Urteil des AG Tempelhof-Kreuzberg vom 21.10.2004

AG Tempelhof-Kreuzberg: wohnung, widerklage, minimaler abstand, betriebskosten, minderung, mietsache, abgabe, zustand, herbst, abrechnung

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Gericht:
AG Tempelhof-
Kreuzberg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
15 C 164/04
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an die Beklagten 65,00 EUR nebst Zinsen
in Höhe von 5 Prozentpunkten seit dem 21. Oktober 2004 zu zahlen.
3. Auf die Widerklage wird der Kläger weiter verurteilt, hinsichtlich der Wohnung der
Beklagten im Hause S Straße, B, Vorderhaus, I. OG links, zur fachgerechten und
ordnungsgemäßen Beseitigung folgender Mängel verurteilt:
a. Balkonzimmer
Hier tritt vor allem bei Ostwind Zugluft durch die Unterseite der Balkontür innen ein.
b. Erkerzimmer
Am rechten Seitenfenster steht der obere innere Flügel an der Unterkante
bogenförmig im geschlossenen Zustand bis ca. 5 mm vom Rahmenholz ab. Der
Außenanstrich des unteren Flügels beginnt zu verwittern und ist in Ablösung begriffen
und zwar vor allem im Wasserschenkelbereich.
An der Vorderfront des Erkerzimmerfenster liegt der untere mittlere große Flügel
unten nicht dicht am Rahmen an. Dies gilt auch für den inneren Flügel in der Mitte. Der
innere Oberlichtflügel in der Mitte weist einen Abstand unten zum Rahmenholz hin auf.
Der rechts neben dem Mittelflügel befindlichere kleinere rechte Flügel unten weist an der
Unterkante einen Abstand zum Rahmenholz auf. Gleiches gilt für den linken unteren
Außenflügel. An sämtlichen Wasserschenkeln der Fensteranlage ist der Anstrich
verbraucht, rissig und beginnt sich an einzelnen Stellen abzulösen.
c. Kleines Zimmer neben dem Bad
Der Anstrich der Wasserschenkel ist verrottet und löst sich ab.
Im übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
4. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe beizutreibenden
Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung
Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Beklagten mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 24. April 1995 von Frau K die im 1.
Obergeschoss links im Vorderhaus im Hause S Straße, B befindliche 5-Zimmer-
Wohnung mit Wirkung zum 1. Mai 1995 zu einem monatlichen Mietzins von 853,05 DM
brutto kalt. Der Kläger hat das Grundstück 1999 erworben und ist als Eigentümer im
Grundbuch eingetragen.
Per 1. Januar 2001 belief sich der monatliche Bruttokaltmietzins für die Wohnung auf
542,00 EUR. Mit Schreiben vom 29. Oktober 2003 verlangte der Kläger von den
Beklagten unter Bezugnahme auf das Feld J 1 des Berliner Mietspiegels 2003 die
Zustimmung zu einer Erhöhung der zuletzt gezahlten Bruttokaltmiete um 73,00 EUR auf
615,00 EUR monatlich. Die Beklagten haben mit Schreiben vom 31. Dezember 2003
einer Erhöhung der Bruttokaltmiete um 23,86 EUR auf monatlich 565,56 EUR
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einer Erhöhung der Bruttokaltmiete um 23,86 EUR auf monatlich 565,56 EUR
zugestimmt.
Mit Schreiben vom 20. Januar 2000 zeigte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten
Mängeln an den Fenstern im Balkon- Erker- und kleinen Zimmer neben dem Bad an. Mit
weiterem Schreiben vom 29. April 2004 ist der Kläger unter Fristsetzung bis zum 31. Mai
2004 vergeblich aufgefordert worden, die Mängel an den Fenstern zu beseitigen.
Der Kläger trägt vor, die von den Beklagten gezahlte Bruttokaltmiete enthalte einen
Betriebskostenanteil in Höhe von 1,11 EUR/m². Dies ergebe sich aus der
Betriebskostenabrechnung per 1. Januar 2004. Die mit dem Zustimmungsverlangen
geltend gemachte Miete per 1. Januar 2004 übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete
nicht.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, einer Erhöhung der
Bruttokaltmiete über die bereits erklärte Teilzustimmung in Höhe von 23,56 EUR um
weitere 49,44 EUR monatlich auf 615,00 EUR (brutto/kalt) für die Wohnung S Straße, 1.
OG Vorderhaus links, B (Wohnungsgröße 136,28 qm) mit Wirkung auf den 01.01.2004
zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen und
widerklagend,
1. den Kläger hinsichtlich der Wohnung der Beklagten im Hause S Straße, B,
Vorderhaus, I. OG links, zur fachgerechten und ordnungsgemäßen Beseitigung folgender
Mängel zu verurteilen:
1. Balkonzimmer
Hier tritt vor allem bei Ostwind Zugluft durch die Unterseite der Balkontür
innen und außen ein.
2. Erkerzimmer
Am linken Seitenfenster steht der äußere untere Flügel unten leicht, ca. bis
zu 2 mm vom Rahmen ab. Hier dringt im Herbst und Winter Kälte und Zugluft ein. Am
rechten Seitenfenster steht der obere innere Flügel an der Unterkante bogenförmig im
geschlossenen Zustand bis ca. 5 mm vom Rahmenholz ab. Der Außenanstrich des
unteren Flügels beginnt zu verwittern und ist in Ablösung begriffen und zwar vollem im
Wasserschenkelbereich. Ansonsten tritt durch die unteren Außenflügel Kälte und Zugluft
ein.
An der Vorderfront des Erkerzimmerfensters liegt der unteres mittlere große
Flügel unten nicht dicht am Rahmen an. Dies gilt auch für den inneren Flügel in der Mitte.
Der innere Oberlichtflügel in der Mitte weist einen Abstand bis 5 mm unten zum
Rahmenholz hin auf. Man kann durch den Bereich zwischen Flügel und Rahmen von
unter her durchsehen. Der rechts neben dem Mittelflügel befindlichere kleinere rechte
Flügel unten weist an der Unterkante einen Abstand bis ca. 2 mm – 3 mm zum
Rahmenholz auf. Gleiches gilt für den linken unteren Außenflügel. An sämtlichen
Wasserschenkeln der Fensteranlage ist der Anstrich verbraucht, rissig und beginnt sich
an einzelnen Stellen abzulösen.
3. Kleines Zimmer neben dem Bad
Am Fenster ist der äußere obere linke Flügel verzogen und steht unten bis
ca. 3 mm vom Rahmen ab. Der Anstrich der Wasserschenkel ist verrottet und löst sich
ab.
2. den Kläger zur Zahlung von 65,00 EUR nebst Zinsen mit fünf Prozentpunkten
über dem Basiszinssatz gem. § 247 BGB seit Zustellung (21. Oktober 2004) an die
Beklagten zu verurteilen.
sowie im Wege der Hilfswiderklage
1. Es wird festgestellt, dass die Beklagten im Falle des Wirksamwerdens der
Mieterhöhung, sei es durch Zustimmung der Beklagten, sei es durch Verurteilung,
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Mieterhöhung, sei es durch Zustimmung der Beklagten, sei es durch Verurteilung,
berechtigt sind, beginnend ab dem 1.10.04 zunächst bis zum 31.3.05 und danach jeweils
vom 1.10. bis zum 31.3. wegen nachfolgend aufgeführter Mängel nach den dazu jeweils
aufgeführten Minderungssätzen, ausgehend von der erhöhten Miete, höchstenfalls
jedoch in Höhe des maßgebenden Mieterhöhungsbetrages bis zu einer Behebung der
Mängel die Miete zu mindern, sowie unabhängig von einer entsprechenden
Minderungsberechtigung, ausgehend von den nachfolgend zu den einzelnen Mängeln
genannten Minderungssätzen in deren dreifacher Höhe durchgehend ab April 2004 bis
zu einer Beseitigung der Mängel von ihrem Leistungsverweigerungsrecht und
Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen:
a) Balkonzimmer
Hier tritt vor allem bei Ostwind Zugluft durch die Unterseite der Balkontür
innen und außen ein; Minderung 1 %.
b) Erkerzimmer
Am linken Seitenfenster steht der äußere untere Flügel unten leicht, ca. bis
zu 2 mm vom Rahmen ab. Hier dringt im Herbst und Winter Kälte und Zugluft ein. Am
rechten Seitenfenster steht der obere innere Flügel an der Unterkante bogenförmig im
geschlossenen Zustand bis ca. 5 mm vom Rahmenholz ab. Der Außenanstrich des
unteren Flügels beginnt zu verwittern und ist in Ablösung begriffen und zwar vollem im
Wasserschenkelbereich. Ansonsten tritt durch die unteren Außenflügel Kälte und Zugluft
ein.
An der Vorderfront des Erkerzimmerfensters liegt der unteres mittlere große
Flügel unten nicht dicht am Rahmen an. Dies gilt auch für den inneren Flügel in der Mitte.
Der innere Oberlichtflügel in der Mitte weist einen Abstand bis 5 mm unten zum
Rahmenholz hin auf. Man kann durch den Bereich zwischen Flügel und Rahmen von
unter her durchsehen. Der rechts neben dem Mittelflügel befindlichere kleinere rechte
Flügel unten weist an der Unterkante einen Abstand bis ca. 2 mm – 3 mm zum
Rahmenholz auf. Gleiches gilt für den linken unteren Außenflügel. An sämtlichen
Wasserschenkeln der Fensteranlage ist der Anstrich verbraucht, rissig und beginnt sich
an einzelnen Stellen abzulösen. Minderung 3 %.
c) Kleines Zimmer neben dem Bad
Am Fenster ist der äußere obere linke Flügel verzogen und steht unten bis
ca. 3 mm vom Rahmen ab. Der Anstrich der Wasserschenkel ist verrottet und löst sich
ab. Minderung 1 %.
2. Für den Fall, dass die Beklagte zur Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen
insbesondere aufgrund eines angeblichen vorhandenen Fernsehanschlusses an eine
Gemeinschaftssatellitenantenne zur Zustimmung zu einer höheren Miete verurteilt wird,
festzustellen, dass die Beklagte für die Zeit ab 01.04.2004 wegen eines nicht möglichen
Empfangs von über eine Gemeinschaftssatellitenantenne empfangbaren Programmen,
das heißt alle Programmen außer ARD, ZDF, Sat1, RTL, Pro7, Phönix, zur Minderung der
erhöhten Gesamtmiete, jedoch begrenzt maximal auf den Erhöhungsbetrag um 5 %
(hilfsweise weniger) berechtigt ist.
Die Beklagten tragen vor: Das Mieterhöhungsverlangen sei bereits unwirksam, auf die
sogenannten Pauschalbeträge nach dem Berliner Mietspiegel können nicht mehr
abgestellt werden. Maßgebend seien auch nicht die Werte auf der Grundlage der letzten
Betriebskostenerhöhungserklärung, sondern die tatsächlichen Betriebskosten im
Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens. Diese müssten zudem
nachvollziehbar berechnet sein. Außerdem werde die mit dem Mieterhöhungsverlangen
begehrte Miete bereits gezahlt.
Die Widerklage geltend gemachte Mängelbeseitigung sei begründet, die Fenster der
Wohnung seien wie im Antrag aufgeführt, mangelhaft. Der Zahlungsantrag der
Widerklage sei wegen der Lärmbelästigung infolge der Neugestaltung des Hofbereichs
gerechtfertigt, und zwar in Höhe von 8 % der bisherigen Miete für zwei Wochen im Monat
April und den ganzen Mai 2004.
Der Kläger beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Er ist der Ansicht, dass die Aufstellung der Betriebskosten auf den 1. Januar 2004 den
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Er ist der Ansicht, dass die Aufstellung der Betriebskosten auf den 1. Januar 2004 den
Anforderungen genüge. Diese Betriebskosten seien auch diejenigen, die im Jahr 2003
entstanden seien.
Die von den Beklagten behaupteten Mängel führten nicht zu einer Minderung der
Tauglichkeit der Mietsache, sondern allenfalls zu einem höheren Heizbedarf. Insoweit
wäre der Kläger bereit, die Energiekosten für diesen Mehrverbrauch ab dem 1. Januar
2004 bis zur Instandsetzung der Fenster zu übernehmen. Die behauptete
Lärmbelästigung wegen der Gartenumgestaltung sei unsubstantiiert.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen
Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat gemäß Beschlüssen vom 4. August 2005 und 11. Januar 2006, auf die
Bezug genommen wird, Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen
Sachverständigengutachtens sowie durch richterliche Inaugenscheinseinnahme
Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des
Sachverständigen Dipl.-Ing S. vom 25. Oktober 2005 sowie auf das Protokoll des
Ortstermins vom 21. Februar 2006 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet. Die Widerklage ist in dem aus dem Urteilstenor
ersichtlichen Umfang begründet, im übrigen ist sie unbegründet.
1. a) Die Klage ist zulässig.
Mit der am 31. März 2004 bei Gericht eingegangenen Klage und den Beklagten am 21.
Mai 2004 zugestellten Klage hat der Kläger die Klagefrist gemäß § 558 b Abs. 2 BGB
gewahrt (§ 270 Abs. 3 ZPO).
b) Die Klage ist jedoch nicht begründet.
Der Kläger kann die begehrte Zustimmung zur Mieterhöhung nicht gemäß § 558 BGB
verlangen.
Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Dem steht nicht entgegen, dass im
streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen bei der Umrechnung der im Mietspiegel
enthaltenen Nettokaltmiete in eine Bruttokaltmiete mit den pauschalen Werten aus dem
Mietspiegel und nicht mit den konkreten Werten gerechnet worden ist. Dies berührt die
formelle Wirksamkeit nicht. Denn es kann dahingestellt bleiben, ob die diesbezüglichen
Angaben zutreffend sind, jedenfalls sind sie eindeutig und für den Mieter überprüfbar, so
dass sie in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden sind.
Das Mieterhöhungsverlangen ist jedoch in materieller Hinsicht zu beanstanden. Unter
Berücksichtigung der geänderten Rechtsprechung des BGH (GE 2006, Seite 46 ff.), auf
die das Gericht mit Beschluss vom 21. Februar 2006 hingewiesen hat, ist zur Herstellung
der Vergleichbarkeit zwischen der vertraglichen Bruttokaltmiete und den
Nettovergleichsmieten des Mietspiegels nicht mehr auf die Durchschnittswerte des hier
anzuwendenden Berliner Mietspiegels 2003 abzustellen. Es bedarf vielmehr einer
konkreten Darlegung, auf welchen Betrag sich die auf die Wohnung zum Zeitpunkt des
Mieterhöhungsverlangens im Jahre 2003 entfallenden Betriebskosten beliefen und wie
sie sich zusammengesetzt haben. Dies ist zudem nachzuweisen. Soweit sich der Kläger
auf die Aufstellung per 1. Januar 2004 beruft, ist dies zum Nachweis, dass die
Betriebskosten im Jahr 2003 tatsächlich 1,11 EUR betragen haben, nicht ausreichend.
Maßgebend können nur die zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens
feststellbaren Kosten sein. Durch Betriebskostenaufstellung per 1. Januar 2004 können
die für den Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens feststellbaren Kosten nicht
nachgewiesen werden. Das Mieterhöhungsverlangen datiert vom Oktober 2003. Zu
diesem Zeitpunkt konnten die Kosten nach dem Stand per 1. Januar 2004 noch gar nicht
festgestellt werden, insbesondere nicht die verbrauchsabhängigen. Da der Kläger den
Kostenansatz auch nicht durch eine Abrechnung für 2002 oder eine Abrechnung im
Zeitpunkt der Erhöhungserklärung nachgewiesen hat, hat der Kläger keine den
Anforderungen nach der Entscheidung des BGH entsprechende Berechnung der
Betriebskosten vorgenommen. Das Mieterhöhungsverlangen ist allein schon aus diesem
Grunde, fehlende Vorrechnung der maßgeblichen Betriebskosten, die zum Zeitpunkt der
Abgabe des Mieterhöhungsverlangens feststellbar waren, unbegründet, ohne dass es
auf die weiteren Einzelheiten – Spanneneinordnung nach dem maßgeblichen
Mietspiegelfeld J 1 des Berliner Mietspiegels 2003 – ankommt.
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2. Die Widerklage ist in dem aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfang begründet, im
übrigen ist sie unbegründet.
a) Soweit die Beklagten von dem Kläger Zahlung von 65,00 EUR verlangen, ist die Klage
gemäß § 536 Abs. 1 BGB begründet, da die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch
die Geräuschbelästigung im Hinterhofbereich nicht nur unerheblich beeinträchtig worden
ist. Unstreitig wurde der Hinterhofbereich neu gestaltet und das dies in Anbetracht auch
der vom Kläger eingeräumten Arbeiten – Schneiden von Steinplatten – zu
Geräuschbelästigungen führt. Insoweit haben die Beklagten substantiiert dargetan, dass
die Arbeiten zwei Wochen im April und den ganzen Mai stattgefunden haben. Dies hat
der Kläger nicht hinreichend widerlegt. Unstreitig waren von den Arbeiten drei Zimmer
der Wohnung der Beklagten betroffen. Angesichts der von den Beklagten vorgenommen
moderaten Mietminderung von 8 % für den fraglichen Zeitraum = abgerundet 65,00
EUR, bedurfte es keiner weiteren Beweisaufnahme über die genaue Dauer der Arbeiten,
da selbst bei einer kürzeren Dauer eine höhere Mietminderung nicht auszuschließen ist.
b) Soweit die Beklagten den Kläger auf fachgerechte und ordnungsgemäße Beseitigung
von Mängeln an den Fenster ihrer Wohnung in Anspruch nehmen, ist die Klage teilweise
begründet. Das hat die Beweisaufnahme ergeben. Das Gericht konnte sich bei dem
Ortstermin davon überzeugen, dass sich an der Balkontür ein ca. 1 cm fingerbreiter
Spalt an der Unterseite der Balkontür befindet, so dass kalte Zugluft spürbar war. Die
Außentür zum Balkon schließt dagegen plan. Im Erkerzimmer steht der äußere untere
Flügel nicht ab. Das rechte Seitenfenster der oberen Fensterflügelinnenseite lässt sich
zwar schließen, steht aber ½ cm ab, da der Querrahmen zurückgesetzt ist. Der
Außenanstrich an allen Fenstern beginnt zu verwittern, sowohl außen als auch innen. An
der Außenfront, mittlerer Rahmen klemmt das Innenfenster, es besteht ein minimaler
Abstand. Der linke kleine Außenflügel schließt nicht. Der Abstand beträgt ca. ein
Fingerkuppe. Im kleinen Zimmer neben dem Bad schließt der äußere Fensterflügel des
Oberlichtes links plan nach Andrücken. Der Anstrich der Wasserschenkel außen ist alt.
Allein aufgrund der Tatsache, dass ein Teil der Fenster nicht richtig schließt und zudem
noch der Anstrich der Wasserschenkel alt und zu verwittern beginnt, liegen die von den
Beklagten vorgetragenen Mängel – Eintritt von Kälte und Zugluft – auf der Hand
Insoweit ist die Mietsache mangelhaft und der Kläger zur Wiederherstellung des
vertragsgemäßen Zustandes gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet. Da die Beklagten
den Kläger lediglich mit der Hilfswiderklage auf Feststellung der Minderung in Anspruch
nehmen, bedurfte es keiner weiteren Ausführungen, welche Auswirkungen die Mängel,
ob nun auf die Mietsache oder auf einen Mehrverbrauch an Heizkosten, haben.
Da das Mieterhöhungsverlangen bereits unwirksam ist, bedurfte es keiner weiteren
Ausführungen zu den Hilfswiderklagen, da diese nur für den Fall des Wirksamwerdens der
Mieterhöhung, sei es durch Zustimmung der Beklagten, sei es durch Verurteilung
gestellt sind. Insoweit war dem Kläger auch keine weitere Gelegenheit zur
Stellungnahme auf die Erweiterung der Hilfswiderklage gemäß Schriftsatz vom 10.
April2006 zu gewähren.
3. Der Zinsanspruch beruht auf §§ 288, 291 BGB.
4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Dabei ist das Gericht davon ausgegangen, dass die Beklagten bereits aufgrund der im
Urteilstenor festgestellten Mängel zu einer möglichen Mietminderung von 5 % berechtigt
wären.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils hat ihre Grundlage in
§§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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