Urteil des AG Schöneberg vom 01.03.2007, 19 C 186/07

Entschieden
01.03.2007
Schlagworte
Wohnung, Betriebskosten, Haus, Vollstreckung, Gebäude, Baujahr, Abschlag, Vollstreckbarkeit, Sammlung, Quelle
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Gericht: AG Schöneberg Quelle:

Entscheidungsdatum: 09.10.2009 Norm: § 558a BGB

Aktenzeichen: 19 C 186/07

Dokumenttyp: Urteil

Mieterhöhungsverlangen nach dem Berliner Mietspiegel: Einordnung einer Wohnung als Altbauwohnung

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Bruttokaltmiete inklusive dem Modernisierungszuschlag für die Wohnung K. Straße Ecke K.straße im Vorderhaus, 4. OG von bisher monatlich 337,59 Euro zuzüglich der warmen Betriebskosten auf nunmehr monatlich 384,60 Euro zuzüglich der warmen Betriebskosten mit Wirkung ab dem 01. März 2007 zuzustimmen.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1Der Kläger ist Vermieter, der Beklagte ist Mieter der im Tenor näher bezeichneten Wohnung. Das Haus wurde vor 1918 gebaut. Während des Krieges kam es zu Beschädigungen des Hauses, deren Umfang zwischen den Parteien streitig ist. In den fünfziger Jahren wurden Arbeiten an dem Haus ausgeführt. Ferner wurden aus den ehemals großen Wohnungen vier kleine Wohnungen je Etage eingerichtet.

2Mit Mieterhöhungsschreiben vom 18. November 2006 verlangte der Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete auf 384,60 Euro inklusive einem Modernisierungszuschlag von 40,00 Euro, wobei er sich zur Begründung auf den Berliner Mietspiegel 2005/2006, Mietspiegelfeld H 2 bezog. Der Kläger stützt sich nunmehr auf den inzwischen vorliegenden Mietspiegel 2007. Mit Schriftsatz vom 12. Juni 2007 begründet der Kläger das Mieterhöhungsverlangen hilfsweise mit der Einordnung in das Mietspiegelfeld H 5. Mit dem Schriftsatz 24. August 2007 hat der Kläger hilfsweise ein Mieterhöhungsverlangen unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2007 und der Einordnung in das Mietspiegelfeld H 5 gestellt. Wegen der Einzelheiten dieses Mieterhöhungsverlangens wird auf Blatt 99 d. A. verwiesen.

3Der Kläger behauptet, das Baujahr der streitgegenständlichen Wohnung sei vor dem Jahre 1918, so dass die Einordnung in das Mietspiegelfeld „bezugsfertig bis 1918“ zutreffend sei. Das Gebäude habe zwar einen Kriegsschaden erlitten, der in den Jahren 1954/1955 behoben worden sei. Die damals durchgeführten Baumaßnahmen seien aber nicht geeignet gewesen, die Eigenart des Gebäudes als Altbau aufzuheben. Die Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels seien vorliegend positiv zu bewerten.

4Der Kläger beantragt,

5was zu Ziffer 1. erkannt worden ist.

6Hilfsweise beantragt er,

7den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Bruttokaltmiete inklusive dem Modernisierungszuschlag für die Wohnung K. Straße Ecke K.straße im Vorderhaus, 4. OG, von bisher monatlich 337,59 Euro zuzüglich der warmen Betriebskosten auf nunmehr monatlich 391,65 Euro zuzüglich der warmen Betriebskosten mit Wirkung ab dem 01. Dezember 2007 zuzustimmen.

8Der Beklagte beantragt,

9

10 Der Beklagte behauptet, das Baujahr bzw. die Bezugsfertigkeit der streitgegenständlichen Wohnung sei stattdessen 1956. Das Mieteerhöhungsverlangen vom 18. November 2006 sei daher bereits formell unwirksam, da es ein falsches Mietspiegelfeld zugrundelege. Im Krieg habe das Gebäude einen erheblichen Bombenschaden erlitten. Das Mittelteil des Hauses sei durch die eingeschlagene Bombe bis zur zweiten Etage nicht mehr vorhanden gewesen. Faktisch sei der Mittelteil später neu errichtet worden. Der verlangte Mietzins sei auch überhöht. Die Wohnung sei in drei Merkmalgruppen negativ und in zwei Merkmalgruppen neutral zu bewerten.

11 Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens, insbesondere bezüglich wohnwerterhöhender und wohnwertmindernder Merkmale, wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

12 die Klage abzuweisen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 17. November 2008 durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. Architekt B. S. vom 13. März 2009 sowie auf die mündliche Erläuterung des Gutachtens durch den Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vom 01. September 2009 verwiesen.

Entscheidungsgründe

13 Die Klage ist gemäß § 558 BGB hinsichtlich des Hauptantrages begründet. Es ist davon auszugehen, dass die Einordnung in das Mietspiegelfeld „bis 1918“ zu Recht erfolgt ist, so dass das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen formell ordnungsgemäß ist. Nach den mündlichen Erläuterungen des Sachverständigen ist davon auszugehen, dass die Wohnung als Altbau und nicht als Neubau einzustufen ist. Der Sachverständige hat in der mündlichen Verhandlung ausgeführt, dass Haus sehe wie ein Altbau aus, ein typisches Nachkriegshaus sehe anders aus. Ferner hat er ausgeführt, dass, wenn keine Grundrissveränderungen vorgenommen worden wären, hätte er als Fazit in seinem Gutachten angegeben, dass es sich um eine instand gesetzte Altbauwohnung handele. Wenn vorliegend die große Wohnung beibehalten worden wäre und nicht zwei kleine Wohnungen hergestellt worden wären, so hätte er die Herstellung der Bewohnbarkeit (Bezugsfertigkeit) in diesem Fall mit „vor dem Jahre 1918“ angegeben. Es könne nicht sein, dass der Mittelteil des Hauses bis zur 2. Etage nicht mehr vorhanden gewesen sei, da nach Aktenlage ein Erker im 3. OG absturzgefährdet gewesen sei. Nach alledem geht das Gericht davon aus, dass die streitgegenständliche Wohnung als Altbau einzustufen ist. Dass aus zwei Wohnungen vier Wohnungen gemacht wurden, ändert nach Auffassung des Gerichts nichts an der Einstufung als „Altbau“. Die verlangte Miete übersteigt nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie ist selbst dann gerechtfertigt, wenn, wie der Beklagte behauptet, drei Merkmalgruppen negativ und drei neutral sind. Unter Zugrundelegung des Mietspiegelfeldes H 2 des Berliner Mietspiegels 2007 wäre in diesem Fall ein Abschlag von 60 % des Differenzbetrages zwischen Mietspiegelmittelwert und Mietspiegelunterwert, d. h. ein Abzug von 0,81 Euro/m² vorzunehmen. Unter Berücksichtigung des Betriebskostenanteils von 1,35 Euro/m² ergibt sich für die Wohnung, selbst wenn der Vortrag des Beklagten zu den Merkmalen zutrifft, für die Wohnung mit einer Größe von 64,10 inklusive des Modernisierungszuschlages eine Bruttokaltmiete von 387,42 Euro. Der Kläger verlangt eine Bruttokaltmiete inklusive Modernisierungszuschlag von 384,60 Euro.

14 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

15 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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