Urteil des AG Stuttgart, Az. 30 C 3132/05

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AG Stuttgart Urteil vom 23.9.2005, 30 C 3132/05
Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen: Form und Inhalt der Ankündigung des Vermieters; Darlegungs- und Beweislast
für Inhalt und Zugang der Ankündigung
Tatbestand
1
(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)
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Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über die klägerische Wohnung im 2. OG des Gebäudes. Der Kläger begehrt von der Beklagten die
Duldung von Modernisierungsmaßnahmen in dieser Wohnung.
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Mit Schreiben des Stuttgarter Haus- und Grundbesitzervereins e.V. vom 24.9.2004 kündigte der Kläger der Beklagten den Einbau einer neuen
Gasetagenheizung nebst Heizkörpern in der streitgegenständlichen Wohnung an. Der Beginn der Arbeiten wurde für Anfang 2005 angekündigt
und als Bauzeit wurden zwei bis vier Arbeitstage angesetzt. Über dies wurde im Hinblick auf die voraussichtlichen Kosten der Maßnahmen in
Höhe von EUR 5860,55 eine Erhöhung des monatlichen Mietzinses um EUR 54,64 angekündigt. Zum voraussichtlichen Umfang der Maßnahme
führt dieses Schreiben wie folgt aus:
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„Die Therme wird in der Küche an der Stelle angebracht, wo sich jetzt die Warmwassertherme befindet. Die Heizkörper werden in den einzelnen
Räumen angebracht, die Heizungsrohre verlaufen im Übergang von Wand zu Bodenfläche und werden mit entsprechenden Sockelblenden
abgedeckt werden.“
5
Bislang erfolgt die Beheizung der Wohnung durch einen Gaskachelofen, der inmitten der Wohnung befindlich ist, wobei die erzeugte Warmluft
über Heizungsschlitze in die einzelnen Zimmer der Wohnung verteilt wird, weshalb derzeit in der Wohnung keine Heizkörper vorhanden sind.
Diese Heizung wies ausweislich der Messungen des Schornsteinfegers im Jahr 2004 einen Abgasverlust von 13% und im Jahr 2005 einen
Abgasverlust von 14% auf, wobei seit dem 1. 11.2004 der neue Abgasverlustgrenzwert von 11% einzuhalten ist. Auf Grund einer Toleranz von
3% wurde diese Grenze bei den Messungen jedoch noch eingehalten.
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Die Beklagte hat innerhalb der seitens des Klägers gesetzten Fristen ihre Zustimmung zu dieser Maßnahme nicht erteilt.
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Der Kläger weist darauf hin, dass die vorhandene Heizung aus dem Jahr 1975 stamme und nicht mehr zeitgemäß sei. Es sei ihm nicht
zuzumuten mit dem Austausch abzuwarten, bis die gesetzlichen Grenzwerte definitiv überschritten seien. Insbesondere sei es wirtschaftlich nicht
sinnvoll zur Verbesserung der Abgaswerte noch in die bestehende Heizung zu investieren.
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Im Übrigen sei zum einen bei einer gemeinsamen Wohnungsbegehung im Frühjahr 2004 die Positionierung der Heizkörper genau besprochen
worden und zum anderen sei dem Ankündigungsschreiben vom 24.9.2004 der Kostenvoranschlag der Heizungsbaufirma vom 4.6.2004
beigefügt worden, aus dem sich auch die Abmessungen der Heizkörper ergeben würden. Auch würden im Hinblick auf die geplanten Standorte
der Heizkörper ausweislich des zu den Akten gegebenen Planes in der Wohnung keine Einbauschränke, Steckdosen, Anschlüsse und
dergleichen beeinträchtigt.
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Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, folgende Modernisierungsmaßnahmen zu dulden: Einbau einer Gasetagenheizung in der
Wohnung, nämlich Einbau der Heiztherme in der Küche an der Stelle, wo sich die jetzige Warmwassertherme befindet, Einbau eines Heizkörpers
im Wohnzimmer, eines Heizkörpers im Schlafzimmer, eines Heizkörpers im Kinderzimmer, Einbau eines Heizkörpers im Bad, Einbau der
Heizungsrohre, verlaufen im Übergang der Räume von der Wand zur Bodenfläche sowie Abdeckung mit Sockelblenden.
10 Die Beklagte ist der Auffassung, dass die streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen in dem Ankündigungsschreiben nicht
ausreichend bestimmt beschrieben worden seien. Weder den Kostenvoranschlag noch den Plan habe die Beklagte vorgerichtlich erhalten. Die
Beklagte weist des Weiteren darauf hin, dass die Anbringung von Heizkörpern in der Wohnung deren Wohnwert erheblich beeinträchtige, und
dass für die Erneuerung der funktionsfähigen Heizung derzeit keinerlei Veranlassung bestünde.
Entscheidungsgründe
11 Die zulässige Klage ist unbegründet.
12 Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Duldung der streitgegenständlichen Maßnahmen gem. § 554 BGB.
13 Bei den streitgegenständlichen Maßnahmen handelt es sich um keine Erhaltungsmaßnahme gem. § 554 Abs. 1 BGB. Unstreitig ist die
vorhandene Heizung funktionstüchtig und entspricht derzeit auch noch den gesetzlichen Vorgaben. Zwar geht das Gericht davon aus, dass die
neue Gasetagenheizung zur Einsparung von Energie führen und den Wohnwert der streitgegenständlichen Wohnung erhöhen würde, solange
die vorhandene Heizung jedoch noch innerhalb der gesetzlichen Grenzwerte liegt, ist der Austausch nicht zur Erhaltung der Mietsache
notwendig und stellt mithin lediglich eine Modernisierungsmaßnahme gem. § 354 Abs. 2 BGB dar.
14 Modernisierungsmaßnahmen gem. § 554 Abs. 2 BGB sind jedoch nur dann vom Mieter zu dulden, wenn dieser in angemessener Frist rechtzeitig
schriftlich über Art und Umfang der Maßnahmen informiert worden ist. Dieser Mitteilungspflicht ist der Kläger vorliegend nicht ausreichend
nachgekommen. Ein Vermieter muss diesbezüglich die geplanten Maßnahmen, ihrer Bedeutung und ihren Auswirkungen nach so konkret wie
möglich in Textform beschreiben. Er muss klar und präzise darlegen, welche baulichen Maßnahmen beabsichtigt sind, so dass der Mieter deren
Auswirkungen auf alle Räume, einschließlich auf die Möblierung der Wohnung prüfen kann (vgl. Schmidt-Futterer, § 554 BGB, 8. Aufl., Rdnr. 240
und 250).
15 Diesen Anforderungen genügt das Ankündigungsschreiben vom 24.9.2004 nicht. Bei einem beabsichtigten Einbau einer Gasetagenheizung an
Stelle einer Einzelofenheizung ist es notwendig, dem Mieter nicht nur den Beginn und die voraussichtliche Dauer des Einbaus mitzuteilen,
sondern auch die Anzahl, den Ort und die Größe der Gasthermen und Heizkörper sowie den Verlauf der Leitungen (LG Berlin GE 1987, 521; LG
Hamburg WuM 1992, 121). Der Kläger macht jedoch vorliegend in dem Schreiben keinerlei Angaben zur Lage der Heizkörper und die Beklagte
erfährt auch nicht, wo die erforderlichen Wanddurchbrüche vorgenommen werden müssten. Auch wird weder die Größe noch die Anzahl der
neuen Heizkörper mitgeteilt (vgl. AG Neukölln MM 1995, 147). Die bloße Mitteilung, dass in den einzelnen Räumen Heizkörper angebracht
werden und die Heizungsrohre „im Übergang von Wand zu Bodenfläche“ verlaufen werden, reicht daher nicht aus, dem Informationsbedürfnis
der Beklagten gerecht zu werden, da eine Prüfung der konkreten Auswirkungen der beabsichtigten Maßnahme für die Beklagte auf dieser Basis
nicht möglich ist.
16 Etwas anderes ergibt sich auch nicht auf Grundlage des im Termin zur mündlichen Verhandlung übergebenen Plans, in dem die Platzierung der
Heizkörper und die Stellen der Wanddurchbrüche für die Heizungsrohre eingezeichnet sind, da eine nachträgliche Substantiierung unbeachtlich
ist und eine nicht ausreichend bestimmte Ankündigung ex tunc auch nicht geheilt werden kann (vgl. AG Neukölln MM 1993, 398).
17 Soweit der Kläger behauptet, dem Ankündigungsschreiben sei der Kostenvoranschlag vom 4.6.2004 beigefügt gewesen und aus diesem ließen
sich sowohl die Anzahl als auch die Größe der vorgesehenen Heizkörper entnehmen, so vermag auch diese Behauptung die Unwirksamkeit der
Ankündigung nicht zu beseitigen. Zum einen geht aus diesem Kostenvoranschlag nicht eindeutig hervor, dass die dortigen Typenbezeichnungen
der Heizkörper deren Abmessungen entsprechen und zum anderen hat die Beklagte bestritten, diesen Kostenvoranschlag jemals erhalten zu
haben. Da der Kläger insoweit keinen Beweis hinsichtlich des Zugangs antritt, ist der Kläger insoweit als beweisfällig anzusehen und das Gericht
hat davon auszugehen, dass dieser Kostenvoranschlag ebenfalls erst nachträglich zur Kenntnis der Beklagten gelangt ist.
18 Auch die bestrittene Behauptung der Klägerseite, wonach der Beklagten bereits bei einer gemeinsamen Wohnungsbegehung im Frühjahr 2004
die Positionierung der Heizkörper genau dargelegt worden sei, ändert nichts an der Unwirksamkeit des Ankündigungsschreibens. Zum einen
sieht § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB vor, dass der Umfang der beabsichtigten Maßnahme in Textform mitzuteilen ist, so dass mündliche Ausführungen
insoweit ohnehin außer Betracht bleiben müssten, und zum anderen ändert dieser Vortrag nichts daran, dass die Beklagte im Vorfeld keine
Kenntnis über die Lage der Wanddurchbrüche und die Größe der Heizkörper erlangt hat.
19 Die Klage ist demzufolge vollumfänglich abzuweisen.
20 II. Der Streitwert [655,66 EUR] bemisst sich nach dem Wert der durch die geplanten Maßnahmen möglichen Mieterhöhung für einen Zeitraum von
drei Jahren, ausgehend von dem Gesamtaufwand, wie er im Schreiben vom 24.9.2004 angekündigt wurde (vgl. Schmidt-Futterer, § 545 BGB, 8.
Aufl., Rn. 347, m.w.N.).