Urteil des AG Schöneberg vom 15.03.2017
AG Schöneberg: wohnung, treu und glauben, gefahr im verzuge, vermieter, mietvertrag, treppenhaus, besucher, fahrrad, unterlassen, briefkasten
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Gericht:
AG Schöneberg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
104a c 147/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 307 Abs 1 S 2 BGB, § 535 BGB
Wohnraummiete: Inhaltskontrolle der klauselmäßigen
Verpflichtung zur Hinterlegung eines Wohnungsschlüssels und
zum Betrieb der Heizkörper im Falle der Abwesenheit, zur
Unterlassung der Benutzung des Treppenhauses und der
Fahrradabstellplätze
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung
durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages
abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe
leistet.
Tatbestand
Mit schriftlichem Mietvertrag vom 15. Juli 2003 mietete der Beklagte von dem Kläger
eine 4-Zimmer-Wohnung im 4. Obergeschoss des Hinterhauses auf dem Grundstück
M.straße in B..
In dem Mietvertrag heißt es unter § 18 Abs. 3 Satz 3: " Bei längerer Abwesenheit hat der
Mieter die Schlüssel an einer für den Vermieter schnell erreichbaren Stelle zu
hinterlegen und dem Vermieter den Hinterlegungsort mitzuteilen. "
Unter § 19 ist geregelt: " Der Mieter unterwirft sich der nachstehenden
Hausgemeinschaftsordnung, die Bestandteil des Vertrages ist…. Die Erhaltung des
Hauseigentums verpflichtet den Mieter, unter anderem folgendes zu beachten:… Das
ausreichende Heizen, Lüften und Zugänglichmachen der Mieträume… auch während
etwaiger längerer Abwesenheit des Mieters. Der Mieter hat während der Heizperiode
Türen und Fenster auch von unbeheizten Räumen gut verschlossen zu halten.
Notwendiges Lüften darf nicht zur Durchkältung der Räume führen. Bei Frost dürfen die
Ventile zur Vermeidung des Einfrierens nicht auf " kalt " stehen. " Ferner heißt es in einer
handschriftlichen Anlage zum Mietvertrag unter Nr. 5.: " Räder können nur im
Mieterkeller oder im Hof ( sofern Stellplätze frei sind ) abgestellt werden, nicht aber in
der Wohnung. " Ferner wird dort unter Nr. 6 folgender Hinweis erteilt: " …wegen der dicht
schließenden Fenster muss täglich ausreichend ( ca. 10 Min ) gelüftet werden. Kein
Dauer-Kipp-Lüften in der Heizperiode. "
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Kopie des Mietvertrages in
Anlage K1 zur Klageschrift, Bl. 5 ff d. A., Bezug genommen.
Der Kläger selbst wohnt im 5. Obergeschoss desselben Hauses; er nutzt auch den
Treppenabsatz im 5. Obergeschoss des Hinterhauses für private Zwecke und hat ihn
entsprechend möbliert.
Im 5. Obergeschoss des Vorderhauses wohnt ein Kollege des Beklagten, Herr B.. Der
Beklagte benutzt den im Vorderhaus befindlichen Fahrstuhl, um in dessen Wohnung zu
gelangen, zu der er einen Schlüssel hat, und verlässt sie regelmäßig - auch nächtens -
über die Dachterrasse im Seitenflügel, um durch den mit einer schweren Metalltür
verschlossenen Hinterausgang von dort ins Treppenhaus des Hinterhauses und zu
seiner ein Stockwerk tiefer gelegenen Wohnung zu gelangen. Die dabei entstehenden
Geräusche wecken den Kläger und seine Ehefrau, deren Schlafzimmer unmittelbar
angrenzt.
Der Kläger behauptet, der Beklagte benutze den Weg über die Dachterrasse seines
Kollegen B. zu seiner Wohnung nicht nur anlässlich von Besuchen bei diesem, sondern
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Kollegen B. zu seiner Wohnung nicht nur anlässlich von Besuchen bei diesem, sondern
regelmäßig auf seinem Nachhauseweg, weil er es aus Bequemlichkeit vorziehe, mit dem
Fahrstuhl im Vorderhaus in den 5. Stock zu fahren und dann eine Treppe zu seiner
Wohnung abzusteigen, als durch das Treppenhaus im Hinterhaus 4 Stockwerke hinauf zu
gehen.
Ferner behauptet der Kläger, der Beklagte würde die Fenster seiner Wohnung auch
während der Heizperiode praktisch dauernd in Kipp-Stellung halten, wodurch es bereits
zu einem Wasserschaden an den Dielen im Balkonzimmer gekommen sei, und sie
während seiner Abwesenheit nicht ausreichend heizen, so dass die Gefahr einer
Unterkühlung der Wohnung bestünde. Er meint, die unzureichende Beheizung ergäbe
sich daraus, dass die Heizungsrohre, die von der unter der Wohnung des Beklagten
befindlichen Wohnung nach oben führen, bei einer Überprüfung im November 2005/2006
trotz Temperaturen um den Gefrierpunkt bis auf ein einziges lauwarmes Rohr kalt
gewesen seien.
Der Kläger ist der Auffassung, der Beklagte sei wegen seiner häufigen berufsbedingten
Abwesenheit verpflichtet, einen Schlüssel zu der von ihm gemieteten Wohnung an einer
für ihn schnell erreichbaren Stelle zu hinterlegen und ihm den Hinterlegungsort
mitzuteilen; es sei ihm nicht zuzumuten, ihn im Notfall auf seinem Handy, über dessen
Nummer er unstreitig verfügt, anzurufen. Er behauptet, der Hausbriefkasten des
Beklagten sei häufig überfüllt und meint, dieser Umstand lasse darauf schließen, dass
dessen Freund und Mitbewohner, Herr A. F., keineswegs durchgehend in der Wohnung
anwesend sei.
Der Kläger meint schließlich, der Beklagte sei nicht berechtigt, sein Fahrrad im Hof
abzustellen, es stünden dort für 29 Mietparteien nur insgesamt 25 Fahrradplätze zur
Verfügung, von denen 14 an andere Hausbewohner vermietet seien, die allerdings
unstreitig weder nummeriert noch anderweitig gekennzeichnet sind.
Der Kläger beantragt unter Rücknahme der weitergehenden Klageansprüche,
1. den Beklagten zu verurteilen, einen Schlüssel zur Wohnung M. str., B., 4.OG
rechts Hinterhaus, bei Auslandsreisen an einer für den Vermieter schnell erreichbaren
Stelle zu hinterlegen und dem Vermieter den Hinterlegungsort rechtzeitig vor der
Abreise mitzuteilen;
2. den Beklagten zu verurteilen, während der Heizperiode auch in seiner
Abwesenheit die Beheizung der Wohnung in der Weise sicherzustellen, dass sämtliche
Heizkörperthermostate mindestens auf Stufe 1 eingestellt sind, sowie bei Abwesenheit
während der Heizperiode die Fenster geschlossen zu halten;
3. den Beklagten zu verurteilen, den Treppenabschnitt zum 5. Obergeschoss
sowie den Treppenabsatz im 5. Obergeschoss des linken Treppenhauses im Hinterhaus
M. str., B., weder zu nutzen noch zu betreten;
4. den Beklagten zu verurteilen, es zu unterlassen, sein Fahrrad im Innenhof des
Hauses M. str. abzustellen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, während seiner Abwesenheit sei sein Freund und Mitbewohner,
Herr A. F., regelmäßig in der Wohnung anwesend, so dass diese für den Kläger in
gleicher Weise zugänglich sei, wie während seiner Anwesenheit;
Der Beklagte ist der Auffassung, die Bestimmung in § 18 des Mietvertrages sei
unwirksam.
Der Beklagte vertritt ferner die Ansicht, dass er berechtigt sei, als Besucher seines im 5.
OG des Vorderhauses wohnenden Freundes, des Herrn B., den im Vorderhaus
gelegenen Aufzug zu benutzen, des Weiteren stehe es diesem frei, seine Besucher
durch die zum Treppenhauses des Hinterhauses führende Tür aus der Wohnung zu
lassen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig aber unbegründet.
1. Der Beklagte ist dem Kläger gegenüber nicht verpflichtet, bei Auslandsreisen einen
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1. Der Beklagte ist dem Kläger gegenüber nicht verpflichtet, bei Auslandsreisen einen
Schlüssel zu seiner Wohnung im 4.OG rechts des Hinterhaus auf dem Grundstück M. str.
in B. an einer für den Kläger schnell erreichbaren Stelle zu hinterlegen und diesem
rechtzeitig vor der Abreise den Hinterlegungsort mitzuteilen.
a) Der Kläger kann den geltend gemachten Anspruch nicht auf § 18 Abs. 3 des
Mietvertrages stützen.
Die Klausel ist unwirksam, denn sie verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB.
Nach dieser Vorschrift ist eine in allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene
Bestimmung unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den
Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine unangemessene
Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und
verständlich ist. So ist es hier.
(1) Die Regelung in § 18 Abs. 3 des Mietvertrages stellt zweifellos eine allgemeine
Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB dar.
(2) Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender, die Rechte und Pflichten
seines Vertragspartners in den allgemeinen Geschäftsbedingungen möglichst klar und
durchschaubar darzustellen und im Rahmen des Zumutbaren Ungenauigkeiten zu
vermeiden, die die Gefahr einer Benachteiligung des anderen Teils beinhalten. Dem
genügt die Bestimmung nicht.
(a) Unklar ist schon, wann von einer " längeren Abwesenheit " des Mieters
auszugehen sein soll.
Hier wäre es ohne Weiteres möglich, die Frist genau zu bestimmen ( wie dies
etwa in dem vom AG Köln am 2. August 1985 entschiedenen, in WuM 1986, 86
abgedruckten Fall geschehen ist ), so dass der Mieter weiß, wann er in der gewünschten
Weise tätig werden muss. So würde vermieden, dass der Mieter aus Unsicherheit sich
und anderen überflüssige Umstände bereitet.
Dass unter " Abwesenheit " nach dem Willen des Klägers lediglich
Auslandsreisen fallen sollen, wie nach dem Klageantrag zu 1. zu vermuten ist, ist der
Bestimmung auch nicht zu entnehmen. Ein verständiger Vertragspartner wird die Klausel
so interpretieren, dass jeder längere Aufenthalt außerhalb der Wohnung gemeint ist.
(b) Unklar ist auch, was mit einer für den Vermieter,, schnell erreichbaren Stelle "
gemeint ist.
Es wäre durchaus möglich, zu präzisieren, wie schnell mit welchen Mitteln die
Stelle zu erreichen sein muss, ob etwa eine Hinterlegungsstelle innerhalb B. genügt oder
ob sie sich innerhalb des Wohnhauses oder einem bestimmten Umkreis davon befinden
muss.
Auch das Ausmaß der erforderlichen Erreichbarkeit ist ungewiss. Der Mieter
wird kaum sicherstellen können, dass beispielsweise ein Nachbar bei Bedarf jederzeit für
den Vermieter erreichbar ist.
(c) Schließlich fehlt es an einer Klarstellung, zu welchem Zweck und unter
welchen Umständen der Vermieter den hinterlegten Schlüssel benutzen darf.
Das ist wegen der besonderen Schutzwürdigkeit der Privatsphäre des Mieters
nicht hinzunehmen.
b) Der geltend gemachte Anspruch ergibt sich auch nicht aus einer vertraglichen
Nebenpflicht des Beklagten.
Zwar hat der Mieter unter bestimmten Umständen dem Vermieter den Zutritt zu
den Mieträumen zu gewähren.
Zur Erfüllung dieser Pflicht muss der Beklagte aber nicht bei jeder Auslandsreise
einen Schlüssel zu seiner Wohnung an einer für den Kläger schnell erreichbaren Stelle
hinterlegen und diesem rechtzeitig vor der Abreise den Hinterlegungsort mitteilen.
Sofern der Mitbewohner des Beklagten, Herr A. F., während dessen Abwesenheit die
Obhut über die Wohnung hat und wahrnimmt, genügt es, dass dem Kläger die Handy-
Nummer des Beklagten bekannt ist, so dass er ihn bei Bedarf ersuchen kann, für eine
Zutrittsmöglichkeit zu sorgen.
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Es ist davon auszugehen, dass - wie der Beklagte behauptet - Herr F. auch
während der Abwesenheit des Beklagten in B. bleibt, sich regelmäßig in der Wohnung
aufhält, jedenfalls für den Beklagten erreichbar ist und dem Kläger bei berechtigtem
Interesse auf Wunsch in angemessener Zeit Zutritt zur Wohnung gewähren würde. Das
gegenteilige Vorbringen des Klägers ist völlig unsubstantiiert.
Ein überfüllter Briefkasten besagt nicht, dass sich niemand um die Wohnung
kümmert. Möglicherweise nimmt Herr F. während der Abwesenheit des Beklagten nur
seine eigene Post aus dem Briefkasten, vielleicht hält er es auch für ausreichend, den
Briefkasten nur dann zu leeren, wenn er überzuquellen droht.
Es ist dem Kläger auch zuzumuten, bei Bedarf per Handy den Beklagten über
seinen Zutrittswunsch zu informieren und - solange damit nicht Gefahr im Verzuge
verbunden ist - abzuwarten, dass dieser ihm selbst oder über Dritte den Zutritt gewährt.
Für die Richtigkeit seiner Annahme, dass dies von vornherein aussichtslos und damit zur
Wahrung seiner Interessen nicht geeignet ist, hat der Kläger keine ausreichenden
Tatsachen vorgetragen. Er hat insbesondere nicht im Einzelnen dargelegt, dass er am 3.
Februar oder 2. März 2005 oder sonst trotz hinreichender Bemühungen - auch über das
Mobilfunknetz - keinen Kontakt zu dem Beklagten oder dessen Mitbewohner herstellen
konnte.
2. Der Beklagte ist dem Kläger gegenüber auch nicht verpflichtet, während der
Heizperiode auch in seiner Abwesenheit die Beheizung der Wohnung in der Weise
sicherzustellen, dass sämtliche Heizkörperthermostate mindestens auf Stufe 1
eingestellt sind, sowie bei Abwesenheit während der Heizperiode die Fenster
geschlossen zu halten.
a) Entgegen der Auffassung des Klägers ist ein Mieter nicht verpflichtet, dafür zu
sorgen, dass in der gemieteten Wohnung während der Heizperiode die für Wohnräume
üblichen Temperaturen von mindestens 18°C am Tage und 16°C über Nacht erreicht
werden. Er muss lediglich Sorge dafür tragen, dass keine Kälteschäden in der Wohnung
auftreten, insbesondere die Wasserleitungen nicht einfrieren. Dafür genügt es im
Allgemeinen, wenn die Heizkörperventile auf " Frostschutz " eingestellt sind. So steht es
auch in der Hausgemeinschaftsordnung, die Bestandteil des Mietvertrages ist.
Welche Schäden konkret drohen sollen, wenn in der Wohnung des Beklagten
nicht stets sämtliche Heizkörperthermostate mindestens auf Stufe 1 eingestellt sind,
hat der Kläger nicht nachvollziehbar dargelegt.
Eine weitergehende Verpflichtung des Beklagten besteht auch nicht mit
Rücksicht auf das Interesse des Klägers, dass seine eigene Wohnung möglichst auch von
unten gewärmt wird, so dass sie nicht fußkalt ist.
b) Dem Beklagten kann auch nicht aufgegeben werden, bei Abwesenheit während
der gesamten Heizperiode stets die Fenster geschlossen zu halten.
Diese Forderung steht schon im Widerspruch zu der Regelung in der
Hausgemeinschaftsordnung, wonach auch während etwaiger längere Abwesenheit des
Mieters für ausreichendes Lüften zu sorgen ist. Es ist auch nicht nötig, dass in einer
Wohnung im 4. Obergeschoss während der ganzen Heizperiode ständig jemand zugegen
sein muss, sobald auch nur ein einziges Fenster in Kippstellung geöffnet ist, obwohl
dadurch - mit Ausnahme allenfalls von ganz extremen Witterungsverhältnissen - kein
Schaden entstehen dürfte.
Auch der Umstand, dass es nach dem bestrittenen und darauf weder
konkretisierten noch in geeigneter Weise unter Beweis gestellten Vorbringen des Klägers
bereits zu einem Wasserschaden an den Dielen im Balkonzimmer gekommen sein soll,
rechtfertigt den geltend gemachten Anspruch nicht. Dieser geht weit über das Maß
zulässiger Beschränkung der Verfügungsbefugnis des Beklagten hinaus, die der Kläger
zur Wahrung seiner Eigentümerinteressen verlangen kann.
3. Der Beklagte ist auch nicht verpflichtet, das Betreten des Treppenabschnitts zum 5.
Obergeschoss sowie des Treppenabsatzes im 5. Obergeschoss des linken
Treppenhauses im Hinterhaus M.str., B. ausnahmslos zu unterlassen.
Der Beklagte ist aus abgeleitetem Recht befugt, den Treppenabsatz im 5.
Obergeschoss des Hinterhaus und das Treppenhaus des Hinterhauses zwischen dem 4.
und dem 5. Obergeschoss zu passieren, wenn er von einem Besuch seines Kollegen, des
Herrn B., im 5.OG des Vorderhauses kommt, und diese Örtlichkeiten insoweit zu
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Herrn B., im 5.OG des Vorderhauses kommt, und diese Örtlichkeiten insoweit zu
benutzen.
Herr B. hat das Recht, in seiner Wohnung Besucher zu empfangen und darf diese
unstreitig auch über seine Dachterrasse durch den Notausgang entlassen. Sein
Mietvertrag entfaltet insofern Rechtswirkungen zu Gunsten der Besucher, weshalb sie
gegenüber dem Kläger berechtigt sind, das Treppenhaus des Hinterhauses zu benutzen,
wenn sie nach einem Besuch des Herrn B. in seiner Wohnung wieder nach Hause gehen.
Darauf kann sich auch der Beklagte berufen. Die Behauptung des Klägers, der Beklagte
benutze den Weg über die Dachterrasse seines Kollegen B. zu seiner Wohnung nicht nur
anlässlich von Besuchen bei diesem, sondern nehme aus Bequemlichkeit regelmäßig
diesen Weg in seine Wohnung, ist unsubstantiiert. Der Kläger hat nicht im Einzelnen
dargelegt, wann der Beklagte die Wohnung seines Kollegen B. lediglich passiert haben
soll, um bequem in seine eigene Wohnung zu gelangen. Dass er es am 25. Juni 2005
vergeblich versucht haben soll, genügt insoweit nicht.
4. Der Beklagten ist auch nicht verpflichtet, es zu unterlassen, sein Fahrrad im Innenhof
des Hauses M. straße abzustellen.
Es ist nicht ersichtlich, weshalb der Beklagte nicht zumindest die von dem Kläger
nicht erkennbar an bestimmte Mieter vermieteten, sondern der Mietergemeinschaft
allgemein zur Verfügung gestellten Fahrradabstellplätze nach Maßgabe der freien Plätze
sollte benutzen dürfen, wie es in dem Mietvertrag ausdrücklich vorgesehen ist. Nach den
berichtigten Angaben des Klägers sind von den vorhandenen 25 Fahrradstellplätzen
lediglich 14 vermietet. Es ist Sache des Klägers, die vermieteten Fahrradständer
dergestalt zu kennzeichnen, dass sie als solche erkennbar sind, was bisher unstreitig
nicht der Fall ist. Die übrigen Stellplätze können jedenfalls nach dem Prinzip " Wer zuerst
kommt, mahlt zuerst " von den anderen Mietern genutzt werden.
Der Beklagte missbraucht sein Nutzungsrecht auch nicht, wenn er für sich und
seinen Mitbewohner insgesamt zwei Fahrradständer mit Beschlag belegt. Dass die
vorhandenen Stellplätze nicht für alle Interessenten ausreichen, führt nicht dazu, dass
die Mieter, die keinen Fahrradständer gemietet haben, die verbleibenden Stellplätze nur
anteilig oder im Einzelfall überhaupt nicht nutzen dürften.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7 und Nr. 11,
711 ZPO.
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