Urteil des AG Wedding vom 21.06.2007
AG Wedding: verwaltung, auftragsvergabe, abstimmung, unterliegen, wirtschaftlichkeit, firma, ausführung, vollstreckung, papier, ermessen
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Gericht:
AG Wedding
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
7 C 229/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 21 Abs 4 WoEigG, § 21 Abs 5
Nr 2 WoEigG
Wohnungseigentümergemeinschaft: Ordnungsgemäße
Verwaltung; Beschluss über Auftragsvergabe vor Einholung von
Vergleichsangeboten; Strangsanierung
Tenor
1. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung der
Wohnungseigentümergemeinschaft ... vom 21.06.2007 wird zu TOP 6 –
Steigestrangsanierung mit Verteilung auf vier Jahre – für ungültig erklärt, soweit es darin
heißt: “Die Auftragsvergabe soll zusammen mit der Beauftragung der Arbeiten in der
...straße erfolgen.” Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen die Klägerin
zu 4/5 und die Beklagte zu 1) zu 1/5. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1)
tragen die Klägerin zu ¾ und die Beklagte zu 1) zu ¼. Die Kosten der Beweisaufnahme
gemäß Beweisbeschluss vom 21.12.2007 trägt die Klägerin. Die außergerichtlichen
Kosten der Beklagten zu 2) trägt ebenfalls die Klägerin.
3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige
Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder
Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages
abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung
Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin, die Beklagten zu 1) sind die übrigen Eigentümer
der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), zu der die Klägerin gehört, die Beklagte
zu 2) ist die Verwalterin der WEG.
Auf der Eigentümerversammlung vom 21.06.2007 wurde laut Protokoll über die
ordentliche Wohnungseigentümerversammlung der WEG folgender Beschluss gefasst:
“6) Steigestrangsanierung mit Verteilung auf vier Jahre
Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Steigestränge (Wasser und Abwasser) in
der ...straße, einschließlich der Anschlussleitungen in den Kellern, sanieren zu lassen.
Grundlage für die Beauftragung der Arbeiten ist die Kostenschätzung der Fa. ... vom
19.06.2007 über ca. 76.200,00 €. Die Auftragsvergabe erfolgt durch die Hausverwaltung
in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat nach der Einholung von mindestens zwei
Vergleichsangeboten.
Gleichzeitig beschließt die Eigentümergemeinschaft, die Sanierung der Steigestränge in
den übrigen neun Aufgängen. Diese Arbeiten werden verteilt auf die nächsten drei Jahre
(jeweils drei Aufgänge) ausgeführt. Die Auftragsvergabe soll zusammen mit der
Beauftragung der Arbeiten in der ...straße erfolgen. Die Sanierung beginnt frühestens
2008.
Die Ausführung der Arbeiten soll bereits zum Ende eines Jahres mit mindestens drei
Monaten Vorlaufzeit in den betroffenen Aufgängen angekündigt werden.
Dafür:
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Dagegen:
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Enthaltung:
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- angenommen –“
Wegen des weiteren Inhalts wird auf das Protokoll (Bl. 17 ff. d. A.) verwiesen.
Die Klägerin behauptet, die Sanierung der Steigestränge sei nicht erforderlich. Sie ist der
Ansicht, dass die dazu getroffenen Beschlüsse daher nicht ordnungsgemäßer
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Ansicht, dass die dazu getroffenen Beschlüsse daher nicht ordnungsgemäßer
Verwaltung entsprächen. Ferner sei der Klägerin im Juli 2007, als sie Einsicht in die den
Beschluss betreffenden Verwaltungsunterlagen nehmen wollte, von der Mitarbeiterin der
Beklagten zu 2) eine Kopie der Kostenschätzung der Firma ... verweigert worden.
Nachdem die Klägerin in ihrer am 16.07.2007 bei Gericht eingegangenen Klage zunächst
auch auf Einsicht in alle die Strangsanierung betreffenden Verwaltungsunterlagen nebst
Überlassung von Kopien gegen die Beklagte zu 2) geklagt hatte, haben beide Parteien
den Rechtsstreit in der mündlichen Verhandlung vom 21.12.2007 diesbezüglich
übereinstimmend für erledigt erklärt.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
den Beschluss auf der Eigentümerversammlung vom 21.06.2007 zu TOP 6 –
Steigestrangsanierung mit Verteilung auf vier Jahre – für ungültig zu erklären.
Die Beklagten zu 1) beantragen,
die Klage abzuweisen.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß den Beweisbeschlüssen vom 21.12.2007 (Bl.
150 d. A.) und vom 25.09.2009 (Bl. 229 d. A.). Wegen des Ergebnisses wird auf das
Sachverständigengutachten (Bl. 214 ff. d. A.) und das Protokoll der mündlichen
Verhandlung vom 25.09.2009 (Bl. 229 d. A.) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber nur zum Teil begründet.
I.
Die Klage ist gemäß § 46 Abs. 1 S. 1 WoEigG als Anfechtungsklage zulässig,
insbesondere innerhalb der Monatsfrist – hier beginnend ab dem 21.06.2007 mit
Beschlussfassung – am 16.07.2007 erhoben und zugleich begründet worden. Die
Klägerin ist als Wohnungseigentümerin klagebefugt.
Die Zulässigkeit der Klagehäufung folgt aus §§ 59, 60 ZPO.
II.
1.
Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung der WEG zu TOP 6 vom
21.06.2007 – Steigestrangsanierung mit Verteilung auf vier Jahre – ist ungültig, soweit es
darin heißt: “Die Auftragsvergabe soll zusammen mit der Beauftragung der Arbeiten in
der ...str. erfolgen.” In diesem Umfang ist die Klage begründet.
Der Beschluss entspricht hinsichtlich der Auftragsvergabe für die Steigestränge der
restlichen Wohnanlage, d.h. solcher, die nicht die Steigestränge in der ...straße
betreffen, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.d. § 21 Abs. 4 WoEigG.
Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört u.a. die ordnungsmäßige Instandhaltung
und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WoEigG ). Dieser
Anspruch richtet sich gegen die Wohnungseigentümer.
Die Entscheidung zu einer solchen Maßnahme der Instandsetzung – hier der Sanierung
der Steigestränge - ist gerade mit dem angegriffenen Beschluss getroffen worden.
Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer
entsprechenden Verwaltung gehört aber auch die Regelung der Kosten notwendiger
Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen (vgl. BayObLG WuM 1996, 239).
Das bedeutet, dass die Kosten für eine Instandhaltungsmaßnahme für die
Wohnungseigentümer kalkulierbar sein müssen.
Die Klägerin kann insbesondere nicht verpflichtet werden, der Vergabe von
Sanierungsarbeiten auf der Grundlage von Angeboten zuzustimmen, die erst eingeholt
werden sollen. Über die Vergabe der erforderlichen Sanierungsarbeiten kann erst
entschieden werden, wenn entsprechende Angebote vorliegen (vgl. BayObLG ZM 1999,
767 ff.).
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Denn durch die Einholung von Alternativ- oder Konkurrenzangeboten bei Maßnahmen
der Instandhaltung und Instandsetzung soll gewährleistet werden, dass einerseits
technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und
Schäden versprechen, dass aber andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet wird
und keine überteuerten Aufträge erteilt werden, wobei nicht notwendigerweise das
billigste Angebot Vorrang zu wählen ist (vgl. BayObLG ebd.).
Für die Klägerin ist aber vorliegend nicht abseh- und kalkulierbar, wie viel die Sanierung
der weiteren Stränge, welche nicht die gleichzeitig beschlossene Sanierung der
Steigestränge in der ...str. betreffen, kosten wird. Zwar ist durchaus möglich, dass sich
die Kosten in einem entsprechenden Rahmen wie die Kosten für die ....str. halten; dies
muss aber nicht zwangsläufig so sein. Weil ein Beschluss nach § 10 Abs 4 WoEigGauch
gegen Sondernachfolger gilt, sind Beschlüsse nur dann rechtlich beachtlich, wenn ihr
Inhalt bestimmt und klar ist (BGH NJW 1998, Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz,
Kommentar, 10. Aufl. 2008, § 23 Rn. 51). Bei vorhandenen Unklarheiten ist der
Beschluss auszulegen. Maßgeblich ist der objektive Erklärungswert anhand des Wortlauts
und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt
(Bärmann ebd.).
Vorliegend ergibt sich nach dem objektiven Empfängerhorizont, dass die Vergabe zu den
weiteren neun Steigesträngen von der Hausverwaltung in Abstimmung mit dem
Verwaltungsbeirat erfolgt. Aus der Verwendung des Satzteils “zusammen mit der
Beauftragung der Arbeiten in der ...str.” ergibt sich, dass vor der Vergabe der Aufträge
nicht noch einmal eine Eigentümerversammlung zu etwaigen Angeboten einzuholen und
Beschluss zu fassen ist. Es ist nicht einmal ersichtlich, dass auch bezüglich der übrigen
neun Steigestränge Vergleichsangebote einzuholen wären. Dies beraubt die
Wohnungseigentümer der Einflussnahme hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit der dem
Grunde nach beschlossenen Maßnahmen.
Daher ist die Verpflichtung der Klägerin derzeit darauf beschränkt, im Rahmen des
festgestellten Sanierungsbedarfs hinsichtlich der übrigen neun Steigestränge der
Einholung von Angeboten als erforderlich beschlossenen Arbeiten zuzustimmen. Soweit
der Beschluss die Zustimmung zur Vergabe der Arbeiten bestimmt, ist der Beschluss
ungültig.
2.
Im Übrigen ist die Klage unbegründet.
Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung der
Wohnungseigentümergemeinschaft vom 21.06.2007 zu TOP 6 – Steigestrangsanierung
mit Verteilung auf vier Jahre – ist nämlich im Übrigen wirksam und zwar soweit die
Steigstrangsanierung für die WEG dem Grunde nach und hinsichtlich der ...str. die
Vergabe durch die Hausverwaltung in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat
beschlossen wurde.
Denn dieser Beschluss entspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung i.S.d. § 21 Abs. 4
WoEigG.
Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die ordnungsmäßige Instandhaltung und
Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (s.o.). Die Steigestränge sind vorliegend
sanierungsbedürftig.
Der Sachverständige hat in seinem Gutachten vom 27.05.2009 (Bl. 214 ff. d. A.)
festgestellt, dass die durchschnittliche technische Lebensdauer von Kaltwasserleitungen
in Gebäuden bei 34 Jahren liegt, diejenige von Abwasserleitungen bei 37 Jahren.
Vorliegend ist diese Lebensdauer mit 50 Jahren weit überschritten.
Der Sachverständige hat ferner festgestellt, dass die Steigstränge für Wasser
Sanierungsbedürftig sind (ebd.). Dies ergibt sich aus dem gestiegenen
Reparaturaufwand, den zum Teil erheblichen Druckabfällen, den erheblichen
Querschnittsverengungen durch Ablagerungen. Die Durchführung der Strangsanierung
ist demnach zur Gewährleistung der Versorgungssicherheit notwendig (ebd.).
Bezüglich der Abwasserfallleitungen hat der Sachverständige festgestellt, dass diese
bedingt sanierungsbedürftig sind (ebd.). Zwar konnten keine
funktionsbeeinträchtigenden Ablagerungen bei der Videoinspektion festgestellt werden,
jedoch teilweise Verfärbungen, die auf ehemalige Undichtigkeiten hindeuten; zum Teil
kam es zu Havarien (ebd.). Der Sachverständige hat für die Abwasserleitungen für die
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kam es zu Havarien (ebd.). Der Sachverständige hat für die Abwasserleitungen für die
Zukunft Reparaturbedarf festgestellt, der aber nur unter erheblichem Aufwand zu
realisieren ist, da es sich um Asbestzementrohre handelt (ebd.).
Bei der Bewertung des Beschlusses zur Strangsanierung in Hinblick auf die
Ordnungsgemäßheit der Verwaltung ist zu berücksichtigen, dass die
Wohnungseigentümer einen gewissen Ermessenspielraum haben. Dieser Spielraum wird
nicht überschritten, wenn über die Mindestsanierung hinaus Arbeiten vergeben werden,
deren Ausführung noch nicht zwingend notwendig, aber auch nicht unvertretbar sind
(Niedenführ u.a., WEG-Kommentar, 8. Aufl. 2007, § 21 Rn. 59). Der Beschluss über eine
Instandsetzungsmaßnahme entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die
Maßnahme nach einer an den konkreten Bedürfnissen und Möglichkeiten der
Gemeinschaft ausgerichteten Kosten-Nutzen-Analyse und unter Berücksichtigung der
Verkehrsauffassung wie der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft
vertretbar ist (ebd.).
Die kombinierte Strangsanierung macht hier Sinn, da wegen des Überschreitens der
Lebensdauer der Rohre ist ein erhöhter Reparaturaufwand zu erwarten ist. Gerade
wegen der Gefahren durch Asbest bei immer wiederkehrendem Reparaturbedarf ist es
nach den o.g. Grundsätzen vertretbar, die Abwasserstränge zusammen mit den übrigen
Wassersträngen zu sanieren. Hier sind hinsichtlich der Kosten Synergieeffekte zu
erwarten.
Die demzufolge dem Grunde nach ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende
Entscheidung zur Strangsanierung ist auch hinsichtlich der Vergabe des letztlich
bindenden Auftrags wirksam. Auch diese Entscheidung entspricht ordnungsgemäßer
Verwaltung.
Zwar kann der Wohnungseigentümer in der Regel nicht verpflichtet werden, der Vergabe
von Sanierungsarbeiten auf der Grundlage von Angeboten zuzustimmen, die erst
eingeholt werden sollen (s.o.). Davon gibt es aber Ausnahmen. So ist in engen Grenzen
eine Übertragung des “Wie” einer Sanierung, also die Vergabe und Durchführung des
Sanierungsauftrags auf die Hausverwaltung delegierbar (LG München, ZMR 2009, 398
ff.). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Denn nach dem getroffenen Beschluss hat
die Auftragsvergabe auf Grundlage der Kostenschätzung der Fa. ... zu erfolgen. Damit ist
deutlich, dass sich die Hausverwaltung zur Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots bei
der Auftragsvergabe an dem eingeholten und konkret im Beschluss bezifferten Angebot
dieser Firma orientieren muss. Die finanzielle Last des einzelnen Wohnungseigentümers
ist damit vorhersehbar. Eine weitere Sicherheit ist durch die erforderliche Abstimmung
mit dem Verwaltungsbeirat eingebaut. Auch sollen mindestens zwei weitere
Vergleichsangebote eingeholt werden. Die Versammlung hat damit über die
maßgeblichen Eckpunkte der Sanierung selbst abgestimmt.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91a, 92 Abs. 1 und 96 ZPO.
1.
Hinsichtlich des erledigten Teils war gemäß § 91a ZPO nach bisherigem Sach- und
Streitstand und billigem Ermessen zu entscheiden.
Die Klägerin wäre demnach voraussichtlich unterlegen gewesen.
Dabei oblag der Klägerin die Beweislast dafür, dass die Beklagte zu 2) ihr die vollständige
Einsicht in die Verwaltungsunterlagen betreffend die Strangsanierung verwehrt hat. Der
Beweis ist ihr nicht gelungen. Dabei ging es alleine um die Frage, ob der Klägerin im Büro
der Beklagten zu 2) das Angebot der Fa. ..., welches sich auf der letzten Seite der
betreffenden Unterlagen befand, vollständig gezeigt wurde, oder durch ein Blatt Papier
verdeckt war. Denn die Klägerin hat lediglich behauptet, dass sie dieses letzte Blatt des
Ordners nicht einsehen konnte. Nach glaubhafter Aussage der Zeugin N., an deren
Glaubwürdigkeit das Gericht keinen Anlass zu Zweifeln sah, konnte die Klägerin aber die
vollständigen Unterlagen, und zwar auch das Angebot der Fa. ... im Büro der Beklagten
zu 2. einsehen. Wegen der Einzelheiten der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der
mündlichen Verhandlung vom 25.09.2009 (Bl. 229 d. A.) verwiesen.
2.
Im Übrigen war das teilweise Unterliegen der Beklagten zu 1) in der Kostenentscheidung
nach § 92 Abs. 1 ZPO zu berücksichtigen. Dabei hat das Gericht das Interesse der
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nach § 92 Abs. 1 ZPO zu berücksichtigen. Dabei hat das Gericht das Interesse der
Klägerin an der Ungültigerklärung der Beschlussteils mit ¼ geschätzt. Dabei war zu
berücksichtigen, dass sie mit der Beschlussanfechtung hinsichtlich des “Ob” und “Wie”
der Sanierung der Steigestränge in der ...str. nicht durchgedrungen ist. Hinsichtlich der
übrigen Steigestränge ist sie nur bezüglich der Auftragsvergabe durch die
Hausverwaltung, also hinsichtlich des “Wie” durchgedrungen.
Dem teilweisen Unterliegen der Beklagten zu 1) hinsichtlich der Beschlussanfechtung zu
¼ entspricht ein Unterliegen am Gesamtstreitwert von 1/5.
Zu berücksichtigen war gemäß § 96 ZPO auch, dass die Beweisaufnahme in Bezug auf
die Strangsanierung ergeben hat, dass die Sanierungsbedürftigkeit festgestellt wurde.
Dementsprechend waren der Klägerin diese Kosten aufzuerlegen.
IV.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit findet seine Grundlage in §§ 708 Nr.
11, 709 ZPO.
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