Urteil des AG Tiergarten vom 14.03.2017
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Gericht:
AG Tiergarten
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
5 C 639/04
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 174 BGB, § 185 BGB, § 558
BGB, § 558a BGB
Wohnraummiete: Unwirksamkeit einer Mieterhöhung durch den
noch nicht grundbucheingetragenen Wohnungserwerber
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung von 150,00 EUR
abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in gleicher
Höhe leistet.
Tatbestand
Die Beklagte ist Mieterin einer 2-Zimmerwohnung im Hause ... auf Grund des
schriftlichen Mietvertrages vom 04.01.1984 mit der Voreigentümerin. Mit Schreiben vom
29.04.2004 verlangte die Klägerin Zustimmung zu einer Mieterhöhung und berief sich
dabei auf das Mietspiegelfeld H 2. Die Klägerin, die am 11.08.2004 als Eigentümerin im
Grundbuch eingetragen ist, beruft sich auf eine Ermächtigung der Eigentümerin.
Sie beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, einer Mieterhöhung von bisher 233,26 Euro auf 279,91 Euro
ab 01.07.2004 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hält das Mieterhöhungsverlangen aus formellen Gründen für unzulässig und beruft
sich auf wohnwertmindernde Merkmale.
Wegen des weiteren Sachverhalts wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen
Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unzulässig, denn das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 29.04.2004
ist unwirksam. Die Klägerin war zu diesem Zeitpunkt noch nicht Eigentümerin; die
Umschreibung im Grundbuch erfolgte am 11.08.2004. Auf eine Bevollmächtigung im
notariellen Kaufvertrag kann sich die Klägerin nicht berufen. Zwar kann nach der
Rechtsprechung des BGH eine unzulässige Vollmacht zur Ausübung eines
Gestaltungsrechts in eine Ermächtigung umgedeutet werden. Wer sich auf eine solche
Ermächtigung beruft, also ein fremdes Recht im eigenen Namen wahrnehmen will, hat
dies im Falle des § 558 BGB dem Erklärungsempfänger mitzuteilen. Das gehört zur Form
und Begründung der Mieterhöhung nach § 558 a BGB. Eine entsprechende Anwendung
des § 174 BGB (unverzügliche Zurückweisung) ist nicht angezeigt. Es geht hier nicht um
eine bestrittene Vollmacht, sondern um die Wahrnehmung eines fremden Rechtes auf
Vertragsänderung (vgl. Schmidt-Futterer-Börstinghaus, 8. Auflage Rdnr. 46 vor § 558
BGB).
Die Klage war daher abzuweisen.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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