Urteil des AG Tiergarten vom 29.03.2017
AG Tiergarten: klageänderung, wohnung, zustand, breite, mietsache, terrasse, mangel, grundeigentum, vermieter, alter
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Gericht:
AG Tiergarten
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
9 C 1/07
Dokumenttyp:
Teilurteil
Quelle:
Normen:
§ 194 BGB, §§ 194ff BGB, § 195
BGB, § 214 BGB, § 535 BGB
Wohnraummiete: Verjährbarkeit des Anspruchs des Mieters auf
Instandhaltung und Instandsetzung der mangelhaften Wohnung
Tenor
1. Die Beklagte zu 2. wird verurteilt hinsichtlich der vom Kläger angemieteten Wohnung
im Hause, Berlin, Vorderhaus 1. OG rechts, sämtliche erforderlichen Instandsetzungs-
und sonstigen Maßnahmen ordnungsgemäß und fachgerecht zu dauerhafter Behebung
nachfolgend bezeichneter Mängel durchführen zu lassen:
a) Im Erkerzimmer der Wohnung hängt der Parkettboden mit einer nach unten
weisenden Wölbung zur Mitte hin durch, so dass ein Niveauunterschied von der Mitte her
zur Seite hin von ca. 5 cm besteht.
b) Die Wohnungseingangstür ist stark verzogen und weist zum Rahmen hin
Zwischenräume bis z. T. 0,5 cm Breite auf, durch die man von außen in das Innere der
Wohnung hineinsehen kann und durch die starke Zuglufteinwirkung in den Flur hinein
einwirkt.
c) Die Tür zur Terrasse im hofseitigen Zimmer ist an den Außenflügeln stark undicht und
verzogen, so dass Kälte und Zugluft ungehindert durch die entsprechenden
Zwischenräume nach innen dringt.
2. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten zu 2. wird nachgelassen, die
Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,00 EUR abzuwenden,
wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger ist Mieter einer im Hause in Berlin-Mitte, OT Tiergarten, im Vorderhaus 1. OG
rechts gelegenen Wohnung. Zum Zeitpunkt der Klageerhebung war die Beklagte zu 1.
Eigentümerin des Wohnhauses. Seit dem 09.04.2008 ist die Beklagte zu 2. im
Grundbuch von Moabit des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg Blatt als Eigentümerin
des Hausgrundstücks eingetragen.
Mit seiner Klage macht der Kläger Mängelbeseitigung geltend. Die Wohnungseingangstür
ist stark verzogen und weist zum Rahmen hin Zwischenräume bis 0,5 cm Breite auf. Im
hofseitigen Zimmer ist an der Tür zur Terrasse der Außenflügel stark undicht und
verzogen, so dass Kälte und Zugluft ungehindert eindringen kann.
Der Kläger behauptet, in seinem Erkerzimmer hänge der Parkettboden mit einer nach
unten weisenden Wölbung zur Mitte hin durch, so dass ein Niveauunterschied von der
Mitte her zur Seite von ca. 5 cm bestehe. Möbel könnten deshalb nicht ordnungsgemäß
aufgestellt werden. Lege man Keile unter, bestehe die Gefahr des Wegrutschens. Er
befürchte, dass der Fußboden eines Tages einbrechen könne.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu 2. zu verurteilen, hinsichtlich der vom Kläger angemieteten Wohnung
im Hause, Berlin, Vorderhaus 1. OG rechts, sämtliche erforderlichen Instandsetzungs-
und sonstigen Maßnahmen ordnungsgemäß und fachgerecht zu dauerhafter Behebung
nachfolgend bezeichneter Mängel durchführen zu lassen:
a) Im Erkerzimmer der Wohnung hängt der Parkettboden mit einer nach unten
weisenden Wölbung zur Mitte hin durch, so dass ein Niveauunterschied von der Mitte her
zur Seite hin von ca. 5 cm besteht.
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b) Die Wohnungseingangstür ist stark verzogen und weist zum Rahmen hin
Zwischenräume bis z. T. 0,5 cm Breite auf, durch die man von außen in das Innere der
Wohnung hineinsehen kann und durch die starke Zuglufteinwirkung in den Flur hinein
einwirkt.
c) Die Tür zur Terrasse im hofseitigen Zimmer ist an den Außenflügeln stark undicht
und verzogen, so dass Kälte und Zugluft ungehindert durch die entsprechenden
Zwischenräume nach innen dringt.
Die Beklagte zu 2. beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte zu 2. beruft sich auf Verjährung. Sie behauptet, dass dem Kläger die
geltend gemachten Mängel spätestens im Jahre 2002 bekannt gewesen seien. Es
komme nicht darauf an, ob sich der Boden etwa weiter abgesenkt hätte, da es sich bei
dem geltend gemachten Mangel hinsichtlich des Parkettfußbodens immer noch um den
gleichen Mangel handele, selbst wenn eine Verschlechterung eingetreten sei. Auch bei
den anderen Mängeln ergebe sich aus den entsprechenden Schreiben des Klägers, dass
ihm diese bereits im Jahre 2002 bekannt gewesen seien.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den
vorgetragenen Inhalt der Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß seinem Beschluss vom 08.06.2007 durch
Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen. Wegen des Ergebnisses
der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten vom 26. März 2008 (Bl. 190 ff. Band I d. A.)
Bezug genommen.
Nachdem die Klage insgesamt zunächst nur die gegen die Beklagte zu 1. gerichtet war,
hat der Kläger die Klage mit Schriftsatz vom 09.10.2008 geändert und diese hinsichtlich
der Anträge zu 1. gegen die Beklagte zu 2. gerichtet. Auf den Antrag zu 2. ist die
Beklagte zu 1. mit Versäumnisteilurteil vom 10.10.2008 zur Zahlung eines Betrages von
400,00 EUR nebst Zinsen verurteilt worden.
In der mündlichen Verhandlung vom 13.03.2009 hat der Kläger den weiteren Antrag zu
1. d) nicht mehr gestellt und diesen sodann mit Schriftsatz vom 17.03.2009 in der
Hauptsache für erledigt erklärt.
Entscheidungsgründe
Die Entscheidung durch Teilurteil war gemäß § 301 Abs. 1 Satz 1 ZPO geboten. Der
Rechtsstreit ist im wesentlichen entscheidungsreif, lediglich hinsichtlich des für erledigt
erklärten Teils kann eine Entscheidung noch nicht ergehen.
Die Klageänderung in Form einer teilweisen Auswechslung des Beklagten ist gemäß §
263 ZPO zulässig. Die Klageänderung ist sachdienlich. Einer Zustimmung der Beklagten
zu 1. in die Klageänderung nach § 269 Abs. 1 ZPO ist nicht erforderlich. Da in der
teilweisen Klageänderung zugleich eine Klagerücknahme gegen die Beklagte zu 1. liegt,
wäre unter den Voraussetzungen des § 269 Abs. 1 ZPO deren Zustimmung erforderlich.
Es hat jedoch vor der teilweisen Klageänderung keine streitige mündliche Verhandlung
stattgefunden.
Die Klageänderung ist deshalb sachdienlich im Sinne von § 263 ZPO, weil damit ein
erneuter Rechtsstreit vermieden werden kann. Im vorliegenden Rechtsstreit ist nämlich
der Sachverhalt bereits umfänglich dargelegt und es ist auch Beweis erhoben worden.
Die Durchführung der Beweisaufnahme durch Einholung eines
Sachverständigengutachtens spricht auch gerade nicht gegen die Sachdienlichkeit der
Klageänderung. Soweit die Beklagte zu 2. vorträgt, dass bei einem neuen Rechtsstreit
ein neues Gutachten eingeholt werden müsste, ist das nicht zutreffend. Nach § 411 a
ZPO könnte das Gutachten nämlich weiterhin verwendet werden. Der Beklagten zu 2.
sind ihre prozessualen Rechte durch die Klageänderung auch nicht abgeschnitten.
Sofern sie das Sachverständigengutachten für nicht ausreichend erachtet, hätte sie
entsprechend vortragen und somit ein neues Sachverständigengutachten beantragen
können.
Aus Gründen der Prozessökonomie ist es daher geboten, die Parteien nicht auf einen
neuen Rechtsstreit zu verweisen sondern nach Klageänderung im vorliegenden zu
entscheiden.
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Die Klage ist begründet. Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf
Durchführung der aus dem Tenor ersichtlichen Arbeiten nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
zu. Die Mietsache befindet sich nämlich in einem Zustand, der zum vertragsgemäßen
Gebrauch nur eingeschränkt geeignet ist.
Die vom Kläger behaupteten Mängel am Parkett im Erkerzimmer, an der
Wohnungseingangstür und an der Terrassentür sind in dem von ihm beschriebenen
Umfang auch vorhanden. Dabei gelten ein Abstand zwischen der Wohnungseingangstür
und dem Rahmen von bis zu 0,5 cm Breite und die Undichtigkeit der Terrassentür
gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden, weil der Beklagte zu 2. diese nicht bestritten
hat. Aus ihrem weiteren Vortrag ist auch nicht ersichtlich, dass diese Mängel überhaupt
bestritten werden sollen.
Der Niveauunterschied am Parkettfußboden im Erkerzimmer ist nach der
Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts bewiesen.
Der Sachverständige konnte feststellen, dass der Parkettboden in dem benannten
Zimmer nicht ebenmäßig ist. Die Ebenheitsabweichungen sind im Vergleich mit der
großen Masse alter Parkettböden auf Holzbalkendecken in Altbauten als
außergewöhnlich groß einzustufen. Dabei hat er sogar weitergehend als die Behauptung
des Klägers festgestellt, dass diese Abweichung im Bereich des Bettes bis zu knapp 6
cm beträgt. Er hat auch darlegen können, dass nicht sämtliche Möbel in den Bereichen
ohne Kippgefahr bei Unterkeilung aufgestellt werden können. Dann liegt aber eine
Geeignetheit zum ordnungsgemäßen Gebrauch nicht mehr vor. Zum ordnungsgemäßen
Gebrauch gehört es, dass der Mieter grundsätzlich in den angemieteten Räumlichkeiten
eine Möblierung nach seinem Geschmack vornehmen kann, ohne dabei Rücksicht auf
einen unebenen Boden nehmen zu müssen.
Der Anspruch des Klägers ist nicht verjährt, so dass die Beklagte zu 2. nicht berechtigt
ist, gemäß § 214 Abs. 1 BGB die Leistung zu verweigern.
Auch das Recht des Mieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unterliegt der Verjährung,
wobei die regelmäßige Verjährungsfrist nach § 195 BGB greift (vgl. Lehmann-Richter, NJW
2008 1196 ff.; Feuerlein, WUM 2008 385 ff.; Beuermann, Grundeigentum 2008, 236;
anderer Ansicht: Palandt-Weidenkaff, Randziffer 31 zu § 535 BGB). Allerdings ergibt sich
im Mietverhältnis die Besonderheit, dass es sich bei der Verpflichtung des Vermieters,
die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu
überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten um eine
Dauerverpflichtung handelt (vgl. BGH, NZM 2003, 472). Das heißt, dass die Verpflichtung
des Vermieters in diesem Dauerschuldverhältnis nicht einmal sondern tagtäglich aufs
neue entsteht. Der Vermieter ist mithin jeden Tag aufs neue verpflichtet, den
vertragsgemäßen Zustand wieder herzustellen. Im Gegensatz zur Ansicht des
Amtsgerichtes Düren (Urteil vom 04.11.2008, Grundeigentum 2009, Seite 205 ff.)
bewirkt das im Ergebnis, dass es zu einer Verjährung nicht kommen kann. Das heißt,
dass die Ansprüche des Klägers aus dem Jahr 2002 zwar bereits verjährt sind, die später
wieder neu entstandenen Ansprüche darauf, dass der Vermieter die Mietsache in einem
vertragsgemäßen Zustand zu erhalten habe, sind indes nicht verjährt.
Die Kostenentscheidung war dem Schlussurteil vorzubehalten.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziffer 11, 711
ZPO.
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