Urteil des AG Pankow-Weißensee vom 23.06.2005
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Gericht:
AG Pankow-
Weißensee
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
8 C 338/05
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 259 BGB, § 556 BGB
Wohnraummiete: Umlagefähigkeit "sonstiger Betriebskosten"
Tenor
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 473,15 Euro
nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23. Juni
2005 zu zahlen; im übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten 77 % und die Klägerin 23 %.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Auf die Abfassung eines Tatbestandes wird gemäß dem § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO
verzichtet.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zum überwiegenden Teil begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagten
ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 473,15 Euro aus der Betriebskostenabrechnung
vom 16. März 2004 für das Betriebskostenjahr 2003 in Verbindung mit § 535 Abs. 2 BGB
zu. Die Betriebskostenabrechnung entspricht den Mindestanforderungen, die der
Bundesgerichtshof für die vom Vermieter vorzunehmende Abrechnung der
Vorauszahlungen der Betriebskosten aufgestellt hat (Vgl. BGH NJW 82, 573.) (574).
Jedoch ist der Betrag von 84,11 Euro, den die Klägerin für sonstige Betriebskosten den
Beklagten in Rechnung gestellt hat, von dem Rechnungsbetrag abzusetzen. Nach der
Vereinbarung der Parteien mit Mietvertrag vom 11. August 2001 sind die Beklagten zwar
grundsätzlich verpflichtet, die sonstigen Betriebskosten, wie in Nr. 17 der Anlage 3 zu §
27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung aufgeführt, zu tragen. Jedoch bedarf es
diesbezüglich einer konkreten Vereinbarung der genau zu bezeichnenden einzelnen
sonstigen Betriebskosten. Eine solche Vereinbarung fehlt hier. Aus dem Mietvertrag
ergibt sich lediglich in Anlage 2, dass hierunter Sondermüllabfuhr, Recycling,
Entrümpelung und Kosten für diverse Wartungsverträge gerechnet werden sollen. Diese
Punkte sind jedoch in der Betriebskostenabrechnung 2003 nicht enthalten. Hinsichtlich
der von der Klägerin angeführten Wartungsverträge ist die Vereinbarung in Anlage 2 des
Mietvertrages aber zu unbestimmt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes,
der sich das Gericht anschließt, kann nur bei einer ausreichend individuellen und klaren
Vereinbarung konkreter Betriebskosten diese unter sonstige Betriebskosten gefasst
werden (Vgl. BGH WuM 2004, 290 (291).). Denn nach dem gesetzlichen Leitbild muss
der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten
Zustand halten und alle entsprechenden Lasten tragen, § 535 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB.
Hierzu gehören auch die Kosten für den Unterhalt der Mietsache (Vgl. Eisenschmidt in
Schmidt/Futterer Mietrecht, 8. Auflage, 2003, § 535 Rdnr. 534.).
Werden diese Kosten auf den Mieter überwälzt, müssen sie in dem Mietvertrag genau
bezeichnet werden. Die Bezeichnung „Kosten für diverse Wartungsverträge“ erfüllt
jedoch dieses Bestimmtheitserfordernis nicht. Für den Mieter ist nicht deutlich, welche
Kosten welcher konkreten Wartungsverträge auf ihn überwälzt werden sollen.
Darüber hinaus ist ein weiterer Abschlag in Höhe von 39,09 Euro von der Position
„Hausmeister Fremdleistungen“ abzusetzen, so dass hier lediglich ein Betrag von 78,18
Euro verbleibt. Das Gericht hat im Wege der Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO einen
Abschlag der in Rechnung gestellten Hausmeisterleistung von 1/3 vorgenommen. Ein
Anspruch auf Übernahme der Kosten für den Hauswart besteht nur insoweit, als der
Hauswart umlagefähige Leistungen erbringt. Umlagefähig sind körperliche Leistungen
des Hauswarts, die nicht die Instandsetzung und Verwaltung, sondern die Pflege des
Objektes betreffen (Vgl. Gies in Hannemann/Wiegner, Wohnraummietrecht, 2. Auflage,
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Objektes betreffen (Vgl. Gies in Hannemann/Wiegner, Wohnraummietrecht, 2. Auflage,
München 2005, § 36 Rdnr. 37 ff.). Einige der von der Klägerin dem Hausmeister mit dem
Hausmeistervertrag, Anlage 3, übertragenen Arbeiten entsprechen nicht diesen
Anforderungen. Die Überwachung von Fremdleistungen gilt ebenso als
Verwaltungstätigkeit, wie das Ablesen von Wasserzählern (Vgl. Landgericht München I,
WOM 2000, 258 sowie Langenberg in Schmidt/Futterer a.a.O. § 556 Rdnr. 184.). Nach
Auffassung des Gerichtes kann die Überwachung von Fremdleistungen nicht
dahingehend differenziert werden, ob die zu überwachende Tätigkeit umlagefähig oder
nicht ist. Denn, würde der Hauswart selbst die Arbeiten durchführen, obläge die
Überwachung des Hausmeisters der Verwaltung, die hierfür keine gesonderte Gebühr
erheben könnte. Ebenso ist das Auswechseln von Glühbirnen eine
Instandhaltungstätigkeit (Vgl. Gies a.a.O. § 36 Rdnr. 38.), was auch die Erneuerung der
Hausnummernbeleuchtung umschließt. Unter Zugrundelegung dieser Tätigkeiten und
Berücksichtigung der weiter in der Anlage 3 des Hauswartleistungsvertrages geregelten
Arbeiten, die als Betriebskosten umlagefähig sind, hält das Gericht einen Abschlag von
1/3 der gesamten in Rechnung gestellten Kosten für angemessen.
Damit ergibt sich ein noch zu zahlender Restbetrag von 473,15 Euro. Ein weiterer Abzug
aus der Betriebskostenabrechnung 2003 war entgegen der Auffassung der Beklagten
nicht vorzunehmen. Insbesondere führt die von den Beklagten eingewandte
Messdifferenz zwischen dem gelieferten Wasser und der Summe aller Einzelzähler nicht
zu einer nicht mehr akzeptablen Fehlertoleranz. Vorliegend liegt lediglich eine
Abweichung von 13 % vor, die jedoch die Grenze der Inakzeptanz von 20 % nicht erreicht
(So auch Landgericht Braunschweig, WuM 1999, 294.). Soweit die Beklagten einwenden,
dass der von der Klägerin in der Wasserkostenabrechnung zugrunde liegende
Kubikmeterpreis zu hoch berechnet ist, so vermag das Gericht hieraus eine fehlerhafte
Ablesung nicht herzuleiten. Der von der Klägerin zugrunde gelegte Kubikmeterpreis
ergibt sich aus der gesamt gemessenen Menge des verbrauchten Wassers für das
ganze Haus im Verhältnis zu dem aufgewandten Eurobetrag und ist nicht in Vergleich zu
setzen mit dem von den Berliner Wasserwerken in Rechnung gestellten Kubikmeterpreis.
Ein weiterer Zahlungsanspruch steht der Klägerin gegen die Beklagten nicht zu.
Insbesondere ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung vom 10. November 2003
für den Zeitraum der Betriebskostenabrechnung 2002 ein Anspruch auf Zahlung von
noch offenen 19,59 Euro nicht. Auch hier ist aus den oben aufgeführten Gründen der
Betrag der sonstigen Betriebskosten, der hier 87,41 Euro beträgt, abzusetzen, so dass
ein Nachzahlungsbetrag nicht mehr offen ist.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 280 Abs. 1 Satz 2, 286 Abs. 1 Satz 2, 288 BGB.
Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 92 Abs. 1 Satz 2 2. Alt. BGB, 100
Abs. 4 ZPO sowie den §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
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