Urteil des AG Rathenow, Az. 4 C 587/05

AG Rathenow: gebäude, abrechnung, wohnfläche, trennung, betriebskosten, wohnung, winterdienst, haftpflicht, grundsteuer, pflege
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Gericht:
AG Rathenow
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
4 C 587/05
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 556a BGB
Wohnraummiete: Erfordernis der Erkennbarkeit sparsamer
Wirtschaftsführung in der Betriebskostenabrechnung
Gründe
(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung der geltend
gemachten 2650,08€. Der geltend gemachte Nachzahlungsanspruch aus den
Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2000 bis 2003 ist jedenfalls nicht fällig.
Nach § 556 a Abs. I BGB sind die Betriebskosten bei der Vermietung von Wohnraum
"nach dem Anteil der Wohnfläche" umzulegen. Auf die Wohnfläche dürfen indes nur
Kosten verteilt werden, die ihren Grund in der Wohnungsnutzung haben. Dies bedeutet,
dass alle Kosten, die z.B. auf gewerbliche Nutzflächen entfallen, vorweg abzuziehen sind.
Danach besteht grundsätzlich die Pflicht zum Vorwegabzug, und nicht nur, wenn der
Anfall höherer Kosten im Bereich außerhalb der Wohnung nahe liegt. Die Begründung
liegt darin, dass der Wohnungsmieter nicht mit Kosten belastet werden darf, die allein
aus nicht gleichartiger Nutzung des Gebäudes entstehen; ebenso dürfen im Übrigen
umgekehrt dem Gewerberaummieter grundsätzlich nicht Kosten auferlegt werden, die
ausschließlich für die Wohnung anfallen.
Hieraus folgt, dass bei einem gemischt genutzten Gebäude mit Gewerbe- und
Wohnungseinheiten die Kosten, die auf den Geschäftsraum entfallen, durch
entsprechende Messeinrichtungen oder Vorkehrungen vorweg erfasst werden müssen,
von den Gesamtkosten abgezogen und den betreffenden Nutzern speziell in Rechnung
gestellt werden müssen. Lediglich in Ausnahmefällen, in denen eine Trennung nicht
möglich ist oder die gewerblichen Kosten annäherungsweise denen einer
Wohnraumnutzung entsprechen, kann eine pauschal für das gesamte Gebäude geltende
Abrechnung für die Betriebskosten erstellt werden.
Dies führt dazu, dass es bei den vorgelegten Abrechnungen nicht ausreicht, die in ihr
enthaltenen, sonst bei reinen Wohngebäuden ausreichenden Angaben zu machen.
Vielmehr müssen die Betriebskostenabrechnungen des Wohnungsmieters in diesen
Fällen die Herleitung seines Kostenanteils aus den Gesamtkosten und aus der Trennung
der Betriebskosten gemischt genutzter Gebäude enthalten. Zumindest aber hätte die
Klägerin als Vermieterin erläutern müssen, warum ein vorheriger Abzug der gewerblich
genutzten Mietverhältnisse nicht möglich war. Die Ausführungen in dem Schriftsatz vom
4.11.2005 sind diesbezüglich nicht ausreichend. Inwiefern die Trennung der Tätigkeit des
Hausmeisters zwischen Wohn- und Geschäftsbereichen vorgenommen sein soll, ist nicht
erkennbar. Diese Art der Abrechnung entspricht nicht den gesetzlich vorgeschriebenen
Grundsätzen. Denn schließlich soll der Mieter aus der Abrechnung erkennen können, ob
sich der Vermieter hinsichtlich der entstandenen Kosten an die Grundsätze einer
sparsamen Wirtschaftsführung gehalten und nicht etwa z.B. einen Hausmeister zu
übersetzten Kosten eingestellt hat, wozu dann eben die Angabe der insgesamt
angefallenen Hausmeisterkosten erforderlich ist. Selbstverständlich muss der Mieter aus
der Abrechnung auch ersehen können, ob Anteile des Entgelts für Verwaltungsarbeiten
des Hausmeisters herausgerechnet worden sind und wie in dem hier gegebenen Fall der
Hausmeister für die unterschiedlichen Bereiche des Objektes tätig ist. Alle diese
Überprüfungsmöglichkeiten haben vorliegend die Beklagten nicht.
Unstreitig hat die Klägerin für die Abrechnungspositionen Memonik-Zählerableseleitung,
Schornsteinfeger, Winterdienst, Grundsteuer, Versicherungen Gebäude, Versicherungen
Haftpflicht, Versicherungen Einbruch, Versicherungen Glas und Feuerlöscher die
Gesamtnutzfläche, d.h. sowohl die Wohn- wie auch die Gewerbefläche und für die
Position Aufzugskosten die Wohnfläche nebst Nutzfläche der Gaststätte als Grundlage
für die Betriebskostenabrechnung genommen.
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Trotz des substantiierten Bestreitens der Beklagten hinsichtlich der angefallenen Kosten
für die Reinigung des Treppenhauses und das Bestreiten der Einhaltung des
Wirtschaftlichkeitsgebotes hat die Klägerin die Rechnungen für die Reinigung des
Treppenhauses nicht eingereicht. Auch insofern ist davon auszugehen, dass durch die
Klägerin ein nicht nachvollziehbarer Pauschalabzug der Gesamtreinigungskosten für die
Reinigung des Treppenhauses angesetzt worden ist.
Da für die vorgenannten Positionen "Memonik-Zählerableseleitung, Schornsteinfeger,
Reinigung Treppenhaus, Hausmeister für Wohnung, Pflege Grünanlage, Winterdienst,
Grundsteuer, Versicherungen Gebäude, Versicherungen Haftpflicht, Versicherungen
Einbruch, Versicherungen Glas, Aufzugskosten" die angesetzten Beträge im Rahmen der
Nebenkostenabrechnungen den jeweils geltend gemachten Nachzahlungsbetrag
übersteigen, kann es dahin stehen, inwieweit die Heizkostenabrechnung zutreffend ist.
Nach alledem ist die Klage daher mangels Fälligkeit der mit den
Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2000 bis 2003 geltend gemachten Beträge
abzuweisen.
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