Urteil des AG Tübingen vom 04.01.2006
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AG Tübingen Beschluß vom 4.1.2006, 3 C 1025/05
Wohnraummiete: Folgen der gleichzeitigen Beendigung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses und des Endmietverhältnisses
Tenor
1.) Die Klage wird abgewiesen.
2.) Die Kosten des Verfahrens tragen die Kläger.
3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung von 110 % der zu
vollstreckenden Forderung abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Streitwert: 4652,– Euro
Tatbestand
1
Die Kläger verlangen von der Beklagten eine Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung einer Mietwohnung in Höhe der ortsüblichen
Vergleichsmiete für die Zeit von Juli 2004 bis März 2005.
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Die Parteien haben am 26.09.1994 über eine den Klägern gehörende Zweizimmerwohnung im Gebäude ... in ... T einen gewerblichen
Zwischenmietvertrag geschlossen, auf den die Beklagte als Mieterin zuletzt eine monatliche Miete in Höhe von 263,44 Euro bezahlte. Die
Beklagte hat die Wohnung an die Endmieterin ... weitervermietet. Sowohl das Mietverhältnis zwischen den Klägern und der Beklagten, als auch
des Mietverhältnis zwischen der Beklagten und der Endmieterin ... endete am 30.06.2004. Am 16.03.2005 wurde den Klägern die Wohnung
ausweislich des Übergabeprotokolls Blatt 13 d.A. mit neuen Schlössern und den dazugehörigen Schlüsseln übergeben. Bei einem Versuch der
Wohnungsrückgabe am 22.12.2004 monierte der Kläger Ziffer 1, dass nicht alle Schlüssel vorhanden waren, weshalb sich die Beklagte bereit
erklärte ein neues Schloss einzubauen.
3
Im Sommer 2004 wurde ein Schlüssel der Wohnung vom Hausmeister der Wohnanlage an die Maklerin der Kläger, die die Wohnung nicht mehr
vermieten sondern veräußern wollten, was zwischenzeitlich auch geschehen ist, übersandt. Im Oktober 2004 wurden den Klägern zwei
nachgemachte Schlüssel der Wohnung durch die Verwalterin der Wohnung, ..., auf Veranlassung der Beklagten übersandt.
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Im September 2004, nach dem Abschluss der von der Beklagten in Auftrag gegebenen Malerarbeiten jedoch vor der Renovierung der
Wohnungstüren, kam es zu einem Telefongespräch zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Mitarbeiter der Beklagten, ... bei dem sich die Parteien
über die Wohnung unterhalten haben.
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Die Kläger tragen vor, dass die Beklagte die Wohnung den ganzen Sommer und Herbst 2004 über nicht angeboten habe, obwohl der Kläger Ziff.
1 zahlreich bei der Beklagten angerufen habe. Die Rückgabe der Wohnung am 22.12.2004 sei daran gescheitert, dass die Beklagte zu diesem
Zeitpunkt nicht in der Lage gewesen sei, alle Schlüssel zurückzugeben.
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Die Kläger sind der Ansicht, dass von einer Rückgabe der Wohnung erst dann ausgegangen werden könne, wenn alle Schlüssel zurückgegeben
seien, die Wohnung sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befinde und ein Übergabetermin stattgefunden habe. Nach Ansicht der Kläger sei
dies im vorliegenden Fall erst am 16.03.2005 gewesen.
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Vor diesem Hintergrund sei die Beklagte zur Zahlung einer Entschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, die vorliegend mit 457,98
Euro anzunehmen sei, sowie der Grundsteuer für die Dauer von 9 Monaten verpflichtet. Darüber hinaus sei die Beklagte mit der Zahlung des sich
hieraus ergebenden Betrages in Höhe von 4121,82 Euro zuzüglich anteiliger Grundsteuer in Höhe von 92,40 Euro in Verzug gewesen, weshalb
die Beklagte auch für die Kosten der außergerichtlichen Inanspruchnahme eines Anwaltes in Höhe von 229,04 Euro und für die Verzugszinsen,
die bis zur Klageinreichung 208,29 Euro betragen würden, einzustehen habe.
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Die Kläger beantragen daher,
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die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 4651,55 Euro nebst Zinsen aus 4214,22 Euro in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen
Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
10 Die Beklagte beantragt die Klage abzuweisen.
11 Die Beklagte ist der Ansicht, dass sie nicht passivlegitimiert sei, da durch die gleichzeitige Beendigung des gewerblichen
Zwischenmietverhältnisses und des Mietverhältnisses zwischen ihr und der Endmieterin, die Kläger in ein Abwicklungsverhältnis mit der
Endmieterin eingetreten seien, weshalb ein Entschädigungsanspruch gegenüber der Beklagten aus § 546 a BGB ausgeschlossen sei. Des
weiteren trägt die Beklagte vor, dass ein Entschädigungsanspruch der Kläger an einem mangelnden Rücknahmewille scheitere, da die Kläger
kein Interesse an der Rücknahme einer nicht umfassend renovierten Wohnung gehabt haben.
12 Auch sei den Klägern durch eine eventuell verspätete Rückgabe der Wohnung kein Schaden entstanden, da sie die Wohnung nicht
weitervermietet haben, sondern die Wohnung zwischenzeitlich verkauft wurde.
13 Im Übrigen seien bestehende Ansprüche bereits vor der Klagerhebung verjährt gewesen.
14 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die im Verfahren gewechselten Schriftsätze der Parteien und auf die Hauptverhandlungsprotokolle
Bezug genommen.
15 Das Gericht hat Beweis erhoben zu der Frage, ob ein Abnahmetermin im September deshalb nicht zustande kam, weil die Kläger mitgeteilt
haben, an der Wohnungsrückgabe erst dann interessiert zu sein, wenn alle Renovierungsarbeiten fertiggestellt seien, durch Vernehmung des
Mitarbeiters der Beklagten ... als Zeugen.
Entscheidungsgründe
16 Die Klage ist zulässig, jedoch nicht begründet.
17 1.) Den Klägern steht gegenüber der Beklagten ein Anspruch aus § 546 a BGB nicht zu.
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Der in § 565 BGB geregelte gesetzliche Eintritt des Vermieters in das Mietverhältnis zwischen gewerblichem Zwischenmieter und dem
Endmieter bei Beendigung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses hat bei gleichzeitiger Beendigung von gewerblichem
Zwischenmietverhältnis und dem Endmietverhältnis zur Folge, dass der Vermieter in das Abwicklungsverhältnis zwischen dem Endmieter
und dem gewerblichen Zwischenvermieter eintritt. Dies bedeutet, dass der Vermieter die Sache vom Endmieter herausverlangen kann (vgl.
Schmidt-Futterer Rdnr. 32,33 zu § 565 BGB) und verhindert einen Schadenersatzanspruch wegen Gebrauchsentzuges nach Beendigung
des Hauptmietvertrages gegenüber dem gewerblichen Zwischenvermieter, vorliegend also der Beklagten (vgl. Schmidt-Futterer Rdnr. 142
zu § 546 BGB). Grund hierfür ist der in § 565 BGB zum Ausdruck kommende Endmieterschutz, der zu einer Neubegründung eines
Mietverhältnisses zwischen Vermieter und Endmieter führt und dem Zwischenvermieter eine Rückgabe unmöglich macht, weil ihm die
Möglichkeit zur Durchsetzung der Räumung fehlt (vgl. hierzu Kraemer in Bub/Treier 3.Aufl. Rdnr. 1033 e zu A III; BGH NJW 1996, S. 1886
(1888), Schmidt-Futterer Rdnr. 41 zu § 565 BGB). Dies erscheint dadurch gerechtfertigt, dass der Vermieter sich auf die Vorteile einer
Zwischenvermietung, wie die relativ gesicherte Mietzinszahlung durch den Zwischen(ver)mieter und die Übernahme der
Mietverhältnisabwicklung mit den Endmietern, freiwillig eingelassen und diese Form der Vermietung gewählt hat (vgl. hierzu Bub/Treier
aaO). Diese Grundsätze, die in Literatur und Rechtsprechung entwickelt wurden, schließen aus, dass der gewerbliche Zwischenvermieter
die Mietsache vorenthält. Diese Regelung muss auch dann greifen, wenn wegen der Beendigung des Endmietverhältnisses sich dieses in
ein Abwicklungsverhältnis umwandelt und der Vermieter – wie vorliegend die Kläger – in das Abwicklungsverhältnis mit der Endmieterin
eintritt. Auch wenn ein Anspruch gemäß § 546 a BGB gegen die Endmieterin während der Zwischenschaltung eines Zwischenvermieters
aufgrund eines fehlenden Vertragsverhältnisses grundsätzlich nicht gegeben ist, ändert sich dies, wenn über § 565 BGB gesetzlich ein Miet-
bzw. ein Abwicklungsverhältnis zwischen Vermieter und Endmieterin begründet wird.
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Nur ergänzend sei vor diesem Hintergrund darauf hingewiesen, dass ein Entschädigungsanspruch der Kläger gemäß § 546 a BGB auch
deshalb problematisch erscheint, weil die Kläger offenkundig das Interesse an der Rückgabe einer renovierten Wohnung über das Interesse
an der Rückgabe der Wohnung als solcher gestellt haben. Dies hat sich insbesondere in der Äußerung des Klägers Ziff.1 im
Hauptverhandlungstermin vom 14.12.2005 gezeigt, als er mitgeteilt hat, dass es zutreffe, dass er keine Wohnung mit eingeschlagenen
Türblättern hätte haben wollen. Insoweit ist es allgemein anerkannt, dass die Verzögerung der Rückgabe der Mietsache wegen
Durchführung von Schönheitsreparaturen mit Zustimmung oder nach entsprechender Aufforderung des Vermieters keine Vorenthaltung
darstellt (vgl. OLG Bamberg ZMR 2002,738; Palandt Rdnr. 9 zu § 546 a; Schmitt-Futterer Rdnr. 20 zu § 546 a m.w.N.). Abschließend soll
insoweit auch darauf verwiesen werden, dass in Rechtsprechung und Literatur die Ansicht vertreten wird, dass die Berufung auf ein
Vorenthalten gegen den Grundsatz nach § 242 BGB verstößt, wenn der Vermieter weiß, dass sein mit der Veräußerung beauftragter Makler
einen Schlüssel erhalten hat und diesen nicht zur Besitznahme der Wohnung von diesem verlangt (vgl. Palandt Rdnr. 9 zu § 546 a m.w.N.).
Vorliegend haben die Kläger nicht nur in Kenntnis der Schlüsselübergabe an ihre Maklerin sondern auch nachdem ihnen Schlüssel der
Wohnung zugesandt wurden, ihre Wohnung, obwohl ihnen dies ohne Schwierigkeiten möglich gewesen wäre, nicht in Besitz genommen.
20 2.) Den Klägern steht gegenüber der Beklagten auch kein Anspruch auf Schadenersatz wegen Pflichtverletzung gemäß §§ 280 Abs. 1, 286 BGB
zu.
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Insoweit ist zunächst festzuhalten, dass die Kläger eine konkrete Pflichtverletzung der Beklagten, wie beispielsweise eine nicht
pflichtgemäße Mitwirkung bei der Rückgabe der Mietsache durch die Endmieterin ... oder eine schuldhaft verzögerte Renovierung, nicht
vortragen. Auch ist aufgrund des Umstandes, dass die Kläger nach unstreitigem Vortrag die Wohnung zwischenzeitlich verkauft haben und
bereits zum Zeitpunkt der Beendigung des vorliegend streitgegenständlichen Mietverhältnisses vor hatten die Wohnung zu veräußern und
nicht erneut zu vermieten, ein Schaden der durch eine verzögerte Neuvermietung hätte eintreten können, nicht ersichtlich. Auch ein
anderweitiger Schaden wie beispielsweise ein Finanzierungsschaden infolge einer erst später möglichen Veräußerung wird nicht
vorgetragen.
22 3.) Wegen des Nichtvorliegens eines Anspruches gegenüber der Beklagten war diese mit der Erfüllung eines solchen nicht in Verzug, weshalb
Verzugszinsen und die Kosten für die Einschaltung eines Rechtsanwaltes von der Beklagten nicht zu ersetzen sind. Der von der Beklagten
vorgetragene Einwand der Verjährung brauchte vor dem Hintergrund einer fehlenden Haftung nicht erörtert und geprüft zu werden.
23 4.) Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO, diejenige hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.