Urteil des AG Potsdam vom 17.01.2007, 23 C 465/06

Entschieden
17.01.2007
Schlagworte
Betriebskosten, Abrechnung, Nachforderung, Streichung, Zwangsvollstreckung, Bestandteil, Begriff, Unterliegen, Vorauszahlung, Sammlung
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Gericht: AG Potsdam Quelle:

Entscheidungsdatum: 23.05.2007 Normen: § 27 Abs 1 Anl 3 BVO 2, § 535 Abs 2 BGB, § 556 Abs 1 BGB

Aktenzeichen: 23 C 465/06

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Umlagefähigkeit der Kosten von "Versicherungen" und der Reinigung des Glasdachs, der Regenrinnen, Lichtschächte und Jalousien sowie zulässige Erhöhung des Vorauszahlungsbetrages

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.028,51 zzgl. Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 17.01.2007 zu zahlen.

Die Klage wird im übrigen abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 35 % und die Beklagte 65 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von jeweils 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht die andere Partei vor Beginn der Zwangsvollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1Die Kläger vermieten an die Beklagte beginnend ab 01.08.2003 die in Vorderhaus Erdgeschoss rechts gelegene Wohnung. Gem. § 4 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien eine Nettomiete in Höhe von 789,95 €. Die Parteien vereinbarten weiterhin:

2„3. Zusätzlich zu der zu Ziffer 1 a bzw. 1 b vereinbarte Miete (Nettomiete) trägt der Mieter sämtliche Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung. Für die kalten Betriebskosten hat der Mieter zur Zeit monatliche Vorauszahlungen zu leisten in Höhe von insgesamt 112,48 €.“

3§ 4 des Mietvertrages enthält folgend die Formulierung:

4„Die gesamten Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten setzen sich wie folgt zusammen:“

5Hiernach sind 17 Positionen aufgeführt, wobei die Position zu Ziffer 7 (Kosten des Betriebes des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges), 15 (Kosten des Betriebes der Gemeinschaftsantennenanlage, des Betriebes der mit einen Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage); 16 (Kosten des Betriebes der maschinellen Wascheinrichtung) gestrichen sind.

6Weiterhin vereinbarten die Parteien:

7„Der Vermieter ist berechtigt, Vorauszahlungen nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform und angemessen auf den voraussichtlichen Jahresbedarf zu erhöhen und verpflichtet sich, jährlich abzurechnen.“

8Unter dem 28.11.2005 ließen die Kläger über die Hausverwaltung über die Betriebskosten für den Zeitraum 01.01. bis 31.12.2004 abrechnen. Die Abrechnung endete mit einer Nachforderung in Höhe von 715,88 €, hierauf hat die Beklagten 150,46 gezahlt. Ebenfalls mit Schreiben vom 28.11.2005 wurde unter Bezugnahme auf die Nebenkostenabrechnung vom 28.11.2005 die Erhöhung der Vorauszahlungen auf monatlich 175,00 erklärt.

9Unter dem 07.11.2006 rechnete die Hausverwaltung der Kläger über die Betriebskosten 01.01. bis 31.12.2005 ab. Die Abrechnung endete mit einer Nachforderung in Höhe von 328,81 .

10 Mit der Klage werden die erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen ab 01.01.2006 bis

10 Mit der Klage werden die erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen ab 01.01.2006 bis 30.11.2006, die restliche Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 und die Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 geltend gemacht.

11 Nach Ansicht der Kläger hätten die Parteien vertraglich vereinbart, dass sämtliche Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung auf den Mieter umlegbar sind, hierin seien auch die Kosten des Kabelanschlusses einbezogen. Die Streichung erfolgte nur bezüglich der Positionen für die Vorausleistungen gefordert werden.

12 Die Kläger beantragen,

13die Beklagte zur Zahlung von 1.581,95 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu verurteilen.

14 Die Beklagte beantragt,

15die Klage abzuweisen.

16 Bezüglich der Positionen Reinigung der Regenrinne, Jalousien und Lichtschächte gebe es keine ausdrückliche Vereinbarung. Wegen der Streichung von Ziffer 15 zu § 4 Nr. 3 des Mietvertrages sei die Umlage der Kosten des Kabelanschlusses gerade nicht vereinbart. Die oben genannten Positionen könnten somit weder für das Jahr 2004 noch für das Jahr 2005 auf die Beklagte umgelegt werden. Die Abrechnung für die Jahre 2004 und 2005 seien auch bezüglich der Position „Versicherung“ unwirksam. Diese Formulierung entspreche nicht den formellen Anforderungen einer Betriebskostenabrechnung. Vielmehr sei für die Wirksamkeit der Umlage die Übereinstimmung einer Kostenposition mit den gesetzlichen Begriffen der Betriebskostenverordnung erforderlich. Die Erhöhungserklärung vom 28.11.2005 erfülle nicht die gesetzlichen Voraussetzungen der hierfür maßgeblichen Regelung des § 560 Abs. I BGB, im übrigen sei die Beklagte mangels Verpflichtung zur Nachzahlung auf die Nebenkostenabrechnung zu höheren Vorauszahlungen nicht verpflichtet.

Entscheidungsgründe

17 Die zulässige Klage ist in der zuerkannten Höhe begründet, im übrigen ist sie unbegründet.

18 Die Kläger haben Anspruch auf Umlage der Positionen Versicherungen, Glas- /Hausreinigung und Kabelanschluss. Dagegen besteht kein Anspruch auf Umlage der Kosten für die Reinigung der Regenrinne, Lichtschächte und Jalousien.

19 Die Abrechnungen sind formell ordnungsgemäß, denn sie enthalten eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, der Umlageschlüssel, die auf den Mieter entfallenden Anteile sowie die geleisteten Vorauszahlungen.

20 Die Kläger können vereinbarungsgemäß die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung auf die Beklagte umlegen, was diese letztlich nicht bestreitet. Dass diese Position lediglich unter den Begriff „Versicherung“ in die Abrechnungen eingestellt wurde ist auf Grund der Erläuterung der Kläger und der Tatsache, dass andere Versicherungskosten nicht eingestellt wurden unschädlich. Die Position Glasreinigung bezieht sich nach den unbestritten gebliebenen Erläuterungen der Kläger auf die Reinigung eines Glasdachs, welches ebenso Bestandteil des Hauses ist wie Hausflure, dort befindliche Treppen, Fenster und Hauseingangstüren, die der Hausreinigung unterliegen.

21 Die Parteien haben ausdrücklich vereinbart, dass sämtliche Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung auf den Mieter umlagefähig sind. Die Tatsache, dass die Beklagte hierauf zunächst keine Vorauszahlungen zu leisten hat, hebt diese Vereinbarung nicht auf.

22 Dagegen hätten die Parteien Betriebskosten, die unter Ziffer 17 sonstige Betriebskosten fallen, ausdrücklich vereinbaren müssen, damit sie auf den Mieter umgelegt werden können. Dies gilt nach obergerichtlicher Rechtssprechung für die Kosten der Dachrinnenreinigung. Für die Reinigungskosten der Lichtschächte und Jalousien kann nichts anderes gelten.

23 Damit war die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 um 83,63 und um 166,72 zu kürzen und die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 um 185,50 €. Unter Berücksichtigung der auf die Betriebskostenabrechnung 2004 geleisteten Zahlung in

Berücksichtigung der auf die Betriebskostenabrechnung 2004 geleisteten Zahlung in Höhe von 150,46 verbleibt ein Zahlungsbetrag in Höhe von 316,07 €. Auf die Betriebskostenabrechnung 2005 hat die Beklagte 143,31 zu zahlen.

24 Die Kläger waren nach der vertraglichen Vereinbarung berechtigt, höhere Betriebskostenvorauszahlungen zu verlangen, wie auch gem. § 560 Abs. IV BGB. Nach der Abrechnung für das Jahr 2004 vom 28.11.2005, die nach den obigen Ausführungen formell ordnungsgemäß ist, waren die Kläger berechtigt, die Erhöhung der Vorauszahlungen in Textform zu erklären. Eine Begründung hierfür sieht das Gesetz nicht vor.

25 Auf Grund der Tatsache, dass die Beklagte auf die Abrechnung für das Jahr 2004 565,42 nachzuzahlen hatte, waren die Kläger berechtigt eine um 51,83 erhöhte Vorauszahlung monatlich zu verlangen. Denn verteilt auf zwölf Monate ergibt sich ein Betrag in Höhe von 47,12 zu dem ein Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % verlangt werden kann. Somit war die Beklagte verpflichtet für den Zeitraum 01.01. bis 30.11.2006 570,13 zu zahlen.

26 Die Kläger haben Anspruch auf Prozesszinsen gem. § 291 BGB.

27 Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92 Abs. I, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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