Urteil des AG Potsdam vom 09.10.2008

AG Potsdam: fortsetzung des mietverhältnisses, fristlose kündigung, vermieter, zustand, grundstück, ordentliche kündigung, akte, vergleich, mietzins, verzug

Gericht:

AG Potsdam

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

24 C 264/08

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 536a BGB, § 573 Abs 2 Nr 3

BGB, § 1922 BGB, § 11a VermG

Wohnraummiete im Beitrittsgebiet: Vereinbarte Vermieterpflicht

des VEB zu laufenden Schönheitsreparaturen im Altvertrag;

Verwertungskündigung der Erbengemeinschaft nach Restitution

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits werden den Klägern auferlegt, und zwar jeweils zu 1/8.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung von 115 % des

jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vorher Sicherheit

in gleicher Höhe leisten.

Den Klägern wird gestattet, die Sicherheit durch selbstschuldnerische, unbedingte und

unwiderrufliche Bürgschaft einer deutschen Großbank oder Sparkasse zu stellen.

Tatbestand

Die Beklagte zu 1. mietete gemeinsam mit ihrem mittlerweile verstorbenen Ehemann

das Einfamilienhaus-Grundstück unter der heutigen Anschrift … in K. an. Das

Mietverhältnis begann 1953. Unter dem 05.06.1990 wurde hierüber eine

Vertragsurkunde errichtet, zu deren Inhalt im Einzelnen auf Blatt 16 bis 17 sowie Blatt 38

und 39 der Akte Bezug genommen wird. Der Vertrag beinhaltete unter 6. Regelungen,

ob Vermieter oder Mieter während des Mietverhältnisses Malerarbeiten durchzuführen

habe. Der Vertrag beinhaltet hierbei Unterstreichungen oder Durchstreichungen. Ob die

Vertragsschließenden hierbei das Wort „Vermieter“ als Renovierungspflichtigen

gestrichen oder unterstrichen haben, ist zwischen den Prozessparteien streitig. Nach

Ziffer 9. hatten die Mieter die Wohnung bei Mietvertragende in einem malermäßigen

Zustand zu übergeben. Als Vermieterin war in der Mietvertragsurkunde ein volkseigener

Betrieb aufgeführt. Nach dem Fall der Mauer und Beendigung der staatlichen Verwaltung

traten die Kläger in ungeteilter Erbengemeinschaft als Rechtsnachfolger aufgrund

Erbfolge nach dem ehemaligen Eigentümer, F W D, auf Vermieterseite in das

Mietverhältnis ein. Der Ehemann der Beklagten zu 1. verstarb am 14.12.2005. Die Kläger

ließen durch ihren damaligen Bevollmächtigten mit Schreiben vom 16.07.2007 die

ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses im Wege der so genannten

Verwertungskündigung erklären, da sie beabsichtigten, das Mietobjekt zum Zwecke der

Auflösung der Erbengemeinschaft und Auseinandersetzung zu veräußern. Zum Inhalt

des Kündigungsschreibens, das sich an die Beklagte zu 1. richtete, wird auf Blatt 18 bis

20 der Akte ergänzend Bezug genommen. Die Beklagte zu 1. ließ der Kündigung

widersprechen. Der Kaltmietzins für das Mietobjekt betrug seit Januar 1999 487,99 EUR.

Das vermietete Wohnhaus befand sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand. Es

bestand Instandsetzungsrückstau. Die Beklagte zu 1. ließ, nachdem sie die Kläger unter

anderem zur Durchführung von Renovierungsarbeiten aufgefordert hatte, Malerarbeiten

durchführen. Die Malerrechnung vom 15.07.2007, zu deren Inhalt im Einzelnen auf Blatt

42 der Akte Bezug genommen wird, wies einen Bruttobetrag von 1.404,06 EUR aus. Die

Beklagten kündigen an, die Malerkosten von der Mietzinszahlung abzuziehen. Sie zahlte

in den Monaten November und Dezember 2007 keinerlei Mietzins. Auf den Mietzins für

Januar 2008 zahlte sie lediglich teilweise, so dass hier 428,08 EUR unbezahlt blieben. Die

Kläger ließen - innerhalb der Klageschrift - die fristlose Kündigung wegen angeblichen

Zahlungsverzuges sowie hilfsweise die fristgemäße Kündigung als

Verwertungskündigung gegenüber der Beklagten zu 1. erklären. Mit Schriftsatz vom

27.08.2008, mit welchem die Kläger die Klage auf die Beklagte zu 2. erweiterten, ließen

die Kläger gegenüber der Beklagten zu 2., der Tochter der Beklagten zu 1. und ihres

verstorbenen Ehemannes, die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges, hilfsweise

die fristgemäße Verwertungskündigung, klären, wobei sie davon ausgingen, dass die

Beklagte zu 2. im Wege der Erbfolge mit in das Mietverhältnis als Mieterin eingetreten

sei.

Die Kläger behaupten: Die geringen Mieteinnahmen ermöglichten keine rentable

Bewirtschaftung des Mietobjektes. Es entstehe jährlich ein durchschnittlicher Verlust von

etwa 1.986,00 EUR. Das Grundstück habe einen Verkehrswert von über 334.000,00 EUR.

Die Mieteinnahmen genügten nicht, um das Objekt zu unterhalten. Die Kläger erlitten

erhebliche Nachteile, weil das Grundstück nicht rentabel sei. Die von den Klägern

erstrebte Erbauseinandersetzung sei nur durch Veräußerung des Objektes möglich.

Aufgrund des schlechten Zustandes des Bauwerkes sei im Falle einer Sanierung mit

Kosten von ca. 500,00 EUR je Quadratmeter zu rechnen. Eine Refinanzierung eventueller

Sanierungskosten durch die Miete sei nicht möglich. Auch sei den Klägern eine

Finanzierung der Sanierung durch Bankkredite nicht möglich, die Kläger bezögen kein

Arbeitseinkommen, seien überwiegend betagt - zum behaupteten Alter der Kläger wird

auf die Darstellung auf Blatt 12 und 13 der Klageschrift Bezug genommen - und nicht

mehr kreditwürdig. Aufgrund des geringen Einkommens der Kläger sei auch eine

Erbauseinandersetzung durch Ankauf der Erbanteile durch einzelne Miterben nicht

möglich. Im Falle der Veräußerung des Grundstückes im vermieteten Zustand sei mit

einem Mindererlös von 25 bis 35 % des Grundstückswertes zu rechnen. Die Kläger

meinen, auch ihre fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges sei wirksam. Hierzu

behaupten sie: Die Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages vom 05.06.2007

hätten vereinbart, dass die Beklagte zu 1. und ihr verstorbener Ehemann zur

Durchführung der laufenden Renovierung verpflichtet gewesen seien. Insoweit gehe eine

Aufrechnung mit Renovierungskosten ins Leere. Sie, die Kläger, hätten bereits versucht,

das Objekt in vermietetem Zustand zu veräußern. Etwa die Deutsche Immobilienauktion

AG habe es jedoch abgelehnt, dass Objekt im vermieteten Zustand in den

Versteigerungskatalog aufzunehmen.

Die Kläger beantragen,

1. die Beklagten zu 1. und 2. zu verurteilen, dass Einfamilienhaus-Grundstück in K

geräumt an die Kläger als Gesamtgläubiger herauszugeben,

2. hilfsweise zum 31.03.2009 herauszugeben.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte zu 1. behauptet: Die Parteien des Mietvertrages vom 05.06.1990 hätten

vereinbart, dass der Vermieter die Malerarbeiten während des Mietvertrages

durchzuführen habe. Insoweit beruft sich die Beklagte zu 1. auf die erklärte Aufrechnung

mit ihren Renovierungskosten. Die Beklagte zu 1. meint, der Wunsch der Kläger zur

Erbauseinandersetzung durch Veräußerung im mietfreien Zustand sei kein

ausreichender Grund für eine Verwertungskündigung. Die Beklagte zu 2. meint, nicht

Mieterin des Objektes zu sein.

Zum Parteivortrag im Einzelnen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen

sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 09.10.2008 ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet. Den Klägern steht als Rechtsnachfolgern des

ehemaligen Eigentümers F W D gemäß § 1922 BGB nach Beendigung der staatlichen

Verwaltung über das Grundstück kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des

Grundstückes gegen die Beklagte zu 1. als Mieterin zu, denn der Mietvertrag der Kläger

mit der Beklagten zu 1. ist nicht durch die Kündigungen vom 16.07.2007 sowie vom

30.06.2008 und vom 27.08.2008 beendet worden. Insoweit kann dahin stehen, ob die

Beklagte zu 2. als Rechtsnachfolgerin des ehemaligen Mieters in das Mietverhältnis

eingetreten ist. Insoweit bestehen gerichtlicherseits Bedenken, gemäß § 563 a BGB

dürfte das Mietverhältnis allein mit der Beklagten zu 1. fortgesetzt worden sein. Auf

diese Frage kommt es indessen nicht an, denn ein etwaiges Mietverhältnis auch mit der

Beklagten zu 2. wäre durch die oben genannten Kündigungen nicht beendet worden.

Die fristlose Kündigung der Kläger vom 30.06.2008, Blatt 8 der Akte, ist nicht wirksam,

denn ein Kündigungsgrund gemäß §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 BGB liegt nicht vor. Es kann

nicht davon ausgegangen werden, dass sich die Beklagte zu 1. in Verzug mit den

Mietzinszahlungen November und Dezember 2007 sowie teilweise Januar 2008 befand.

Denn ein Verzug gemäß § 286 BGB setzt Verschulden voraus, zumindest hieran

scheitert die Annahme eines Zahlungsverzuges, wobei das Gericht jedoch davon

ausgeht, dass bereits der Mietzinsanspruch der Kläger gemäß § 389 BGB durch

Aufrechnung erloschen ist, denn der Beklagten stand ein aufrechenbarer

Mangelbeseitigungsanspruch gemäß § 536 a Abs. 2 BGB in Höhe der Malerkosten

gemäß Rechnung vom 15.07.2007 von 1.404,06 EUR brutto zu. Nach dem Inhalt des

Mietvertrages ist davon auszugehen, dass die Beklagte zu 1. Anspruch auf Durchführung

der Malerarbeiten während des Mietverhältnisses gegen ihren Vermieter hatte. Die

Parteien streiten insoweit über die Frage, ob in der Mietvertragsurkunde, Kopien

vorgelegt in Blatt 17 und Blatt 39 der Akte, dass Wort Vermieter als möglicher

Renovierungspflichtiger durchgestrichen oder unterstrichen ist. Das Gericht geht nach

Würdigung der vorgelegten Fotokopien davon aus, dass das Wort Vermieter

unterstrichen ist, so dass von einer vertraglichen Vereinbarung über die Durchführung

der Malerarbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter auszugehen ist.

Denn in der von der Beklagten zu 1. vorgelegten Fotokopie des Mietvertrages ist das

Wort „Vermieter“ in VI. 3. des Mietvertrages sauber unterstrichen. Im Vergleich mit der

linken Seite der Fotokopie, die die zweite Seite der Mietvertragsurkunde abbildet, wird

ersichtlich, dass auch dort ein Wort, auf das es offensichtlich bei Vertragsschluss ankam,

unterstrichen ist. Dort ist unter III. 2. zur Fälligkeit der Mietzinszahlung das Wort „3.

Werktag“ ebenfalls unterstrichen. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass es

sich hierbei um in der Durchschrift verrutschte Durchstreichungen handelt. Hierfür gibt

weder die von der Beklagten zu 1. vorgelegte Vertragskopie einen Anlass, noch die von

Klägerseite vorgelegte Vertragskopie. Vielmehr ist auf der von der Klägerseite

vorgelegten Vertragskopie, Blatt 17 der Akte, ersichtlich, dass dort auf der linken Seite

zu III. 2. des Vertrages ebenfalls das Wort „3. Werktag“ unterstrichen ist. Der Strich im

Bereich des Wortes „Vermieter“ auf der rechten Seite der Kopie zu Ziffer IV. 3. ist hier

oberhalb des Wortes sichtbar. Im Vergleich des übrigen Schriftbildes der klägerseits

vorgelegten Kopie wird jedoch deutlich, dass bei Fertigung der Vertragsdurchschläge es

zu einem Verrutschen der Durchschläge gekommen sein muss. Denn die

Maschinenschriftlichen Eintragungen auf der von Klägerseite vorgelegten Kopie weisen

eine Neigung von links unten nach rechts oben auf, das Schreibmaschinen-Schriftbild

verläuft nicht parallel zum vor gedruckten Text der Vertragsurkunde, sondern ist auf der

rechten Seite der Kopie höher, als auf der linken Seite. Hieraus schließt das Gericht,

dass es sich bei dem Strich auf der klägerseits vorgelegten Kopie in VI. 3. um eine

verrutschte Unterstreichung des Wortes Vermieter handelt. Hierfür spricht auch, dass

das Maschinen-Schriftbild auf der mieterseits vorgelegten Vertragskopie, Blatt 39, keine

Schrägneigung von links unten nach rechts oben aufweist, sondern parallel zum vor

gedruckten Text verläuft. Hiergegen spricht auch nicht die zur Frage der End-

Renovierung abweichende Regelung des Vertrages. Die Person des

Renovierungspflichtigen für die laufende Renovierung kann durchaus von dem für die

Endrenovierung Pflichtigen abweichen.

Hiernach waren die Vermieter zur Renovierung verpflichtet, so dass die erfolglose,

Aufforderung durch die Beklagten, Renovierungsarbeiten durchzuführen, zu einem

Verzug der Kläger mit der Mangelbeseitigung geführt hat. Entsprechend ist der Mietzins-

Anspruch in Höhe des Rechnungsbetrages von 1.404,06 EUR erloschen. Zumindest

jedoch würde es sich bei gegenteiliger Betrachtungsweise nicht um einen schuldhaften

Rechtsirrtum handeln, so dass die Beklagte zu 1., sofern entgegen der soeben

vorgenommenen Würdigung ein Mietzins-Anspruch bestünde, ein Verschulden und

damit ein Verzug nicht gegeben ist, §§ 546 II Nr. 3, 286, 276 BGB.

Auch die Verwertungskündigungen der Kläger haben nicht zur Beendigung des

Mietverhältnisses geführt. Es besteht insoweit nach dem Vortrag der Kläger kein

Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 3 BGB, auch haben die Kläger die

Gründe für ihr berechtigtes Interesse in dem Kündigungsschreiben nicht ausreichend

angegeben, § 573 Abs. 3 BGB. Anlass für richterliche Hinweise war insoweit nicht

gegeben, da diese Gesichtspunkte ausreichend von den Parteien thematisiert worden

sind.

Denn eine wirksame Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB im Sinne einer

Verwertungskündigung setzt voraus, dass die Vermieter durch die Fortsetzung des

Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert sind

und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden. Zumindest ist vorliegend nicht

ersichtlich, dass die Kläger erhebliche Nachteile erleiden würden. Denn bei der

Würdigung, ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu erheblichen Nachteilen führt,

ist ein Vergleich der Vor- und Nachteile der Vermieter vorzunehmen. Bezugspunkt für

den Vergleich ist dabei nicht der absolute Vorteil, der den Vermietern bei Veräußerung

einer Wohnung in unvermietetem Zustand entstehen würde, sondern zunächst ist zu

vergleichen zwischen dem Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbes des Objektes

durch die Kläger und einer Veräußerung in vermietetem Zustand. Es entspricht der

zutreffenden, herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur, der sich der

Abteilungsrichter anschließt, dass es für den genannten Vergleich bei Feststellung eines

erheblichen Nachteiles gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf den Vergleich des Wertes der

Immobilie zur Zeit des Erwerbes in vermietetem Zustand einerseits und dem erzielbaren

Veräußerungserlös ebenfalls in vermietetem Zustand ankommt, wenn der Vermieter

das Objekt bereits vermietet erworben hat (vgl. hierzu OLG Stuttgart, Urteil vom

26.09.2005, Grundeigentum 2006, Seite 323, JURIS, Textziffer 20, 21, zustimmend

Palandt-Weidenkaff, BGB, 66. Auflage, § 573 RZ. 34 bis 36). Vorliegend ist als

Anknüpfungspunkt zum Zeitpunkt des Erwerbes der Kläger das enden der staatlichen

Verwaltung des Grundstückes am 31.12.1992 gemäß § 11 a Vermögensgesetz

auszugehen. Erst ab diesem Zeitpunkt sind die Kläger in das Mietverhältnis als

Rechtsnachfolger des Eigentümers eingetreten und hatten damit Zugriff auf das

Grundstück. Vorliegend kann nicht davon ausgegangen werden, dass das Mietobjekt in

der Zeit zwischen Erwerb durch die Kläger in vermietetem Zustand und einer möglichen

Veräußerung in näherer Zukunft an Erlösmöglichkeiten verloren hätte. Vielmehr gehen

die Kläger nach ihrem - bestrittenen - Vortrag selbst davon aus, dass der Verkehrswert

des Objektes seit 1993, der Zeit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens, und

heute noch zugenommen habe, wie sich aus dem Vortrag auf Blatt 7 der Klageschrift

ergibt.

Erwirbt der Vermieter das Grundstück in vermietetem Zustand, so haftet dem

Grundstück von Anfang an der durch die Vermietung begründete Minderwert an. Durch

die Fortsetzung des Mietverhältnisses erleidet der Vermieter keine zusätzlichen,

erheblichen Nachteile, § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Vielmehr würde er durch die Kündigung

einen wirtschaftlichen Wert realisieren, der ihm nie zur Verfügung stand, (vgl. OLG

Stuttgart am angegebenen Orte, JURIS, Textziffer 21). Nach alledem greift auch die

Verwertungskündigung vom 30.06.2008 nicht durch, die die Kläger mit Schriftsatz vom

27.08.2008 auch auf die Beklagte zu 2. erstreckt haben. Die Verwertungskündigung vom

16.07.2007 ist aus dem gleichen Grunde unwirksam.

Nach alledem war die Klage abzuweisen.

Datenschutzerklärung Kontakt Impressum