Urteil des AG Pankow-Weißensee vom 07.04.2008
AG Pankow-Weißensee: anbau, wohnung, anschluss, wohnraum, breite, härte, heizung, installation, mietsache, estrich
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Gericht:
AG Pankow-
Weißensee
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
7 C 366/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 554 Abs 2 BGB
Wohnraummiete: Duldungspflicht des Mieters für einen
Küchenanbau
Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, in der Zeit vom voraussichtlich 07. April 2008 bis 25. Juli
2008 folgende Arbeiten in der von ihm angemieteten Wohnung Nr. pp. im Hause pp., zu
dulden, und zwar werktags zwischen 08.00 Uhr und 18.00 Uhr:
a) Errichtung eines massiven Anbaus gemäß der Anlage zum Urteil an der
südwestlichen Außenwand der Küche über alle Etagen gehend, mit einer Größe von 9 qm
je Wohnung. Konstruktion des Anbaus aus vier tragenden Ortbetonstützen in den
Abmessungen 20 x 20 cm, Decken in 18 cm Stahlbeton und Brüstungen aus 11,5 cm
starken Kalksandsteinmauerwerk mit Stahlbetonringanker. Raummaße des Anbaues
(Länge x Breite x Höhe) 3,56 m x 2,43 m x 2,53 m. Bei einer Brüstungshöhe von 0,8 m
Verglasung des Anbaus dreiseitig mit vier Kunststoffisolierglasfenstern mit einem Uw-
Wert von 1,2 WqmK und einem Rohbaumaß von 1,74 m;
b) Entfernung der bisherigen Brüstung des Küchenfenstern und Ausbau des
bisherigen Küchenfensters zum Zwecke der Herstellung eines Zuganges zur Küche in
der Größe 0,34 m x 1,18 m zum zu errichtenden Anbau;
c) Außenseitige Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems aus jeweils 10
cm mineralischer Wärmedämmung an den Seitenwänden und Polysterol-
Hartschaumplatten an der Stirnseite des zu errichtenden Anbaus. Verputzen der
Außenmauern mit Kratzputz und Anstrich desselben, Anbringung von Blumenkästen
außen vor den Frontfenstern des Anbaus;
d) Aufbringen einer Trittschalldämmung 20 mm, Zementestrich 45 mm auf Folie
und Bodenfliesen 30 x 30 cm mit Sockelfliesen innen auf die Stahlbetondecke des zu
errichtenden Anbaus;
e) Verputzen mit 10 mm Gipsputz und Streichen der Innenwände und Decke des
zu errichtenden Anbaus mit Dispersionsfarbe weiß;
f) Installation eines neuen Heizkörpers (Breite x Höhe) 1,20 x 0,50 cm, mittig an
der Stirnseite des Anbaus und Anschluss an die bestehende Gasetagenheizung,
Verlegung von Heizleitungen im zu errichtenden Anbau im Estrich des Fußbodens;
g) Montage und Anschluss einer Doppelsteckdose rechts neben dem Durchgang
zur Küche sowie eines mittigen Deckenauslasses für eine Leuchte im zu errichtenden
Anbau und elektrischer Anschluss an die vorhandene Umverteilung in der Küche.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000 Euro vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Mit Vertrag vom 08. September 1994 mietete der Beklagte von der Klägerin eine
Wohnung in pp. Die Wohnung hat eine Größe von 36 qm und besteht aus anderthalb
Zimmern. Die Küche ist 1,78 qm groß. Das Gebäude wurde im Jahre 1962 erbaut und
verfügt über eine schlechte Wärmedämmung.
Die Klägerin plant, umfassende Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen an dem Haus
durchzuführen. Insbesondere ist beabsichtigt, eine Wärmedämmung auf die Fassade,
Kellerdecke sowie die oberste Geschossdecke aufzubringen. Des weiteren sollen die, wie
die von dem Beklagten bewohnten Mittelwohnungen mit einem dreiseitig verglasten und
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die von dem Beklagten bewohnten Mittelwohnungen mit einem dreiseitig verglasten und
beheizbaren Anbau an der Küche versehen werden, wodurch eine
Wohnflächenerweiterung von 9 qm einhergeht.
Zwischen den Parteien besteht Einigkeit, dass der Beklagte die
Wärmedämmungsmaßnahmen dulden wird.
Mit Schreiben vom 09. Februar 2007 kündigte die Klägerin die
Modernisierungsmaßnahmen hinsichtlich der Wärmedämmung und des Anbaues an. Am
12. Oktober 2007 widersprach der Beklagte dem Anbau an die Küche.
Die Gasetagenheizung in der Wohnung wurde vom Beklagten eingebaut.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, in der Zeit von voraussichtlich 07. April 2008 bis
25. Juli 2008 folgende Arbeiten in der von ihm angemieteten Wohnung Nr. pp. im Hause
pp., zu dulden, und zwar werktags zwischen 08.00 Uhr und 18.00 Uhr:
a) Errichtung eines massiven Anbaus gemäß der Anlage zum Urteil an der
südwestlichen Außenwand der Küche über alle Etagen gehend, mit einer Größe von 9 qm
je Wohnung. Konstruktion des Anbaus aus vier tragenden Ortbetonstützen in den
Abmessungen 20 x 20 cm, Decken in 18 cm Stahlbeton und Brüstungen aus 11,5 cm
starken Kalksandsteinmauerwerk mit Stahlbetonringanker. Raummaße des Anbaues
(Länge x Breite x Höhe) 3,56 m x 2,43 m x 2,53 m. Bei einer Brüstungshöhe von 0,8 m
Verglasung des Anbaus dreiseitig mit vier Kunststoffisolierglasfenstern mit einem Uw-
Wert von 1,2 WqmK und einem Rohbaumaß von 1,74 m;
b) Entfernung der bisherigen Brüstung des Küchenfenstern und Ausbau des
bisherigen Küchenfensters zum Zwecke der Herstellung eines Zuganges zur Küche in
der Größe 0,34 m x 1,18 m zum zu errichtenden Anbau;
c) Außenseitige Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems aus jeweils
10 cm mineralischer Wärmedämmung an den Seitenwänden und Polysterol-
Hartschaumplatten an der Stirnseite des zu errichtenden Anbaus. Verputzen der
Außenmauern mit Kratzputz und Anstrich desselben, Anbringung von Blumenkästen
außen vor den Frontfenstern des Anbaus;
d) Aufbringen einer Trittschalldämmung 20 mm, Zementestrich 45 mm auf
Folie und Bodenfliesen 30 x 30 cm mit Sockelfliesen innen auf die Stahlbetondecke des
zu errichtenden Anbaus;
e) Verputzen mit 10 mm Gipsputz und Streichen der Innenwände und Decke
des zu errichtenden Anbaus mit Dispersionsfarbe weiß;
f) Installation eines neuen Heizkörpers (Breite x Höhe) 1,20 x 0,50 cm, mittig
an der Stirnseite des Anbaus und Anschluss an die bestehende Gasetagenheizung,
Verlegung von Heizleitungen im zu errichtenden Anbau im Estrich des Fußbodens;
g) Montage und Anschluss einer Doppelsteckdose rechts neben dem
Durchgang zur Küche sowie eines mittigen Deckenauslasses für eine Leuchte im zu
errichtenden Anbau und elektrischer Anschluss an die vorhandene Umverteilung in der
Küche.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er meint, der Anbau an die Küche stelle keine Modernisierung dar, da die Mietsache
verändert wird. Die Anbaumaßnahme stelle eine unzumutbare Härte dar, da sich die
Nettomiete und die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten wesentlich erhöhen. Er
behauptet weiter, in der Küche sei dann kein Tageslicht mehr gegeben und die anderen
Zimmer würden verdunkelt. Weil in dem Anbau auch ein Heizkörper installiert wird, sei
dann die Wohnung im Mietspiegel nicht mehr als ohne Heizung einzuordnen.
Zum weiteren Vorbringen der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst
Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet. Der Beklagte ist nach § 554 Abs. 2 BGB zur Duldung
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Die zulässige Klage ist begründet. Der Beklagte ist nach § 554 Abs. 2 BGB zur Duldung
des von der Klägerin beabsichtigten Anbaues verpflichtet. Nach § 554 Abs. 2 BGB hat
der Mieter Maßnahmen des Vermieters zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung
von Energie oder Wasser oder zur Schaffung von Wohnraum zu dulden. Der von der
Klägerin beabsichtigte Anbau an die Küche des Beklagten ist die Schaffung von Wohnung
und damit von dem Beklagten zu dulden.
Von der Regelung des § 554 BGB werden insbesondere Anbauten erfasst und damit die
Rechtsprechung, die den Anbau nicht als Modernisierung angesehen hat, obsolet (vgl.
Schmidt-Futterer, Mietrecht, Anm. zu § 554 BGB, Rd.-Nr. 12). Um das
Tatbestandsmerkmal der Schaffung von Wohnraum zu erfüllen, ist es auch nicht
erforderlich, dass neue Wohnungen geschaffen werden (vgl. dazu Schmidt-Futterer
a.a.O.). Es ist allein maßgeblich, dass der Wohnraum vergrößert wird. Bei dem Anbau
handelt es sich um Schaffung von neuem Wohnraum, denn es wird ein 9 qm großer
beheizbarer Raum geschaffen. Dass der Beklagte die Maßnahme subjektiv nicht als
wohnwertverbessernd ansieht, ist insoweit unerheblich.
Entgegen der Ansicht des Beklagten steht dem Duldungsanspruch auch nicht entgegen,
dass sich mit der Maßnahme die Gesamtquadratmeterfläche der Wohnung um 25 %
erhöht. Das Gesetz sieht keine Begrenzung in dem Umfang der Schaffung von
Wohnraum vor.
Entgegen der Ansicht des Beklagten stellt die Maßnahme auch für ihn keine
unzumutbare Härte nach § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB dar.
Eine wesentliche Änderung des Grundrisses ist nicht gegeben. Der alte Grundriss bleibt
in seinem Bestand erhalten, es wird lediglich ein Raum hinzugefügt.
Die Behauptung des Beklagten, dass dann kein Tageslicht mehr in seiner Küche sei, ist
nicht nachvollziehbar. Insbesondere wird der Anbau aus Glas hergestellt.
Auch die Befürchtung, dass sich die Einordnung der Wohnung im Mietspiegel verändern
wird, kann das Gericht nicht nachvollziehen.
Selbst wenn die Klägerin einen Heizkörper in den Anbau einbaut, ist die gesamte
Wohnung weiterhin als eine Wohnung anzusehen, in der der Mieter die Heizung
eingebaut hat.
Letztlich stellt auch die Tatsache, dass sich die Miete wesentlich erhöht, und zwar sowohl
die Netto- als auch die Bruttomiete, keine unzumutbare Härte dar.
Die geplanten Mieterhöhungen sind nicht unangemessen hoch. Wenn der Beklagte nicht
in der Lage ist, die Mieten zu zahlen, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht nach §
554 Abs. 3 BGB Gebrauch machen.
Die Klägerin hat die Modernisierung mit Schreiben vom 09. Februar 2007 auch
ordnungsgemäß, insbesondere form- und fristgerecht angekündigt.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.
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