Urteil des AG Rheinbach vom 07.04.2005
AG Rheinbach: vermieter, mietsache, beschädigung, wertminderung, kaution, vertragsverletzung, abnutzung, mietwohnung, auflage, rückgabe
Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Tenor:
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Aktenzeichen:
Sachgebiet:
Amtsgericht Rheinbach, 3 C 199/04
07.04.2005
Amtsgericht Rheinbach
3. Zivilabteilung
Urteil
3 C 199/04
Recht (allgemein - und (Rechts-) Wissenschaften
I.
Die Klage wird abgewiesen.
II.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
III.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe
von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden,
wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe erbringen.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Schadensersatzansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Mehrfamilienhauses F Weg in S. Mit Mietvertrag vom
7.10.02 mieteten die Beklagten die Wohnung im 1. Obergeschoss links, App.II. Das
Mietverhältnis begann am 1.11.02. Die Beklagten leisteten eine Kaution von 460 €. In § 1
vorletzter Absatz des Mietvertrages befand sich folgender Passus:
" Der Vermieter ist aus Gründen der Sicherheit des Gesamtobjektes berechtigt, bei Verlust
von ausgehändigten oder durch den Mieter selbst beschaffter Schlüssel auf Kosten des
Mieters die erforderliche Zahl von Schlüsseln und neuen Schlössern anfertigen zu lassen;
diese Regelung gilt entsprechend für eine zentrale Schließanlage des Anwesens. Das
gleiche gilt, wenn der Mieter beim Auszug nicht sämtliche Schlüssel an den Vermieter
herausgibt. Der Mieter ist zum Ersatz des Austausches von Schlössern nicht verpflichtet,
soweit er nachweist, dass es an einer konkreten Sicherheitsgefährdung fehlt."
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Der Beklagte zu 2) verlor den Schlüssel zur streitgegenständlichen Wohnung im Sommer
2003. Mit Schreiben vom 4.11.03 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 30.6.04.
Am 2.7.04 fand die Übergabe statt. Es wurde eine "Zustandsfeststellung"angefertigt, die
von der Beklagten mit dem Zusatz "ohne Schuldanerkenntnis" und der Klägerin
unterschrieben wurde.
Mit Schreiben vom 5.7.04 wurden die Beklagten zur Mängelbeseitigung aufgefordert.
Die Klägerin tauschte die Schließanlage nicht aus. Sie legte lediglich einen
Kostenvoranschlag vor.
Die Klägerin behauptet im Wesentlichen, ihr stehe ein Schadensersatzanspruch in Höhe
des Kostenvoranschlages von 2137,44 € zu, da das Sicherheitsbedürfnis der anderen
Bewohner die Montage einer neuen Schließanlage erfordere. Es sei in der Vergangenheit
zu Farbschmierereien an der Fassade im ersten Obergeschoss gekommen. Dies lege die
Vermutung nahe, dass der Farbschmierer über die Haustüre und das Treppenhaus zum
Laubengang gelangt sei, um von dort aus die Wand zu besprühen. Die qualifizierte
Gefährdung, die den Austausch der Schließanlage rechtfertige sei daher gegeben. Der
Schlüsselverlust sei nicht sofort gemeldet worden, sondern nur als "vermutlicher Verlust"
des Schlüssels angekündigt worden.
Ferner seien in der Küche 14 Fliesen angebohrt worden. Dabei handele es sich nicht um
den gewöhnlichen Mietgebrauch. Im Wohnzimmer seien zwei Bodenfliesen von den
Beklagten beschädigt worden. Für die Fliesenarbeiten seien Kosten in Höhe von 338,72 €
zuzüglich 80 € für Ersatzfliesen aus dem Bestand der Klägerin erforderlich. Ferner sei
durch die Beklagten dass Waschtischbecken beschädigt worden. Es befinde sich in der
Schüssel eine Macke, die eine Wertminderung von 50 € bedeute.
Von den Schadensersatzbeträgen werde die Kaution in Höhe von 460 € abgezogen,
woraus sich die Klageforderung ergebe.
Die Klägerin beantragt ,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 2146,16 € nebst Zinsen
in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung der Klage zu zahlen.
Die Beklagten beantragen
Klageabweisung.
Die Beklagten behaupten im Wesentlichen, es bestehe keine Gefahr der missbräuchlichen
Verwendung des verlorenen Schlüssels, da der Beklagte diesen in I verloren habe und an
dem Schlüsselbund kein Hinweis auf die Adresse befestigt gewesen sei. Dafür spreche
schon, dass die Klägerin die Schließanlage seit 1 ½ Jahren nicht ausgetauscht habe. Der
Verlust des Schlüssels sei unverzüglich angezeigt worden. Spätestens im November 2003
sei der Klägerin der Schlüsselverlust bekannt gewesen. Dies ergebe sich aus ihrem
Schreiben vom 12.11.2003.
Bezüglich der Fliesen bestehe ebenfalls kein Schadensersatzanspruch. Bei den
Bodenplatten im Wohnzimmer sei nur aus einer Fliese eine winzige Ecke
herausgebrochen. Diese sei aber bei Einzug bereits beschädigt gewesen. In der Küche
seien die Fliesen nicht angebohrt worden, sondern die Beklagten hätten eine Arbeitsplatte
angebracht, indem sie jeweils die Löcher für die Befestigung der Platte in die Fugen
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gesetzt hätten. Das zeigten auch die von der Klägerseite vorgelegten Fotos. Dabei handele
es sich um eine vetragsgemäße Nutzung der Wohnung.
An dem Waschtischbecken sei durch den Kratzer von 2mm Länge keine Wertminderung
von 50 € eingetreten.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf alle Schriftsätze der Parteien
nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17.2.2005, in der
die Parteien einen für die Klägerin wideruflichen Vergleich schlossen, der innerhalb der
Widerrufsfrist mit Schriftsatz vom 28.2.2005 widerrufen wurde.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber als unbegründet abzuweisen.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe des
Kostenvoranschlags für einen Austausch der Schließanlage des Mehrfamilienhauses F
Weg in S gemäß §§ 546, 280 Abs.1 BGB in Verbindung mit § 1 des Mietvertrags. Zwar
gehört es zu den Obhutspflichten des Mieters, die Haus- und Wohnungsschlüssel sorgfältig
zu verwahren und darauf zu achten, dass sie nicht verloren gehen. Auch hat der Beklagte
zu 2) den Hausschlüssel unstreitig im Sommer 2003 verloren, so dass er bei Ende des
Mietverhältnisses nicht wieder herausgegeben werden konnte. Es kann hier unterstellt
werden, dass darin eine schuldhafte Verletzung der Obhutspflichten lag. Die Klägerin hat
jedoch durch diese Pflichtverletzung keinen Schaden erlitten. Unstreitig wurde die
Schließanlage seit dem Verlust des Schlüssels nicht ausgetauscht. Anders als bei
unterlassenen Schönheitsreparaturen oder anderen Substanzverletzungen an der
Mietsache, kann bei dem Austausch einer Schließanlage nicht auf der Grundlage eines
Kostenvoranschlags durch abstrakte Schadensberechnung Schadensersatz gewährt
werden, denn die bloße Befürchtung, mit dem verlorengegangenen Schlüssel könne
Missbrauch getrieben werden, genügt dazu nicht. Bei Substanzverletzungen, erleidet die
Mietsache eine Wertminderung, die zu ersetzen ist, auch wenn der Vermieter den
Gegenstand nicht repariert oder ersetzt. Einen solchen Nachteil erleidet der Vermieter
jedoch nicht , wenn er auf den Austausch einer Schließanlage aufgrund des
Schlüsselverlustes verzichtet (LG Wiesbaden, NZM 1999, S.308 ; dazu eingehend Ruthe in
NZM 2000, 365 ff, Schmidt- Futterer, 8. Auflage zu § 535 Rn 440). Eine andere Beurteilung
ergibt sich auch nicht aus dem Klägervortrag, dass möglicherweise die Farbschmierereien
darauf hindeuten, dass ein Fremder sich Zugang zu dem Miethaus mittels des verlorenen
Schlüssels verschafft haben könnte, denn die Klägerin hat daraufhin ebenfalls nicht die
Schließanlage ausgetauscht. Aus dem von der Beklagtenseite vorgelegten Schreiben der
Klägerin geht hervor, dass die Klägerin spätestens seit November 2003 von dem Verlust
des Schlüssels wusste; wenn sie dennoch auf den Austausch der Schließanlage seit 1 ½
Jahren verzichtete, so hat sie keinen Schaden erlitten. Es kann daher hier dahinstehen, ob
die Mietvertragsklausel die Mieter gemäß § 307 BGB unangemessen benachteiligte, da
Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch nach der Mietvertragsklausel ebenfalls
ein konkreter Schaden ist. Für den Rechtsstreit unerheblich ist daher, ob eine konkrete
Sicherheitsgefährdung für das Mietobjekt vorliegt.
Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 50 € für die
Wertminderung an dem Waschtischbecken gemäß § 280 Abs.1, 249, 251 Abs.1 BGB.
Unstreitig befand sich bei Rückgabe der Mietsache in dem Waschtischbecken eine kleine
Macke von 2mm. Der Beklagtenvortrag zur Größe der Beschädigung ist von der Klägerin
trotz Hinweises in der mündlichen Verhandlung auf die Geringfügigkeit der Beschädigung
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nicht bestritten worden. Eine solche Beschädigung gehört nach Auffassung des Gerichts
zur normalen Abnutzung einer Mietsache durch gewöhnlichen Mietgebrauch gemäß § 538
BGB und begründet daher keinen Schadensersatzanspruch der Klägerin aus
Vertragsverletzung. Nach ganz herrschender Meinung ist die Grenze zur normalen
Abnutzung erst überschritten, wenn an Waschbecken auffällige Schlagstellen oder größere
Beschädigungen vorliegen. Abplatzungen oder Kratzer in sehr geringem Umfang wie etwa
hier von 2mm gehören zum üblichen Gebrauch. Sie sind bei Nutzung des Mietobjektes
unvermeidbar und gehen nicht zu Lasten des Mieters (Schmidt-Futterer 8. Auflage zu § 538
BGB Rn 110 f, 369).
Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Schadensersatz für die Neuverfliesung der
angebohrten Küchenfliesen und die beschädigten Bodenfliesen in Höhe des
Kostenvoranschlags von 338,72 € zuzüglich Materialkosten in Höhe von 80 € aus
schuldhafter Vertragsverletzung gemäß § 280 Abs.1, 249, 250 BGB.
Bezüglich der Bodenfliesen im Wohnzimmer hat die Klägerin nicht nachgewiesen, dass
zwei Bodenfliesen durch die Mieter beschädigt wurden. Das für die Klägerin verbindliche
Übergabeprotokoll weist nur 1 Bodenfliese mit zwei Löchern im Wohnzimmer als
beschädigt aus. Dazu haben die Beklagten vorgetragen, dass diese Fliese bereits bei
Anmietung beschädigt gewesen sei. Die Beweislast für die Tatsache, dass die Fliese
ursprünglich nicht beschädigt war, trägt aber nach den Grundsätzen der
Beweislastverteilung nach Gefahrenbereichen der Vermieter (Palandt 64. Aufl. zu § 538 Rn
4). Insoweit hat die Klägerin keinen Beweis angeboten, und hat damit den Nachweis für die
Pflichtverletzung der Beklagten nicht erbracht. Soweit sie die Beschädigung einer zweiten
Bodenfliese geltend macht, wird sie damit ebenfalls nicht gehört, da das von ihr
unterschriebene Übergabeprotokoll nur eine beschädigte Fliese ausweist. Hinsichtlich der
Geltendmachung weiterer Beschädigungen in diesem Bereich ist die Vermieterin dann
aber ausgeschlossen, da das Protokoll nach der abschließenden Begehung und
Besichtigung des Mietobjektes zusammenfasst, welche Mängel zurückbleiben. Das
Protokoll erlangte auch Außenwirkung, so dass der Mieter insoweit Vertrauensschutz
genießt (so Langenberg 2001, Schönheitsreparaturen, L Rn15). Die vorbehaltlose
Zurücknahme führt zum Ausschluss von Ansprüchen aus erst später erkannten Mängeln.
Da das Protokoll nur eine Fliese als beschädigt aufführt, ist der Vermieter daran gebunden.
Soweit die Klägerin vorträgt, die Beklagten hätten 14 Küchen-Wandfliesen angebohrt, so
geht aus dem Übergabeprotokoll zwar nicht hervor, wie viele Fliesen beschädigt sind, doch
kann hier zugunsten der Klägerin unterstellt werden, dass die Beklagten bei der
Befestigung der Arbeitsplatte in der Küche tatsächlich 14 Fliesen anbohrten. Das Gericht ist
zu dem Ergebnis gekommen ist, dass die Befestigung einer Arbeitsplatte zum
gewöhnlichen Mietgebrauch gemäß § 538 BGB gehört. Nach unbestrittenem
Beklagtenvortrag muß jeder neue Mieter in der streitgegenständlichen Wohnung wieder
eine Arbeitsplatte an derselben Stelle anbringen. Stellt der Vermieter aber bestimmte
Einrichtungen für eine Mietwohnung nicht zur Verfügung , die zum gewöhnlichen
Mietgebrauch unerlässlich sind, so muß er damit rechnen, dass der Mieter diese
Einrichtungen anbringt (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. zu § 538 Rn 49, 369 f. mwN).
Dabei sind nach Auffassung des Gerichtes 14 Dübellöcher in den Küchenfliesen als
unvermeidbar hinzunehmen. Will der Vermieter dies verhindern, so ist er gehalten diese
Einrichtungen selbst vor Mietbeginn einzubauen. Zu unverzichtbaren Einrichtungen einer
Mietwohnung gehört auch eine Arbeitsplatte in der Küche. Zwar ist der Mieter verpflichtet
möglichst schonend mit der Mietsache umzugehen und wenn möglich in die Fugen zu
bohren, doch ist das bei einer so großen Einrichtung wie einer Arbeitsplatte nur schwer
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möglich, wenn sie sicher angebracht werden soll. Die von der Klägerin vorgelegten Fotos
zeigen, dass es sich bei den angebohrten Fliesen um Löcher in einer Reihe zur
Anbringung der Arbeitsplatte handelte. Jedenfalls auf einigen Fotos ist erkennbar, dass die
Fugen teilweise genutzt wurden. Das Anbohren von Kacheln ist jedoch in diesem Fall nicht
vermeidbar gewesen.
Damit war die Klage insgesamt abzuweisen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 708 Nr.11, 709 S.2, 711 ZPO.