Urteil des AG Stuttgart vom 14.03.2003
AG Stuttgart: kindergarten, laden, körperliche unversehrtheit, vermietung, aufteilungsplan, eigentümer, abgrenzung, unterlassen, aufzählung, gartenanlage
AG Stuttgart Beschluß vom 14.3.2003, B 30 GR 2209/02
Gebrauchsregelung hinsichtlich einer Sondereigentumseinheit einer Eigentumswohnanlage: Unterlassungsanspruch der
Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Vermietung einer Gewerbeeinheit zum Betrieb eines Kindergartens
Tenor
1. Die Antragsgegner werden als Gesamtschuldner verpflichtet, die Vermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der im Aufteilungsplan zur
Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft F.-D.-Straße 2-14, S.-D. vom 21.12.1993 mit der Nr. 44-E 9 bezeichneten
Teileigentumseinheit an einen Kindergarten bzw. Kindertagesstätte zu unterlassen.
2. Die Antragsgegner werden als Gesamtschuldner verpflichtet, die Vermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung sämtlicher Gartenflächen
sowie der gemeinschaftlichen Sandkästen - mit Ausnahme der im Aufteilungsplan mit der Bezeichnung E 9 gekennzeichneten und an die Einheit der
Antragsgegner angrenzenden beiden Garten- und Terrassenflächen - an einen Kindergarten bzw. Kindertagesstätte zu unterlassen.
3. Die Antragsgegner tragen als Gesamtschuldner die Gerichtskosten des Verfahrens. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Geschäftswert: bis 20.000 EUR
Gründe
I.
1
Die Beteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft (Erbbauberechtigtengemeinschaft) F.-D.-Straße 2 bis 14 in S.-D.
2
Die Antragsgegner sind Eigentümer der Wohnung Nr. 44 im Aufteilungsplan mit der Nummer E 9 bezeichneten nicht zu Wohnzwecken
dienenden Sondereigentumseinheit im Erdgeschoss des Gebäudes F.-D.-Straße 12.
3
Diese Sondereigentumseinheit war bis zum Frühjahr des Jahres 2002 von dem von den Antragsgegnern betriebenen Unternehmen, Firma GVB
GmbH, zu Büro-, Verwaltungs- und Schulungszwecken genutzt worden.
4
Die Antragsgegner haben mit Mietvertrag vom 11.6.2002 die Teileigentumseinheit an den Verein für Förderung der Walddorfpädagogik M. e. V.
zum Zwecke des Betreibens eines Kindergartens vermietet.
5
Nach dem Vortrag der Antragsteller bilden sich zwei Gruppen zu je zehn bis zwölf Kinder, wie sich in der Zeit von 8:30 bis 16:00 in der
Teileigentumseinheit und dem Terrassen- und Gartensondernutzungsbereich aufhalten.
6
Die Antragsteller halten den Betrieb eines Kindergartens mit § 5 Ziffer 1 der Teilungserklärung für unvereinbar und fühlen sich durch den von den
Kindern verursachten Lärm belästigt.
7
Sie sind der Ansicht, die Gebrauchsregelung in der Gemeinschaftsordnung sehe die Nutzung zu "gewerblichen Zwecken (Büro, Praxis, Laden
oder ähnliches)" vor. Diese Nutzungsvarianten seien zwar nicht als abschließend zu bewerten, sodass ein Teileigentum auch zu einem anderen
Zwecke genutzt werden kann, sofern diese Nutzung nicht mehr stört, als die dem ursprünglichen Zweck dienende Nutzung. Jedoch ist ein
Kindergarten mit einem Büro, einer Praxis oder einem Laden nicht vergleichbar und kann damit nicht als "ähnlich" bezeichnet werden.
8
Zwar seien diese Nutzungsvarianten von wechselnden Personenverkehr geprägt, aber weder von einem Büro, noch von einer Praxis, noch von
einem Laden gehen solche Geräuschemissionen aus wie von einem Kindergarten.
9
Seit Einzug des Walddorfkindergartens sei es zu quasi täglichen, außerhalb jeder Toleranz liegenden Belästigungen, gekommen.
10 Die Kinder hielten sich auf dem gemeinschaftlichen Rasen und den Sandkästen auf, es komme zu Lärmbelästigungen, Verstößen gegen die
Hausordnung sowie zur rechtswidrigen Nutzung des Gemeinschaftsgartens.
11 Die Antragsteller beantragen (Blatt 2 der Akte),
12 wie erkannt.
13 Die Antragsgegner beantragen,
14 die Anträge zurückzuweisen.
15 Die Antragsgegner sind der Ansicht, die Gebrauchsregelung in der Teilungserklärung sehe jegliche gewerbliche Nutzung der Räumlichkeiten im
Erdgeschoss vor. Die in Klammern eingesetzten Begriffe "Büro, Praxis, Laden, o.ä." stellen lediglich eine beispielhafte Aufzählung für
gewerbliche Nutzungsmöglichkeiten dar. In keiner Weise sei damit irgend eine Einschränkung der gewerblichen Nutzung gemeint oder gewollt,
was sich zum einen aus dem Zusatz "o.ä.", zum anderen aus der abschließenden negativen Abgrenzung, welche die Teilungserklärung ebenfalls
vornimmt, ergäbe. Aus der abschließenden negativen Abgrenzung ergäbe sich zwangsläufig, dass jede andere gewerbliche Nutzung, welche
nicht in dieser Aufzählung einzuordnen ist, gestattet sein soll. Da keine widerspruchsfreie Beschränkung vorliege, gehen etwaige Widersprüche
in der Teilungserklärung zu Lasten der Eigentümer.
16 Da der Betrieb eines Kindergartens nicht zu den Nutzungsvarianten der negativen Regelung zählt, sei dieser damit gestattet.
17 Außerdem sei keineswegs davon auszugehen, dass die Nutzung als Kindergarten mit höheren Geräuschemissionen verbunden wäre, als eine
sonstige gewerbliche Nutzung.
18 Die Gartenanlage der Gemeinschaft mit zwei großen Sandkästen könne ebenfalls von den Kindern des Kindergartens genutzt werden, da die
Teilungserklärung auch diesbezüglich keinerlei Nutzungseinschränkung vorsieht.
19 Sämtliche von den Antragstellern vorgetragenen Ruhestörungen lägen nicht vor. Diese seien auch auf Grund der Sorgfalt der Betreuerinnen und
der massiven Bauweise des Gebäudes nicht möglich.
20 Irgendwelche konkrete Störungen und Beeinträchtigungen durch den Kindergarten hätten gegenüber den Antragsgegnern angezeigt werden
müssen und die Antragsgegner hätten aufgefordert werden müssen, diese zu beseitigen bzw. für deren Unterlassung zu sorgen. Dies sei hier
aber nicht geschehen.
21 Im übrigen sind die konkreten Ruhestörungen unsubstantiiert vorgetragen worden.
22 Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze und deren Anlagen verwiesen.
II.
23 Der Anspruch der Antragsteller auf Unterlassung der Vermietung ergibt sich aus den § 15 WEG in Verbindung mit § 5 Ziffer 1 des
Teilungsvertrages und aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB.
24 Nach § 15 WEG und § 5 Ziffer 1 des Teilungsvertrages dürfen die Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum nur zu den von der Gemeinschaft
zugelassenen Zwecken nutzen.
25 In § 2 D Ziffer 44 des Teilungsvertrages dienen die zum Sondereigentum der Antragsgegner gehörenden Räume nicht zu Wohnzwecken. In § 5
Ziffer 1 des Teilungsvertrages ist es grundsätzlich gestattet, dieses Sondereigentum "für gewerbliche Zwecke (Büro, Praxis, Laden oder
ähnliches) zu nutzen, jedoch nicht für gastronomische Betriebe, Diskotheken, Filmtheater oder Gewerbe, das Empfinden eines billig und gerecht
denkenden Bürgers zu verletzen geeignet sind."
26 Nach § 5 Ziffer 3 des Teilungsvertrag ist die Gebrauchsüberlassung an Dritte nur zulässig, soweit sich die Nutzung im Rahmen dieser
Gemeinschaftsordnung hält.
27 Zwar lässt sich ein Kindergarten nicht unter die abschließende negative Regelung des § 5 Ziffer 1 einordnen, sodass er somit grundsätzlich zur
positiven Regelung "gewerbliche Zwecke" zu zählen ist. Aber durch die in Klammern gesetzten Begriffe Büro, Praxis, Laden oder ähnliches ist
hier eine bestimmte Richtung vorgegeben. Damit ist zum Ausdruck gebracht, dass nur solche, mit den in Klammern gesetzten Begriffe
vergleichbare, Nutzungen zulässig sein sollen.
28 Der Betrieb eines Kindergartens ist in keinem Falle mit einem der in Klammern gesetzten Begriffe vergleichbar. Die Geräuschemissionen die
durch den Betrieb eines Kindergartens entstehen sind weit erheblicher als die, die durch den Betrieb eines Büros, einer Praxis oder eines Laden
typischerweise entstehen. Insbesondere werden grundsätzlich bei einem Büro, einer Praxis oder einem Laden nicht die dazugehörigen
Gartenflächen genutzt. Aber gerade durch die Nutzung der Gartenflächen entstehen noch weitere Geräuschemissionen.
29 Hinsichtlich der Lärmbelastung lässt sich ein Kindergarten eher mit den Nutzungsarten der negativen Gebrauchsregelung vergleichen als mit
denen der positiven Gebrauchsregelung.
30 Dasselbe gilt auch für die Nutzung der gemeinschaftlichen Gartenfläche und Sandkästen.
31 Im Hinblick auf die generelle Geeignetheit vermehrter Geräuschbelästigungen durch den Betrieb des Kindergartens besteht für das Gericht kein
Anlass, über die von den Antragstellern behaupteten Lärmbelästigungen im einzelnen Beweis zu erheben.
32 Das Gericht hat nicht verkannt, dass durch die Unterlassung der Vermietung ein erheblicher Eingriff in die Rechte der Antragsgegner aus Art. 14
und Art. 2 Abs. 1 GG erfolgt. Dem stehen aber aufgrund der Lärmbelästigungen die Rechte der Antragsteller bzw. deren Mietern aus Art. 2 Abs. 2
GG auf körperliche Unversehrtheit und aus Art. 14 GG gegenüber, da sich die Antragsteller auf Grund der Lärmbelästigungen durch den
Kindergarten auch Ansprüchen ihrer Mieter, wie z.B. Mietminderung, ausgesetzt sehen könnten. Es ist auch nicht auszuschließen, dass der
Betrieb des Kindergartens für die Sondereigentumseinheiten der Antragsteller eine Wertminderung zur Folge hat.
33 Bei der hier vorgenommenen Interessenabwägung wiegen die Rechte der Antragsteller schwerer als die der Antragsgegner.
III.
34 Die Entscheidung über die Gerichtskosten beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Dabei waren die Gerichtskosten den Antragsgegnern als Unterlegenen
aufzuerlegen.
35 Die Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten beruht auf § 47 Satz 2 WEG. Eine Abweichung von diesem Grundsatz war hier nicht
geboten.
36 Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.