zumindest im rechtlichen
Ausgangspunkt der Ansicht des LG Düsseldorf (RR 06, 235), nach der entscheidend ist,
daß der Makler ordnend und gestaltend tätig ist und dem Eigentümer im Sinne einer
echten Repräsentation zumindest teilweise die Sorge und Obhut für das Objekt abnimmt
und nach der nicht jede Tätigkeit des Maklers für den Eigentümer provisionsschädlich ist,
sondern nach Art und Umfang, Gewicht und Eigenständigkeit der Tätigkeit abzuwägen
ist.
Das Gericht hat somit nicht im Rechtlichen, allerdings im Tatsächlichen Bedenken gegen
die Entscheidung des LG Düsseldorf, soweit es auch die Tatsache, daß der Makler
Renovierungsarbeiten ausführen ließ, selbst Handwerker beauftragte und zu einem
späteren Zeitpunkt einige Badreparaturen organisiert wurden, nicht für die Annahme
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späteren Zeitpunkt einige Badreparaturen organisiert wurden, nicht für die Annahme
genügen läßt, daß eine Interessenwahrnehmung für den Vermieter über die in § 2 II
WoVermittlG erlaubte Grenze hinaus stattfand.
Darauf kommt es vorliegend indessen nicht an. Denn die Tätigkeit, die die Beklagte
ausgeübt hat, liegt weit unter der durch das LG Düsseldorf noch für zulässig erachteten
Grenze. Aufgabe des Maklers ist zuförderst die Vermittlung der Wohnung. Dafür hat er
typischerweise – im Rahmen klassischer Makleraufgaben – auch Zugang zu der
Wohnung zu gewähren, sie zu zeigen und daher auch Kenntnis über ihren Zustand zu
haben, um dem Mietinteressenten Auskunft erteilen zu können. Wenn der Makler somit
sowieso über die Schlüssel verfügen darf und sich sowieso im Interesse der
Neuvermietung Kenntnis über Ausstattung und Zustand der Wohnung zu verschaffen
hat oder zumindest verschaffen darf, dann kann es weder als Tätigkeit hinreichend
eindeutig nur im Interesse des Vermieters gewertet werden, wenn der Makler die
Wohnung übergibt, noch, wenn er den Zustand der Wohnung in einem kurzen Protokoll
festhält. Dies gilt um so mehr, als die Wohnungsübergabe und die Erfassung des
Wohnungszustandes nicht im alleinigen Vermieterinteresse liegen, sondern genauso im
Interesse des Klägers erfolgten. So wurden diverse Beschädigungen in der Wohnung im
Protokoll festgehalten; dies schützt den Mieter vor Schadensersatzansprüchen bei
Mietende.
Darauf, daß bei der Wohnungsübergabe gleichzeitig die Wohnung von den Vormietern
abgenommen wurde, kommt es nicht an. Im Hinblick auf die Vormieter wurden keine
ersichtlichen zusätzlichen Feststellungen getroffen, sondern es wurde ein einheitliches
Protokoll erstellt. Die Tatsache, daß dieses für den Vermieter in zwei Richtungen –
Vor/Nachmieter – verwendbar ist, ist unschädlich, denn es ist zwingend und
unvermeidlich, daß die Wohnung am gleichen Tag für beide Parteien gleich aussieht und
das Protokoll daher eine Doppelfunktion hat. Eine einseitige Interessenwahrnehmung
zugunsten der Vermieterin liegt darin nicht.
Es kommt auch nicht darauf an, daß die Mitarbeiterin der Beklagten auch die
Rücknahme der Wohnung übernommen hat. Es handelt sich, wie ausgeführt, bei der
Übergabe der Wohnung um eine Tätigkeit, die auch den Interessen des Mieters dient
und gerade nicht die Annahme rechtfertigt, daß vorrangig Interessen des Vermieters
wahrgenommen werden sollen. Nichts anderes gilt für die Rückgabe der Wohnung, da
der Mieter – zumal derjenige, der selbst gekündigt hat – auf diese Weise seiner Pflicht
zur Übergabe der Wohnung nachkommen und ihren Zustand dokumentieren lassen
kann.
Nicht zu entscheiden ist, ob es in ländlichen Gebieten allgemein üblich und allein
wirtschaftlich vertretbar ist, die Übergabe durch den Makler zu machen. Unabhängig
davon, ob dies zutrifft, gilt dieser Grundsatz jedenfalls nicht für Berlin, wo es genügend
Möglichkeiten gibt, eine Übergabe auch anders zu organisieren. Daß die Vermieterin die
grundsätzliche Möglichkeit gehabt hätte, die Wohnungsübergabe anders zu gestalten,
ändert indessen nichts daran, daß die Übernahme durch die Beklagte eine
untergeordnete und beiden Parteien gleichermaßen dienliche Tätigkeit der Beklagten
war.
c. Darauf, ob die Kaution vor Mietvertragsabschluß gezahlt wurde und dabei Druck auf
den Kläger ausgeübt wurde, sie schon zu zahlen, oder ob der Kläger auf eine frühzeitige
Zahlung bestand, kommt es nicht an. Denn es handelt sich, selbst wenn die Version des
Klägers wahr ist, um einen Vorgang, der auch bei der berechtigten Zahlung einer
Provision identisch vorkommen kann; auch dann kann es vorkommen, daß der Makler
auf eine verfrühte Zahlung drängt. Auf die hier maßgebliche Frage, ob die Beklagte
Verwalterin war und die Provision letztendlich gefordert werden durfte, läßt der Vorgang
keine Rückschlüsse zu.
Es kommt auch nicht darauf an, ob die Zeugin ... wie der Kläger behauptet, die
vorzeitige Zahlung der Kaution quasi erzwungen hat, indem sie davon abhängig machte,
daß sie sich bei der Vermieterin um den Abschluß des Vertrages bemühen werde. Wenn
das der Fall war, hat sie zunächst nicht im Interesse der Vermieterin gehandelt, sondern
allein im eigenen Interesse der Beklagten, frühzeitig Geld zu bekommen. Wenn dafür,
der Behauptung des Klägers folgend, sogar versprochen wurde, besonders für den
Kläger einzutreten, war dies erst recht nicht eine die Verwalterstellung begründende
Interessenvertretung der Vermieterin, sonder eine Inaussichtstellung der besonderen
Interessenvertretung für den Kläger.
II.
Da der Kläger keinen Anspruch auf die Zahlung der Hauptforderung hat, hat er auch
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Da der Kläger keinen Anspruch auf die Zahlung der Hauptforderung hat, hat er auch
keinen Anspruch auf die Zahlung von Verzugsschaden und Zinsen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I ZPO, die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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