Urteil des AG Schöneberg vom 14.03.2017, 4 C 472/08

Entschieden
14.03.2017
Schlagworte
Betriebskosten, Mietvertrag, Vermieter, Anpassung, Vollstreckung, Wohnung, Mittelwert, Vollstreckbarkeit, Link, Quelle
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Gericht: AG Schöneberg Quelle:

Entscheidungsdatum: 17.02.2009 Normen: § 133 BGB, § 140 BGB, § 535 BGB

Aktenzeichen: 4 C 472/08

Dokumenttyp: Urteil

Mietvertrag: Bruttokaltmiete bei Unwirksamkeit einer Vereinbarung über Betriebskostenvorauszahlung

Leitsatz

Bei Unwirksamkeit des im Mietvertrag vereinbarten Betriebskostenvorschusses ist im Regelfall davon auszugehen, dass die Parteien bei Kenntnis der Unwirksamkeit eine Bruttokaltmiete vereinbart hätten. Die Bruttokaltmiete kommt dem Wunsch der Parteien nach einer möglichen Anpassung der Zahlung bei geänderten Betriebskosten am ehesten entgegen, da auch hier nicht der Vermieter, sondern der Mieter das Veränderungsrisiko trägt.

Tenor

1. Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihnen innegehaltene Wohnung in der G.straße in B., Vorderhaus, 4. OG links, von bisher 698,30 brutto/kalt um 139,66 auf 837,96 brutto/kalt mit Wirkung ab dem 01. Juli 2008 zuzustimmen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind auf Grund des Vertrages vom 07. April 2002 Mieter der im 4. OG links des Vorderhauses auf dem Grundstück G.straße in B. gelegenen Viereinhalbzimmerwohnung mit Küche, Gäste-WC, Bad mit WC, Flur, Diele und Balkon sowie einem Kellerraum, deren Fläche 124,93 beträgt. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die Mieter berechtigt sind, den Fahrradkeller mit zu benutzen. Es war eine Nettokaltmiete von 552,45 sowie die Zahlung von Nebenkostenvorschüssen für kalte Betriebskosten, Heizungs- und Warmwasserkosten sowie Kabelfernsehen vereinbart.

2Nach dem Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 24. April 2008 ist die Vereinbarung zu den kalten Betriebskosten aus dem Mietvertrag unwirksam, weil eine Vereinbarung über die umzulegenden Betriebskosten fehlt.

3Mit Schreiben vom 29. April 208 verlangte der Kläger die Erhöhung „Ihrer Bruttokaltmiete“ um 139,66 auf 837,96 €. Er legte dabei Betriebskosten in Höhe von 1,19 €/m² zu Grunde und berief sich auf das Feld L 2 des Berliner Mietspiegels 2007.

4Mit der am 30. September 2008 eingegangenen und am 23. Oktober 2008 zugestellten Klage verlangt der Kläger die Zustimmung und trägt vor, nach der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 14.12.2006 (MM 2007, 111) sei eine unwirksame Vereinbarung über eine Betriebskostenvorauszahlung im Mietvertrag als Vereinbarung einer Bruttokaltmiete anzusehen. Die Beklagten hätten sich im Vorprozess selbst auf diesen Standpunkt gestellt.

5Der Kläger beantragt,

6die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihnen inne gehaltene Wohnung in der G.straße in B., Vorderhaus 4. OG links, von bisher 698,30 brutto/kalt um 139,66 brutto/kalt auf 837,96 brutto/kalt mit Wirkung ab dem 01. Juli 2008 zuzustimmen.

7Die Beklagten beantragen,

8die Klage abzuweisen.

9Die Beklagten tragen vor, der im Mietvertrag als Vorschuss bezeichnete Betrag sei als Betriebskostenpauschale zu behandeln. Die Parteien hätten ausweislich des schriftlichen Vertrags eine Nettokaltmiete vereinbaren wollen. Das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam, weil es eine Änderung der Mietzinsstruktur beinhalte. Jedenfalls sei die Kappungsgrenze nicht eingehalten, da diese sich von der Nettokaltmiete berechne.

Entscheidungsgründe

10 Die Klage ist begründet.

11 Der Kläger hat einen Anspruch auf Zustimmung der Beklagten zu einer Erhöhung der Miete um 139,66 auf 837,96 ab 01. Juli 2008 gemäß § 558 BGB.

12 Das Zustimmungsverlangen des Klägers vom 29. April 2008 ist formell wirksam. Es ist nachvollziehbar berechnet und erläutert und mit der Bezugnahme auf ein Feld des Berliner Mietspiegels 2007 ausreichend begründet. Eine gleichzeitige Änderung der Mietzinsstruktur enthält das Schreiben nicht.

13 Nach der rechtskräftigen Feststellung der Unwirksamkeit der Vereinbarung einer Betriebskostenvorauszahlung ist gemäß §§ 133, 140 BGB zu ermitteln, was die Parteien bei Kenntnis der Nichtigkeit vereinbart hätten. Hier kommt es auf die wesentlichen Merkmale der vorgesehenen Betriebskostenvorauszahlung an. Diese zeichnet sich dadurch aus, dass sie die flexibelste Möglichkeit der Anpassung der Zahlung des Mieters an die tatsächlich entstehenden Betriebskosten ermöglicht. Auch dem sich verändernden Umfang der verbrauchsabhängigen Betriebskosten trägt die Betriebskostenvorauszahlung Rechnung. Bei der Betriebskosten pauschale trägt demgegenüber der Vermieter das Kalkulationsrisiko, da eine Änderung der Pauschale nur dann zulässig ist, wenn die Parteien darüber eine besondere Vereinbarung getroffen haben. Die Bruttokaltmiete kommt den Intentionen der Parteien am ehesten entgegen, da sie unabhängig von einer zusätzlichen Vereinbarung im Mietvertrag, die hier fehlt auch eine Anpassung des Betriebskostenanteils der Miete ermöglicht. Dies gilt zumindest im Rahmen der Kappungsgrenze, die sich nach der Bruttokaltmiete berechnet (BGH NJW 2004, 1380 ff.).

14 Die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich aus dem Feld L 2 des Berliner Mietspiegels 2007 mit einem Mittelwert von 5,28 €/m² ergibt, übersteigt diesen um 60 % der Differenz zwischen dem mittleren und oberem Wert, weil in den Merkmalsgruppen 1, 3 und 4 der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung mit dem zweiten WC, dem rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss und dem abschließbaren Fahrradabstellraum in drei Gruppen positive Merkmale vorliegen. Die verlangte Miete von 5,55 €/m² liegt deshalb noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.

15 Die Kappungsgrenze, die sich von der Bruttokaltmiete von 698,30 berechnet, ist eingehalten, § 558 Ab. 3 BGB.

16 Gemäß § 558 b Abs. 1 BGB tritt die Erhöhung zum 01. Juli 2008 ein, da das Zustimmungsverlangen den Beklagten noch im April 2008 zugegangen ist.

17 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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