Urteil des AG Stuttgart vom 23.09.2005, 30 C 3132/05

Entschieden
23.09.2005
Schlagworte
Wohnung, Ex tunc, Einbau, Heizung, Kostenvoranschlag, Wand, Mietsache, Erhaltung, Duldungspflicht, Energie
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AG Stuttgart Urteil vom 23.9.2005, 30 C 3132/05

Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen: Form und Inhalt der Ankündigung des Vermieters; Darlegungs- und Beweislast für Inhalt und Zugang der Ankündigung

Tatbestand

1 (aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)

2 Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über die klägerische Wohnung im 2. OG des Gebäudes. Der Kläger begehrt von der Beklagten die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen in dieser Wohnung.

3 Mit Schreiben des Stuttgarter Haus- und Grundbesitzervereins e.V. vom 24.9.2004 kündigte der Kläger der Beklagten den Einbau einer neuen Gasetagenheizung nebst Heizkörpern in der streitgegenständlichen Wohnung an. Der Beginn der Arbeiten wurde für Anfang 2005 angekündigt und als Bauzeit wurden zwei bis vier Arbeitstage angesetzt. Über dies wurde im Hinblick auf die voraussichtlichen Kosten der Maßnahmen in Höhe von EUR 5860,55 eine Erhöhung des monatlichen Mietzinses um EUR 54,64 angekündigt. Zum voraussichtlichen Umfang der Maßnahme führt dieses Schreiben wie folgt aus:

4 „Die Therme wird in der Küche an der Stelle angebracht, wo sich jetzt die Warmwassertherme befindet. Die Heizkörper werden in den einzelnen Räumen angebracht, die Heizungsrohre verlaufen im Übergang von Wand zu Bodenfläche und werden mit entsprechenden Sockelblenden abgedeckt werden.“

5 Bislang erfolgt die Beheizung der Wohnung durch einen Gaskachelofen, der inmitten der Wohnung befindlich ist, wobei die erzeugte Warmluft über Heizungsschlitze in die einzelnen Zimmer der Wohnung verteilt wird, weshalb derzeit in der Wohnung keine Heizkörper vorhanden sind. Diese Heizung wies ausweislich der Messungen des Schornsteinfegers im Jahr 2004 einen Abgasverlust von 13% und im Jahr 2005 einen Abgasverlust von 14% auf, wobei seit dem 1. 11.2004 der neue Abgasverlustgrenzwert von 11% einzuhalten ist. Auf Grund einer Toleranz von 3% wurde diese Grenze bei den Messungen jedoch noch eingehalten.

6 Die Beklagte hat innerhalb der seitens des Klägers gesetzten Fristen ihre Zustimmung zu dieser Maßnahme nicht erteilt.

7 Der Kläger weist darauf hin, dass die vorhandene Heizung aus dem Jahr 1975 stamme und nicht mehr zeitgemäß sei. Es sei ihm nicht zuzumuten mit dem Austausch abzuwarten, bis die gesetzlichen Grenzwerte definitiv überschritten seien. Insbesondere sei es wirtschaftlich nicht sinnvoll zur Verbesserung der Abgaswerte noch in die bestehende Heizung zu investieren.

8 Im Übrigen sei zum einen bei einer gemeinsamen Wohnungsbegehung im Frühjahr 2004 die Positionierung der Heizkörper genau besprochen worden und zum anderen sei dem Ankündigungsschreiben vom 24.9.2004 der Kostenvoranschlag der Heizungsbaufirma vom 4.6.2004 beigefügt worden, aus dem sich auch die Abmessungen der Heizkörper ergeben würden. Auch würden im Hinblick auf die geplanten Standorte der Heizkörper ausweislich des zu den Akten gegebenen Planes in der Wohnung keine Einbauschränke, Steckdosen, Anschlüsse und dergleichen beeinträchtigt.

9 Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, folgende Modernisierungsmaßnahmen zu dulden: Einbau einer Gasetagenheizung in der Wohnung, nämlich Einbau der Heiztherme in der Küche an der Stelle, wo sich die jetzige Warmwassertherme befindet, Einbau eines Heizkörpers im Wohnzimmer, eines Heizkörpers im Schlafzimmer, eines Heizkörpers im Kinderzimmer, Einbau eines Heizkörpers im Bad, Einbau der Heizungsrohre, verlaufen im Übergang der Räume von der Wand zur Bodenfläche sowie Abdeckung mit Sockelblenden.

10 Die Beklagte ist der Auffassung, dass die streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen in dem Ankündigungsschreiben nicht ausreichend bestimmt beschrieben worden seien. Weder den Kostenvoranschlag noch den Plan habe die Beklagte vorgerichtlich erhalten. Die Beklagte weist des Weiteren darauf hin, dass die Anbringung von Heizkörpern in der Wohnung deren Wohnwert erheblich beeinträchtige, und dass für die Erneuerung der funktionsfähigen Heizung derzeit keinerlei Veranlassung bestünde.

Entscheidungsgründe

11 Die zulässige Klage ist unbegründet.

12 Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Duldung der streitgegenständlichen Maßnahmen gem. § 554 BGB.

13 Bei den streitgegenständlichen Maßnahmen handelt es sich um keine Erhaltungsmaßnahme gem. § 554 Abs. 1 BGB. Unstreitig ist die vorhandene Heizung funktionstüchtig und entspricht derzeit auch noch den gesetzlichen Vorgaben. Zwar geht das Gericht davon aus, dass die neue Gasetagenheizung zur Einsparung von Energie führen und den Wohnwert der streitgegenständlichen Wohnung erhöhen würde, solange die vorhandene Heizung jedoch noch innerhalb der gesetzlichen Grenzwerte liegt, ist der Austausch nicht zur Erhaltung der Mietsache notwendig und stellt mithin lediglich eine Modernisierungsmaßnahme gem. § 354 Abs. 2 BGB dar.

14 Modernisierungsmaßnahmen gem. § 554 Abs. 2 BGB sind jedoch nur dann vom Mieter zu dulden, wenn dieser in angemessener Frist rechtzeitig schriftlich über Art und Umfang der Maßnahmen informiert worden ist. Dieser Mitteilungspflicht ist der Kläger vorliegend nicht ausreichend nachgekommen. Ein Vermieter muss diesbezüglich die geplanten Maßnahmen, ihrer Bedeutung und ihren Auswirkungen nach so konkret wie möglich in Textform beschreiben. Er muss klar und präzise darlegen, welche baulichen Maßnahmen beabsichtigt sind, so dass der Mieter deren Auswirkungen auf alle Räume, einschließlich auf die Möblierung der Wohnung prüfen kann (vgl. Schmidt-Futterer, § 554 BGB, 8. Aufl., Rdnr. 240 und 250).

15 Diesen Anforderungen genügt das Ankündigungsschreiben vom 24.9.2004 nicht. Bei einem beabsichtigten Einbau einer Gasetagenheizung an Stelle einer Einzelofenheizung ist es notwendig, dem Mieter nicht nur den Beginn und die voraussichtliche Dauer des Einbaus mitzuteilen, sondern auch die Anzahl, den Ort und die Größe der Gasthermen und Heizkörper sowie den Verlauf der Leitungen (LG Berlin GE 1987, 521; LG Hamburg WuM 1992, 121). Der Kläger macht jedoch vorliegend in dem Schreiben keinerlei Angaben zur Lage der Heizkörper und die Beklagte erfährt auch nicht, wo die erforderlichen Wanddurchbrüche vorgenommen werden müssten. Auch wird weder die Größe noch die Anzahl der neuen Heizkörper mitgeteilt (vgl. AG Neukölln MM 1995, 147). Die bloße Mitteilung, dass in den einzelnen Räumen Heizkörper angebracht werden und die Heizungsrohre „im Übergang von Wand zu Bodenfläche“ verlaufen werden, reicht daher nicht aus, dem Informationsbedürfnis der Beklagten gerecht zu werden, da eine Prüfung der konkreten Auswirkungen der beabsichtigten Maßnahme für die Beklagte auf dieser Basis nicht möglich ist.

16 Etwas anderes ergibt sich auch nicht auf Grundlage des im Termin zur mündlichen Verhandlung übergebenen Plans, in dem die Platzierung der Heizkörper und die Stellen der Wanddurchbrüche für die Heizungsrohre eingezeichnet sind, da eine nachträgliche Substantiierung unbeachtlich ist und eine nicht ausreichend bestimmte Ankündigung ex tunc auch nicht geheilt werden kann (vgl. AG Neukölln MM 1993, 398).

17 Soweit der Kläger behauptet, dem Ankündigungsschreiben sei der Kostenvoranschlag vom 4.6.2004 beigefügt gewesen und aus diesem ließen sich sowohl die Anzahl als auch die Größe der vorgesehenen Heizkörper entnehmen, so vermag auch diese Behauptung die Unwirksamkeit der Ankündigung nicht zu beseitigen. Zum einen geht aus diesem Kostenvoranschlag nicht eindeutig hervor, dass die dortigen Typenbezeichnungen der Heizkörper deren Abmessungen entsprechen und zum anderen hat die Beklagte bestritten, diesen Kostenvoranschlag jemals erhalten zu haben. Da der Kläger insoweit keinen Beweis hinsichtlich des Zugangs antritt, ist der Kläger insoweit als beweisfällig anzusehen und das Gericht hat davon auszugehen, dass dieser Kostenvoranschlag ebenfalls erst nachträglich zur Kenntnis der Beklagten gelangt ist.

18 Auch die bestrittene Behauptung der Klägerseite, wonach der Beklagten bereits bei einer gemeinsamen Wohnungsbegehung im Frühjahr 2004 die Positionierung der Heizkörper genau dargelegt worden sei, ändert nichts an der Unwirksamkeit des Ankündigungsschreibens. Zum einen sieht § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB vor, dass der Umfang der beabsichtigten Maßnahme in Textform mitzuteilen ist, so dass mündliche Ausführungen insoweit ohnehin außer Betracht bleiben müssten, und zum anderen ändert dieser Vortrag nichts daran, dass die Beklagte im Vorfeld keine

Kenntnis über die Lage der Wanddurchbrüche und die Größe der Heizkörper erlangt hat.

19 Die Klage ist demzufolge vollumfänglich abzuweisen.

20 II. Der Streitwert [655,66 EUR] bemisst sich nach dem Wert der durch die geplanten Maßnahmen möglichen Mieterhöhung für einen Zeitraum von drei Jahren, ausgehend von dem Gesamtaufwand, wie er im Schreiben vom 24.9.2004 angekündigt wurde (vgl. Schmidt-Futterer, § 545 BGB, 8. Aufl., Rn. 347, m.w.N.).

AG Stuttgart (höhe, gruppe, kind, aufnahme einer erwerbstätigkeit, mutter, uvg, selbstbehalt, alter, berechnung, zahlung)

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