Urteil des AG Potsdam vom 15.03.2017
AG Potsdam: abrechnung, betriebskosten, vollstreckung, wohnfläche, abwasser, widerklage, ausnahme, mietvertrag, wartung, vermieter
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Gericht:
AG Potsdam
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
26 C 287/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 556 BGB, § 556a BGB
Wohnraummiete: Verbrauchsabhängige Abrechnung der
Wasserkosten bei Vereinbarung der Wohnfläche als
Umlegungsmaßstab; Umlagefähigkeit der Wartungskosten für
Rauchmelder als sonstige Betriebskosten
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagten 85,68 Euro zu zahlen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 110 % des zur
Vollstreckung gelangenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Parteien sind seit Dezember 2000 durch einen Mietvertrag über die von den
Beklagten genutzten Wohnräume verbunden.
In § 4 des Mietvertrages wurde die Zahlung der Nebenkosten geregelt. In Ziff.4 wurde als
Umlegungsmaßstab, mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten, das Verhältnis
der Wohn- und Nutzflächen des Hauses vereinbart.
In dem Haus sind sämtliche Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet.
Unter dem 29. Juli 2005 rechnete die Klägerin über die Betriebs- und Heizkosten für das
Kalenderjahr 2004 ab. Die Abrechnung schloss bei den Heizkosten mit einem Guthaben
zugunsten der Beklagten i. H. von 110,25 Euro, bei den Betriebskosten und den Kosten
für Wasser und Abwasser mit Nachforderungen i. H. von 116,35 Euro bzw. 890,15 Euro.
Die Klägerin hat das Guthaben mit der Nachforderung aus der Abrechnung über die
Betriebskosten verrechnet.
Die Abrechnung über die Wasser-/Abwasserkosten erfolgte verbrauchsabhängig. Auf den
Inhalt der jeweiligen Abrechnungen wird Bezug genommen.
Die Beklagten haben die Nachforderungen nicht gezahlt.
Die Klägerin meint, die Kosten für die Rauchmelder seien als "sonstige Betriebskosten"
umlagefähig.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 896,25 Euro nebst
5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 24. Februar 2006 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragen sie,
die Klägerin zu verurteilen, an sie 85,68 Euro zu zahlen.
Sie sind der Auffassung die Abrechnungen seien nicht ordnungsgemäß erstellt und
führen dazu aus:
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
Die Kosten für Wasser und Abwasser seien, wie vertraglich vereinbart, nach Wohnfläche
umzulegen.
Kosten für eine Rauchmelderwartung seien nicht umlagefähig, da nicht vereinbart. Die
Kosten für den Hauswart seien nicht in voller Höhe umlagefähig, weil sich hier auch
Instandsetzungsarbeiten verbergen.
Der Widerklagebetrag sei durch die Inanspruchnahme der Prozessbevollmächtigten
entstanden. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Ausführungen der Beklagten im
Schriftsatz vom 02. Januar 2007 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet. Die Widerklage ist begründet.
Die Klägerin kann von den Beklagten keine Zahlung verlangen.
Die Abrechnung über die Kosten für Wasser/Abwasser ist nicht ordnungsgemäß erfolgt.
Zwischen den Parteien war, mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten als
Umlagemaßstab die Wohnfläche vereinbart. Eine Abrechnung nach Verbrauch war
deshalb nicht zulässig (vgl. BGH GE 2004, 879 f). Eine solche hätte nur dann erfolgen
können, wenn die Klägerin dies im Vorfeld, d.h. für die kommende Abrechnungsperiode
angezeigt hätte. Dies hat sie aber unstreitig nicht getan.
Die von der Klägerin geltend gemachten Kosten der Wasserversorgung i.H. von 890,15
Euro sind deshalb mangels einer ordnungsgemäßen Abrechnung nicht fällig.
Die Klägerin kann schließlich auch nicht die Kosten für "Wartung Rauchmelder" i.H. von
9,84 Euro umlegen.
Die Umlage dieser Kosten wurde im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart.
Die Klägerin geht fehl, wenn sie meint, Kosten, die umlagefähig sind, könnten unter der
Position "sonstige Betriebskosten" umgelegt werden. Diese Position stellt keinen
Auffangtatbestand für Betriebskosten dar, deren Umlage nicht vereinbart wurde.
Eine Umlage kann nur dann geschehen, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurde, oder
der Vermieter berechtigt ist, neue Betriebskosten durch Erklärung umzulegen.
Vorliegend fehlt es bereits an der entsprechenden Umlageerklärung.
Beide Positionen ergeben in der Summe einen, die Klageforderung übersteigenden
Betrag, so dass die Klage abzuweisen war.
Auf die Widerklage war die Klägerin entsprechend zu verurteilen, § 280 Abs. 1 BGB.
Danach kann der Gläubiger vom Schuldner Schadensersatz verlangen, wenn dieser eine
Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt.
Die Kosten sind für die Beklagten entstanden, da sie zur Abwehr der ungerechtfertigten
Inanspruchnahme einen Rechtsanwalt beauftragt hatten und die hier ausgeurteilten
Kosten nicht im Rahmen dieses Rechtsstreits umgelegt werden können.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs.1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr.11, 711 ZPO.
Datenschutzerklärung Kontakt Impressum