Urteil des AG Wedding vom 13.03.2017
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Gericht:
AG Wedding
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
21a C 128/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 51 ZPO, § 152 Abs 2 ZVG, §
161 ZVG
Prozessführungsbefugnis des ehemaligen Zwangsverwalters:
Zulässigkeit einer Mieterklage auf Rückzahlung von
Betriebskostenvorschüssen und Mietkaution
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in
Höhe von 105% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, soweit nicht
der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 105 % des beizutreibenden
Betrages leistet.
Tatbestand
Die Kläger sind seit dem 13. Januar 1984 Mieter der Wohnung Nr. 14 im 2. OG halbrechts
im Hause ... Der Beklagte wurde durch Beschluss des Amtsgerichts Wedding vom 16.
Januar 2002 – ... – als Zwangsverwalter für das Grundstück ... bestellt. Das Grundstück
ist im Wege der Zwangsversteigerung mittlerweile an einen neuen Eigentümer, ...
übergegangen. Die Zwangsverwaltung ist durch Beschluss vom 15. November 2005 – ...
– aufgehoben worden. Die Kläger haben eine Mietkaution am 28. März 2002 in Höhe von
1.638,92 Euro an die damalige Hausverwaltung überwiesen.
Mit der am 06. Juli 2007 zugestellten Klage begehren die Kläger Rückzahlung ihrer
monatlichen Betriebskostenvorschüsse für Heizkosten und Betriebskosten von 180,93
Euro, insgesamt 8.684,64 Euro und der Mietkaution sowie vorgerichtlicher
Anwaltsgebühren.
Der Beklagte habe zu keinem Zeitpunkt eine Abrechnung über die Heiz- und
Betriebskosten erteilt. Da der neue Eigentümer hierüber nicht abrechnen müsse, sei der
Beklagte hierzu verpflichtet. Der neue Eigentümer habe auch keinen Nachweis für die
Einzahlung der Kaution bzw. Weiterleitung durch den Beklagten erhalten und müsse
daher die Kaution an die Kläger zahlen.
Die Kläger beantragen,
den Beklagten zu verurteilen, an sie
1. 8.684,64 Euro Betriebs- und Heizkosten für den Zeitraum 2002 bis 2005 zu zahlen
nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06. Juli
2007,
2. 1.638,92 Euro Mietkaution nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz seit dem 06. Juli 2007 zu zahlen,
3. nicht anrechenbare Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 555,85 Euro nebst
Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06. Juli 2007 zu
zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Klage sei als unzulässig abzuweisen, weil infolge der Aufhebung der
Zwangsverwaltung infolge Zuschlages eine passive Prozessbefugnis des Beklagten nicht
mehr bestehe. Mit Beendigung der Zwangsverwaltung sei die Verpflichtung des
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mehr bestehe. Mit Beendigung der Zwangsverwaltung sei die Verpflichtung des
Beklagten erloschen, Nebenkostenabrechnungen zu erstellen. Ansprüche auf
Mietkaution könnten nur gegen den Erwerber geltend gemacht werden, allerdings nur
dann, wenn das Mietverhältnis beendet sei, was die Kläger nicht vorgetragen hätten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den
Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist als unzulässig abzuweisen, weil die nach § 51 Abs. 1 ZPO erforderliche
Prozessführungsbefugnis des Beklagten nicht gegeben ist. Die Prozessführungsbefugnis
des Beklagten als Zwangsverwalter ist mit dem Zeitpunkt der Aufhebung der
Zwangsverwaltung durch Beschluss vom 15. November 2005 entfallen, weil sie aufgrund
einer Zwangsversteigerung des beschlagnahmten Grundstückes aufgehoben worden ist.
Wenn die Kläger, wie im vorliegenden Sachverhalt, nach Aufhebung der
Zwangsverwaltung erst zeitlich später die Klage einreichen, ist diese unzulässig
(Amtsgericht Charlottenburg Grundeigentum 2000, 1333, BGH Grundeigentum 2005,
1419). Die Pflicht des Beklagten als Zwangsverwalter zur Erteilung von
Betriebskostenabrechnungen endet mit Aufhebung der Zwangsverwaltung, selbst wenn
er Vorschüsse erhalten hat. Für die Betriebskostenvorschüsse ist dann der jeweilige
Eigentümer zuständig, der zum Zeitpunkt des Ablaufes der Nebenkostenabrechnung
Eigentümer war (BGH Grundeigentum 2004, 292, Landgericht Berlin Grundeigentum
2004, 691).
Was die Mietkaution betrifft, so geht auf den Erwerber des Grundstückes mit Erteilung
des Zuschlages das Eigentum kraft Gesetzes gemäß §§ 146 Abs. 1, 90 Abs. 1 ZVG über.
Dieser kann bei bestehendem Mietverhältnissen zum Zeitpunkt der rechtskräftigen
Aufhebung der Beschlagnahme an alle Rechte als Vermieter wahrnehmen und seine
Pflichten aus dem Mietverhältnis erfüllen. Dies gilt auch für Ansprüche des Mieters, die
vom Zwangsverwalter nicht erfüllt worden sind und die gegen Erwerber nach Maßgabe
der §§ 57 ZVG, 566 a BGB gerichtet werden können. Demgegenüber erfordert es die
Pflicht des Zwangsverwalters, nach dem Ende der Zwangsverwaltung seine Geschäfte
ordnungsgemäß abzuwickeln nicht, ihn in diesen Fällen noch nachwirkend als Partei kraft
Amtes anzusehen. Ebenso wenig besteht ein praktisches Bedürfnis, neben dem
Erwerber oder dem Zwangsvollstreckungsschuldner auch den ehemaligen
Zwangsverwalter gerichtlich in Anspruch nehmen zu können (BGH Grundeigentum 2005,
1419).
Unabhängig von der Unzulässigkeit der Klage sei darauf hingewiesen, dass der Beklagte
zu Recht darauf hinweist, dass die Kläger die Fälligkeit des Rückzahlungsanspruches
hinsichtlich der Mietkaution nicht dargelegt haben, weil sie Anhaltspunkte dafür, dass
das Mietverhältnis etwa beendet worden ist, nicht vorgetragen haben.
Da die Ansprüche nicht begründet sind, können die Kläger aus dem Gesichtspunkt des
Verzugsschadens auch keine vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren geltend machen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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