Urteil des AG Schöneberg vom 13.03.2017
AG Schöneberg: öffentlich, grundbuch, balkon, wohnfläche, mittelwert, preisbindung, vermieter, mietvertrag, gegenpartei, vollstreckung
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Gericht:
AG Schöneberg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
6 C 99/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 588 Abs 1 BGB, § 588 Abs 5
BGB, § 558a BGB, § 559a BGB, §
11 Abs 7 S 2 BVO 2
Wohnraummiete: Berücksichtigung öffentlicher Mittel zur
Modernisierung von preisgebundenem Neubauwohnraum bei
Mieterhöhungsverlangen nach Wegfall der Preisbindung
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung Nr. im
Haus L.straße, B., von bisher 301,29 EUR um 37,06 EUR auf 338,35 EUR ab dem ...
Januar 2006 zuzustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerinnen 24 % und die Beklagte 76 %
zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung der
Gegenpartei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden
Betrages abwenden, wenn nicht die Gegenpartei vor der Vollstreckung Sicherheit in
gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Beklagte ist aufgrund eines mit dem damaligen Eigentümer am ... Dezember 1976
geschlossenen Vertrages Mieterin einer Wohnung im Haus L.straße, B.. Im Februar 1979
wurde Frau I.B. aufgrund eines Erbscheins zu 45/100 als Eigentümerin im Grundbuch
eingetragen. Am ... Dezember 1984 erfolgte die Eintragung des Herrn H.B. zu weiteren
45/100 sowie der Beklagten zu 1.) zu 10/100. Die Eigentümergemeinschaft B. übertrug
ihr Eigentum auf die Klägerinnen, die am ... April 2005 als Eigentümerinnen jeweils zu ½
im Grundbuch eingetragen worden sind.
Am ... September 1993 teilte das Wohnungsamt S. von B. mit, dass die Eigenschaft der
Wohnung als „öffentlich gefördert“ aufgrund der Rückzahlung der öffentlichen Mittel zum
... Dezember 2001 endet. Im Jahr 1998 erhielt die Eigentümergemeinschaft B.
Fördermittel für die Sanierung des Daches und der Fassade einschließlich einer
Wärmedämmung und machte unter dem ... Dezember 1998 gegenüber der Beklagten
wegen der Wärmedämmung eine Erhöhung der Nettokaltmiete ab ... Januar 1999
geltend. Wegen der Förderbedingungen und des Erhöhungsschreibens wird auf Bl. 51-54,
58-59 d.A. Bezug genommen. Ferner verpflichtete sich die Vermieterseite am ...
Dezember 1998 in einer Anlage zum Mietvertrag, weitere Maßnahmen, für die eine
Mieterhöhung wegen einer Wohnwertverbesserung verlangt werden soll, bis zum Ablauf
von 10 Jahren nur mit Zustimmung der Beklagten durchzuführen. Wegen der weiteren
Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Bl. 5-11 d.A. verwiesen. Seit dem ... Februar
2002 beträgt die Nettokaltmiete monatlich 289,46 EUR. Zum ... Januar 2005 erhöhte
sich die Nettokaltmiete wegen der Modernisierung der Heizungsanlage auf 301,29 EUR.
Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 78,87 m², war 1961 bezugsfertig und verfügt über
Bad/WC in der Wohnung sowie Sammelheizung. Die Wände des Bades sind überwiegend
nicht gefliest. Die Küche ist mit einer kompletten Einbauküche ausgestattet. Ein
abschließbarer Fahrradabstellraum ist vorhanden.
Mit Schreiben vom ... Oktober 2005 verlangten die Klägerinnen von der Beklagten die
Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 301,29 EUR um 48,71 EUR auf
350,00 EUR ab dem ... Januar 2006 und nahmen zur Begründung auf das Rasterfeld I 6
des Berliner Mietspiegels Bezug. Die Beklagte zahlte ab ... Januar 2006 monatlich 306,33
EUR = 5,04 EUR/m² unter ausdrücklichem Vorbehalt.
Mit der am ... März 2006 bei Gericht eingegangenen Klage verfolgen die Klägerinnen ihr
Zustimmungsverlangen weiter.
Die Klägerin sind der Ansicht, eine Anrechnung von Drittmitteln müsse nicht erfolgen, da
zum Zeitpunkt der Förderung im Jahr 1998 das Objekt noch öffentlich gefördert war und
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zum Zeitpunkt der Förderung im Jahr 1998 das Objekt noch öffentlich gefördert war und
die Förderung nicht ihnen gewährt worden sei.
Die Klägerinnen beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung Nr. in
der L.straße, B., von bisher 301,29 EUR um 48,71 EUR auf 350,00 EUR mit Wirkung ab
dem ... Januar 2006 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte hält das Erhöhungsschreiben für unwirksam und meint, die Klägerinnen
müssten die Förderung für die Wärmedämmung von 0,406 EUR/m² in Abzug bringen. Sie
behauptet, ihr Balkon sei wegen des Straßenlärms nicht nutzbar.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der
gewechselten Schriftsätze nebst Anlage ergänzend Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet. Die Klägerinnen haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf
Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 338,35 EUR ab dem ... Januar
2006 aus § 558 Abs.1 BGB.
Das Erhöhungsverlangen vom ... Oktober 2005 ist formell ordnungsgemäß. Es ist
schriftlich geltend gemacht und durch die Bezugnahme auf das Feld I 6 des Berliner
Mietspiegels ausreichend begründet. Die Klägerinnen haben auch die Zustimmungs-
und Klagefristen eingehalten sowie die Kappungsgrenze beachtet. Die formelle
Wirksamkeit des Zustimmungsverlangens scheitert nicht daran, dass die Klägerinnen
keine Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel
berücksichtigt haben. Die Klägerinnen waren nicht verpflichtet, Fördermittel zur
Wohnungsmodernisierung auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzurechnen oder diese
im Mieterhöhungsverlangen anzugeben. Gemäß § 558 Abs. 5 BGB sind von dem
Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe,
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vorausgesetzt sie werden für preisfreien Wohnraum gewährt, erfolgt im Falle der
Mieterhöhung nach § 559 BGB. Da der Vermieter nur die ihm tatsächlich entstandenen
Kosten umlegen kann, muss er die Kürzungsbeträge abziehen, damit der Mieter in den
Genuss der gewährten Mittel kommt. Die gleiche Abzugspflicht soll den Vermieter
treffen, der nach durchgeführter Modernisierung statt der Erhöhungsmöglichkeit nach §
559 BGB diejenige nach § 558 BGB wählt. Vorliegend sind die öffentlichen Mittel jedoch
bereits im Jahr 1998 zu einer Zeit gewährt worden, als die Wohnung den Vorschriften für
preisgebundenen Neubauwohnraum unterlag und die Miete ist wegen der
durchgeführten Modernisierungsmaßnahme entsprechend den Vorschriften des § 11
Abs. 7 II. BV erhöht worden. Danach darf eine Modernisierung im öffentlich geförderten
sozialen Wohnungsbau nur berücksichtigt werden, wenn die Bewilligungsstelle ihr
zugestimmt hat. Entsprechend ist die Miete durch Erklärung der Vermieterseite vom ...
Dezember 1998 ab dem ... Januar 1999 unter Berücksichtigung der bewilligten Mittel
erhöht worden. Eine nochmalige Berücksichtigung nach Auslaufen der Preisbindung ist
nicht erforderlich. Außerdem sind die Klägerinnen zur Berücksichtigung der Mittel nicht
verpflichtet, weil die Mittel nicht ihnen gewährt worden sind, sondern ihren
Rechtsvorgängern. Für den Erwerber einer geförderten Wohnung besteht die
Anrechnungspflicht aber nicht, es sei denn, er hat sich mietvertraglich zur Übernahme
der Verpflichtung des Veräußerers verpflichtet (vgl. KG ZMR 1997, 638, 640 f.; BGH GE
1997, 1521 ff.). Letzteres ist nicht der Fall, jedenfalls hat die Beklagte Entsprechendes
nicht vorgetragen und die Klägerin zu 2. ist erst seit ihrer Eintragung im Grundbuch im
April 2005 auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten. Auch die Anlage zum
Mietvertrag vom ... Dezember 1998 enthält keine die Klägerinnen bindende, vertragliche
Verpflichtung der Vermieterseite, die Drittmittel bei künftigen Mieterhöhungen – auch
nach Auslaufen der Preisbindung – anzurechnen. Darin enthalten ist die in Ziffer 4 der
von den Rechtsvorgängern der Klägerinnen gegenüber ...bank Berlin abgegebenen
Erklärung enthaltene Verpflichtung, weitere Modernisierungsmaßnahmen nur mit
Zustimmung der Beklagten umzulegen sowie der Ausschluss der
Eigenbedarfskündigung.
Das Erhöhungsverlangen ist aber nur teilweise begründet. Die ortsübliche
Vergleichsmiete beträgt 4,29 EUR/m² nettokalt und ergibt sich aus dem Mittelwert des
Rasterfeldes I 6 des Berliner Mietspiegels.
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Die Merkmalgruppe 1 ist wegen der überwiegend fehlenden Wandverfliesung des Bades
negativ zu bewerten, während die Merkmalgruppe 2 für die Küche wegen der
vorhandenen Einbauküche positiv zu bewerten ist. Die Merkmalgruppe 3 für die Wohnung
ist ausgeglichen. Soweit die Beklagte geltend macht, sie könne den Balkon wegen des
Straßenlärms nicht nutzen, kann ihr nicht gefolgt werden. Ein Balkon kann auch bei der
Lage an einer lärmbelasteten Straße dem Trocknen von Wäsche, Abstellen von
Getränken etc. dienen. Die Merkmalgruppe 4 ist wiederum wohnwerterhöhend, allein
schon aufgrund des abschließbaren Fahrradabstellraums, dem die Beklagte ein
wohnwertminderndes Merkmal nicht entgegen gesetzt hat. Aufgrund der im
Straßenverzeichnis des Berliner Mietspiegels ausgewiesenen Lage an einer Straße mit
hoher Lärmbelastung ist die Merkmalgruppe 5 als wohnwertmindernd einzustufen.
Im Ergebnis bleibt es beim Mittelwert des Mietspiegelfeldes I 6 von 4,19 EUR/m² und bei
einer Wohnfläche von 78,87 m² bei einer ortsüblichen Nettokaltmiete von 338,35 EUR.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO. Hierbei war zu berücksichtigen, dass eine
vorgerichtliche Teilzustimmung der Beklagte nicht vorlag, denn die Beklagte hat die
teilweise erhöhte unter ausdrücklichem Vorbehalt geleistet. Die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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