Urteil des AG Potsdam vom 09.10.2008, 24 C 264/08

Entschieden
09.10.2008
Schlagworte
Fortsetzung des mietverhältnisses, Fristlose kündigung, Vermieter, Zustand, Grundstück, Ordentliche kündigung, Akte, Vergleich, Mietzins, Verzug
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Gericht: AG Potsdam Quelle:

Entscheidungsdatum: 09.10.2008 Normen: § 536a BGB, § 573 Abs 2 Nr 3 BGB, § 1922 BGB, § 11a VermG

Aktenzeichen: 24 C 264/08

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete im Beitrittsgebiet: Vereinbarte Vermieterpflicht

des VEB zu laufenden Schönheitsreparaturen im Altvertrag; Verwertungskündigung der Erbengemeinschaft nach Restitution

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits werden den Klägern auferlegt, und zwar jeweils zu 1/8.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung von 115 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vorher Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Den Klägern wird gestattet, die Sicherheit durch selbstschuldnerische, unbedingte und unwiderrufliche Bürgschaft einer deutschen Großbank oder Sparkasse zu stellen.

Tatbestand

1Die Beklagte zu 1. mietete gemeinsam mit ihrem mittlerweile verstorbenen Ehemann das Einfamilienhaus-Grundstück unter der heutigen Anschrift in K. an. Das Mietverhältnis begann 1953. Unter dem 05.06.1990 wurde hierüber eine Vertragsurkunde errichtet, zu deren Inhalt im Einzelnen auf Blatt 16 bis 17 sowie Blatt 38 und 39 der Akte Bezug genommen wird. Der Vertrag beinhaltete unter 6. Regelungen, ob Vermieter oder Mieter während des Mietverhältnisses Malerarbeiten durchzuführen habe. Der Vertrag beinhaltet hierbei Unterstreichungen oder Durchstreichungen. Ob die Vertragsschließenden hierbei das Wort „Vermieter“ als Renovierungspflichtigen gestrichen oder unterstrichen haben, ist zwischen den Prozessparteien streitig. Nach Ziffer 9. hatten die Mieter die Wohnung bei Mietvertragende in einem malermäßigen Zustand zu übergeben. Als Vermieterin war in der Mietvertragsurkunde ein volkseigener Betrieb aufgeführt. Nach dem Fall der Mauer und Beendigung der staatlichen Verwaltung traten die Kläger in ungeteilter Erbengemeinschaft als Rechtsnachfolger aufgrund Erbfolge nach dem ehemaligen Eigentümer, F W D, auf Vermieterseite in das Mietverhältnis ein. Der Ehemann der Beklagten zu 1. verstarb am 14.12.2005. Die Kläger ließen durch ihren damaligen Bevollmächtigten mit Schreiben vom 16.07.2007 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses im Wege der so genannten Verwertungskündigung erklären, da sie beabsichtigten, das Mietobjekt zum Zwecke der Auflösung der Erbengemeinschaft und Auseinandersetzung zu veräußern. Zum Inhalt des Kündigungsschreibens, das sich an die Beklagte zu 1. richtete, wird auf Blatt 18 bis 20 der Akte ergänzend Bezug genommen. Die Beklagte zu 1. ließ der Kündigung widersprechen. Der Kaltmietzins für das Mietobjekt betrug seit Januar 1999 487,99 EUR. Das vermietete Wohnhaus befand sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand. Es bestand Instandsetzungsrückstau. Die Beklagte zu 1. ließ, nachdem sie die Kläger unter anderem zur Durchführung von Renovierungsarbeiten aufgefordert hatte, Malerarbeiten durchführen. Die Malerrechnung vom 15.07.2007, zu deren Inhalt im Einzelnen auf Blatt 42 der Akte Bezug genommen wird, wies einen Bruttobetrag von 1.404,06 EUR aus. Die Beklagten kündigen an, die Malerkosten von der Mietzinszahlung abzuziehen. Sie zahlte in den Monaten November und Dezember 2007 keinerlei Mietzins. Auf den Mietzins für Januar 2008 zahlte sie lediglich teilweise, so dass hier 428,08 EUR unbezahlt blieben. Die Kläger ließen - innerhalb der Klageschrift - die fristlose Kündigung wegen angeblichen Zahlungsverzuges sowie hilfsweise die fristgemäße Kündigung als Verwertungskündigung gegenüber der Beklagten zu 1. erklären. Mit Schriftsatz vom 27.08.2008, mit welchem die Kläger die Klage auf die Beklagte zu 2. erweiterten, ließen die Kläger gegenüber der Beklagten zu 2., der Tochter der Beklagten zu 1. und ihres verstorbenen Ehemannes, die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges, hilfsweise die fristgemäße Verwertungskündigung, klären, wobei sie davon ausgingen, dass die

die fristgemäße Verwertungskündigung, klären, wobei sie davon ausgingen, dass die Beklagte zu 2. im Wege der Erbfolge mit in das Mietverhältnis als Mieterin eingetreten sei.

2Die Kläger behaupten: Die geringen Mieteinnahmen ermöglichten keine rentable Bewirtschaftung des Mietobjektes. Es entstehe jährlich ein durchschnittlicher Verlust von etwa 1.986,00 EUR. Das Grundstück habe einen Verkehrswert von über 334.000,00 EUR. Die Mieteinnahmen genügten nicht, um das Objekt zu unterhalten. Die Kläger erlitten erhebliche Nachteile, weil das Grundstück nicht rentabel sei. Die von den Klägern erstrebte Erbauseinandersetzung sei nur durch Veräußerung des Objektes möglich. Aufgrund des schlechten Zustandes des Bauwerkes sei im Falle einer Sanierung mit Kosten von ca. 500,00 EUR je Quadratmeter zu rechnen. Eine Refinanzierung eventueller Sanierungskosten durch die Miete sei nicht möglich. Auch sei den Klägern eine Finanzierung der Sanierung durch Bankkredite nicht möglich, die Kläger bezögen kein Arbeitseinkommen, seien überwiegend betagt - zum behaupteten Alter der Kläger wird auf die Darstellung auf Blatt 12 und 13 der Klageschrift Bezug genommen - und nicht mehr kreditwürdig. Aufgrund des geringen Einkommens der Kläger sei auch eine Erbauseinandersetzung durch Ankauf der Erbanteile durch einzelne Miterben nicht möglich. Im Falle der Veräußerung des Grundstückes im vermieteten Zustand sei mit einem Mindererlös von 25 bis 35 % des Grundstückswertes zu rechnen. Die Kläger meinen, auch ihre fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges sei wirksam. Hierzu behaupten sie: Die Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages vom 05.06.2007 hätten vereinbart, dass die Beklagte zu 1. und ihr verstorbener Ehemann zur Durchführung der laufenden Renovierung verpflichtet gewesen seien. Insoweit gehe eine Aufrechnung mit Renovierungskosten ins Leere. Sie, die Kläger, hätten bereits versucht, das Objekt in vermietetem Zustand zu veräußern. Etwa die Deutsche Immobilienauktion AG habe es jedoch abgelehnt, dass Objekt im vermieteten Zustand in den Versteigerungskatalog aufzunehmen.

3Die Kläger beantragen,

41. die Beklagten zu 1. und 2. zu verurteilen, dass Einfamilienhaus-Grundstück in K geräumt an die Kläger als Gesamtgläubiger herauszugeben,

52. hilfsweise zum 31.03.2009 herauszugeben.

6Die Beklagten beantragen,

7die Klage abzuweisen.

8Die Beklagte zu 1. behauptet: Die Parteien des Mietvertrages vom 05.06.1990 hätten vereinbart, dass der Vermieter die Malerarbeiten während des Mietvertrages durchzuführen habe. Insoweit beruft sich die Beklagte zu 1. auf die erklärte Aufrechnung mit ihren Renovierungskosten. Die Beklagte zu 1. meint, der Wunsch der Kläger zur Erbauseinandersetzung durch Veräußerung im mietfreien Zustand sei kein ausreichender Grund für eine Verwertungskündigung. Die Beklagte zu 2. meint, nicht Mieterin des Objektes zu sein.

9Zum Parteivortrag im Einzelnen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 09.10.2008 ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

10 Die zulässige Klage ist nicht begründet. Den Klägern steht als Rechtsnachfolgern des ehemaligen Eigentümers F W D gemäß § 1922 BGB nach Beendigung der staatlichen Verwaltung über das Grundstück kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Grundstückes gegen die Beklagte zu 1. als Mieterin zu, denn der Mietvertrag der Kläger mit der Beklagten zu 1. ist nicht durch die Kündigungen vom 16.07.2007 sowie vom 30.06.2008 und vom 27.08.2008 beendet worden. Insoweit kann dahin stehen, ob die Beklagte zu 2. als Rechtsnachfolgerin des ehemaligen Mieters in das Mietverhältnis eingetreten ist. Insoweit bestehen gerichtlicherseits Bedenken, gemäß § 563 a BGB dürfte das Mietverhältnis allein mit der Beklagten zu 1. fortgesetzt worden sein. Auf diese Frage kommt es indessen nicht an, denn ein etwaiges Mietverhältnis auch mit der Beklagten zu 2. wäre durch die oben genannten Kündigungen nicht beendet worden.

11 Die fristlose Kündigung der Kläger vom 30.06.2008, Blatt 8 der Akte, ist nicht wirksam, denn ein Kündigungsgrund gemäß §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 BGB liegt nicht vor. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass sich die Beklagte zu 1. in Verzug mit den Mietzinszahlungen November und Dezember 2007 sowie teilweise Januar 2008 befand. Denn ein Verzug gemäß § 286 BGB setzt Verschulden voraus, zumindest hieran

Denn ein Verzug gemäß § 286 BGB setzt Verschulden voraus, zumindest hieran scheitert die Annahme eines Zahlungsverzuges, wobei das Gericht jedoch davon ausgeht, dass bereits der Mietzinsanspruch der Kläger gemäß § 389 BGB durch Aufrechnung erloschen ist, denn der Beklagten stand ein aufrechenbarer Mangelbeseitigungsanspruch gemäß § 536 a Abs. 2 BGB in Höhe der Malerkosten gemäß Rechnung vom 15.07.2007 von 1.404,06 EUR brutto zu. Nach dem Inhalt des Mietvertrages ist davon auszugehen, dass die Beklagte zu 1. Anspruch auf Durchführung der Malerarbeiten während des Mietverhältnisses gegen ihren Vermieter hatte. Die Parteien streiten insoweit über die Frage, ob in der Mietvertragsurkunde, Kopien vorgelegt in Blatt 17 und Blatt 39 der Akte, dass Wort Vermieter als möglicher Renovierungspflichtiger durchgestrichen oder unterstrichen ist. Das Gericht geht nach Würdigung der vorgelegten Fotokopien davon aus, dass das Wort Vermieter unterstrichen ist, so dass von einer vertraglichen Vereinbarung über die Durchführung der Malerarbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter auszugehen ist. Denn in der von der Beklagten zu 1. vorgelegten Fotokopie des Mietvertrages ist das Wort „Vermieter“ in VI. 3. des Mietvertrages sauber unterstrichen. Im Vergleich mit der linken Seite der Fotokopie, die die zweite Seite der Mietvertragsurkunde abbildet, wird ersichtlich, dass auch dort ein Wort, auf das es offensichtlich bei Vertragsschluss ankam, unterstrichen ist. Dort ist unter III. 2. zur Fälligkeit der Mietzinszahlung das Wort „3. Werktag“ ebenfalls unterstrichen. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass es sich hierbei um in der Durchschrift verrutschte Durchstreichungen handelt. Hierfür gibt weder die von der Beklagten zu 1. vorgelegte Vertragskopie einen Anlass, noch die von Klägerseite vorgelegte Vertragskopie. Vielmehr ist auf der von der Klägerseite vorgelegten Vertragskopie, Blatt 17 der Akte, ersichtlich, dass dort auf der linken Seite zu III. 2. des Vertrages ebenfalls das Wort „3. Werktag“ unterstrichen ist. Der Strich im Bereich des Wortes „Vermieter“ auf der rechten Seite der Kopie zu Ziffer IV. 3. ist hier oberhalb des Wortes sichtbar. Im Vergleich des übrigen Schriftbildes der klägerseits vorgelegten Kopie wird jedoch deutlich, dass bei Fertigung der Vertragsdurchschläge es zu einem Verrutschen der Durchschläge gekommen sein muss. Denn die Maschinenschriftlichen Eintragungen auf der von Klägerseite vorgelegten Kopie weisen eine Neigung von links unten nach rechts oben auf, das Schreibmaschinen-Schriftbild verläuft nicht parallel zum vor gedruckten Text der Vertragsurkunde, sondern ist auf der rechten Seite der Kopie höher, als auf der linken Seite. Hieraus schließt das Gericht, dass es sich bei dem Strich auf der klägerseits vorgelegten Kopie in VI. 3. um eine verrutschte Unterstreichung des Wortes Vermieter handelt. Hierfür spricht auch, dass das Maschinen-Schriftbild auf der mieterseits vorgelegten Vertragskopie, Blatt 39, keine Schrägneigung von links unten nach rechts oben aufweist, sondern parallel zum vor gedruckten Text verläuft. Hiergegen spricht auch nicht die zur Frage der End- Renovierung abweichende Regelung des Vertrages. Die Person des Renovierungspflichtigen für die laufende Renovierung kann durchaus von dem für die Endrenovierung Pflichtigen abweichen.

12 Hiernach waren die Vermieter zur Renovierung verpflichtet, so dass die erfolglose, Aufforderung durch die Beklagten, Renovierungsarbeiten durchzuführen, zu einem Verzug der Kläger mit der Mangelbeseitigung geführt hat. Entsprechend ist der Mietzins- Anspruch in Höhe des Rechnungsbetrages von 1.404,06 EUR erloschen. Zumindest jedoch würde es sich bei gegenteiliger Betrachtungsweise nicht um einen schuldhaften Rechtsirrtum handeln, so dass die Beklagte zu 1., sofern entgegen der soeben vorgenommenen Würdigung ein Mietzins-Anspruch bestünde, ein Verschulden und damit ein Verzug nicht gegeben ist, §§ 546 II Nr. 3, 286, 276 BGB.

13 Auch die Verwertungskündigungen der Kläger haben nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Es besteht insoweit nach dem Vortrag der Kläger kein Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 3 BGB, auch haben die Kläger die Gründe für ihr berechtigtes Interesse in dem Kündigungsschreiben nicht ausreichend angegeben, § 573 Abs. 3 BGB. Anlass für richterliche Hinweise war insoweit nicht gegeben, da diese Gesichtspunkte ausreichend von den Parteien thematisiert worden sind.

14 Denn eine wirksame Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB im Sinne einer Verwertungskündigung setzt voraus, dass die Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert sind und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden. Zumindest ist vorliegend nicht ersichtlich, dass die Kläger erhebliche Nachteile erleiden würden. Denn bei der Würdigung, ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu erheblichen Nachteilen führt, ist ein Vergleich der Vor- und Nachteile der Vermieter vorzunehmen. Bezugspunkt für den Vergleich ist dabei nicht der absolute Vorteil, der den Vermietern bei Veräußerung einer Wohnung in unvermietetem Zustand entstehen würde, sondern zunächst ist zu vergleichen zwischen dem Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbes des Objektes

vergleichen zwischen dem Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbes des Objektes durch die Kläger und einer Veräußerung in vermietetem Zustand. Es entspricht der zutreffenden, herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur, der sich der Abteilungsrichter anschließt, dass es für den genannten Vergleich bei Feststellung eines erheblichen Nachteiles gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf den Vergleich des Wertes der Immobilie zur Zeit des Erwerbes in vermietetem Zustand einerseits und dem erzielbaren Veräußerungserlös ebenfalls in vermietetem Zustand ankommt, wenn der Vermieter das Objekt bereits vermietet erworben hat (vgl. hierzu OLG Stuttgart, Urteil vom 26.09.2005, Grundeigentum 2006, Seite 323, JURIS, Textziffer 20, 21, zustimmend Palandt-Weidenkaff, BGB, 66. Auflage, § 573 RZ. 34 bis 36). Vorliegend ist als Anknüpfungspunkt zum Zeitpunkt des Erwerbes der Kläger das enden der staatlichen Verwaltung des Grundstückes am 31.12.1992 gemäß § 11 a Vermögensgesetz auszugehen. Erst ab diesem Zeitpunkt sind die Kläger in das Mietverhältnis als Rechtsnachfolger des Eigentümers eingetreten und hatten damit Zugriff auf das Grundstück. Vorliegend kann nicht davon ausgegangen werden, dass das Mietobjekt in der Zeit zwischen Erwerb durch die Kläger in vermietetem Zustand und einer möglichen Veräußerung in näherer Zukunft an Erlösmöglichkeiten verloren hätte. Vielmehr gehen die Kläger nach ihrem - bestrittenen - Vortrag selbst davon aus, dass der Verkehrswert des Objektes seit 1993, der Zeit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens, und heute noch zugenommen habe, wie sich aus dem Vortrag auf Blatt 7 der Klageschrift ergibt.

15 Erwirbt der Vermieter das Grundstück in vermietetem Zustand, so haftet dem Grundstück von Anfang an der durch die Vermietung begründete Minderwert an. Durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erleidet der Vermieter keine zusätzlichen, erheblichen Nachteile, § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Vielmehr würde er durch die Kündigung einen wirtschaftlichen Wert realisieren, der ihm nie zur Verfügung stand, (vgl. OLG Stuttgart am angegebenen Orte, JURIS, Textziffer 21). Nach alledem greift auch die Verwertungskündigung vom 30.06.2008 nicht durch, die die Kläger mit Schriftsatz vom 27.08.2008 auch auf die Beklagte zu 2. erstreckt haben. Die Verwertungskündigung vom 16.07.2007 ist aus dem gleichen Grunde unwirksam.

16 Nach alledem war die Klage abzuweisen.

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