Urteil des AG Schöneberg, Az. 19 C 186/07

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Gericht:
AG Schöneberg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
19 C 186/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 558a BGB
Mieterhöhungsverlangen nach dem Berliner Mietspiegel:
Einordnung einer Wohnung als Altbauwohnung
Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Bruttokaltmiete inklusive dem
Modernisierungszuschlag für die Wohnung K. Straße Ecke K.straße im Vorderhaus, 4. OG
von bisher monatlich 337,59 Euro zuzüglich der warmen Betriebskosten auf nunmehr
monatlich 384,60 Euro zuzüglich der warmen Betriebskosten mit Wirkung ab dem 01.
März 2007 zuzustimmen.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des
vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung
Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger ist Vermieter, der Beklagte ist Mieter der im Tenor näher bezeichneten
Wohnung. Das Haus wurde vor 1918 gebaut. Während des Krieges kam es zu
Beschädigungen des Hauses, deren Umfang zwischen den Parteien streitig ist. In den
fünfziger Jahren wurden Arbeiten an dem Haus ausgeführt. Ferner wurden aus den
ehemals großen Wohnungen vier kleine Wohnungen je Etage eingerichtet.
Mit Mieterhöhungsschreiben vom 18. November 2006 verlangte der Kläger die
Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete auf 384,60 Euro inklusive einem
Modernisierungszuschlag von 40,00 Euro, wobei er sich zur Begründung auf den Berliner
Mietspiegel 2005/2006, Mietspiegelfeld H 2 bezog. Der Kläger stützt sich nunmehr auf
den inzwischen vorliegenden Mietspiegel 2007. Mit Schriftsatz vom 12. Juni 2007
begründet der Kläger das Mieterhöhungsverlangen hilfsweise mit der Einordnung in das
Mietspiegelfeld H 5. Mit dem Schriftsatz 24. August 2007 hat der Kläger hilfsweise ein
Mieterhöhungsverlangen unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2007 und der
Einordnung in das Mietspiegelfeld H 5 gestellt. Wegen der Einzelheiten dieses
Mieterhöhungsverlangens wird auf Blatt 99 d. A. verwiesen.
Der Kläger behauptet, das Baujahr der streitgegenständlichen Wohnung sei vor dem
Jahre 1918, so dass die Einordnung in das Mietspiegelfeld „bezugsfertig bis 1918“
zutreffend sei. Das Gebäude habe zwar einen Kriegsschaden erlitten, der in den Jahren
1954/1955 behoben worden sei. Die damals durchgeführten Baumaßnahmen seien aber
nicht geeignet gewesen, die Eigenart des Gebäudes als Altbau aufzuheben. Die
Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels seien vorliegend positiv zu bewerten.
Der Kläger beantragt,
was zu Ziffer 1. erkannt worden ist.
Hilfsweise beantragt er,
den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Bruttokaltmiete inklusive dem
Modernisierungszuschlag für die Wohnung K. Straße Ecke K.straße im Vorderhaus, 4.
OG, von bisher monatlich 337,59 Euro zuzüglich der warmen Betriebskosten auf
nunmehr monatlich 391,65 Euro zuzüglich der warmen Betriebskosten mit Wirkung ab
dem 01. Dezember 2007 zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, das Baujahr bzw. die Bezugsfertigkeit der
streitgegenständlichen Wohnung sei stattdessen 1956. Das Mieteerhöhungsverlangen
vom 18. November 2006 sei daher bereits formell unwirksam, da es ein falsches
Mietspiegelfeld zugrundelege. Im Krieg habe das Gebäude einen erheblichen
Bombenschaden erlitten. Das Mittelteil des Hauses sei durch die eingeschlagene Bombe
bis zur zweiten Etage nicht mehr vorhanden gewesen. Faktisch sei der Mittelteil später
neu errichtet worden. Der verlangte Mietzins sei auch überhöht. Die Wohnung sei in drei
Merkmalgruppen negativ und in zwei Merkmalgruppen neutral zu bewerten.
Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens, insbesondere bezüglich
wohnwerterhöhender und wohnwertmindernder Merkmale, wird auf den vorgetragenen
Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 17. November 2008
durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des
Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des
Sachverständigen Dipl.-Ing. Architekt B. S. vom 13. März 2009 sowie auf die mündliche
Erläuterung des Gutachtens durch den Sachverständigen in der mündlichen
Verhandlung vom 01. September 2009 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist gemäß § 558 BGB hinsichtlich des Hauptantrages begründet. Es ist davon
auszugehen, dass die Einordnung in das Mietspiegelfeld „bis 1918“ zu Recht erfolgt ist,
so dass das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen formell ordnungsgemäß ist. Nach
den mündlichen Erläuterungen des Sachverständigen ist davon auszugehen, dass die
Wohnung als Altbau und nicht als Neubau einzustufen ist. Der Sachverständige hat in
der mündlichen Verhandlung ausgeführt, dass Haus sehe wie ein Altbau aus, ein
typisches Nachkriegshaus sehe anders aus. Ferner hat er ausgeführt, dass, wenn keine
Grundrissveränderungen vorgenommen worden wären, hätte er als Fazit in seinem
Gutachten angegeben, dass es sich um eine instand gesetzte Altbauwohnung handele.
Wenn vorliegend die große Wohnung beibehalten worden wäre und nicht zwei kleine
Wohnungen hergestellt worden wären, so hätte er die Herstellung der Bewohnbarkeit
(Bezugsfertigkeit) in diesem Fall mit „vor dem Jahre 1918“ angegeben. Es könne nicht
sein, dass der Mittelteil des Hauses bis zur 2. Etage nicht mehr vorhanden gewesen sei,
da nach Aktenlage ein Erker im 3. OG absturzgefährdet gewesen sei. Nach alledem geht
das Gericht davon aus, dass die streitgegenständliche Wohnung als Altbau einzustufen
ist. Dass aus zwei Wohnungen vier Wohnungen gemacht wurden, ändert nach
Auffassung des Gerichts nichts an der Einstufung als „Altbau“. Die verlangte Miete
übersteigt nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie ist selbst dann gerechtfertigt, wenn,
wie der Beklagte behauptet, drei Merkmalgruppen negativ und drei neutral sind. Unter
Zugrundelegung des Mietspiegelfeldes H 2 des Berliner Mietspiegels 2007 wäre in
diesem Fall ein Abschlag von 60 % des Differenzbetrages zwischen Mietspiegelmittelwert
und Mietspiegelunterwert, d. h. ein Abzug von 0,81 Euro/m² vorzunehmen. Unter
Berücksichtigung des Betriebskostenanteils von 1,35 Euro/m² ergibt sich für die
Wohnung, selbst wenn der Vortrag des Beklagten zu den Merkmalen zutrifft, für die
Wohnung mit einer Größe von 64,10 m² inklusive des Modernisierungszuschlages eine
Bruttokaltmiete von 387,42 Euro. Der Kläger verlangt eine Bruttokaltmiete inklusive
Modernisierungszuschlag von 384,60 Euro.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711
ZPO.
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