Urteil des AG Solingen vom 23.02.2007
AG Solingen: betriebskosten, mietvertrag, kapital, nachzahlung, vermieter, verrechnung, eigentümer, lieferung, verordnung, brennstoff
Amtsgericht Solingen, 9 C 77/06
Datum:
23.02.2007
Gericht:
Amtsgericht Solingen
Spruchkörper:
Abt. 9
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
9 C 77/06
Tenor:
Die Beklagten werden verurteilt an die Klägerin 220,61 EUR nebst
Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem
13.10.2006 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Vollstreckung durch Zahlung einer
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages
abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in
gleicher Höhe leistet.
Die Berufung wird zugelassen.
Tatbestand:
1
Die Beklagten sind seit vielen Jahren Mieter der Wohnung im Hause
Katternbergerstraße 255, in 42655 Solingen, im 1 Obergeschoss rechts.
2
Am 27.01.1997 unterzeichneten die Beklagten einen neune Mietvertrag mit der
Deutsche Post Wohnbau GmbH aus Düsseldorf. Zum Zeitpunkt der
Vertragsunterzeichnung wurde das Haus mit einer eigenen Ölzentralheizung betrieben.
3
In dem Mietvertrag heißt es :
4
§ 2 Miete:
5
...
6
(4) Das Wohnungsunternehmen behält sich gesetzlich zulässige Mieterhöhungen –auch
rückwirkende- vor. Dies gilt insbesondere bei gestiegenen und neu entstandenen
7
Kapital- und Bewirtschaftungskosten einschließlich der Betriebskosten sowie bei der
Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen.
...
8
(5) Es werden die nachfolgenden Betriebskosten im Sinne des § 27 der zweiten
Berechungsverordnung und das Umlageausfallwagnis umgelegt; hierauf wird eine
monatliche Vorauszahlung erhoben
9
...
10
2. Wärmekosten:
11
....
12
Soweit nicht zwingende gesetzliche Vorschriften entgegenstehen, können die
Umlegungsmaßstäbe und Abrechungszeiträume nach billigem Ermessen unter
schriftlicher Mitteilung an den Mieter mit Wirkung für den nächsten Abrechungszeitraum
geändert werden.
13
...
14
Die Klägerin erwarb von der Deutschen Post Wohnbau GmbH das Objekt käuflich und
trat in die Vermieterstellung ein. 1999 wurde die Ölzentralheizung gegen eine
Gasheizung ausgetauscht, wobei die Wärmelieferung durch ein Drittunternehmen
erfolgte. Die Heizkosten werden seitdem über die Fa. EGC abgerechnet. In dem
Grundpreis pro kWh wurden neben den reinen Verbrauchskosten auch
Investitionskosten, Kosten für Instandhaltung, Reparatur und Erneuerung der
Heizanlage angesetzt. Die Beklagten akzeptierten die Lieferung durch ein
Wärmecontracting, lehnten aber die Abwälzung der Kosten, die über die reinen
Verbrauchskosten hinausgehen ab. Eine Zustimmung der Umstellung des
Eigenbetriebes der Heizung auf eine Wärmelieferung stimmten die Beklagten nicht zu.
Die Beklagten gründeten mit weiteren Mietern des Hauses eine
Interessengemeinschaft, die mit Schreiben vom 28.12.2002 gegen die Betriebs- und
Heizkostenabrechnungen der Jahre 2001 und 2002 Einwände erhob. Auch gegen die
nachfolgenden Abrechnung erhoben die Interessengemeinschaft Einwände.
15
Für das Jahr 2002 forderte die Klägerin die Beklagten unter Verrechnung eines
Guthaben aus den Betriebskosten in Höhe von 278,55 EUR zu einer Nachzahlung der
Heizkosten in Höhe von 62,99 EUR auf. Für das Jahr 2003 forderte die Klägerin die
Beklagten unter Verrechnung eines Guthaben aus den Betriebskosten in Höhe von
254,28 EUR zu einer Nachzahlung der Heizkosten in Höhe von 89,07 EUR auf. Für das
Jahr 2004 forderte die Klägerin die Beklagten unter Verrechnung eines Guthaben aus
den Betriebskosten in Höhe von 313,01 EUR zu einer Nachzahlung der Heizkosten in
Höhe von 68,55 EUR auf.
16
Die Klägerin ist der Ansicht, der Mietvertrag sei eine ausreichende vertragliche
Grundlage für einen Wechsel zur gewerblichen Wärmelieferung. Die Klägerin
behauptet, die Umstellung sei wirtschaftlich und die Investitionen habe eine
nachweisbare Energieeinsparung von 18 %.
17
Die Klägerin beantragt,
18
die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin 220,61 EUR nebst Zinsen in Höhe
von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
19
Die Beklagten beantragen,
20
die Klage abzuweisen.
21
Die Beklagten behaupten, die Umstellung auf Fernwärmelieferung sei unwirtschaftlich.
Nach Berechnung der Interessengemeinschaft sei eine Energieeinsparung im Jahre
2004 lediglich von 4,1384 Prozent eingetreten. Wegen der Einzelheiten der Berechnung
wird auf Blatt 116 der Gerichtsakten Bezug genommen. Im Gegenzug seien die reinen
Brennstoffverbrauchskosten in den Jahren 2000 bis 2004 um ein vielfaches Höhe, als in
den Jahren 1990 bis 1998. Dies läge aber nicht an einer Preissteigerung. Dies beläge
schon der Umstand, dass die Preise in den Jahren 2000 bis 2004 in etwa
gleichbleibend waren. Die Klägerin habe zudem prüfen müssen, ob nicht die
vorhandene Ölzentralheizung hätte modernisiert werden können, anstatt hier einen
Komplettaustausch und einen Wechsel auf Gas vorzunehmen.
22
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen
den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen
Bezug genommen.
23
Entscheidungsgründe:
24
Die zulässige Klage ist begründet.
25
Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten
für die Jahr 2002 bis 2004 in ausgeurteilter Höhe gemäß § 535 Abs.2 BGB i.V.m. § 2
Abs.4 und Abs.5 des Mietvertrages vom 27.1.1997, denn zur vereinbarten Miete zählen
auch die Kosten über die Lieferung von Wärme durch einen externen Wärmelieferanten.
26
Die Kosten der Wärmelieferung nach § 1 Abs.1 Nr.2, 7 IV Heizkostenverordnung, die
auch kalkulatorische Kosten für Instandhaltung, Abschreibungen, Kapital und Gewinn
enthält, können nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn hierfür im Mietvertrag
eine ausdrückliche Regelung getroffen wurde oder der Mieter der Änderung zustimmt.
(BGH NJW 2006 S. 2185 (2186).
27
Eine Zustimmung der Beklagten liegt nicht vor. Zwar akzeptieren sie die Umstellung auf
die Lieferung durch ein Wärmecontracting, doch sind sie nicht damit einverstanden,
dass die kalkulatorischen Kosten für Instandhaltung, Abschreibung, Kapital und Gewinn
auf sie umgelegt werden. Diese Erklärung ist als eine Versagung der Zustimmung zu
werten.
28
In § 2 Abs.5 des Mietvertrages ist die Vereinbarung geschlossen worden, dass die
nachstehenden Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. Berechnungsverordnung
umgelegt werden. Zum Zeitpunkt des Vertragsschluss sah die Berechnungsverordnung
ausdrücklich vor, dass die hier im Streit stehenden Kosten der Wärmelieferung
umlagefähige Betriebskosten sind. Demnach enthält der Mietvertrag, den die Beklagten
während der laufenden Mietzeit unterzeichnet haben, eine Regelung die erlaubt die
29
Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung zu bestimmen, die wiederum auf die
Wärmelieferungskosten verweist.
Soweit die Beklagten sich darauf berufen, zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung
war ein Ölzentralheizung vorhanden und demnach können nur die Betriebskosten
abgerechnet werden, die im Zusammenhang mit einer Ölzentralheizung stehen, kann
das Gericht dem nicht folgen.
30
Nach Auffassung des Gericht wäre eine solche Auslegung nur dann vorzunehmen,
wenn explizit im Mietvertrag von Kosten für eine Ölzentralheizung gesprochen wurde.
Vorliegen wird aber allgemein von "Wärmekosten" gesprochen. Dies zeigt, dass hier
eine größere Bandbreite von möglicherweise entstehenden Kostenarten aufgenommen
werden sollte. Eine Konkretisierung auf eine bestimmte Wärmelieferungsart wurde
gerade nicht vorgenommen, sondern vielmehr ein Bezug zur Betriebskostenverordnung
hergestellt, die eben mehrere Arten von Wärmkosten kennt.
31
Der Mieter kann nicht darauf vertrauen, dass der Vermieter die Art der Wärmelieferung
nicht ändert.
32
Dass der Vermieter sich diese Möglichkeit offen halten will, hat er an verschiedenen
Stellen des Mietvertrages verdeutlicht. So heißt es etwa in § 2 Abs. 4, das
Wohnungsmietunternehmen behält sich Mieterhöhungen vor, insbesondere bei
gestiegenen und neu entstanden Kapital- und Bewirtschaftungskosten einschließlich
der Betriebskosten sowie bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. An
anderer Stelle heißt es, die Umlegungsmaßstäbe für Betriebskosten können nach
billigem Ermessen geändert werden. Dies zeigt, dass der Mieter bei Abschluss des
Mietvertrages schon erkennen lässt, dass eine Veränderung in der Zukunft eintreten
kann.
33
Sollten dem Vermieter trotz einer weit gefassten mietvertraglichen Regelung unter
Verweis auf die Betriebskostenverordnung verwehrt sein, hier die Kosten für ein
Wärmecontracting als Umlagekosten gegenüber dem Mieter geltend zu machen, hätte
dies zur Folge, dass die Umsetzung von Richtlinien für Energieeffizienz einseitig zu
Lasten des Vermieters gingen. Maßnahmen zur Energieeinsparung, zu der auch die
Modernisierung von Heizanlagen und auch das Wärmecontracting zählt, sollen
gefördert werden. Besteht aber für den Vermieter nicht die Möglichkeit diese Kosten
umzulegen - auch bei einem ausdrücklichen Hinweis auf die Betriebskosten-
Verordnung- so würde dies zur Folge haben, dass Modernisierungsmaßnahmen zur
Energieeffizienz von Vermieterseite nicht weiter vorgenommen würden.
34
Das Gericht hält auch die Umstellung auf Wärmelieferung für eine wirtschaftliche
Maßnahme. Es mag dahinstehen, ob die Energieeinsparung nun ca. 18 % beträgt, wie
von Klägerseite vorgetragen. Nach den eigenen Ausführung der Beklagten liegt eine
Energieeinsparung vor ca. 4 % unstreitig vor. Berücksichtigt man dann, dass in der
Vergleichsberechnung der Beklagten noch ein Rechenfehler ist, das Jahr 1998 wurde
als komplettes Jahr eingestellt, obwohl nur ein halbes Jahr hätte eingestellt werden
dürfen, so liegt die von den Beklagten vorgetragene Energieeinsparung noch höher.
35
Eine Energieeinsparung stellt immer einen wirtschaftlichen Vorteil dar, insbesondere da
zu erwarten ist, dass die Energiepreise zukünftig weiter erheblich steigen werden.
36
Soweit die Beklagten vortragen, die Energieeinsparung werde durch die Verdoppelung
der Brennstoffpreise wieder zunichte gemacht, kann das Gericht diesen Ausführungen
nicht folgen. Eine Energieeinsparung bedeutet, dass weniger Energie und mithin
weniger Brennstoff verbracht wird. Wird weniger Brennstoff verbraucht, so muss auch
weniger gezahlt wird. Die Verdoppelung der Brennstoffpreise basiert nicht auf der
Umstellung auf Wärmelieferung sondern auf der Preissteigerung. Zwar behaupten die
Beklagten eine Preiserhöhung habe nur minimal stattgefunden, doch ist allgemein
bekannt das gerade im Bereich der fossilen Brennstoffe in den letzten 1o Jahren eine
rasante Preissteigerung eingetreten ist. Dies kann jeder Autofahrer beim Tanken
feststellen. Auch bei Heizöl ist diese Preissteigerung zu erkennen. So lag basierend
auch den von den Beklagten eingereichten Rechnungen, der Heizölpreis in den 90er
Jahren zwischen 18 ct und 23 ct/ pro Liter. Mittlerweile liegt der Heizölpreis bei über 45
ct / pro Liter. Der Gaspreis ist an den Ölpreis gekoppelt, d.h. der Gaspreis unterliegt der
gleichen Preissteigerung. Dies zeigt, dass nicht die Umstellung für die höheren
Brennstoffkosten verantwortlich ist.
37
Soweit die Beklagten vortragen, die Klägerin habe prüfen müssen, ob eine
Modernisierung der vorhandenen Anlage nicht hätte wirtschaftlicher sein können, ist
dies zurückzuweisen. Dieses Ansinnen der Beklagten steht im Widerspruch zu den
allgemeinen Bestrebungen Eigentümer anzuhalten ihre alten Anlagen durch neue
Anlagen zu ersetzen. Um der Energieeinsparung und Energieeffizienz Vorschub zu
leisten, werden Fristen bestimmt, nach denen die Eigentümer verpflichtet sind, neue
Anlagen einzubauen. Folgt nun der Eigentümer diesen Verpflichtungen, kann der Mieter
sich nicht darauf berufen, dass dies unwirtschaftlich sei.
38
Bei der Auslegung der Wirtschaftlichkeit einer Umstellung auf Wärmelieferung ist auch
zu berücksichtigen, dass nach der Richtlinie über die Endenergieeffizienz und
Energiedienstleistungen auch gerade der Markt für Endenergiedienstleister gefördert
werden soll. Es kommt demnach hier nicht darauf an, dass hier nicht konkret
nachgewiesen wurde, dass die Beklagten 18 % Energie einsparen, denn auch eine
geringere Energieeinsparung reicht nach Auffassung des Gerichtes aus.
39
Die Zinsentscheidung beruht auf § 291 BGB.
40
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf dem §§ 91 Abs.1, 708 Nr.11, 711.
41
Das Gericht hat die Berufung zugelassen, denn die Frage ob Wärmelieferungskosten
umlagefähig sind, wenn im Mietvertrag auf § 27 der II. Berechnungs- Verordnung Bezug
genommen wird in einer Fassung in der die Wärmelieferungskosten enthalten sind, hat
der BGH in seiner Entscheidung vom 22.2.2006 offen gelassen. Diese Frage ist von
grundsätzlicher Bedeutung.
42
Streitwert: 220,61 €
43