Urteil des AG Pankow-Weißensee vom 23.06.2005, 8 C 338/05

Quelle: Gericht: AG Pankow- Weißensee

Normen: § 259 BGB, § 556 BGB

Entscheidungsdatum: 22.11.2005

Aktenzeichen: 8 C 338/05

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Umlagefähigkeit "sonstiger Betriebskosten"

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 473,15 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23. Juni 2005 zu zahlen; im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten 77 % und die Klägerin 23 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1Auf die Abfassung eines Tatbestandes wird gemäß dem § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO verzichtet.

Entscheidungsgründe

2Die Klage ist zum überwiegenden Teil begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 473,15 Euro aus der Betriebskostenabrechnung vom 16. März 2004 für das Betriebskostenjahr 2003 in Verbindung mit § 535 Abs. 2 BGB zu. Die Betriebskostenabrechnung entspricht den Mindestanforderungen, die der Bundesgerichtshof für die vom Vermieter vorzunehmende Abrechnung der Vorauszahlungen der Betriebskosten aufgestellt hat (Vgl. BGH NJW 82, 573.) (574). Jedoch ist der Betrag von 84,11 Euro, den die Klägerin für sonstige Betriebskosten den Beklagten in Rechnung gestellt hat, von dem Rechnungsbetrag abzusetzen. Nach der Vereinbarung der Parteien mit Mietvertrag vom 11. August 2001 sind die Beklagten zwar grundsätzlich verpflichtet, die sonstigen Betriebskosten, wie in Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung aufgeführt, zu tragen. Jedoch bedarf es diesbezüglich einer konkreten Vereinbarung der genau zu bezeichnenden einzelnen sonstigen Betriebskosten. Eine solche Vereinbarung fehlt hier. Aus dem Mietvertrag ergibt sich lediglich in Anlage 2, dass hierunter Sondermüllabfuhr, Recycling, Entrümpelung und Kosten für diverse Wartungsverträge gerechnet werden sollen. Diese Punkte sind jedoch in der Betriebskostenabrechnung 2003 nicht enthalten. Hinsichtlich der von der Klägerin angeführten Wartungsverträge ist die Vereinbarung in Anlage 2 des Mietvertrages aber zu unbestimmt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der sich das Gericht anschließt, kann nur bei einer ausreichend individuellen und klaren Vereinbarung konkreter Betriebskosten diese unter sonstige Betriebskosten gefasst werden (Vgl. BGH WuM 2004, 290 (291).). Denn nach dem gesetzlichen Leitbild muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand halten und alle entsprechenden Lasten tragen, § 535 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB. Hierzu gehören auch die Kosten für den Unterhalt der Mietsache (Vgl. Eisenschmidt in Schmidt/Futterer Mietrecht, 8. Auflage, 2003, § 535 Rdnr. 534.).

3Werden diese Kosten auf den Mieter überwälzt, müssen sie in dem Mietvertrag genau bezeichnet werden. Die Bezeichnung „Kosten für diverse Wartungsverträge“ erfüllt jedoch dieses Bestimmtheitserfordernis nicht. Für den Mieter ist nicht deutlich, welche Kosten welcher konkreten Wartungsverträge auf ihn überwälzt werden sollen.

4Darüber hinaus ist ein weiterer Abschlag in Höhe von 39,09 Euro von der Position „Hausmeister Fremdleistungen“ abzusetzen, so dass hier lediglich ein Betrag von 78,18 Euro verbleibt. Das Gericht hat im Wege der Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO einen Abschlag der in Rechnung gestellten Hausmeisterleistung von 1/3 vorgenommen. Ein Anspruch auf Übernahme der Kosten für den Hauswart besteht nur insoweit, als der Hauswart umlagefähige Leistungen erbringt. Umlagefähig sind körperliche Leistungen des Hauswarts, die nicht die Instandsetzung und Verwaltung, sondern die Pflege des Objektes betreffen (Vgl. Gies in Hannemann/Wiegner, Wohnraummietrecht, 2. Auflage,

Objektes betreffen (Vgl. Gies in Hannemann/Wiegner, Wohnraummietrecht, 2. Auflage, München 2005, § 36 Rdnr. 37 ff.). Einige der von der Klägerin dem Hausmeister mit dem Hausmeistervertrag, Anlage 3, übertragenen Arbeiten entsprechen nicht diesen Anforderungen. Die Überwachung von Fremdleistungen gilt ebenso als Verwaltungstätigkeit, wie das Ablesen von Wasserzählern (Vgl. Landgericht München I, WOM 2000, 258 sowie Langenberg in Schmidt/Futterer a.a.O. § 556 Rdnr. 184.). Nach Auffassung des Gerichtes kann die Überwachung von Fremdleistungen nicht dahingehend differenziert werden, ob die zu überwachende Tätigkeit umlagefähig oder nicht ist. Denn, würde der Hauswart selbst die Arbeiten durchführen, obläge die Überwachung des Hausmeisters der Verwaltung, die hierfür keine gesonderte Gebühr erheben könnte. Ebenso ist das Auswechseln von Glühbirnen eine Instandhaltungstätigkeit (Vgl. Gies a.a.O. § 36 Rdnr. 38.), was auch die Erneuerung der Hausnummernbeleuchtung umschließt. Unter Zugrundelegung dieser Tätigkeiten und Berücksichtigung der weiter in der Anlage 3 des Hauswartleistungsvertrages geregelten Arbeiten, die als Betriebskosten umlagefähig sind, hält das Gericht einen Abschlag von 1/3 der gesamten in Rechnung gestellten Kosten für angemessen.

5Damit ergibt sich ein noch zu zahlender Restbetrag von 473,15 Euro. Ein weiterer Abzug aus der Betriebskostenabrechnung 2003 war entgegen der Auffassung der Beklagten nicht vorzunehmen. Insbesondere führt die von den Beklagten eingewandte Messdifferenz zwischen dem gelieferten Wasser und der Summe aller Einzelzähler nicht zu einer nicht mehr akzeptablen Fehlertoleranz. Vorliegend liegt lediglich eine Abweichung von 13 % vor, die jedoch die Grenze der Inakzeptanz von 20 % nicht erreicht (So auch Landgericht Braunschweig, WuM 1999, 294.). Soweit die Beklagten einwenden, dass der von der Klägerin in der Wasserkostenabrechnung zugrunde liegende Kubikmeterpreis zu hoch berechnet ist, so vermag das Gericht hieraus eine fehlerhafte Ablesung nicht herzuleiten. Der von der Klägerin zugrunde gelegte Kubikmeterpreis ergibt sich aus der gesamt gemessenen Menge des verbrauchten Wassers für das ganze Haus im Verhältnis zu dem aufgewandten Eurobetrag und ist nicht in Vergleich zu setzen mit dem von den Berliner Wasserwerken in Rechnung gestellten Kubikmeterpreis.

6Ein weiterer Zahlungsanspruch steht der Klägerin gegen die Beklagten nicht zu. Insbesondere ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung vom 10. November 2003 für den Zeitraum der Betriebskostenabrechnung 2002 ein Anspruch auf Zahlung von noch offenen 19,59 Euro nicht. Auch hier ist aus den oben aufgeführten Gründen der Betrag der sonstigen Betriebskosten, der hier 87,41 Euro beträgt, abzusetzen, so dass ein Nachzahlungsbetrag nicht mehr offen ist.

7Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 280 Abs. 1 Satz 2, 286 Abs. 1 Satz 2, 288 BGB.

8Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 92 Abs. 1 Satz 2 2. Alt. BGB, 100 Abs. 4 ZPO sowie den §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

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