Urteil des AG Schöneberg vom 29.03.2017, 9 C 322/05

Gericht: AG Schöneberg Quelle:

Entscheidungsdatum: 20.04.2006

Aktenzeichen: 9 C 322/05

Normen: § 577a Abs 2 BGB, Art 229 § 3 Abs 6 BGBEG, WoVSKlG, WoVSKlGAnwV BE

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Dauer der Kündigungssperrfrist für Vermieter nach der Umwandlung in Wohnungseigentum

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung des Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.400,00 Euro abwenden, wenn nicht der Beklagte selbst vorher Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Tatbestand

1Der Kläger, ein Rechtsanwalt aus M., kündigte mit Schreiben vom 31. August 2004 und 3. September 2004 unter Berufung auf Eigenbedarf den schriftlichen Mietvertrag vom 10.03.1980, den der Beklagte mit dem Rechtsvorgänger des Klägers abgeschlossen hatte. Der Kläger wurde als Eigentümer der Wohnung am 12.01.2001 im Grundbuch eingetragen.

2Der Kläger behauptet, dass die Kündigung vom 31.08.2004 dem Beklagten bereits an diesem Tage zugegangen sei. Die Wohnung benötige er, weil er wegen seiner Tätigkeit als Rechtsanwalt sich regelmäßig in Berlin aufhalten werde und dort an ein bis zwei Wochenenden im Monat in den eigenen Wohnräumen leben wolle.

3Der Kläger beantragt,

4den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger die von ihm angemietete Wohnung V. Platz in B., gelegen in der 3. Etage links des Vorderhauses und bestehend aus vier Zimmern, Kammer, Küche, Flur, WC, WC mit Bad, Balkon sowie nebst dazugehörigem Kellerraum Nr. 3, bis zum 31.12.2005 zu räumen und geräumt herauszugeben.

5Der Beklagte beantragt,

6die Klage abzuweisen.

7Der Beklagte bestreitet das ernsthafte Erlangungsinteresse des Klägers und hält beide Eigenbedarfskündigungen für unwirksam. Er behauptet, dass ihm die Kündigung vom 31. August 2004 nicht vor dem 1. September 2004 zugegangen sei, sie sei nicht am 31.08.2004 in seinen Briefkasten eingeworfen worden.

8Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der beiderseitig gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

9Der Beklagte ist nicht verpflichtet, die gemieteten Räume an den Kläger herauszugeben, da die Kündigung vom 31.08.2004 (und ebenso die zweite Kündigung vom 03.09.2004) den Mietvertrag mit dem Kläger nicht beendet hat. Die Kündigungserklärung fällt in die gemäß § 577 a Abs. 2 BGB bis zum 1. Februar 2011 geltende Sperrfrist und ist damit unwirksam.

10 Es kann zunächst unterstellt werden, dass die Kündigung ausweislich des in der mündlichen Verhandlung am 01.12.2005 vorgelegten Übergabeprotokolls dem Beklagten am 31.08.2004 zuging, ein späterer Zugang oder eine spätere Kündigung wären unwirksam nach § 1 der Kündigungsschutzklauselverordnung vom 20.07.2004, da die Wohnung im Bezirk ... liegt und der Kläger erstmalig am 12.01.2001 als Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen wurde.

11 Auch sind die Einwendungen des Beklagten gegen das Übergabeprotokoll unsubstantiiert, so dass über dessen Richtigkeit nicht erst Beweis erhoben werden muss.

12 Die am 31. August 2004 zugegangene Kündigung unterliegt der rechtlichen Regelung am Tag ihres Zugangs, nicht maßgeblich ist, wann die Erklärung abgegeben wurde und nur dies war mit dem Hinweis auf Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB mit Beschluss vom

13 19. Januar 2006 gemeint.

14 Nach der Regelung des Art. 229 § 3 Abs. 6 EGBGB sind die am 31.08.2001 geltenden Regelungen über Beschränkungen der Kündigungsrechte des Vermieters wegen Eigenbedarfs bis zum 31.08.2004 weiter anzuwenden. Am 31.08.2001 galt für Berlin die aufgrund des Sozialklauselgesetzes vom 22.04.1993 erlassene Rechtsverordnung vom 11.05.1993 (so z.B. Schach in Grundeigentum 2002, S. 1379). Diese Verordnung ist verfassungsgemäß (Landgericht Berlin in Grundeigentum 2002, S. 1431), sie sieht eine zehnjährige Sperrfrist vor. Diese Frist ist bis zum 31.08.2004 weiterhin zu beachten (Schmidt-Futterer: Mietrecht; § 577 a, Nr. 27).

15 Zwar ist es richtig, dass das Oberverwaltungsgericht Berlin mit Urteil vom 13.06.2002 (Grundeigentum 2002, S. 1128) die Zweckentfremdungsverordnung wegen einer seit August 2002 eingetretenen Entspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt nicht mehr in Kraft sah.

16 Das Oberverwaltungsgericht hat aber in diesem Urteil zur Rechtslage nach Eintritt der Entspannung auf dem Wohnungsmarkt festgestellt, dass der Handlungsspielraum des Verordnungsgebers auch noch nach dem Zeitpunkt, zu dem sich eine Entspannung am Wohnungsmarkt bemerkbar gemacht habe, die Befugnis umfasste, auf diese Entspannung mit einer Aufrechterhaltung des Verbots der Verordnung zu reagieren.

17 Dies hat der Verordnungsgeber tatsächlich mit der Kündigungsschutzklauselverordnung für den Bezirk ... getan. Er hat im § 1 der Verordnung festgestellt, dass im Bezirk ... die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei und im § 2 die Frist des § 577 a Abs. 1 BGB auf 7 Jahre festgesetzt.

18 Demnach gab es aber in der Zeit von der Geltung des Sozialklauselgesetzes 1993 bis zum Inkrafttreten der Kündigungsschutzklauselverordnung vom 20.07.2004 keinen Zeitraum, in dem die Sperrfrist des § 577 a Abs. 1 BGB nur drei Jahre betragen hätte, der Verordnungsgeber ist vielmehr konstant weiter von einer nicht ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen im Bezirk ... ausgegangen, eine Mangellage, die vor dem 31.08.2004 und nach dem 01.09.2004 bestand. Zu einer Regelsperrfrist von drei Jahren ist der Verordnungsgeber im genannten Gebiet nie zurückgekehrt, so dass die Eigenbedarfskündigungen vom 31.08.2004 und 03.09.2004 unwirksam sind.

19 Nebenentscheidungen: §§ 91, 708 Ziff. 11, 711 ZPO.

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