Urteil des AG Spandau, Az. 3a C 475/06

AG Spandau: wohnung, gebäude, balkon, mittelwert, bad, treppenhaus, zustand, mietvertrag, vollstreckbarkeit, link
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Gericht:
AG Spandau
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
3a C 475/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 174 BGB, § 242 BGB, § 558
BGB
Wohnraummiete: Zurückweisung des Mieterhöhungsverlangens
wegen fehlender Vollmacht der Hausverwaltung
Tenor
1) Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Netto-
Kaltmiete für die von ihm im innegehaltene Wohnung im Hause C straße ...,
... B von derzeit 218,11 Euro um 32,06 Euro auf 250,17 Euro ab dem
01.02.2006 zuzustimmen.
2) Die Kosten des Rechtstreits haben die Klägerin zu ¼ und der Beklagte zu
3/4 zu tragen.
3) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien können die
Vollstreckung hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe des
jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der andere Teil
zuvor Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.
4) Der Streitwert wird auf 523,44 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte ist seit 1991 Mieter einer Wohnung in der C
straße ... in ... B. Die Wohnung weist eine Gesamtwohnfläche von 58,45 qm auf. Sie
verfügt über Sammelheizung, Badezimmer und WC. Die Wohnung ist in mittlerer
Wohnlage und das Haus wurde zwischen 1950 und 1955 erbaut. Die Klägerin verlangte
mit Schreiben vom 21.11.2005 vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der
Nettomiete von derzeit 218,11 Euro monatlich auf 261,73 Euro monatlich zum
01.02.2006 und zwar unter Bezug auf den Berliner Mietspiegel 2005 und dem
Mietspiegelfeld E 5. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Erhöhungsschreiben
verwiesen, wobei die Merkmalgruppe 1 unstreitig negativ zu bewerten ist. Die übrige
Bewertung der Merkmalgruppen im Mietspiegel ist streitig. Der Beklagte stimmte der
Mieterhöhung demgemäß auch nicht zu und lies darüber hinaus das
Erhöhungsverlangen auch formale gemäß § 174 BGB mit Schreiben vom 09.12.2005
zurückweisen.
Die Klägerin behauptet, die Merkmalgruppe 2 sei positiv zu bewerten, weil sowohl
Wandfliesen im Arbeitsbereich vorhanden seien – was unstreitig ist – und zudem eine
Wohnküche vorläge. Die Merkmalgruppe 3 sei positiv zu bewerten, weil trotz des
negativen Merkmals der überwiegenden Einfachverglasung, welches unstreitig ist, die
positiven Merkmale "Abstellraum innerhalb der Wohnung" und "großer geräumiger
Balkon" vorhanden seien. Ferner sei die Wohnung überwiegend gut belichtet und
besonnt. Die Merkmalgruppe 4 sei neutral zu bewerten, weil das Treppenhaus, was
unstreitig ist, in überwiegend schlechtem Zustand sei, indes aber ein abschließbarer
Fahrradabstellraum vorhanden sei, was ebenfalls unstreitig ist. Die Merkmalgruppe 5
wiederum sei positiv zu bewerten, weil die Wohnung in einer besonders ruhigen Straße
läge und eine gestaltete und abschließbare Müllstandfläche vorhanden sei.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der monatlichen Netto-Kaltmiete für die
von ihm im Hause der Klägerin C straße ..., ... B mietweise innegehaltene Wohnung i.H.v.
218,11 Euro auf 261,73 Euro netto-kalt zuzüglich der unverändert gebliebenen
Nebenkostenvorauszahlungen i.H.v. 93,– Euro, insgesamt 354,73 Euro ab dem
01.01.2006 zuzustimmen.
Der beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
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Der Beklagte behauptet unter Vorlage eines Wohnungsübernahmeprotokolls, dass die
Wandfliesen in der Küche mieterseits eingebracht wurden. Der Beklagte ist der Ansicht,
dass ein Balkon mit 3 qm – was unstreitig ist – nicht groß und geräumig sei. Ferner sei
die Müllstandfläche zwar abschließbar aber nicht gestaltet.
In der mündlichen Verhandlung am 23.06.2006 hat der Beklagte weiter vortragen lassen,
dass eine Spüle in der Küche bei Anmietung nicht vorhanden gewesen sei und dass das
Gebäude über keine Wärmedämmung verfüge.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist im wesentlichen begründet.
Die Klage auf Zustimmung der Erhöhung der Nettomiete ist zulässig, sie wurde
innerhalb der Dreimonatsfrist des § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB erhoben.
Die Klägern hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der
Nettomiete von derzeit monatlich 218,11 Euro um 32,06 Euro auf 250,17 Euro monatlich
ab dem 01.02.2006 aus §§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Miete ist seit 15 Monaten
unverändert und die letzte Mieterhöhung liegt mehr als ein Jahr zurück. Das
Mieterhöhungsschreiben ist formal ordnungsgemäß. Auch die Vertretung ist
nachgewiesen. Die Zurückweisung des Zustimmungsverlangens durch die
Prozessbevollmächtigten des Beklagten bewirkte nicht die Unwirksamkeit desselben.
Denn die Zurückweisung erfolgte zu einen nicht unverzüglich im Sinne des § 174 BGB,
weil bereits mehr als eine Woche verstrichen waren, als die Zurückweisung erfolgte.
Darüber hinaus wäre diese auch treuwidrig gemäß § 242 BGB, denn der Beklagte hat
schon mehrmals mit der Hausverwaltung in anderen Sachen korrespondiert, wodurch er
diese selbst als berechtigte Vertreterin der Vermieterin angesehen hat.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt sich nach dem Berliner Mietspiegel 2005
gemäß § 558 c BGB. Auszugehen war unstreitig von dem Mietspiegelfeld E 5. Im
Ergebnis verbleibt es auch bei dem Mittelwert des Berliner Mietspiegels 2005 von 4,28
Euro/qm. Denn die Spanneneinordnung bleibt insgesamt neutral. Im Einzelnen:
Die Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) ist unstreitig negativ zu bewerten.
Die Merkmalgruppe 2 (Küche) war neutral zu bewerten.
Das von der Klägerin behauptete Merkmal Wohnküche war nicht zu beachten. Der
diesbezügliche Vortrag war unsubstantiiert. Der Beklagte trägt unter Vorlage einer
Rechnung über den Kauf einer Küche für die Wohnung und einer diesbezüglich
beigefügten Skizze substantiiert vor, dass die Größe der Küche nur 5,7 qm beträgt.
Zudem erscheint eine größere Küche von mindestens 14 qm bei 2 ½ Zimmern, Küche,
Bad/WC, Flur, Balkon, Abstellraum und einer Wohnungsgesamtgröße von 58,45 qm auch
eher unwahrscheinlich. Ferner geht das Gericht nach Vorlage der Unterlagen des
Beklagten zur seinerzeitigen Wohnungsübernahme vom 13.03.1991 davon aus, dass die
Wandfliesen in der Küche mieterseits eingebracht wurden und somit auch nicht für den
Vermieter als wohnwerterhöhendes Merkmal herangezogen werden können.
Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist insgesamt neutral zu bewerten. Das Gericht geht
von dem Vorliegen eines Abstellraumes aus. Schon der Mietvertrag erwähnt einen
solchen. Dass der Beklagte diesen mit Nische bezeichnet, ist irrelevant, weil letztlich
auch damit derselbe wohnwerterhöhende Zweck erfüllt ist. Woraus sich ergeben soll,
dass die Räume überobligat gut belichtet und besonnt sind, ist nicht vorgetragen, so
dass das Gericht den diesbezüglichen Vortrag nicht überprüfen konnte. Eine
Balkongröße von 3 qm ist nicht groß und geräumig. Im Hinblick auf das unstreitig
vorliegende wohnwertmindernde Merkmal "überwiegend Einfachverglasung" ergibt sich
insgesamt eine neutrale Bewertung dieser Merkmalgruppe. Das vom Beklagten erstmals
in der mündlichen Verhandlung verspätet vorgetragenes Negativmerkmal "keine Spüle
in der Küche" war nicht zu berücksichtigen. Dabei kam es hier aber nicht auf die
Verspätung an, weil die Klägerin diesbezüglich ein Schreiben des Beklagten vorlegt,
wonach dieser bittet, die Spüle zu lagern zu dürfen, weil er eine eigene Spüle nutzen
wollte.
Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist ebenfalls neutral zu bewerten. Unstreitig ist das
Treppenhaus in einem überwiegend schlechten Zustand. Gleichzeitig verfügt das
Gebäude unstreitig über einen abschließbaren Fahrradabstellraum.
Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist positiv zu bewerten. Die C straße ist
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Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist positiv zu bewerten. Die C straße ist
gerichtsbekannt keine besonders ruhige Straße. Die abschließbaren Müllstandsflächen
sieht das Gericht indes als wohnwerterhöhendes Merkmal an. Sie sind – auch unter
Berücksichtigung von Bildern aus Parallelverfahren – als gestaltet anzusehen. Die
Gestaltung ergibt sich schon dadurch, dass eine Umbauung vorhanden ist. Das von dem
Beklagten erstmals in der mündlichen Verhandlung weiter behauptete Negativmerkmal
der fehlenden Wärmedämmung konnte nicht mehr berücksichtigt werden. Zum einen ist
schon nicht klar, aufgrund welcher Tatsachen diese Behauptung erhoben wurde. Darüber
hinaus ist der Vortrag gemäß § 296 Abs. 1 ZPO als verspätet zurückzuweisen, weil die
Klageerwiderungsfrist nicht eingehalten wurde. Auch würde der Prozess durch die
Einholung eines diesbezüglichen Sachverständigengutachtens verzögert werden.
Entschuldigt wurde der verspätete Vortrag ebenfalls nicht.
Alles in Allem ergibt sich eine positive und eine negative sowie drei neutrale
Merkmalgruppen, womit der Mittelwert als ortübliche Vergleichsmiete in Ansatz zu
bringen ist, was bei einer Wohnungsgröße von 58,45 qm eine monatliche Nettomiete von
250,17 Euro (58,45 x 4,28) ergibt.
Endlich wurde auch die 20-prozentige Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB
eingehalten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über de vorläufige
Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr.11, 711 Sätze 1 und 2 ZPO.
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