Urteil des AG Wedding vom 13.03.2017, 21a C 128/07

Entschieden
13.03.2017
Schlagworte
Aufhebung der beschlagnahme, Zwangsverwaltung, Grundeigentum, Eigentümer, Betriebskosten, Kaution, Prozessführungsbefugnis, Rückzahlung, Zwangsversteigerung, Grundstück
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Gericht: AG Wedding Quelle:

Entscheidungsdatum: 16.08.2007 Normen: § 51 ZPO, § 152 Abs 2 ZVG, § 161 ZVG

Aktenzeichen: 21a C 128/07

Dokumenttyp: Urteil

Prozessführungsbefugnis des ehemaligen Zwangsverwalters: Zulässigkeit einer Mieterklage auf Rückzahlung von

Betriebskostenvorschüssen und Mietkaution

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 105% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, soweit nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 105 % des beizutreibenden Betrages leistet.

Tatbestand

1Die Kläger sind seit dem 13. Januar 1984 Mieter der Wohnung Nr. 14 im 2. OG halbrechts im Hause ... Der Beklagte wurde durch Beschluss des Amtsgerichts Wedding vom 16. Januar 2002 ... als Zwangsverwalter für das Grundstück ... bestellt. Das Grundstück ist im Wege der Zwangsversteigerung mittlerweile an einen neuen Eigentümer, ... übergegangen. Die Zwangsverwaltung ist durch Beschluss vom 15. November 2005 ... aufgehoben worden. Die Kläger haben eine Mietkaution am 28. März 2002 in Höhe von 1.638,92 Euro an die damalige Hausverwaltung überwiesen.

2Mit der am 06. Juli 2007 zugestellten Klage begehren die Kläger Rückzahlung ihrer monatlichen Betriebskostenvorschüsse für Heizkosten und Betriebskosten von 180,93 Euro, insgesamt 8.684,64 Euro und der Mietkaution sowie vorgerichtlicher Anwaltsgebühren.

3Der Beklagte habe zu keinem Zeitpunkt eine Abrechnung über die Heiz- und Betriebskosten erteilt. Da der neue Eigentümer hierüber nicht abrechnen müsse, sei der Beklagte hierzu verpflichtet. Der neue Eigentümer habe auch keinen Nachweis für die Einzahlung der Kaution bzw. Weiterleitung durch den Beklagten erhalten und müsse daher die Kaution an die Kläger zahlen.

4Die Kläger beantragen,

5den Beklagten zu verurteilen, an sie

61. 8.684,64 Euro Betriebs- und Heizkosten für den Zeitraum 2002 bis 2005 zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06. Juli 2007,

72. 1.638,92 Euro Mietkaution nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06. Juli 2007 zu zahlen,

83. nicht anrechenbare Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 555,85 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06. Juli 2007 zu zahlen.

9Der Beklagte beantragt,

10die Klage abzuweisen.

11 Die Klage sei als unzulässig abzuweisen, weil infolge der Aufhebung der Zwangsverwaltung infolge Zuschlages eine passive Prozessbefugnis des Beklagten nicht mehr bestehe. Mit Beendigung der Zwangsverwaltung sei die Verpflichtung des

mehr bestehe. Mit Beendigung der Zwangsverwaltung sei die Verpflichtung des Beklagten erloschen, Nebenkostenabrechnungen zu erstellen. Ansprüche auf Mietkaution könnten nur gegen den Erwerber geltend gemacht werden, allerdings nur dann, wenn das Mietverhältnis beendet sei, was die Kläger nicht vorgetragen hätten.

12 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

13 Die Klage ist als unzulässig abzuweisen, weil die nach § 51 Abs. 1 ZPO erforderliche Prozessführungsbefugnis des Beklagten nicht gegeben ist. Die Prozessführungsbefugnis des Beklagten als Zwangsverwalter ist mit dem Zeitpunkt der Aufhebung der Zwangsverwaltung durch Beschluss vom 15. November 2005 entfallen, weil sie aufgrund einer Zwangsversteigerung des beschlagnahmten Grundstückes aufgehoben worden ist. Wenn die Kläger, wie im vorliegenden Sachverhalt, nach Aufhebung der Zwangsverwaltung erst zeitlich später die Klage einreichen, ist diese unzulässig (Amtsgericht Charlottenburg Grundeigentum 2000, 1333, BGH Grundeigentum 2005, 1419). Die Pflicht des Beklagten als Zwangsverwalter zur Erteilung von Betriebskostenabrechnungen endet mit Aufhebung der Zwangsverwaltung, selbst wenn er Vorschüsse erhalten hat. Für die Betriebskostenvorschüsse ist dann der jeweilige Eigentümer zuständig, der zum Zeitpunkt des Ablaufes der Nebenkostenabrechnung Eigentümer war (BGH Grundeigentum 2004, 292, Landgericht Berlin Grundeigentum 2004, 691).

14 Was die Mietkaution betrifft, so geht auf den Erwerber des Grundstückes mit Erteilung des Zuschlages das Eigentum kraft Gesetzes gemäß §§ 146 Abs. 1, 90 Abs. 1 ZVG über. Dieser kann bei bestehendem Mietverhältnissen zum Zeitpunkt der rechtskräftigen Aufhebung der Beschlagnahme an alle Rechte als Vermieter wahrnehmen und seine Pflichten aus dem Mietverhältnis erfüllen. Dies gilt auch für Ansprüche des Mieters, die vom Zwangsverwalter nicht erfüllt worden sind und die gegen Erwerber nach Maßgabe der §§ 57 ZVG, 566 a BGB gerichtet werden können. Demgegenüber erfordert es die Pflicht des Zwangsverwalters, nach dem Ende der Zwangsverwaltung seine Geschäfte ordnungsgemäß abzuwickeln nicht, ihn in diesen Fällen noch nachwirkend als Partei kraft Amtes anzusehen. Ebenso wenig besteht ein praktisches Bedürfnis, neben dem Erwerber oder dem Zwangsvollstreckungsschuldner auch den ehemaligen Zwangsverwalter gerichtlich in Anspruch nehmen zu können (BGH Grundeigentum 2005, 1419).

15 Unabhängig von der Unzulässigkeit der Klage sei darauf hingewiesen, dass der Beklagte zu Recht darauf hinweist, dass die Kläger die Fälligkeit des Rückzahlungsanspruches hinsichtlich der Mietkaution nicht dargelegt haben, weil sie Anhaltspunkte dafür, dass das Mietverhältnis etwa beendet worden ist, nicht vorgetragen haben.

16 Da die Ansprüche nicht begründet sind, können die Kläger aus dem Gesichtspunkt des Verzugsschadens auch keine vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren geltend machen.

17 Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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