Urteil des AG Siegburg vom 04.01.2008, 117 C 306/06

Entschieden
04.01.2008
Schlagworte
Treu und glauben, Untergeschoss, Abrechnung, Ambulante behandlung, Bad, Vermieter, Mietsache, Mangel, Wasser, Minderung
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Amtsgericht Siegburg, 117 C 306/06

Datum: 04.01.2008

Gericht: Amtsgericht Siegburg

Spruchkörper: 117. Zivilabteilung

Entscheidungsart: Urteil

Aktenzeichen: 117 C 306/06

Sachgebiet: Recht (allgemein - und (Rechts-) Wissenschaften

Tenor: 1. Der Beklagte wird verurteilt, nachfolgende Mängel der von der Klägerin angemieteten Wohnung in xxxx nebst Außenanlage sach- und fachgerecht zu beseitigen:

a) den im Wohnraum des Untergeschosses der Wohnung im unteren Bereich der Außenecke rechts unterhalb des Fenster gelegenen Feuchtigkeitsschaden mit Schimmelpilzbildung;

b) die im Badezimmer des Unterschosses der Wohnung in den Fugen der Kacheln befindliche Schimmelpilzbildung;

c) den im Abstellraum im Keller, der an das Bad im Untergeschoss angrenzt, an der Innenwand zum Bad im unteren Bereich gelegenen Nässeschaden mit Salzausblühungen;

d) den fehlenden Verschluss der Türen der Duschkabine im Badezimmer des Untergeschosses;

e) die Absenkung des seitlichen Kantenrands des von der Klägerin angemieteten Pkw-Stellplatzes vor dem Haus;

f) das Fehlen der zur Wohnung der Klägerin gehörenden Außenklingel;

g) die Schimmelpilzbildung auf den Schenkelleisten der Fensterflügel im Wohnraum des Untergeschosses.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an den Beklagten 1.072,60 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 454,60 seit dem 09.03.2007 zu zahlen, davon (unverzinste) 618,00 Zug um Zug gegen Beseitigung der unter Ziffer 1 genannten Mängel der Mietsache.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,00 €. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

1Mit Vertrag vom 28.03.2003 mietete die Klägerin von dem Beklagten zum 01.06.2003 die in dem Objekt ####1 U gelegene, über zwei Etagen verlaufende Maisonettenwohnung nebst Pkw-Stellplatz zu einem monatlichen Mietzins von derzeit 756,00 zzgl. 150,00 Betriebskostenvorauszahlung an. Wegen des Inhalts des Mietvertrages wird auf die von der Klägerin in Kopie zur Akte

gereichte Fassung, Bl. 9 bis 24 d.A., Bezug genommen. 2

3In 2005 zeigt sich eine Undichtigkeit im Grundmauerwerk des Hauses, infolgedessen Wasser in das Gebäude eindrang. Hiervon war auch der Wohnraum im Untergeschoss der Wohnung der Klägerin betroffen. Mit Schreiben des sie vertretenden Mietervereins L2 e.V. vom 26.04.2005 rügte die Klägerin gegenüber dem Beklagten das Auftreten von Feuchtigkeit und Schimmelpilz in dem vorbezeichneten Bereich, verlangte Mängelbeseitigung und kündigte einen Mietminderung ab dem 01.05.2005 in Höhe von 15% der monatlichen Grundmiete an. Der Beklagte ließ die betroffenen Bereiche Mitte 2005 durch die Fa. G6 aus L2 sanieren, insbesondere den Estrich im betroffenen Bereich sowie den von Schimmel befallenen Wandputz im Wohnraum des Untergeschoss erneuern.

4Zwischen Juni und Oktober 2005 kam es sodann zu einem Wasseraustritt an der von der durch die Fa. F GmbH montierten Heizungsanlage im Keller des Hauses. Hiervon betroffen waren neben dem Heizungsraum zumindest auch der angrenzende Kellerraum der Klägerin. Die Klägerin mindert (zumindest) ab November 2005 die monatliche Mietzahlung um 87,00 €. Der Beklagte trat der Minderung mit anwaltlichem Schreiben vom 05.01.2006 entgegen und bestritt "eine "Gebrauchsbeeinträchtigung" und kündigte an, die unstreitige Beschädigung der Pflasterung des Pkw-Stellplatzes der Klägerin im Frühjahr auf deren Kosten beheben zu wollen. Hierauf erinnerte die Klägerin mit Schreiben des Mietervereins vom 13.01.2006 an die Beseitigung eines Feuchtigkeitsschaden unterhalb der Treppe (UG/OG) sowie des Schadens der Stellplatzpflasterung und rügte erstmals eine feuchtigkeitsbedingte Schimmelpilzbildung im Bereich der Silikonfuge zwischen Schenkelleisten und Fensterrahmen sowie einen unzureichenden Verschluss der Türen der Duschkabine.

5Mit Schreiben des Mietervereins vom 17.03.2006 rügte die Klägerin eine "vollkommene Auskühlung der Außenwände" der Wohnung sowie eine Hellhörigkeit des Objekts,

welches zu aus diesem Grunde unberechtigten Beschwerden der Mietmieter geführt habe und kündigte eine Fortdauer der Minderung an. Mit Schreiben des Mietvereins vom 07.04.2006 verwahrte sich die Klägerin gegen den Vorwurf des Beklagten, den Pkw-Stellplatz beschädigt zu haben und forderte erneut eine Schadensbeseitigung der Duschkabine, der Haustürklingel, des Kellers sowie der Fensterwand im Wohnzimmers.

6Der Beklagte rechnete unter dem 16.04.2006 die Betriebskosten für 2005 mit einem Nachzahlungssaldo der Klägerin in Höhe von 475,10 ab. In der Abrechnung enthalten ist eine Position "Wasser & Entwässerung" mit einem Gesamtverbrauch von 231 cbm (= 1.062,60 €) und einem Anteil der Klägerin von 107 cbm (= 495,95 €). Wegen des weiteren Inhalts der Abrechnung nebst Anlagen wird auf die von dem Beklagten in Kopie zur Akte gereichte Fassung, Bl. 75 bis 78 d.A., Bezug genommen. Mittlerweile ist zwischen den Parteien unstreitig, dass sich der Gesamtwasserverbrauch zumindest auf 241 cbm beläuft. Seit Mai 2006 mindert die Klägerin die Miete um monatlich weitere 30,00 €.

7Mit Schreiben des Mietervereins vom 30.06.2006 rügte die Klägerin die ihrer Ansicht nach fehlende Nachvollziehbarkeit der Position "Wasser & Entwässerung" in der Betriebskostenabrechnung. Ferner bemängelte sie, dass im Untergeschoss in Wohnraum und Bad erneut baulich bedingte Feuchtigkeits- und Schimmelschäden aufgetreten seien und das Untergeschoss aus diesem Grunde nicht mehr genutzt werden könne. Am 14.08.2006 verlangte die Klägerin von dem Beklagten unter Fristsetzung 31.08.2006 die Beseitigung der Feuchtigkeits- und Schimmelschäden und berief sich ferner auf ein Recht zur Mietminderung und Zurückbehaltung. Zugleich begab sie sich am 15.08.2006 wegen "fortdauernder Schmerzen in beiden Beinen" in ambulante Behandlung des Krankenhauses O2. Wegen des Inhalts des von dem behandelnden Arzt, des Zeugen Dr. T, ausgestellten Arztberichts vom 15.08.2006 wird auf die von der Klägerin in Kopie zur Akte gereichte Fassung, Bl. 135 d.A., verwiesen.

8Der Beklagte erwiderte mit anwaltlichem Schreiben vom 17.08.2006, dass die Wohnung der Kläger "nach wie vor nicht durch Feuchtigkeit angegriffen" sei. Die Klägerin ließ daraufhin die Wohnung am 25.08.2006 durch den Zeugen Q, einem "Sachverständigen für Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV)" besichtigten. Wegen des Inhalts des von diesem hierüber erstellten Protokolls vom 29.08.2006 wird die von der Klägerin in Kopie zur Akte gereichte Fassung, Bl. 39 bis 44 d..A., verwiesen. Zwischenzeitlich hatte der Beklagte beim Landgericht C gegen die Fa. F GmbH ein selbständiges Beweisverfahren (7 OH 24/06) betreffend deren Arbeiten an der Heizungsanlage angestrengt, in dem der dortige Sachverständige Dipl. Ing. C2 nach Ortsterminen am 14.12.2006, 05.04. und 27.04.2007 unter dem 22.12.2006 und 23..05.2007 gutachterlich Stellung nahm.

9Hierbei zeigte sich im April 2004 im Wohnraum des Untergeschosses "ein dreiecksförmige Stockfleckenbildung mit leichter Schimmelbildung" in der Außenwandecke "ohne erhöhte Feuchtewerte" sowie im Keller der Klägerin im bereich der Trennwand zum Heizungsraum "ein deutlich erkennbares Ausblühbild mit Feuchtekränzen". Eine Infrarotmessung ergab im Bereich der Schadenstelle ein "kräftig ausgeprägtes Temperaturgefälle", das nach Ansicht des Sachverständigen Dipl. Ing. C2 mangels unzureichender Einbringung des Sanierputzes (Mitte 2005) auf von außen nach innen durch die Außenwand eindringendes und auf der Rohbetonplatte pfützenartig stehendes Wasser zurückzuführen sei. Aus dem Fußboden des Wohnraums im Untergeschoss als auch des Kellers entnommene Dämmproben

ergaben keinen Schimmelsporenbefall in der Dämmlage. Wegen des vollständigen Inhalts der Stellungnahmen wird auf Bl. 41 bis 52 und 63 bis 91 der Beiakte des LG P 7 OH 24/06 Bezug genommen

. 10

11Die Klägerin begehrt Mängelbeseitigung sowie Zahlung von materiellem und immateriellem Schadensersatz.

12Hierzu behauptet sie, die Wohnung weise die in ihrem im Klageantrag erwähnten Mängel auf, infolgedessen der gesamte Untergeschossbereich durch stark muffigen Geruch sowie Schimmelpilzgeruch belastet sei. Ein Wohnen im Untergeschoss sei nicht mehr möglich. Infolge der Durchfeuchtung des Kellerraumes habe sich die Rückwand des dort abgestellten Weichholzschranks verzogen und sei zudem mit Schimmel befallen. Auch die im Schrank befindlichen Kleidungsstücke seien von Schimmel befallen. Die Schäden seien bereits entstanden gewesen, bevor sie die Feuchtigkeit bemerkt habe. Die Klägerin behauptet unter Vorlage von Kostenvoranschlägen der Tischlerei H7c vom 01.12.2005 (Bl. 51 d.A.) und der Textilreinigung S7 vom 20.12.2006 (Bl. 54 d.A.) weiter, dass sich die Kosten für die Reparatur des Schrankes auf 540,00 und für die Reinigung der Kleidungsstücke auf 195,05 beliefen, jeweils ohne Mehrwertsteuer.

13Darüber hinaus habe sie aufgrund der Feuchtigkeit des Untergeschoss, welches sie zeitweilig als Schlafbereich genutzt habe, Schmerzen in den Beinen erlitten. Hierbei handele es sich ausweislich der Diagnose des Zeugen Dr. T "um Weichteilrheuma, welches dieser ausschließlich auf die Feuchtigkeit in der Wohnung zurückführe". Wegen der erlittenen Schmerzen erachtet die Klägerin ein Schmerzensgeld von mindestens 1.000,00 für angemessen, welches sie "aus prozessökonomischen Gründen" derzeit nur in Höhe von 500,00 geltend mache

Die Klägerin beantragt, 14

151. den Beklagten zu verurteilen, nachfolgend aufgezählte Mängel im Untergeschoss der von der Klägerin bewohnten Mietwohnung fachgerecht und dauerhaft zu beheben:

16a) Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbildung im Wohnzimmer des Untergeschosses der Wohnung im unteren Bereich der Außenecke rechts unterhalb des Fenster,

17b) Feuchtigkeitsschäden in dem im Untergeschoss gelegenen Bad mit Schimmelpilz, insbesondere in den Fugen zwischen den Kacheln sowie in den Silikonfugen des Badezimmerfensters,

18c) Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzerscheinung unterhalb der Treppe vom Erdgeschoss zum Untergeschossbereich der Wohnung,

19d) Nässeschäden mit Salzausblühungen im Abstellraum im Keller, der an das Badezimmer im Untergeschoss angrenzt, an der Innenwand zum Badezimmer im unteren Bereich vorhanden,

20e) die Stockfleckenbildung sowie einen schwarzen Streifen auf dem Teppichboden im Wohnraum, der über die gesamte Zimmerbreite vor der Fensterfront verläuft,

21f) Reparatur der Türe der Duschkabine im Badezimmer, so dass diese richtig schließt und kein Spritzwasser im Bereich der zu hoch sitzenden Unterkante der Türen herausläuft bzw. herausspritzt,

22g) der auf dem von der Klägerin angemieteten Pkw-Stellplatz vor dem Haus abgesenkte seitliche Kantenrand ist zu begradigen und zu befestigen

23h) die zu der Wohnung der Klägerin gehörende defekte Außenklingel fachgerecht zu reparieren, so dass sie funktioniert;

24i) den Feuchtigkeits- und Schimmelbefall auf den Innenkanten der Fensterrahmen der Fenster im unteren Bereich der Wohnung zu beseitigen.

252. den Beklagten zu verurteilen, an sie 735,05 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.02.2007 zu zahlen;

263. den Beklagten zu verurteilen, an sie ein angemessenes Schmerzensgeld, dessen Höhe in das Ermessen des Gerichts gestellt wird, aber nicht unter 500,00 liegen sollte, zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, 27

die Klage abzuweisen, 28

und im Wege der Widerklage, 29

die Klägerin zu verurteilen, an ihn 2.254,10 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB 30

- aus 87,00 seit dem 05.10.2005 31

- aus 87,00 seit dem 04.11.2005 32

- aus 87,00 seit dem 05.12.2005 33

- aus 87,00 seit dem 04.01.2006 34

- aus 87,00 seit dem 03.02.2006 35

- aus 87,00 seit dem 03.03.2006 36

- aus 87,00 seit dem 04.04.2006 37

- aus 117,00 seit dem 04.05.2006 38

- aus 117,00 seit dem 03.06.2006 39

- aus 117,00 seit dem 04.07.2006 40

- aus 117,00 seit dem 03.08.2006 41

- aus 117,00 seit dem 04.09.2006 42

- aus 117,00 seit dem 05.10.2006 43

- aus 117,00 seit dem 04.11.2006 44

- aus 117,00 seit dem 04.12.2006 45

- aus 117,00 seit dem 04.01.2007 46

- aus 117,00 seit dem 03.02.2007 47

- aus 475,10 seit dem 18.05.2006 48

zu zahlen. 49

Die Klägerin beantragt, 50

die Widerklage abzuweisen. 51

52Der Beklagte sieht sich zur Mängelbeseitigung und Zahlung nicht verpflichtet, verlangt vielmehr seinerseits Zahlung rückständiger Miete und Nebenkostennachzahlung.

53Insbesondere mindere die Klägerin zu Unrecht die Miete und dies, so behauptet er, bereits ab Oktober und nicht erst ab November 2005. Der Beklagte bestreitet das Vorhandensein von Nässeschaden im Minderungszeitraum. Ausweislich der Feststellungen des Sachverständigen Dipl. Ing. C2 in seiner ersten gutachterlichen Stellungnahme vom 22.12.2006 sei die Wohnung von dem (unstreitigen) Wasserschaden im Heizungsraum nicht betroffen gewesen. Der von der Klägerin zutreffend beschriebene Schaden der Pflasterung des Pkw-Stellplatzes gehe auf deren Fahrverhalten zurück, wenngleich der Parkplatz auch "das eine oder andere Mal auch von Dritten" zum Wenden von Fahrzeugen genutzt worden sei. Der Beklagte ist der Ansicht, dass dieser Schaden wie auch die funktionsunfähige Haustürklingel unter die Kleinreparaturklausel in § 10 Abs. 3 des Mietvertrages falle und die Beseitigung daher der Klägerin obliege.

54Das Gericht hat aufgrund der Beschlüsse vom Beweis erhoben durch Einnahme des Augenscheins sowie durch Einholung eines mündlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Dipl. Ing. C2 sowie durch Vernehmung der Zeugen D, P, K, Q und Dr. T, letzteren als sachverständigen Zeugen. Wegen des Inhalts der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 10.08.2007, Bl. 203 bis 206 d.A., und vom 05.12.2007, Bl. 242 bis 252 d.A., Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e: 55

Die zulässige Klage ist überwiegend begründet. 56

Die zulässige Widerklage ist überwiegend unbegründet. 57

I. 58

1. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Beseitigung der im Tenor bezeichneten Mängel gemäß § 536a Abs.1 BGB.

60Hiernach ist der Vermieter verpflichtet, während der Mietzeit auftretende Mängel der Mietsache zu beseitigen. Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen von dem vertraglichen vorausgesetzten Zustand, wobei unerhebliche Minderungen der Tauglichkeit nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB außer Betracht bleiben (vgl. nur Palandt-Weidenkaff, BGB, 65. Auflage, § 536 Rn 16 mwN). Nach dem unstreitigen Sachvortrag und dem Ergebnis der Beweisaufnahme weist das streitgegenständliche Mietobjekt die nachfolgend dargestellten Schäden auf, deren Beseitigung dem Beklagten als Vermieter obliegt.

61a bis c und f) So finden sich im Untergeschoss und Keller der Wohnung Feuchtigkeitsschäden, zum Teil verbunden mit einer Schimmelpilzbildung, die auf bauliche Mängel des Objekts zurückzuführen sind. Hierzu zählen neben den im Wohnraum (UG) in dessen unteren Bereich der Außenecke rechts unterhalb des Fenster gelegenen Feuchtigkeitsschaden mit Schimmelpilzbildung, die im Badezimmer (UG) in den Fugen der Kacheln befindliche Schimmelpilzbildung sowie der im Abstellraum (Keller) an der Innenwand zum Bad im unteren Bereich gelegene Nässeschaden mit Salzausblühungen. Ebenso befindet sich auf den Schenkelleisten der Fensterflügel im Wohnraum (UG) eine ausgeprägte Schimmelpilzbildung. Darüber besteht nach Inaugenscheinnahme der vorgenannten Räumlichkeiten anlässlich des Ortstermins am 10.08.2007 kein Streit mehr.

62Die Minderung ist auch nicht ausgeschlossen, weil die Schäden auf ein Nutzungsverhalten der Klägerin zurückzuführen sind. Darlegung und Nachweis, dass der Mieter dass die Schadens- bzw. Mangelursachen dem Mietgebrauch bzw. dem Obhutsbereich des Mieters entstammen und andere in den eigenen Verantwortungsbereich fallende Ursachen ausgeschlossen sind, obliegen dem Vermieter (vgl. Bub/Treier-Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, S. 1084 mwN). Insbesondere bei Feuchtigkeitsschäden hat zunächst Vermieter zu beweisen, dass diese nicht baulich bedingt sind und damit auf in seinem Verantwortungsbereich liegenden Ursachen beruhen (vgl. Bub/Treier-Kraemer, a.a.O., S. 962 mwN). Demgegenüber sind der Feuchtigkeits- und Schimmelschadens im Wohnraum (UG) und des Nässeschaden im Abstellraum (Keller) nach den überzeugenden und unwidersprochen gebliebenen Ausführungen des Sachverständigen Dipl. Ing. C2 auf einen Wassereintritt von außen nach innen durch die Außenwand (Wohnraum) bzw. den Wassereintritt vom Heizungsraum in umliegenden Bodenbereiche (Keller) zurückgeht.. Bezüglich der Schimmelpilzbildung im Bad (UG) hat sich der Beklagte auf das bloße Bestreiten der Existenz des Mangels beschränkt.

63

d) Nach der Augenscheinsnahme steht ferner fest, dass die Türen der im Bad (UG) befindlichen Duschkabine aufgrund einer Fehlstellung des linken Flügels nicht vollständig schließen und infolgedessen während des Duschens Wasser austritt. 59

64e) Mit einem Mangel behaftet ist auch die Pflasterfläche des von der Klägerin angemieteten Stellplatzes vor dem Haus. Unstreitig haben sich - auch auf den von der Klägerin eingereichten Lichtbildern gut ersichtlich - der dortige Kantenstein sowie weitere Pflastersteine des Bodenbelages abgesenkt und eine sog. Stolperfalle begründet. Auch bei diesem baulichen Mangel vermochte der Beklagte den Nachweis zu führen, dass die Schadensursache in einer - fehlerhaften - Nutzung der Klägerin liegt. Es fehlt bereits an einem (geeigneten) Beweisantritt. Da die Stellfläche in der Vergangenheit unstreitig auch von Dritten benutzt worden ist und sich nicht ausschließlich im Einflussbereich der Beklagten befindet, helfen Schlussfolgerungen zum physikalischen Ablauf der Schadensursache nicht weiter.

65f) Nach der Augenscheinsnahme steht weiter fest, dass die zur Mietwohnung der Klägerin gehörende Außenklingel mittlerweile vollständig fehlt, zuvor war sie unstreitig defekt, ohne dass der Zustand (nachweisbar) auf ein Verhalten der Klägerin zurück geführt werden kann.

66Erfolglos beruft sich der Beklagten gegenüber seiner Mängelbeseitigungspflicht auf die Kleinreparaturklausel in § 10 Abs. 3 des Mietvertrages. Unabhängig von der Wirksamkeit derartiger Kleinreparaturklauseln besteht Einigkeit darüber, dass sie den Erfüllungsanspruch des Mieters und eine dementsprechende Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht berühren (vgl. nur BGH, WuM 1992, 335; Bub/Treier, a.a.O., S. 919 mwN).

67Hingegen kann die Klägerin keine Beseitigung einer Schimmelpilzbildung an den Silikonfugen des Badezimmerfensters (UG), Stockfleckenbildung nebst schwarzem Streifen auf dem Teppichboden des Wohnraum (UG) sowie eines Feuchtigkeitsschadens nebst Schimmelpilzbildung unterhalb der Treppe (UG/OG) beanspruchen. Dahingehende Mängel konnten anlässlich der Augenscheinsnahme nicht festgestellt werden. Soweit im Ortstermin ein schwarzer Streifen auf dem Teppichboden des Wohnraums (UG) vorgefunden worden, ist nicht sicher, dass dieser auf den Feuchtigkeitsschaden im Eckbereich zurückzuführen ist. Der Verlauf des Streifens steht schon nicht in Übereinstimmung mit der auf den Infrarot-Bildern des Sachverständigen Dipl. Ing. C2 ersichtlichen Ausbreitung der Feuchtigkeit.

682. Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von 735,00 €, insbesondere nicht aus § 536a Abs. 1 BGB.

69Hierbei kann dahinstehen, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter mietvertraglich für (Begleit-)Schäden an Rechtsgütern des Mieters haftet, die durch einen bekannten oder unbekannten Mangel der Mietsache verursacht worden sind. Denn vorliegend fehlt es bereits an einem Nachweis einer feuchtigkeitsbedingten Beschädigung von Möbeln und Kleidung der Klägerin und deren Umfang sowie zur Höhe der Kosten einer etwaig erforderlichen Wiederherstellung. Trotz dahingehenden Bestreitens des Beklagten hat die Klägerin weder für die Beschädigung von Gegenständen, die Ursache der Beschädigung noch für den Beseitigungsaufwand den ihr als Anspruchstellerin obliegenden Beweis angetreten. Da es sich - erkennbar - nicht um Vorgänge aus dem Wahrnehmungsbereich des Beklagten handelte, durfte sich dieser auch auf ein einfaches Bestreiten beschränken, arg. § 138 Abs. 4 ZPO. Hierauf ist die Klägerin in der letzten mündlichen Verhandlung hingewiesen worden 139 ZPO).

703. Schließlich kann die Klägerin von dem Beklagten auf nicht die Zahlung eines Schmerzensgeldes in Höhe von 500,00 beanspruchen. Ein dahingehender Anspruch folgt insbesondere nicht aus § 536a Abs. 1 in Verb. mit § 253 BGB. Zwar ist hiernach derjenige, der ihm vertraglich obliegende Pflichten verletzt, dem anderen Vertragsteil zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet, der auch immaterielle Beeinträchtigungen mit umfasst (vgl. nur Palandt-Weidenkaff, BGB, 65. Auflage, § 536a Rn 14 mwN). Auch hier kann offen bleiben, ob und in welchem Umfang der Beklagte für Erkrankungen haftet, die durch einen bekannten oder unbekannten Mangel der Mietsache verursacht worden sind. Denn das Gericht ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht zu der Überzeugung gelangt, dass das bei der Klägerin diagnostizierte Fibromyalgiesyndrom auf eine erhöhte Raumfeuchte in dem streitgegenständlichen Mietobjekt zurückzuführen ist. Nach der überzeugenden Aussage des sachverständigen Zeugen Dr. T, bestehen über Ursache der vorbezeichneten Erkrankung keine gesicherten medizinischen Erkenntnisse. Die vorhandenen Erfahrungen und empirischen Forschungsergebnisse tragen nicht die Annahme, dass das in der Wohnung vorhandene Feuchte- und Schimmelbild in einem auslösenden oder das Krankheitsbild verstärkenden Zusammenhang steht. Dass ein dahingehender Zusammenhang medizinisch nicht ausgeschlossen werden kann, reicht weder für den Nachweis eines Ursachenzusammenhangs noch für die Annahme eines diesbezüglichen Anscheinsbeweises aus.

II. 71

721. Der Beklagte hat gegen die Klägerin einen Anspruch auf Zahlung von 454,60 gemäß § 535 BGB.

73Hiernach ist der Mieter einer Sache verpflichtet, dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Dieser beläuft sich gemäß § 4 des Mietvertrages derzeit auf monatlich 756,00 zuzüglich 150,00 Betriebskostenvorauszahlung sowie nach Abrechung etwaig anfallender Betriebskostennachzahlungen. So stehen nach Abrechnung der Betriebskosten für 2005 unter Abzug der von der Klägerin geleisteten Vorauszahlungen noch 454,60 offen. Denn die von der Klägerin gegen die Abrechnung vom 16.04.2006 erhobenen Einwendungen greifen im Ergebnis nicht durch, insbesondere begegnet die Fälligkeit der Abrechnung keinen Bedenken.

74Fällig ist der Abrechnungssaldo mit Vorlage einer nachvollziehbaren, dass heißt die Gesamtkosten, den Verteilungsschlüssel, den Anteil des Mieters angebenden und dessen Vorauszahlung berücksichtigenden Abrechnung. Daran mangelt es vorliegend nicht. Darüber hinaus bedarf es weder einer unwidersprochenen noch einer fehlerfreien Abrechnung. Die allein streitige Position "Wasser & Entwässerung" errechnet sich aus dem Gesamtkosten von 1.062,60 bei einem Gesamtverbrauch von (korrigiert) 241 cbm und einem Verbrauchsanteil der Klägerin des ihn erfassenden Zählers von 106 cbm. Hieraus resultieren Einzelkosten in Höhe von korrigiert 473,45 €, da die bei Abrechnung der Gesamtverbrauch von dem Beklagten irrtümlich 231 cbm statt zutreffend 241 cbm angegeben worden ist (1.062,60 : 241 cbm x 107,38 cbm = Anteil der Kl.).

75Alle weiteren Ausführungen der Klägerin zu ihrem Nutzungsverhalten und zur Kostenentwicklung mehrjähriger Zeiträume sind für die Berechnung unerheblich, da die Zählerstände (bzw. der sich der danach errechnete Verbrauch) nicht angegriffen werden. Ein Anstieg der auf die Klägerin (anteilig) umzulegenden Kosten trotzt

geringerem Verbrauch ist kein Problem der Verbrauchserfassung, sondern der allgemeinen Kostenentwicklung, mithin der Grundpreise der jeweiligen Versorgungsträger. Dass der Beklagte diese unzutreffend angesetzt hat, behauptet die Klägerin nicht, zumindest nicht konkret. Ihr allgemeines Bestreiten der Richtigkeit der Abrechnung reicht hierfür nicht aus. Denn mit der - eigenständig - vom Mieter vorzunehmenden Belegeinsicht, hier in die Abrechnungsbelege des jeweiligen Versorgungsträgers, besteht die Möglichkeit eines substantiierten Bestreitens. Hierauf ist die Klägerin in der mündlichen Verhandlung hingewiesen worden 139 ZPO).

762. Ferner kann der Beklagte von der Klägerin für den streitgegenständlichen Zeitraum (01.10.2005 bis 28.02.2007) gemäß § 535 BGB weitere Mietzinszahlungen in Höhe von 618,00 Zug um Zug gegen Beseitigung der im Tenor bezeichneten Mängel beanspruchen.

77Dieser Betrag folgt in Höhe von 87,00 aus der insoweit rückständigen Zahlung für Oktober 2005. So hat die Klägerin, die sich auf eine Mietzinsminderung erst ab November 2005 beruft, keinen Beweis für eine vollständige Zahlung der Miete für Oktober 2005 erbracht. Für den nachfolgenden Zeitraum ist unstreitig, dass die Klägerin die Miete ab November 2005 bis April 2006 um monatlich 87,00 und ab Mai 2007 um weitere 30,00 gezahlt hat. Hierbei überschreitet die minderungsmotivierte Kürzung einschließlich des Zahlungsrückstand für Oktober 2005 von insgesamt 1.779,00 (87,00 + 1.692,00 €) den Umfang der gesetzlich eingetretenen Mietminderung um 618,00 €. nach § 536 BGB

78a) Denn der Mietzins ist wegen unstreitiger bzw. in der Beweisaufnahme nachgewiesener Mängel für den Zeitraum Februar bis Juni 2006 um monatliche 45,00 (5%) und von Juli 2006 bis Februar 2007 um monatlich 117,00 (ca. 13%) gemäß § 536 BGB gemindert. Hiernach reduziert sich der Mietzins, wenn die Mietsache während der Überlassung an einem Mangel leidet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert oder aufhebt und dem Vermieter angezeigt worden oder anderweitig bekannt geworden ist. Insoweit kann auf die vorstehenden Ausführungen zur Mängelbeseitigungspflicht des Beklagten mit der Maßgabe verwiesen werden, dass die Klägerin dem Beklagten die Schadensentstehung betreffend die Außenpflasterung im Dezember 2005, betreffend die Duschkabine im Bad (UG), den Nässeschaden im Keller (UG), die fehlende Funktionsfähigkeit der Haustürklingel bereits Anfang Januar 2006, den Feuchtigkeitsschaden im Wohnraum (UG) Ende Juni 2006 mitgeteilt hat. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht weiter der Überzeugung, dass die im Objekt befindlichen Feuchtigkeitsschäden zu einer nicht unerheblichen Geruchsbelästigung (muffiger Geruch) geführt haben. Zumindest dies ergibt sich für den Zeitraum 2006 aus den insoweit glaubhaften Aussagen der Zeugen D, K, T und Q.

79Die Minderung berechnet sich maßgeblich nach Beeinträchtigung der Gebrauchs- und Geltungsfunktion des Mietobjekts unter Berücksichtigung seiner Größe und Eigenart. Hierbei stehen die Feuchtigkeits- und Schimmelschäden innerhalb der Wohnung im Vordergrund, wenngleich auch die weiteren Abweichungen, wie etwa die Absenkung der Stellplatzpflasterung, die fehlende Haustürklingel und die unzureichend schließende Duschkabine die Tauglichkeit des Mietobjekts mehr als nur unerheblich mindern. Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Größe und Eigenart des Mietobjekts ist eine Minderung der Bruttomiete ab Februar 2006 eine Mietminderung der Bruttomiete in Höhe von 45,00 (5%) und ab 01.07.2007 in Höhe von 117,00 (ca. 13%) hinreichend und angemessen. Der

Gesamtminderungsbetrag beläuft sich bis zum 28.02.2007 auf 1.161,00 (5 x 45,00 + 8 x 117,00 €)

80b) Der demnach verbleibenden Zahlungspflicht in Höhe von 618,00 (1.779,00 - 1.161,00 €) steht jedoch derzeit ein Zurückbehaltungsrecht der Klägerin entgegen. Denn nach § 320 BGB ist der Mieter einer mangelhaften Sache berechtigt, sich gegenüber dem Mietzinsanspruch bis zur Mängelbeseitigung auf ein Zurückbehaltungsrecht zu berufen. Dieses besteht grundsätzlich gegenüber dem gesamten Mietzinsanspruch (nicht aber gegen Betriebskostennachzahlungssaldi zurückliegender, von den Mängeln nicht erfasster Zeiträume), wobei jedoch dessen volle Geltendmachung im Einzelfall gegen Treu und Glauben verstoßen kann. Einer abschließende Klärung bedarf es nicht, da BGH eine Beschränkung des Zurückbehaltungsrecht auf das Dreifache des jeweils zur Reparatur erforderlichen Betrages jedenfalls dann für angemessen erachtet, wenn dem Mieter - wie vorliegend - zuzumuten ist, die Reparatur nach erfolgloser Fristsetzung - im Wege der Ersatzvornahme nach § 536a BGB - selbst vorzunehmen (vgl. BGH, ZMR 2003, 416; zur abweichenden Berechnung nach dem monatlich Drei- bis Fünffachen der Minderungsquote, gegebenenfalls begrenzt auf das Drei- bis Fünffache des Mangelbeseitigungsaufwandes vgl. Blank/Börstinghaus-Blank, Miete, 2. Auflage, § 536 Rn 74 mwN).

81Ist der Mieter zum Einbehalt berechtigt, gerät er in dieser Höhe nicht in Verzug, wobei es ausreicht, wenn er sich darauf erst nachträglich beruft (vgl. nur BGH NJW 1982, 836; Bub/Treier-Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, S. 1041 mwN). Vorliegend übersteigt die zur Mängelbeseitigung erforderliche Aufwand die noch offen stehende Miete von 618,00 €, ohne das dies näheren Erörterung bedarf. Zahlung kann die Klägerin nur Zug um Zug gegen Beseitigung der Tenor unter Ziffer 1) aufgeführten Mängel der Mietsache verlangen, § 322 BGB.

822. Der Zinsanspruch folgt des Beklagten folgt in tenoriertem Umfang aus § 291 BGB. Für einen früheren Zinsbeginn fehlt es an einem schlüssigen Sachvortrag des Beklagten. § 286 Abs. 3 BGB, wonach der Schuldner bei Entgeltforderung spätestens 30 Tage nach Zugang der Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufforderung auch ohne Mahnung in Verzug gerät, ist nicht einschlägig. Denn hierfür fehlt es an der für Verbraucher erforderlichen Belehrung über die Folgen der Fristversäumung, § 286 Abs. 3 S.1 1. Hs BGB.

83Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709 S. 1, 711 ZPO.

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Anmerkungen zum Urteil