Urteil des AG Rathenow vom 14.03.2017, 4 C 587/05

Entschieden
14.03.2017
Schlagworte
Gebäude, Abrechnung, Wohnfläche, Trennung, Betriebskosten, Wohnung, Winterdienst, Haftpflicht, Grundsteuer, Pflege
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Gericht: AG Rathenow Quelle:

Entscheidungsdatum: 10.01.2006 Norm: § 556a BGB

Aktenzeichen: 4 C 587/05

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Erfordernis der Erkennbarkeit sparsamer Wirtschaftsführung in der Betriebskostenabrechnung

Gründe

1(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)

2Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten 2650,08€. Der geltend gemachte Nachzahlungsanspruch aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2000 bis 2003 ist jedenfalls nicht fällig.

3Nach § 556 a Abs. I BGB sind die Betriebskosten bei der Vermietung von Wohnraum "nach dem Anteil der Wohnfläche" umzulegen. Auf die Wohnfläche dürfen indes nur Kosten verteilt werden, die ihren Grund in der Wohnungsnutzung haben. Dies bedeutet, dass alle Kosten, die z.B. auf gewerbliche Nutzflächen entfallen, vorweg abzuziehen sind. Danach besteht grundsätzlich die Pflicht zum Vorwegabzug, und nicht nur, wenn der Anfall höherer Kosten im Bereich außerhalb der Wohnung nahe liegt. Die Begründung liegt darin, dass der Wohnungsmieter nicht mit Kosten belastet werden darf, die allein aus nicht gleichartiger Nutzung des Gebäudes entstehen; ebenso dürfen im Übrigen umgekehrt dem Gewerberaummieter grundsätzlich nicht Kosten auferlegt werden, die ausschließlich für die Wohnung anfallen.

4Hieraus folgt, dass bei einem gemischt genutzten Gebäude mit Gewerbe- und Wohnungseinheiten die Kosten, die auf den Geschäftsraum entfallen, durch entsprechende Messeinrichtungen oder Vorkehrungen vorweg erfasst werden müssen, von den Gesamtkosten abgezogen und den betreffenden Nutzern speziell in Rechnung gestellt werden müssen. Lediglich in Ausnahmefällen, in denen eine Trennung nicht möglich ist oder die gewerblichen Kosten annäherungsweise denen einer Wohnraumnutzung entsprechen, kann eine pauschal für das gesamte Gebäude geltende Abrechnung für die Betriebskosten erstellt werden.

5Dies führt dazu, dass es bei den vorgelegten Abrechnungen nicht ausreicht, die in ihr enthaltenen, sonst bei reinen Wohngebäuden ausreichenden Angaben zu machen. Vielmehr müssen die Betriebskostenabrechnungen des Wohnungsmieters in diesen Fällen die Herleitung seines Kostenanteils aus den Gesamtkosten und aus der Trennung der Betriebskosten gemischt genutzter Gebäude enthalten. Zumindest aber hätte die Klägerin als Vermieterin erläutern müssen, warum ein vorheriger Abzug der gewerblich genutzten Mietverhältnisse nicht möglich war. Die Ausführungen in dem Schriftsatz vom 4.11.2005 sind diesbezüglich nicht ausreichend. Inwiefern die Trennung der Tätigkeit des Hausmeisters zwischen Wohn- und Geschäftsbereichen vorgenommen sein soll, ist nicht erkennbar. Diese Art der Abrechnung entspricht nicht den gesetzlich vorgeschriebenen Grundsätzen. Denn schließlich soll der Mieter aus der Abrechnung erkennen können, ob sich der Vermieter hinsichtlich der entstandenen Kosten an die Grundsätze einer sparsamen Wirtschaftsführung gehalten und nicht etwa z.B. einen Hausmeister zu übersetzten Kosten eingestellt hat, wozu dann eben die Angabe der insgesamt angefallenen Hausmeisterkosten erforderlich ist. Selbstverständlich muss der Mieter aus der Abrechnung auch ersehen können, ob Anteile des Entgelts für Verwaltungsarbeiten des Hausmeisters herausgerechnet worden sind und wie in dem hier gegebenen Fall der Hausmeister für die unterschiedlichen Bereiche des Objektes tätig ist. Alle diese Überprüfungsmöglichkeiten haben vorliegend die Beklagten nicht.

6Unstreitig hat die Klägerin für die Abrechnungspositionen Memonik-Zählerableseleitung, Schornsteinfeger, Winterdienst, Grundsteuer, Versicherungen Gebäude, Versicherungen Haftpflicht, Versicherungen Einbruch, Versicherungen Glas und Feuerlöscher die Gesamtnutzfläche, d.h. sowohl die Wohn- wie auch die Gewerbefläche und für die Position Aufzugskosten die Wohnfläche nebst Nutzfläche der Gaststätte als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung genommen.

7Trotz des substantiierten Bestreitens der Beklagten hinsichtlich der angefallenen Kosten für die Reinigung des Treppenhauses und das Bestreiten der Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebotes hat die Klägerin die Rechnungen für die Reinigung des Treppenhauses nicht eingereicht. Auch insofern ist davon auszugehen, dass durch die Klägerin ein nicht nachvollziehbarer Pauschalabzug der Gesamtreinigungskosten für die Reinigung des Treppenhauses angesetzt worden ist.

8Da für die vorgenannten Positionen "Memonik-Zählerableseleitung, Schornsteinfeger, Reinigung Treppenhaus, Hausmeister für Wohnung, Pflege Grünanlage, Winterdienst, Grundsteuer, Versicherungen Gebäude, Versicherungen Haftpflicht, Versicherungen Einbruch, Versicherungen Glas, Aufzugskosten" die angesetzten Beträge im Rahmen der Nebenkostenabrechnungen den jeweils geltend gemachten Nachzahlungsbetrag übersteigen, kann es dahin stehen, inwieweit die Heizkostenabrechnung zutreffend ist.

9Nach alledem ist die Klage daher mangels Fälligkeit der mit den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2000 bis 2003 geltend gemachten Beträge abzuweisen.

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496 Js 37539/05 vom 03.11.2005

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4 C 587/05 vom 14.03.2017

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