Urteil des AG Siegburg vom 04.01.2008
AG Siegburg: treu und glauben, untergeschoss, abrechnung, ambulante behandlung, bad, vermieter, mietsache, mangel, wasser, minderung
Amtsgericht Siegburg, 117 C 306/06
Datum:
04.01.2008
Gericht:
Amtsgericht Siegburg
Spruchkörper:
117. Zivilabteilung
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
117 C 306/06
Sachgebiet:
Recht (allgemein - und (Rechts-) Wissenschaften
Tenor:
1. Der Beklagte wird verurteilt, nachfolgende Mängel der von der
Klägerin angemieteten Wohnung in xxxx nebst Außenanlage sach- und
fachgerecht zu beseitigen:
a) den im Wohnraum des Untergeschosses der Wohnung im unteren
Bereich der Außenecke rechts unterhalb des Fenster gelegenen
Feuchtigkeitsschaden mit Schimmelpilzbildung;
b) die im Badezimmer des Unterschosses der Wohnung in den Fugen
der Kacheln befindliche Schimmelpilzbildung;
c) den im Abstellraum im Keller, der an das Bad im Untergeschoss
angrenzt, an der Innenwand zum Bad im unteren Bereich gelegenen
Nässeschaden mit Salzausblühungen;
d) den fehlenden Verschluss der Türen der Duschkabine im
Badezimmer des Untergeschosses;
e) die Absenkung des seitlichen Kantenrands des von der Klägerin
angemieteten Pkw-Stellplatzes vor dem Haus;
f) das Fehlen der zur Wohnung der Klägerin gehörenden Außenklingel;
g) die Schimmelpilzbildung auf den Schenkelleisten der Fensterflügel im
Wohnraum des Untergeschosses.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an den Beklagten
1.072,60 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
jeweiligen Basiszinssatz aus 454,60 € seit dem 09.03.2007 zu zahlen,
davon (unverzinste) 618,00 € Zug um Zug gegen Beseitigung der unter
Ziffer 1 genannten Mängel der Mietsache.
Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; für die Klägerin gegen
Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,00 €. Die Klägerin kann die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des
vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der
Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu
vollstreckenden Betrages leistet.
Mit Vertrag vom 28.03.2003 mietete die Klägerin von dem Beklagten zum 01.06.2003
die in dem Objekt ####1 U gelegene, über zwei Etagen verlaufende
Maisonettenwohnung nebst Pkw-Stellplatz zu einem monatlichen Mietzins von derzeit
756,00 € zzgl. 150,00 € Betriebskostenvorauszahlung an. Wegen des Inhalts des
Mietvertrages wird auf die von der Klägerin in Kopie zur Akte
1
gereichte Fassung, Bl. 9 bis 24 d.A., Bezug genommen.
2
In 2005 zeigt sich eine Undichtigkeit im Grundmauerwerk des Hauses, infolgedessen
Wasser in das Gebäude eindrang. Hiervon war auch der Wohnraum im Untergeschoss
der Wohnung der Klägerin betroffen. Mit Schreiben des sie vertretenden Mietervereins
L2 e.V. vom 26.04.2005 rügte die Klägerin gegenüber dem Beklagten das Auftreten von
Feuchtigkeit und Schimmelpilz in dem vorbezeichneten Bereich, verlangte
Mängelbeseitigung und kündigte einen Mietminderung ab dem 01.05.2005 in Höhe von
15% der monatlichen Grundmiete an. Der Beklagte ließ die betroffenen Bereiche Mitte
2005 durch die Fa. G6 aus L2 sanieren, insbesondere den Estrich im betroffenen
Bereich sowie den von Schimmel befallenen Wandputz im Wohnraum des
Untergeschoss erneuern.
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Zwischen Juni und Oktober 2005 kam es sodann zu einem Wasseraustritt an der von
der durch die Fa. F GmbH montierten Heizungsanlage im Keller des Hauses. Hiervon
betroffen waren neben dem Heizungsraum zumindest auch der angrenzende
Kellerraum der Klägerin. Die Klägerin mindert (zumindest) ab November 2005 die
monatliche Mietzahlung um 87,00 €. Der Beklagte trat der Minderung mit anwaltlichem
Schreiben vom 05.01.2006 entgegen und bestritt "eine "Gebrauchsbeeinträchtigung"
und kündigte an, die unstreitige Beschädigung der Pflasterung des Pkw-Stellplatzes der
Klägerin im Frühjahr auf deren Kosten beheben zu wollen. Hierauf erinnerte die
Klägerin mit Schreiben des Mietervereins vom 13.01.2006 an die Beseitigung eines
Feuchtigkeitsschaden unterhalb der Treppe (UG/OG) sowie des Schadens der
Stellplatzpflasterung und rügte erstmals eine feuchtigkeitsbedingte Schimmelpilzbildung
im Bereich der Silikonfuge zwischen Schenkelleisten und Fensterrahmen sowie einen
unzureichenden Verschluss der Türen der Duschkabine.
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Mit Schreiben des Mietervereins vom 17.03.2006 rügte die Klägerin eine "vollkommene
Auskühlung der Außenwände" der Wohnung sowie eine Hellhörigkeit des Objekts,
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welches zu aus diesem Grunde unberechtigten Beschwerden der Mietmieter geführt
habe und kündigte eine Fortdauer der Minderung an. Mit Schreiben des Mietvereins
vom 07.04.2006 verwahrte sich die Klägerin gegen den Vorwurf des Beklagten, den
Pkw-Stellplatz beschädigt zu haben und forderte erneut eine Schadensbeseitigung der
Duschkabine, der Haustürklingel, des Kellers sowie der Fensterwand im Wohnzimmers.
Der Beklagte rechnete unter dem 16.04.2006 die Betriebskosten für 2005 mit einem
Nachzahlungssaldo der Klägerin in Höhe von 475,10 € ab. In der Abrechnung enthalten
ist eine Position "Wasser & Entwässerung" mit einem Gesamtverbrauch von 231 cbm (=
1.062,60 €) und einem Anteil der Klägerin von 107 cbm (= 495,95 €). Wegen des
weiteren Inhalts der Abrechnung nebst Anlagen wird auf die von dem Beklagten in
Kopie zur Akte gereichte Fassung, Bl. 75 bis 78 d.A., Bezug genommen. Mittlerweile ist
zwischen den Parteien unstreitig, dass sich der Gesamtwasserverbrauch zumindest auf
241 cbm beläuft. Seit Mai 2006 mindert die Klägerin die Miete um monatlich weitere
30,00 €.
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Mit Schreiben des Mietervereins vom 30.06.2006 rügte die Klägerin die ihrer Ansicht
nach fehlende Nachvollziehbarkeit der Position "Wasser & Entwässerung" in der
Betriebskostenabrechnung. Ferner bemängelte sie, dass im Untergeschoss in
Wohnraum und Bad erneut baulich bedingte Feuchtigkeits- und Schimmelschäden
aufgetreten seien und das Untergeschoss aus diesem Grunde nicht mehr genutzt
werden könne. Am 14.08.2006 verlangte die Klägerin von dem Beklagten unter
Fristsetzung 31.08.2006 die Beseitigung der Feuchtigkeits- und Schimmelschäden und
berief sich ferner auf ein Recht zur Mietminderung und Zurückbehaltung. Zugleich
begab sie sich am 15.08.2006 wegen "fortdauernder Schmerzen in beiden Beinen" in
ambulante Behandlung des Krankenhauses O2. Wegen des Inhalts des von dem
behandelnden Arzt, des Zeugen Dr. T, ausgestellten Arztberichts vom 15.08.2006 wird
auf die von der Klägerin in Kopie zur Akte gereichte Fassung, Bl. 135 d.A., verwiesen.
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Der Beklagte erwiderte mit anwaltlichem Schreiben vom 17.08.2006, dass die Wohnung
der Kläger "nach wie vor nicht durch Feuchtigkeit angegriffen" sei. Die Klägerin ließ
daraufhin die Wohnung am 25.08.2006 durch den Zeugen Q, einem "Sachverständigen
für Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV)" besichtigten. Wegen
des Inhalts des von diesem hierüber erstellten Protokolls vom 29.08.2006 wird die von
der Klägerin in Kopie zur Akte gereichte Fassung, Bl. 39 bis 44 d..A., verwiesen.
Zwischenzeitlich hatte der Beklagte beim Landgericht C gegen die Fa. F GmbH ein
selbständiges Beweisverfahren (7 OH 24/06) betreffend deren Arbeiten an der
Heizungsanlage angestrengt, in dem der dortige Sachverständige Dipl. Ing. C2 nach
Ortsterminen am 14.12.2006, 05.04. und 27.04.2007 unter dem 22.12.2006 und
23..05.2007 gutachterlich Stellung nahm.
8
Hierbei zeigte sich im April 2004 im Wohnraum des Untergeschosses "ein
dreiecksförmige Stockfleckenbildung mit leichter Schimmelbildung" in der
Außenwandecke "ohne erhöhte Feuchtewerte" sowie im Keller der Klägerin im bereich
der Trennwand zum Heizungsraum "ein deutlich erkennbares Ausblühbild mit
Feuchtekränzen". Eine Infrarotmessung ergab im Bereich der Schadenstelle ein "kräftig
ausgeprägtes Temperaturgefälle", das nach Ansicht des Sachverständigen Dipl. Ing. C2
mangels unzureichender Einbringung des Sanierputzes (Mitte 2005) auf von außen
nach innen durch die Außenwand eindringendes und auf der Rohbetonplatte
pfützenartig stehendes Wasser zurückzuführen sei. Aus dem Fußboden des
Wohnraums im Untergeschoss als auch des Kellers entnommene Dämmproben
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ergaben keinen Schimmelsporenbefall in der Dämmlage. Wegen des vollständigen
Inhalts der Stellungnahmen wird auf Bl. 41 bis 52 und 63 bis 91 der Beiakte des LG P 7
OH 24/06 Bezug genommen
.
10
Die Klägerin begehrt Mängelbeseitigung sowie Zahlung von materiellem und
immateriellem Schadensersatz.
11
Hierzu behauptet sie, die Wohnung weise die in ihrem im Klageantrag erwähnten
Mängel auf, infolgedessen der gesamte Untergeschossbereich durch stark muffigen
Geruch sowie Schimmelpilzgeruch belastet sei. Ein Wohnen im Untergeschoss sei nicht
mehr möglich. Infolge der Durchfeuchtung des Kellerraumes habe sich die Rückwand
des dort abgestellten Weichholzschranks verzogen und sei zudem mit Schimmel
befallen. Auch die im Schrank befindlichen Kleidungsstücke seien von Schimmel
befallen. Die Schäden seien bereits entstanden gewesen, bevor sie die Feuchtigkeit
bemerkt habe. Die Klägerin behauptet unter Vorlage von Kostenvoranschlägen der
Tischlerei H7c vom 01.12.2005 (Bl. 51 d.A.) und der Textilreinigung S7 vom 20.12.2006
(Bl. 54 d.A.) weiter, dass sich die Kosten für die Reparatur des Schrankes auf 540,00 €
und für die Reinigung der Kleidungsstücke auf 195,05 € beliefen, jeweils ohne
Mehrwertsteuer.
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Darüber hinaus habe sie aufgrund der Feuchtigkeit des Untergeschoss, welches sie
zeitweilig als Schlafbereich genutzt habe, Schmerzen in den Beinen erlitten. Hierbei
handele es sich ausweislich der Diagnose des Zeugen Dr. T "um Weichteilrheuma,
welches dieser ausschließlich auf die Feuchtigkeit in der Wohnung zurückführe".
Wegen der erlittenen Schmerzen erachtet die Klägerin ein Schmerzensgeld von
mindestens 1.000,00 € für angemessen, welches sie "aus prozessökonomischen
Gründen" derzeit nur in Höhe von 500,00 € geltend mache
13
Die Klägerin beantragt,
14
1. den Beklagten zu verurteilen, nachfolgend aufgezählte Mängel im
Untergeschoss der von der Klägerin bewohnten Mietwohnung fachgerecht
und dauerhaft zu beheben:
15
a) Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbildung im Wohnzimmer des
Untergeschosses der Wohnung im unteren Bereich der Außenecke
rechts unterhalb des Fenster,
16
b) Feuchtigkeitsschäden in dem im Untergeschoss gelegenen Bad mit
Schimmelpilz, insbesondere in den Fugen zwischen den Kacheln
sowie in den Silikonfugen des Badezimmerfensters,
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c) Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzerscheinung unterhalb der
Treppe vom Erdgeschoss zum Untergeschossbereich der Wohnung,
18
d) Nässeschäden mit Salzausblühungen im Abstellraum im Keller, der
an das Badezimmer im Untergeschoss angrenzt, an der Innenwand
zum Badezimmer im unteren Bereich vorhanden,
19
e) die Stockfleckenbildung sowie einen schwarzen Streifen auf dem
Teppichboden im Wohnraum, der über die gesamte Zimmerbreite vor
der Fensterfront verläuft,
20
f) Reparatur der Türe der Duschkabine im Badezimmer, so dass diese
richtig schließt und kein Spritzwasser im Bereich der zu hoch sitzenden
Unterkante der Türen herausläuft bzw. herausspritzt,
21
g) der auf dem von der Klägerin angemieteten Pkw-Stellplatz vor dem
Haus abgesenkte seitliche Kantenrand ist zu begradigen und zu
befestigen
22
h) die zu der Wohnung der Klägerin gehörende defekte Außenklingel
fachgerecht zu reparieren, so dass sie funktioniert;
23
i) den Feuchtigkeits- und Schimmelbefall auf den Innenkanten der
Fensterrahmen der Fenster im unteren Bereich der Wohnung zu
beseitigen.
24
2. den Beklagten zu verurteilen, an sie 735,05 € nebst Zinsen in Höhe von
5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.02.2007 zu zahlen;
25
3. den Beklagten zu verurteilen, an sie ein angemessenes
Schmerzensgeld, dessen Höhe in das Ermessen des Gerichts gestellt
wird, aber nicht unter 500,00 € liegen sollte, zu zahlen.
26
Der Beklagte beantragt,
27
die Klage abzuweisen,
28
und im Wege der Widerklage,
29
die Klägerin zu verurteilen, an ihn 2.254,10 € nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB
30
- aus 87,00 € seit dem 05.10.2005
31
- aus 87,00 € seit dem 04.11.2005
32
- aus 87,00 € seit dem 05.12.2005
33
- aus 87,00 € seit dem 04.01.2006
34
- aus 87,00 € seit dem 03.02.2006
35
- aus 87,00 € seit dem 03.03.2006
36
- aus 87,00 € seit dem 04.04.2006
37
- aus 117,00 € seit dem 04.05.2006
38
- aus 117,00 € seit dem 03.06.2006
39
- aus 117,00 € seit dem 04.07.2006
40
- aus 117,00 € seit dem 03.08.2006
41
- aus 117,00 € seit dem 04.09.2006
42
- aus 117,00 € seit dem 05.10.2006
43
- aus 117,00 € seit dem 04.11.2006
44
- aus 117,00 € seit dem 04.12.2006
45
- aus 117,00 € seit dem 04.01.2007
46
- aus 117,00 € seit dem 03.02.2007
47
- aus 475,10 € seit dem 18.05.2006
48
zu zahlen.
49
Die Klägerin beantragt,
50
die Widerklage abzuweisen.
51
Der Beklagte sieht sich zur Mängelbeseitigung und Zahlung nicht verpflichtet, verlangt
vielmehr seinerseits Zahlung rückständiger Miete und Nebenkostennachzahlung.
52
Insbesondere mindere die Klägerin zu Unrecht die Miete und dies, so behauptet er,
bereits ab Oktober und nicht erst ab November 2005. Der Beklagte bestreitet das
Vorhandensein von Nässeschaden im Minderungszeitraum. Ausweislich der
Feststellungen des Sachverständigen Dipl. Ing. C2 in seiner ersten gutachterlichen
Stellungnahme vom 22.12.2006 sei die Wohnung von dem (unstreitigen)
Wasserschaden im Heizungsraum nicht betroffen gewesen. Der von der Klägerin
zutreffend beschriebene Schaden der Pflasterung des Pkw-Stellplatzes gehe auf deren
Fahrverhalten zurück, wenngleich der Parkplatz auch "das eine oder andere Mal auch
von Dritten" zum Wenden von Fahrzeugen genutzt worden sei. Der Beklagte ist der
Ansicht, dass dieser Schaden wie auch die funktionsunfähige Haustürklingel unter die
Kleinreparaturklausel in § 10 Abs. 3 des Mietvertrages falle und die Beseitigung daher
der Klägerin obliege.
53
Das Gericht hat aufgrund der Beschlüsse vom Beweis erhoben durch Einnahme des
Augenscheins sowie durch Einholung eines mündlichen Sachverständigengutachtens
des Sachverständigen Dipl. Ing. C2 sowie durch Vernehmung der Zeugen D, P, K, Q
und Dr. T, letzteren als sachverständigen Zeugen. Wegen des Inhalts der
Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 10.08.2007, Bl. 203 bis 206
d.A., und vom 05.12.2007, Bl. 242 bis 252 d.A., Bezug genommen.
54
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:
55
Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.
56
Die zulässige Widerklage ist überwiegend unbegründet.
57
I.
58
1. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Beseitigung der im Tenor
bezeichneten Mängel gemäß § 536a Abs.1 BGB.
59
Hiernach ist der Vermieter verpflichtet, während der Mietzeit auftretende Mängel der
Mietsache zu beseitigen. Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des
tatsächlichen von dem vertraglichen vorausgesetzten Zustand, wobei unerhebliche
Minderungen der Tauglichkeit nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB außer Betracht bleiben (vgl.
nur Palandt-Weidenkaff, BGB, 65. Auflage, § 536 Rn 16 mwN). Nach dem unstreitigen
Sachvortrag und dem Ergebnis der Beweisaufnahme weist das streitgegenständliche
Mietobjekt die nachfolgend dargestellten Schäden auf, deren Beseitigung dem
Beklagten als Vermieter obliegt.
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a bis c und f) So finden sich im Untergeschoss und Keller der Wohnung
Feuchtigkeitsschäden, zum Teil verbunden mit einer Schimmelpilzbildung, die auf
bauliche Mängel des Objekts zurückzuführen sind. Hierzu zählen neben den im
Wohnraum (UG) in dessen unteren Bereich der Außenecke rechts unterhalb des
Fenster gelegenen Feuchtigkeitsschaden mit Schimmelpilzbildung, die im Badezimmer
(UG) in den Fugen der Kacheln befindliche Schimmelpilzbildung sowie der im
Abstellraum (Keller) an der Innenwand zum Bad im unteren Bereich gelegene
Nässeschaden mit Salzausblühungen. Ebenso befindet sich auf den Schenkelleisten
der Fensterflügel im Wohnraum (UG) eine ausgeprägte Schimmelpilzbildung. Darüber
besteht nach Inaugenscheinnahme der vorgenannten Räumlichkeiten anlässlich des
Ortstermins am 10.08.2007 kein Streit mehr.
61
Die Minderung ist auch nicht ausgeschlossen, weil die Schäden auf ein
Nutzungsverhalten der Klägerin zurückzuführen sind. Darlegung und Nachweis, dass
der Mieter dass die Schadens- bzw. Mangelursachen dem Mietgebrauch bzw. dem
Obhutsbereich des Mieters entstammen und andere in den eigenen
Verantwortungsbereich fallende Ursachen ausgeschlossen sind, obliegen dem
Vermieter (vgl. Bub/Treier-Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3.
Auflage, S. 1084 mwN). Insbesondere bei Feuchtigkeitsschäden hat zunächst Vermieter
zu beweisen, dass diese nicht baulich bedingt sind und damit auf in seinem
Verantwortungsbereich liegenden Ursachen beruhen (vgl. Bub/Treier-Kraemer, a.a.O.,
S. 962 mwN). Demgegenüber sind der Feuchtigkeits- und Schimmelschadens im
Wohnraum (UG) und des Nässeschaden im Abstellraum (Keller) nach den
überzeugenden und unwidersprochen gebliebenen Ausführungen des
Sachverständigen Dipl. Ing. C2 auf einen Wassereintritt von außen nach innen durch
die Außenwand (Wohnraum) bzw. den Wassereintritt vom Heizungsraum in
umliegenden Bodenbereiche (Keller) zurückgeht.. Bezüglich der Schimmelpilzbildung
im Bad (UG) hat sich der Beklagte auf das bloße Bestreiten der Existenz des Mangels
beschränkt.
62
d) Nach der Augenscheinsnahme steht ferner fest, dass die Türen der im Bad (UG)
befindlichen Duschkabine aufgrund einer Fehlstellung des linken Flügels nicht
vollständig schließen und infolgedessen während des Duschens Wasser austritt.
63
e) Mit einem Mangel behaftet ist auch die Pflasterfläche des von der Klägerin
angemieteten Stellplatzes vor dem Haus. Unstreitig haben sich - auch auf den von der
Klägerin eingereichten Lichtbildern gut ersichtlich - der dortige Kantenstein sowie
weitere Pflastersteine des Bodenbelages abgesenkt und eine sog. Stolperfalle
begründet. Auch bei diesem baulichen Mangel vermochte der Beklagte den Nachweis
zu führen, dass die Schadensursache in einer - fehlerhaften - Nutzung der Klägerin liegt.
Es fehlt bereits an einem (geeigneten) Beweisantritt. Da die Stellfläche in der
Vergangenheit unstreitig auch von Dritten benutzt worden ist und sich nicht
ausschließlich im Einflussbereich der Beklagten befindet, helfen Schlussfolgerungen
zum physikalischen Ablauf der Schadensursache nicht weiter.
64
f) Nach der Augenscheinsnahme steht weiter fest, dass die zur Mietwohnung der
Klägerin gehörende Außenklingel mittlerweile vollständig fehlt, zuvor war sie unstreitig
defekt, ohne dass der Zustand (nachweisbar) auf ein Verhalten der Klägerin zurück
geführt werden kann.
65
Erfolglos beruft sich der Beklagten gegenüber seiner Mängelbeseitigungspflicht auf die
Kleinreparaturklausel in § 10 Abs. 3 des Mietvertrages. Unabhängig von der
Wirksamkeit derartiger Kleinreparaturklauseln besteht Einigkeit darüber, dass sie den
Erfüllungsanspruch des Mieters und eine dementsprechende Instandhaltungspflicht des
Vermieters nicht berühren (vgl. nur BGH, WuM 1992, 335; Bub/Treier, a.a.O., S. 919
mwN).
66
Hingegen kann die Klägerin keine Beseitigung einer Schimmelpilzbildung an den
Silikonfugen des Badezimmerfensters (UG), Stockfleckenbildung nebst schwarzem
Streifen auf dem Teppichboden des Wohnraum (UG) sowie eines
Feuchtigkeitsschadens nebst Schimmelpilzbildung unterhalb der Treppe (UG/OG)
beanspruchen. Dahingehende Mängel konnten anlässlich der Augenscheinsnahme
nicht festgestellt werden. Soweit im Ortstermin ein schwarzer Streifen auf dem
Teppichboden des Wohnraums (UG) vorgefunden worden, ist nicht sicher, dass dieser
auf den Feuchtigkeitsschaden im Eckbereich zurückzuführen ist. Der Verlauf des
Streifens steht schon nicht in Übereinstimmung mit der auf den Infrarot-Bildern des
Sachverständigen Dipl. Ing. C2 ersichtlichen Ausbreitung der Feuchtigkeit.
67
2. Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von 735,00 €,
insbesondere nicht aus § 536a Abs. 1 BGB.
68
Hierbei kann dahinstehen, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter
mietvertraglich für (Begleit-)Schäden an Rechtsgütern des Mieters haftet, die durch
einen bekannten oder unbekannten Mangel der Mietsache verursacht worden sind.
Denn vorliegend fehlt es bereits an einem Nachweis einer feuchtigkeitsbedingten
Beschädigung von Möbeln und Kleidung der Klägerin und deren Umfang sowie zur
Höhe der Kosten einer etwaig erforderlichen Wiederherstellung. Trotz dahingehenden
Bestreitens des Beklagten hat die Klägerin weder für die Beschädigung von
Gegenständen, die Ursache der Beschädigung noch für den Beseitigungsaufwand den
ihr als Anspruchstellerin obliegenden Beweis angetreten. Da es sich - erkennbar - nicht
um Vorgänge aus dem Wahrnehmungsbereich des Beklagten handelte, durfte sich
dieser auch auf ein einfaches Bestreiten beschränken, arg. § 138 Abs. 4 ZPO. Hierauf
ist die Klägerin in der letzten mündlichen Verhandlung hingewiesen worden (§ 139
ZPO).
69
3. Schließlich kann die Klägerin von dem Beklagten auf nicht die Zahlung eines
Schmerzensgeldes in Höhe von 500,00 € beanspruchen. Ein dahingehender Anspruch
folgt insbesondere nicht aus § 536a Abs. 1 in Verb. mit § 253 BGB. Zwar ist hiernach
derjenige, der ihm vertraglich obliegende Pflichten verletzt, dem anderen Vertragsteil
zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet, der auch immaterielle
Beeinträchtigungen mit umfasst (vgl. nur Palandt-Weidenkaff, BGB, 65. Auflage, § 536a
Rn 14 mwN). Auch hier kann offen bleiben, ob und in welchem Umfang der Beklagte für
Erkrankungen haftet, die durch einen bekannten oder unbekannten Mangel der
Mietsache verursacht worden sind. Denn das Gericht ist nach dem Ergebnis der
Beweisaufnahme nicht zu der Überzeugung gelangt, dass das bei der Klägerin
diagnostizierte Fibromyalgiesyndrom auf eine erhöhte Raumfeuchte in dem
streitgegenständlichen Mietobjekt zurückzuführen ist. Nach der überzeugenden
Aussage des sachverständigen Zeugen Dr. T, bestehen über Ursache der
vorbezeichneten Erkrankung keine gesicherten medizinischen Erkenntnisse. Die
vorhandenen Erfahrungen und empirischen Forschungsergebnisse tragen nicht die
Annahme, dass das in der Wohnung vorhandene Feuchte- und Schimmelbild in einem
auslösenden oder das Krankheitsbild verstärkenden Zusammenhang steht. Dass ein
dahingehender Zusammenhang medizinisch nicht ausgeschlossen werden kann, reicht
weder für den Nachweis eines Ursachenzusammenhangs noch für die Annahme eines
diesbezüglichen Anscheinsbeweises aus.
70
II.
71
1. Der Beklagte hat gegen die Klägerin einen Anspruch auf Zahlung von 454,60 €
gemäß § 535 BGB.
72
Hiernach ist der Mieter einer Sache verpflichtet, dem Vermieter den vereinbarten
Mietzins zu zahlen. Dieser beläuft sich gemäß § 4 des Mietvertrages derzeit auf
monatlich 756,00 € zuzüglich 150,00 € Betriebskostenvorauszahlung sowie nach
Abrechung etwaig anfallender Betriebskostennachzahlungen. So stehen nach
Abrechnung der Betriebskosten für 2005 unter Abzug der von der Klägerin geleisteten
Vorauszahlungen noch 454,60 € offen. Denn die von der Klägerin gegen die
Abrechnung vom 16.04.2006 erhobenen Einwendungen greifen im Ergebnis nicht
durch, insbesondere begegnet die Fälligkeit der Abrechnung keinen Bedenken.
73
Fällig ist der Abrechnungssaldo mit Vorlage einer nachvollziehbaren, dass heißt die
Gesamtkosten, den Verteilungsschlüssel, den Anteil des Mieters angebenden und
dessen Vorauszahlung berücksichtigenden Abrechnung. Daran mangelt es vorliegend
nicht. Darüber hinaus bedarf es weder einer unwidersprochenen noch einer fehlerfreien
Abrechnung. Die allein streitige Position "Wasser & Entwässerung" errechnet sich aus
dem Gesamtkosten von 1.062,60 € bei einem Gesamtverbrauch von (korrigiert) 241 cbm
und einem Verbrauchsanteil der Klägerin des ihn erfassenden Zählers von 106 cbm.
Hieraus resultieren Einzelkosten in Höhe von korrigiert 473,45 €, da die bei Abrechnung
der Gesamtverbrauch von dem Beklagten irrtümlich 231 cbm statt zutreffend 241 cbm
angegeben worden ist (1.062,60 € : 241 cbm x 107,38 cbm = Anteil der Kl.).
74
Alle weiteren Ausführungen der Klägerin zu ihrem Nutzungsverhalten und zur
Kostenentwicklung mehrjähriger Zeiträume sind für die Berechnung unerheblich, da die
Zählerstände (bzw. der sich der danach errechnete Verbrauch) nicht angegriffen
werden. Ein Anstieg der auf die Klägerin (anteilig) umzulegenden Kosten trotzt
75
geringerem Verbrauch ist kein Problem der Verbrauchserfassung, sondern der
allgemeinen Kostenentwicklung, mithin der Grundpreise der jeweiligen
Versorgungsträger. Dass der Beklagte diese unzutreffend angesetzt hat, behauptet die
Klägerin nicht, zumindest nicht konkret. Ihr allgemeines Bestreiten der Richtigkeit der
Abrechnung reicht hierfür nicht aus. Denn mit der - eigenständig - vom Mieter
vorzunehmenden Belegeinsicht, hier in die Abrechnungsbelege des jeweiligen
Versorgungsträgers, besteht die Möglichkeit eines substantiierten Bestreitens. Hierauf
ist die Klägerin in der mündlichen Verhandlung hingewiesen worden (§ 139 ZPO).
2. Ferner kann der Beklagte von der Klägerin für den streitgegenständlichen Zeitraum
(01.10.2005 bis 28.02.2007) gemäß § 535 BGB weitere Mietzinszahlungen in Höhe von
618,00 € Zug um Zug gegen Beseitigung der im Tenor bezeichneten Mängel
beanspruchen.
76
Dieser Betrag folgt in Höhe von 87,00 aus der insoweit rückständigen Zahlung für
Oktober 2005. So hat die Klägerin, die sich auf eine Mietzinsminderung erst ab
November 2005 beruft, keinen Beweis für eine vollständige Zahlung der Miete für
Oktober 2005 erbracht. Für den nachfolgenden Zeitraum ist unstreitig, dass die Klägerin
die Miete ab November 2005 bis April 2006 um monatlich 87,00 € und ab Mai 2007 um
weitere 30,00 € gezahlt hat. Hierbei überschreitet die minderungsmotivierte Kürzung
einschließlich des Zahlungsrückstand für Oktober 2005 von insgesamt 1.779,00 €
(87,00 + 1.692,00 €) den Umfang der gesetzlich eingetretenen Mietminderung um
618,00 €. nach § 536 BGB
77
a) Denn der Mietzins ist wegen unstreitiger bzw. in der Beweisaufnahme
nachgewiesener Mängel für den Zeitraum Februar bis Juni 2006 um monatliche 45,00 €
(5%) und von Juli 2006 bis Februar 2007 um monatlich 117,00 € (ca. 13%) gemäß § 536
BGB gemindert. Hiernach reduziert sich der Mietzins, wenn die Mietsache während der
Überlassung an einem Mangel leidet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen
Gebrauch mindert oder aufhebt und dem Vermieter angezeigt worden oder anderweitig
bekannt geworden ist. Insoweit kann auf die vorstehenden Ausführungen zur
Mängelbeseitigungspflicht des Beklagten mit der Maßgabe verwiesen werden, dass die
Klägerin dem Beklagten die Schadensentstehung betreffend die Außenpflasterung im
Dezember 2005, betreffend die Duschkabine im Bad (UG), den Nässeschaden im Keller
(UG), die fehlende Funktionsfähigkeit der Haustürklingel bereits Anfang Januar 2006,
den Feuchtigkeitsschaden im Wohnraum (UG) Ende Juni 2006 mitgeteilt hat. Nach dem
Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht weiter der Überzeugung, dass die im
Objekt befindlichen Feuchtigkeitsschäden zu einer nicht unerheblichen
Geruchsbelästigung (muffiger Geruch) geführt haben. Zumindest dies ergibt sich für den
Zeitraum 2006 aus den insoweit glaubhaften Aussagen der Zeugen D, K, T und Q.
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Die Minderung berechnet sich maßgeblich nach Beeinträchtigung der Gebrauchs- und
Geltungsfunktion des Mietobjekts unter Berücksichtigung seiner Größe und Eigenart.
Hierbei stehen die Feuchtigkeits- und Schimmelschäden innerhalb der Wohnung im
Vordergrund, wenngleich auch die weiteren Abweichungen, wie etwa die Absenkung
der Stellplatzpflasterung, die fehlende Haustürklingel und die unzureichend
schließende Duschkabine die Tauglichkeit des Mietobjekts mehr als nur unerheblich
mindern. Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der
Größe und Eigenart des Mietobjekts ist eine Minderung der Bruttomiete ab Februar 2006
eine Mietminderung der Bruttomiete in Höhe von 45,00 € (5%) und ab 01.07.2007 in
Höhe von 117,00 € (ca. 13%) hinreichend und angemessen. Der
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Gesamtminderungsbetrag beläuft sich bis zum 28.02.2007 auf 1.161,00 € (5 x 45,00 + 8
x 117,00 €)
b) Der demnach verbleibenden Zahlungspflicht in Höhe von 618,00 € (1.779,00 -
1.161,00 €) steht jedoch derzeit ein Zurückbehaltungsrecht der Klägerin entgegen. Denn
nach § 320 BGB ist der Mieter einer mangelhaften Sache berechtigt, sich gegenüber
dem Mietzinsanspruch bis zur Mängelbeseitigung auf ein Zurückbehaltungsrecht zu
berufen. Dieses besteht grundsätzlich gegenüber dem gesamten Mietzinsanspruch
(nicht aber gegen Betriebskostennachzahlungssaldi zurückliegender, von den Mängeln
nicht erfasster Zeiträume), wobei jedoch dessen volle Geltendmachung im Einzelfall
gegen Treu und Glauben verstoßen kann. Einer abschließende Klärung bedarf es nicht,
da BGH eine Beschränkung des Zurückbehaltungsrecht auf das Dreifache des jeweils
zur Reparatur erforderlichen Betrages jedenfalls dann für angemessen erachtet, wenn
dem Mieter - wie vorliegend - zuzumuten ist, die Reparatur nach erfolgloser Fristsetzung
- im Wege der Ersatzvornahme nach § 536a BGB - selbst vorzunehmen (vgl. BGH, ZMR
2003, 416; zur abweichenden Berechnung nach dem monatlich Drei- bis Fünffachen der
Minderungsquote, gegebenenfalls begrenzt auf das Drei- bis Fünffache des
Mangelbeseitigungsaufwandes vgl. Blank/Börstinghaus-Blank, Miete, 2. Auflage, § 536
Rn 74 mwN).
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Ist der Mieter zum Einbehalt berechtigt, gerät er in dieser Höhe nicht in Verzug, wobei es
ausreicht, wenn er sich darauf erst nachträglich beruft (vgl. nur BGH NJW 1982, 836;
Bub/Treier-Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, S.
1041 mwN). Vorliegend übersteigt die zur Mängelbeseitigung erforderliche Aufwand die
noch offen stehende Miete von 618,00 €, ohne das dies näheren Erörterung bedarf.
Zahlung kann die Klägerin nur Zug um Zug gegen Beseitigung der Tenor unter Ziffer 1)
aufgeführten Mängel der Mietsache verlangen, § 322 BGB.
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2. Der Zinsanspruch folgt des Beklagten folgt in tenoriertem Umfang aus § 291 BGB. Für
einen früheren Zinsbeginn fehlt es an einem schlüssigen Sachvortrag des Beklagten. §
286 Abs. 3 BGB, wonach der Schuldner bei Entgeltforderung spätestens 30 Tage nach
Zugang der Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufforderung auch ohne Mahnung
in Verzug gerät, ist nicht einschlägig. Denn hierfür fehlt es an der für Verbraucher
erforderlichen Belehrung über die Folgen der Fristversäumung, § 286 Abs. 3 S.1 1. Hs
BGB.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709 S.
1, 711 ZPO.
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