Urteil des AG Schöneberg vom 13.03.2017
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Gericht:
AG Schöneberg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
6 C 280/09
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 305b BGB, § 307 BGB, § 362
Abs 1 BGB, § 558 Abs 1 BGB
Mietrecht: Konkludente Zustimmung des Mieters zur
Mieterhöhung; Anspruch des Vermieters auf schriftliche
Zustimmung
Leitsatz
Konkludente Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung durch Zahlung. Kein Anspruch des
Vermieters auf schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung.
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen
Sicherheitsleitung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages
abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 %
des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Tatbestand
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer im Haus D.straße in B.,
Erdgeschoss gelegenen Wohnung mit einer Wohnfläche von 101,67 m². Die Wohnung
war bis 1918 bezugsfertig und verfügt über Bad, WC und Sammelheizung.
In § 7 des Mietvertrages heißt es: „Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages sind
soweit sich aus den Allgemeinen Vertragsbestimmungen nichts anderes ergibt, nur
gültig, wenn sie schriftlich vereinbart wurden“. Wegen der weiteren Einzelheiten des
Mietvertrages vom 01. Oktober 1987 wird auf Bl. 7-15 d.A. verwiesen.
Die Nettokaltmiete beträgt 329,34 EUR. Mit Schreiben vom 13. Januar 2009 verlangte
die Klägerin von den Beklagten schriftlich die Zustimmung zu einer Erhöhung der
Nettokaltmiete um 65,87 EUR auf 395,21 EUR ab dem 01. April 2009. Wegen der
Einzelheiten des Erhöhungsverlangens wird auf Bl. 16-20 d.A. Bezug genommen.
Die Beklagten unterschrieben die Zustimmungserklärung nicht und zahlen seit April
2009 die erhöhte Miete.
Die Klägerin macht geltend, sie habe Schriftform verlangt, die nach dem Mietvertrag
erforderlich sei. Dass beide Beklagte zugestimmt haben, lasse sich den Überweisungen
der Miete nicht entnehmen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung in
der D.straße in B., Erdgeschoss Mitte, von bisher monatlich 329,34 EUR um 65,87 EUR
auf monatlich 395,21 EUR mit Wirkung ab dem 1. April 2009 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten machen geltend, sie hätten dem Erhöhungsverlangen durch Zahlung
zugestimmt.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf
Erteilung einer schriftlichen Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von
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Erteilung einer schriftlichen Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von
329,34 EUR um monatlich 65,87 EUR auf 395,21 EUR ab dem 01. April 2009 aus § 558
Abs. 1 BGB nicht zu. Der Anspruch der Klägerin ist durch Erfüllung gemäß § 362 Abs. 1
BGB erloschen, denn die Beklagten haben der Erhöhung bereits zugestimmt.
Die Beklagten haben der begehrten Mieterhöhung konkludent zugestimmt. Für
Mieterhöhungsvereinbarungen gelten die allgemeinen Regeln über Willenserklärungen
und Verträge, so dass sie auch konkludent getroffen werden können (BGH NJW 1998,
445 unter II. 1. c) cc); BGH GE 2005, 983, 984). Ob ein Vermieter mit einem Mieter
konkludent eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete getroffen hat, ist eine Frage
der Auslegung. Hierbei sind gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln,
Denkgesetze oder Erfahrungssätze sowie der Grundsatz der nach beiden Seiten hin
interessengerechten Auslegung zu berücksichtigen.
Vorliegend liegt die konkludente Zustimmung der Beklagten zur begehrten
Mieterhöhung in der seit dem 01. April 2009 vorbehaltlosen Zahlung der erhöhten Miete.
Durch die monatliche Überweisung von 395,21 EUR haben die Beklagten der Klägerin
deutlich erkennbar zu verstehen gegeben, dass sie der begehrten Mieterhöhung
zustimmen, denn aus der Zahlung der erhöhten Miete kann der Vermieter nur den
Schluss ziehen, der Mieter wolle damit die verlangte Zustimmungserklärung abgeben.
Denn die stärkste Form konkludenten Verhaltens ist die Zahlung. Für eine konkludente
Zustimmung genügt die zweimalige, vorbehaltlose Zahlung (Amtsgericht Schöneberg,
Urteil vom 21.05.2008, 6 C 158/08; Münch-Komm-Artz, BGB, 4. Aufl., § 558 b, Rdnr. 4).
Aber selbst, wenn man diese nicht genügen lassen würde, haben die Beklagten in ihrer
Klageerwiderung erklärt, dass sie der begehrten Mieterhöhung zugestimmt und diese
bereits in den vergangenen Monaten an die Klägerin überwiesen haben. Spätestens in
dieser Erklärung in Verbindung mit der Zahlung liegt die von der Klägerin geforderte
Zustimmung.
Die Beklagten sind entgegen der Ansicht der Klägerin nicht verpflichtet, ihre
Zustimmung schriftlich zu erteilen. Einen Anspruch auf eine schriftliche Zustimmung zur
Mieterhöhung hat die Klägerin nicht. Er ergibt sich weder aus dem zwischen den Parteien
geschlossenen Mietvertrag noch aus dem Gesetz.
Für die Zustimmung des Mieters gemäß § 558 b BGB ist gesetzlich eine besondere Form
nicht vorgeschrieben. Das Gesetz verlangt Schriftform nicht einmal für das
Mieterhöhungsverlangen des Vermieters, sondern lässt hierfür die Textform ausreichen.
Aber selbst die Textform ist für die Zustimmungserklärung des Mieters nicht
vorgeschrieben. Seine Willenserklärung kann grundsätzlich formfrei erfolgen, also sowohl
schriftlich, mündlich, telefonisch, per Telefax, auf den Anrufbeantworter gesprochen, per
E-mail oder in jeder sonst denkbaren Form (vgl. Börstinghaus, jurisPR-MietR 10/2007,
Anm. 2), also auch durch mehrmalige vorbehaltlose Zahlung. Der Gesetzgeber hat der
Zustimmung durch vorbehaltlose Zahlung sogar dadurch Rechnung getragen, dass er
mit Einführung des Mietrechtsmodernisierungsgesetzes zum 1. September 2001 die
Klagefrist von zwei auf drei Monate verlängert hat, weil in der Rechtsprechung erst die
mehrmalige Zahlung der erhöhten Miete als konkludente Zustimmung gewertet worden
war und die Vermieter nicht gezwungen sein sollten, verfrüht Klage zu erheben.
Bei auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverträgen besteht im Hinblick auf § 550
BGB ein Anspruch des Vermieters auf eine schriftlich erteilte Zustimmung ebenfalls
nicht. Zum einen geht das Mieterhöhungsverfahren gemäß §§ 558 ff. BGB als lex
specialis dem § 550 BGB vor. Auch der Schutz des Erwerbers des Mietobjekts, dem §
550 BGB dient, erfordert keine schriftliche Erklärung des Mieters. Zum einen können die
bisherigen Zahlungen leicht festgestellt werden, zum anderen ist eine Mieterhöhung für
den künftigen Vermieter nur von Vorteil. Schließlich müsste, um der Schriftform eines
Änderungsvertrages zu genügen, auch eine einheitliche Urkunde hergestellt werden (Dr.
Schmid, Anspruch auf schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung, ZMR 2007, 514, 515).
Auch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben kann die Klägerin eine gesonderte
schriftliche Zustimmungserklärung nicht verlangen. Beweisschwierigkeiten gibt es nicht.
Die Beklagten zahlen ihre Mieten bargeldlos, so dass die Klägerin anhand von
Kontoauszügen die Zahlungen beweisen kann. Zwar wäre die Klägerin gegebenenfalls
daran gehindert, in der Zukunft nicht gezahlte Mieten im Urkundsprozess geltend
machen, weil ihr eine schriftliche Zustimmungserklärung fehlt. Dies gibt für sich allein
dem Vermieter aber noch keinen Anspruch gegen den Mieter auf Ausstellen einer
solchen Urkunde, zumal auch hier die Klägerin Kontoauszüge über die Miethöhe
vorlegen könnte (Börstinghaus aaO.).
Der Klägerin kann auch nicht darin gefolgt werden, wenn sie meint, den Überweisungen
könne eine Zustimmung von beiden Beklagten zur Mieterhöhung nicht entnommen
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könne eine Zustimmung von beiden Beklagten zur Mieterhöhung nicht entnommen
werden. Bei Mietzahlungen handelt es sich um ein Geschäft zur Deckung des
Lebensbedarfs im Sinn von § 1357 BGB, durch das beide Ehegatten berechtigt und
verpflichtet werden, es sei denn, das sich aus den Umständen etwas anderes ergibt, was
hier weder ersichtlich noch von der Klägerin vorgetragen ist. Etwas anderes kann selbst
dann nicht geltend, wenn die Beklagten nicht verheiratet sein sollten. Denn sie
bewohnen die Wohnung gemeinsam seit 20 Jahren und haben in der Vergangenheit
Zahlungen jeweils gegen sich gelten lassen.
Auch die Schriftformklausel in § 7 des Mietvertrages steht einer konkludenten
Zustimmung durch mehrmalige Zahlung nicht entgegen, denn die Klausel ist gemäß §
307 BGB unwirksam. Sie verstößt gegen § 305 b BGB. Schriftformklauseln, die für
Vertragsänderungen konstitutiv die Einhaltung der Schriftform fordern, verstoßen gegen
§ 305 b BGB (BGH NJW 1991, 1751; 1995, 1488; 2001, 292; LG Berlin GE 2005, 1432,
1433, MM 2008, 334). Unwirksam ist eine Schriftformklausel, wenn sie dazu dient,
insbesondere nach Vertragsschluss getroffene Individualvereinbarungen zu unterlaufen,
indem sie bei dem anderen Vertragsteil den Eindruck erweckt, eine lediglich mündliche
Abrede sei entgegen den allgemeinen Rechtsgrundsätzen unwirksam. Konstitutiv ist das
Formerfordernis, wenn die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts von der Einhaltung der Form
abhängen soll. Gerade dies ist vorliegend der Fall, denn nach der Klausel sollen
Vereinbarungen nur gültig sein, wenn sie schriftlich erfolgt sind. Folglich entsteht bei den
Beklagten der Eindruck, dass trotz entgegen stehender Gesetzeslage, die für die
Zustimmung des Mieters gemäß § 559 b BGB eine besondere Form gerade nicht
vorschreibt, die Zustimmung zur Mieterhöhung der Schriftform unterliegt. Sie stellt sich
daher aus Sicht des Mieters als bindende Regelung dar, deren Nichteinhaltung
zwangsläufig zur Unwirksamkeit anderer, auch mündlicher Änderungsvereinbarungen
führen würde. Dadurch werden die Beklagten unangemessen benachteiligt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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