Urteil des AG Pankow-Weißensee vom 13.03.2017, 9 C 359/06

Entschieden
13.03.2017
Schlagworte
Nutzungsrecht, Kündigung, Grundstück, Wohnung, Wohnraum, Haus, Vermieter, Mietrecht, Duldung, Auflage
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Quelle: Gericht: AG Pankow- Weißensee

Normen: § 242 BGB, § 573b BGB

Entscheidungsdatum: 10.04.2007

Aktenzeichen: 9 C 359/06

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Nachträgliche Untersagung der Nutzung eines Mehrfamilienhaus-Gartens

Tenor

1. Es wird festgestellt,

a) dass die Beklagten kein Nutzungsrecht an dem hinteren, ca. 60 großen Raum im 2. Obergeschoss des Hauses ..., ..., dessen genaue Lage der der Klageschrift beigefügten Lageskizze entnommen werden kann, haben,

b) dass die Beklagten kein Nutzungsrecht an dem auf dem Grundstück des Hauses ..., ...befindlichen Schuppen, dessen genaue Lage der der Klageschrift beigefügten Lageskizze entnommen werden kann, haben.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Widerklage wird zu beiden Anträgen abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 27 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 73 % zu tragen.

Die Kosten der Streithilfe werden den Beklagten als Gesamtschuldnern zu 73 % und der Streithelferin zu 27 % auferlegt.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien können die Vollstreckung der Gegenseite durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in jeweils gleicher Höhe leistet.

5. Der Streitwert wird auf 6.723,00 Euro festgesetzt. Davon entfällt auf den Klageantrag zu 1. a) ein Wert von 1.440,00 Euro, auf den Klageantrag zu 1. b) ein Wert von 1.620,00 Euro und auf den Klageantrag zu 2. und 3. einheitlich ein Wert von 1.800,00 Euro.

Der hilfsweise gestellte Widerklageantrag ist wertmäßig in den Klageanträgen zu 1. und 2. enthalten. Auf den hilfshilfsweise gestellten Widerklageantrag entfällt ein Wert von 1.863,00 Euro.

Tatbestand

1Der Kläger begehrt die Feststellung, dass die Beklagten kein Nutzungsrecht an einem näher bezeichneten Raum des Hauses, in dem sich die von ihnen jeweils gemieteten Wohnungen befinden, sowie an einem auf dem Grundstück befindlichen, ebenfalls näher bezeichneten Schuppen haben; zudem verlangt er von ihnen die Unterlassung der Nutzung des Gartens auf dem Grundstück und schließlich von einzelnen Beklagten die Entfernung bestimmter Gegenstände aus dem Garten.

2Die Beklagten fordern widerklagend für den Fall der oben genannten Feststellung, dass ihnen ein näher gekennzeichneter Ersatzraum zur Verfügung gestellt wird, und für den Fall, dass sie auch insoweit nicht obsiegen, dass eine Mietminderung festgestellt werde.

3Der Kläger erwarb mit Kaufvertrag vom 6. März 2006 das Grundstück ... in ... von der ...und wurde am 17. August 2006 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Von der Voreigentümerin mieteten mit Vertrag vom 29. März/6. April 1998 die Beklagten zu 1. und 2., mit Vertrag vom 12. Oktober 2000 die Beklagte zu 4., mit Vertrag vom 19. Februar 2004 die Beklagten zu 5. und 6. und mit Vertrag vom 25. März 2004 die Beklagte zu 3. jeweils Wohnungen im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss des Hauses auf dem bezeichneten Grundstück. Hinsichtlich der Mietzinsvereinbarungen und der weiteren Einzelheiten wird auf die als Anlagen zur Klageschrift eingereichten Mietverträge

weiteren Einzelheiten wird auf die als Anlagen zur Klageschrift eingereichten Mietverträge (Blatt 32 bis 49 der Akten) Bezug genommen. Jeweils unter § 2 der Mietvertragsformulare heißt es:

4

5(1) Das Wohnungsunternehmen stellt den Mietern folgende Einrichtungen zur Verfügung:

6Hierfür geltend die Besonderen Vertragsbestimmungen (Anlage 2 des Vertrages)

7(2) Die sonstigen zum gemeinsamen Gebrauch bestimmten Anlagen und Einrichtungen können ihrem jeweiligen Zweck entsprechend von den Mietern mitbenutzt werden. Hofund Außenanlagen können vom Wohnungsunternehmen jederzeit umgestaltet und einem anderen Zweck zugeführt werden".

8Das streitbefangene Haus verfügt über keinen Dachboden. Im 2. Obergeschoss befand sich zu dem Zeitpunkt, als der Kläger den Besitz an dem Haus übernommen hatte eine zu diesem Zeitpunkt leer stehende Vierzimmerwohnung. Dahinter und nur durch die vorgenannte Wohnung begehbar befindet sich ein weit über 50 großer Raum, den die Beklagten jedenfalls bis dahin als Abstellraum und im Winter als Raum zum Wäsche trocknen genutzt hatten. Hinsichtlich der Einzelheiten der baulichen Gegebenheiten des Dachgeschosses des Hauses wird auf die zur Klageschrift eingereichte Lageskizze (Blatt 11 der Akten) Bezug genommen.

9Sowohl zur Straße hin als auch hinter dem von den Beklagten bewohnten Haus befindet sich ein weit über 1.000 großer Garten. Neben dem hinteren Gartenstück befindet sich der streitbefangene Schuppen, neben dem vorderen Gartenstück eine Remise. Beide Gebäude bilden keinen einheitlichen Baukörper. Sie sind beide zudem von dem Garten durch die Zuwegung des Hauses getrennt. Als der Kläger das Grundstück übernommen hatte, hatten die Beklagten den Schuppen unter Anderem als Abstellraum genutzt. Im Sommer des Jahres 2006 beräumten die Beklagten den Schuppen und auch den streitbefangenen hinteren Raum im 2. Obergeschoss des Hauses, erklärten indes, diese Räumung erfolge lediglich vorübergehend und allein zur Duldung von Erhaltungsmaßnahmen durch den Kläger. Zwischenzeitlich baute der Kläger Remise und Schuppen aus. Für diesen Ausbau hatte das Bezirksamt..., ..., ...- unter dem 14. Juli 2006 und 29. August 2006 die Baugenehmigung und die Genehmigung zur Umnutzung von Nebenräumen zu Wohnräumen erteilt. Diese Genehmigungen erfassen gleichermaßen auch die "Erweiterung der Dachgeschosswohnung des Wohnhauses". Wegen der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf die beiden Genehmigungen, Blatt 121, 122 der Akten.

10 Schuppen und Remise sind zwischenzeitlich Gegenstand eines einheitlichen Mietverhältnisses zwischen dem Kläger und einer am Rechtsstreit nicht beteiligten Mietpartei. Dabei nutzt diese Mietpartei nur die Remise zu Wohnzwecken; im - ehemaligen - Schuppen hingegen befinden sich lediglich sporadisch genutzte Büroräume. Mit Anwaltschreiben vom 4. Juli 2006 ließ der Kläger gegenüber der Prozessbevollmächtigten der Beklagten erklären:

11 "Hinsichtlich des Schuppens und des Dachbodens (2. OG) des Wohnhauses, in welchem Ihre Mandanten ihre persönlichen Gegenstände abgestellt haben bzw. hatten, wird höchst vorsorglich für den Fall, dass ein vertragliches Nutzungsrecht an diesen Räumen daran bestehen sollte, namens und in Auftrag meines Mandanten und Bezug nehmend auf die Ihnen bzw. Ihren Mandanten vorliegende Vollmacht der noch im Grundbuch eingetragenen .... an meinen Mandanten sowie auf die von meinem Mandanten an mich lautende Vollmacht die Kündigung zum 31. August 2006, hilfsweise zum nächst möglichen Zeitpunkt erklärt. Mein Mandant wird aus dem Schuppen und dem 2. OG noch in diesem Jahr Wohnraum zum Zwecke der Vermietung schaffen. Das Nebengelass, in welchem sich der Schuppen befindet, wird zu einer separaten Wohneinheit ausgebaut. Das gesamte 2. OG wird auch wieder zu einer Wohnung hergestellt. Die Vorhaben sind bauordnungsrechtlich zulässig. Die Vorbereitungen hierzu haben bereits begonnen.".

12 Und mit Schreiben vom 17. Juli 2006 ließ der Kläger seine Prozessbevollmächtigte gegenüber der Prozessbevollmächtigten der Beklagten erklären:

13 "Gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen

"Sollte die Benutzung des Gartens vom Vermieter gestattet worden sein, wird die Gestattung namens und in Auftrag des Erwerbers des... , ... Bezug nehmend auf die Ihrer Mandantin vorliegenden Vollmachten der noch im Grundbuch eingetragenen ...... vom 19. April 2006 und auf die von ... auf mich lautende Vollmacht vom 19. April 2006 sowie auf die Ihnen vorliegende Vollmacht der noch im Grundbuch eingetragenen ...

sowie auf die Ihnen vorliegende Vollmacht der noch im Grundbuch eingetragenen ... an ... vom 23. Mai 2006 mit sofortiger Wirkung widerrufen . Wie unten noch genauer erläutert werden wird, wird der Garten umgestaltet und einer neuen Nutzung zugeführt. Die Berechtigung hieraus ergibt sich aus § 2 Ziffer 2 der Mietverträge.".

14 Schließlich wiederholte der Kläger mit Schriftsatz vom 19. September 2006 die Teilkündigung hinsichtlich der streitbefangenen Gebäudeteile und des Gartens unter Bezugnahme auf § 573 b BGB.

15 Nachdem der Kläger zunächst mit Klageschrift vom 6. Juni 2006 die Beräumung von Schuppen und dem Raum im 2. Obergeschoss des Hauses verlangt hat, hat er diese Anträge mit Schriftsatz vom 19. September 2006 jeweils auf Feststellung des Nichtbestehens eines Nutzungsrechts umgestellt und zudem beantragt, den Beklagten die Beräumung des Gartens aufzugeben. Mit Schriftsatz vom 10. Januar 2007 hat er auch diese Anträge umgestellt.

16 Die Parteien sind sich einig, dass nunmehr das Wäschetrocknen in den Wohnungen nicht mehr verboten ist und zudem es seit längerem nicht mehr zu Wasserrohrbrüchen oder anderweitig begründeten Wassereintritten in den Keller des Hauses gekommen ist.

17 Nunmehr beantragt der Kläger

181. die Feststellung,

19a) dass die Beklagten kein Nutzungsrecht an dem hinteren, ca. 60 qm großen Raum im 2. Obergeschoss des Hauses..., ...., dessen genaue Lage der der Klageschrift beigefügten Lageskizze entnommen werden kann, haben,

20b) dass die Beklagten kein Nutzungsrecht an dem auf dem Grundstück des Hauses..., ..., befindlichen Schuppens, dessen genaue Lage der der Klageschrift beigefügten Lageskizze entnommen werden kann, haben,

212. die Beklagte zu 1. zu verurteilen, die Hollywoodschaukel, die Beklagte zu 4. zu verurteilen, den Sandkasten links vom großen Baum (gesehen von der Rückseite aus) und die Beklagten zu 5. und 6. zu verurteilen, den Tisch und Sandkasten rechts vom Baum aus dem Garten..., ..., zu entfernen,

223. die Beklagten zu verurteilen, die Nutzung des Gartens ..., ...zu unterlassen.

23 Die Beklagten beantragen,

24die Klage abzuweisen.

25 Die Beklagten beantragen widerklagend, hilfsweise für den Fall, dass der Kläger mit seinen Anträgen zu 1. durchdringen sollte,

26a) den Kläger zu verpflichten, den Beklagten zur gemeinschaftlichen Nutzung zum Zwecke des Wäschetrocknens, zum Abstellen von Fahrrädern, Kinderfahrzeugen, Gartengeräten und -möbeln sowie zur Durchführung von Zusammenkünften einen mindestens 40 großen Raum auf dem streitgegenständlichen Grundstück zur Verfügung zu stellen;

27b) für den Fall, dass die Beklagten mit dem Widerklageantrag zu a) nicht durchdringen sollten, hilfshilfsweise, festzustellen, dass die Beklagten berechtigt sind, den Bruttomietzins dauerhaft um 10 % der Bruttomiete zu mindern.

28 Der Kläger beantragt,

29die Widerklageanträge zurück zu weisen.

30 Die Beklagten sind der Auffassung, die Kündigung des Gartens durch den Kläger sei unwirksam, da diese für den gesamten Garten erfolgt sei. Es sei rechtsmissbräuchlich, dass der Kläger den Garten mit der Begründung gekündigt habe, er wolle diesen den Mietern des neu zu schaffenden Wohnraums zur Verfügung stellen. Denn mit dieser Kündigung entziehe er die Nutzung den Bestandsmietern vollkommen, um den Neumietern eine Gartennutzung zu ermöglichen. Hinzu komme, dass der Garten groß genug sei, um für alle Mieter eine Gartennutzung zu schaffen. Auch liege im vorliegenden Fall keine Umwidmung des Gartens vor, da der Garten ja nicht einer anderen Nutzung zugeführt werden solle, sondern weiterhin als Garten, nur nicht mehr von den Beklagten genutzt werden solle. Ein Nutzungsrecht an den streitbefangenen Gebäude- und Grundstücksteilen ergebe sich aus § 2 Abs. 2 der Mietverträge, da dieser seit 1949 zum gemeinsamen Gebrauch der Mieter des Hauses gewidmet sei. Eine

seit 1949 zum gemeinsamen Gebrauch der Mieter des Hauses gewidmet sei. Eine Umgestaltung und Umwidmung sei dem Kläger zudem nur bezüglich Hof- und Außenanlagen gestattet, nicht bezüglich des Boden- und Gemeinschaftsraumes.

31 Das Haus habe sich seit den fünfziger Jahren in - Mieterselbstverwaltung - befunden, d.h., es habe einen Vertrag der Mieter des Hauses mit dem ...-der die Haus- und Gehwegreinigung - beinhaltet habe, die Gartennutzung und -pflege und die Verwaltung des Hauskontos für die Anschaffung von Gartengeräten (z.B. Rasenmäher, Gartenmöbel, Gartenreinigungsgeräte und Reinigungsgeräte) beinhaltet. Lediglich ein 10 x 10 m großes Teilstück des hinteren Gartens sei für eine im Frühjahr 2006 ausgezogene Mieterin zur Sondernutzung abgeteilt gewesen. Der im 2. Obergeschoss im hinteren Teil gelegene Raum sei auch zu diesen Zeiten zum Wäsche trocknen und Abstellen von Gegenständen genutzt worden, da diese Wohnung vermietet gewesen sei. In diesem Falle habe der Mieter den Schlüssel gehabt.

32 In Zeiten, da die Wohnung nicht vermietet gewesen sei, habe die Beklagte zu 1. den Schlüssel verwaltet. Alle Beklagten hätten die Wohnung gerade im Hinblick auf die Gartenmitbenutzung sowie die Abstellflächen gemietet. Im Übrigen sei eine dauerhafte Verbringung der bisher in Schuppen und Dachgeschoss untergestellten Gegenstände im Keller den Beklagten kaum zuzumuten, da der in Breite und Höhe beengte Zugang zum Keller gerade das Heineintragen von sperrigen Gegenständen, wie etwa Fahrrädern, schwierig gestalte.

33 Der Kläger ist der Auffassung, dass sich selbst eine Gestattung des Vorvermieters zur Nutzung von Garten, 2. Obergeschoss und Schuppen nicht erkennen lasse. Vielmehr hätten sich die Beklagten nach und nach auf dem Grundstück schlicht ausgebreitet. Es stimme auch schlicht nicht, dass im 2. Obergeschoss der hintere Raum als Trockenboden durchweg benutzt worden sei. Vielmehr habe eine Familie, die diese Wohnung im 2. Obergeschoss vom Anfang der sechziger Jahre bis 1988 bewohnt habe, die Nutzung des hinteren Raumes durch die übrigen Hausbewohner verhindert. Allein aus Bequemlichkeit sei der Schuppen zum Abstellen von Gerätschaften benutzt worden, die eigentlich hätten in den Keller verbracht werden müssen.

Entscheidungsgründe

34 Die Klage (dazu I) ist nur hinsichtlich der Feststellungsanträge begründet; die Beklagten dürfen den Raum im 2. Obergeschoss (dazu 1) und den Schuppen (dazu 2) nicht nutzen. Mit seinen Leistungsanträgen dringt der Kläger hingegen nicht durch; die Gartennutzung brauchen die Beklagten nicht einzustellen und dürfen insoweit auch die von einzelnen von ihnen aufgestellten Gegenstände belassen (dazu 3).

35 Die Hilfs- und Hilfshilfswiderklage der Beklagten ist hingegen unbegründet (dazu II).

I.

36 1. Die Beklagten haben kein Nutzungsrecht an dem im 2. Obergeschoss des Hauses gelegenen Raum. Weder ist dieses Gebäudeteil von den Mietverträgen der Beklagten, die nach dem Eigentümerwechsel von der ... auf den Kläger diesen nach § 566 BGB verbinden, erfasst, noch ist der Kläger an eine Gestattung gebunden; eine solche hat er zumindest wirksam widerrufen.

37 In den jeweiligen Mietverträgen der Beklagten ist kein Nutzungsrecht an dem 2. Obergeschoss begründet. Nach § 2 Abs. 2 der Mietverträge besteht ein Nutzungsrecht des Mieters nur an solchen Anlagen und Einrichtungen, die zum gemeinsamen Gebrauch bestimmt sind. Eine solche Bestimmung des Raumes im 2. Obergeschoss ist hier nicht vorgetragen oder anderweitig ersichtlich. Bei dem Raum im 2. Obergeschoss handelt es sich auch nach dem Beklagtenvortrag um nichts mehr als einen leeren Raum. Nichts an diesem Raum deutet auf eine Bestimmung zu einem gemeinsamen Gebrauch hin.

38 Inwieweit das Vorhandensein von Gemeinschaftsanlagen, sei es allein schon durch ihre bloße Existenz (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II.180, Landgericht Berlin, GE 1992, 989), sei es durch Hinweis des Vermieters darauf, zu einem mietvertraglichen Gebrauchsrecht, das nur durch Kündigung zu beseitigen ist, oder lediglich zu einer bloßen Gestattung der Nutzung, die grundsätzlich frei widerruflich ist, bedarf vorliegend hinsichtlich des Raumes im 2. Obergeschoss keiner abschließenden Entscheidung (insoweit ist auch keinesfalls eine klare Linie in der Rechtsprechung erkennbar in Abgrenzung und Voraussetzung von Einbezug in den auf Vereinbarung beruhenden Mietgebrauch einerseits und die unentgeltliche Gestattung der Benutzung andererseits).

39 Denn der Raum im 2. Obergeschoss ist eben nicht als Trockenraum/-boden oder

39 Denn der Raum im 2. Obergeschoss ist eben nicht als Trockenraum/-boden oder wenigstens als spezieller Speicher, also Abstellraum, erkennbar. Nichts verleiht ihm vom Äußeren her überhaupt nur die Eignung zu einer Gemeinschaftsanlage. Dem steht sogar entgegen, dass sich dieser Raum hinter einer, wenngleich nicht durchweg vermieteten Wohnung befindet und keinen eigenen Zugang hat.

40 Auch ist dieser Raum nicht durch vermieterseitige Duldung der Nutzung dieses Raumes als Trockenboden und Abstellraum durch die Mieter zu eben einem solchen Gebrauch gewidmet worden. Denn eine solche Duldung setzt auf Seiten des Vermieters eine Kenntnis oder zumindestens doch eine Kenntniswahrscheinlichkeit voraus. Eine solche ist aber dem Beklagtenvortrag nicht zu entnehmen.

41 Schließlich ist eine etwaige Gestattung der Nutzung durch den Vermieter jedenfalls wirksam widerrufen worden. Der Widerruf einer solchen etwaigen Gestattung ist sicherlich nicht nach § 242 BGB ausgeschlossen gewesen. Denn die Mieter können nunmehr, da nach übereinstimmender, wenngleich nicht protokollierter, Erklärung der Parteien in der mündlichen Verhandlung, die Wäsche in ihren Wohnungen trocknen.

42 2. Etwas anderes liegen die Verhältnisse bei dem Schuppen.

43 Auch insoweit ist nicht von einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung eines Nutzungsrechts nach § 2 Abs. 2 der Mietverträge auszugehen, da eine Bestimmung des Schuppens zum gemeinsamen Gebrauch durch alle Mieter nicht erkennbar geworden ist.

44 Auch ist der Schuppen nicht zu solchen Gemeinschaftseinrichtungen zu rechnen, die üblicher Weise, sofern sie vorhanden sind, automatisch zum Gegenstand der mietvertraglichen Nutzung gerechnet werden, vgl. insoweit Landgericht Berlin, GE 1992, 989).

45 Denn auch dem Schuppen haften keine äußeren Merkmale an, die ihn zur Nutzung durch die Mietergemeinschaft ausweisen. Indes hat der Vorvermieter, die G..., die Nutzung dieses Schuppens durch die Mieter geduldet. Anderenfalls gäbe seine zwischen den Parteien unstreitig gebliebene Zahlung zur, wenngleich geringfügigen, Reparatur an dem Schuppen keinen Sinn. Der Vorvermieter wusste um die Nutzung des Schuppens durch die Mietergemeinschaft.

46 Aber auch insoweit bedarf es keiner abschließenden Abgrenzung, ob der Vorvermieter mit der Wirkung eines Einbezugs des Schuppens in den Mietgebrauch dessen Nutzung geduldet hat oder ob seiner Duldung lediglich die Qualität einer Gestattung der unentgeltlichen Nutzung zuzumessen ist. Denn das Nutzungsrecht ist jedenfalls beendet, da insoweit nicht nur ein Widerruf der Gestattung, sondern auch die an höhere Anforderungen gebundene Teilkündigung nach § 573 b BGB wirksam gegenüber den Beklagten erklärt worden ist.

47 Jedenfalls die Kündigung von Klägerseite im Schriftsatz vom 19. September 2006 ist wirksam.

48 Nach § 573 b Abs. 1 Ziffer 1 BGB kann der Vermieter nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume beschränkt und sie dazu verwenden will, Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen. Unstreitig ist der Schuppen nun Teil eines Mietvertrags des Klägers mit einem Dritten. Dementsprechend ist davon auszugehen, dass der Vermieter gerade zu diesem Zweck auch den Schuppen der Nutzung der anderen Mieter entzogen hat.

49 Dass der Widerruf der Gestattung oder eben diese Kündigung treuwidrig im Sinne des § 242 BGB gewesen sei, wird weder von den Beklagten moniert noch ist es anderweitig ersichtlich. Insbesondere haben die Beklagten nun, nachdem unstreitig die Kellerräume nicht mehr Wassereinbrüchen ausgesetzt sind, die Möglichkeit, dort ihre Sachen unterzubringen.

50 Dass der Zugang in den Keller beschwerlicher sein mag als derjenige in den Schuppen, vermag nicht die Rechtsausübung des Klägers über die - äußere - Schranke sozialethischer Zulässigkeit, die von § 242 BGB markiert wird, hinaus zu schieben, nämlich in den Bereich der Verwerflichkeit.

51 3. Der Kläger kann nicht von den Beklagten die Unterlassung der Gartennutzung verlangen.

52 Insoweit ist von einem mietvertraglichen Nutzungsrecht der Beklagten an dem Garten

52 Insoweit ist von einem mietvertraglichen Nutzungsrecht der Beklagten an dem Garten auszugehen. Mit Sternel (Mietrecht, 3. Auflage, II.180) geht das Gericht davon aus, dass zum Mietgebrauch das Recht, Gemeinschaftsanlagen und Gemeinschaftsflächen zu benutzen zählt. Bereits das Vorhandensein solcher Einrichtungen indiziert das Benutzungsrecht, auch wenn sie im Mietvertrag nicht ausdrücklich genannt sind. Im Zweifel liegt nicht nur eine auf Gefälligkeit gegründete, jederzeit widerrufliche Gestattung vor. So bestimmt es auch der Mietvertrag zwischen den Parteien in § 2 Ziffer 2. Der Kläger kann sich für seine Auffassung, dass Gärten bei Mehrfamilienhäusern nur bei einer ausdrücklichen Vereinbarung mitvermietet sind, nicht auf die Ausführungen Eisenschmids in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 535 Rz. 38, berufen. Dort wird nämlich ersichtlich auf eine anders gelagerte Frage geantwortet, nämlich inwieweit ein einzelner Mieter durch "alleinige" Gartennutzung seinen individuellen Mietgebrauch eben - so muss man wohl ergänzen - auf Kosten der Mietergemeinschaft ausdehnen kann. Vorliegend aber war der Garten ja gerade dadurch, dass es einen von diesem abgegrenzten Sondergarten einer einzelnen Mieterin gab, als Gemeinschaftsgarten erkennbar. Im Übrigen ist eher umgekehrt davon auszugehen, dass es besonderer Merkmale eines Gartens bedarf, damit dieser sich der Gemeinschaftsnutzung gleichsam entzieht.

53 Der mit Rasen und Bäumen gestaltete Garten muss dem einzelnen Mieter als zum Gemeingebrauch gewidmet erscheinen.

54 Letztlich kann die Frage, ob der Garten vom Mitgebrauch umfasst oder sein Gebrauch vom Vorvermieter lediglich gestattet worden war, aber dahinstehen. Denn weder der Vorvermieter noch der Kläger haben die auf dem einen oder auf dem anderen Weg begründete Nutzungsbefugnis der Beklagten am Garten wirksam beendet.

55 Geht man von einem Mietgebrauch aus, bedurfte es einer wirksamen Kündigung nach § 573 b BGB. An dieser fehlt es vorliegend. Es ist dem Kläger verwehrt, der Gemeinschaft der im "Haupt"-haus wohnenden Mieter den großen Garten vollständig zu entziehen, um ihn sodann den Mietern von Remise und Schuppen zur alleinigen Nutzung zuzuschlagen. Insoweit kann offen bleiben, ob diese Schranke seine Handlungsbefugnis einer einschränkenden Auslegung des § 573 b BGB (so genannte teleologische Reduktion) oder unmittelbar in § 242 BGB gründet.

56 Der gesetzgeberische Zweck, der mit der Einführung der Möglichkeit der Teilkündigung nach § 573 b BGB erreicht werden sollte, ist es sicherzustellen, dass der wohnungsbaupolitisch wünschenswerte Ausbau von Dachgeschossen, die Aufstockung, der Ausbau oder die Schließung von Baulücken nicht am Widerstand der Mieter scheitern (Blanck in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 573 b Rz. 2). Nebenräume und Grundstücksteile sollen selbst zu Wohnraum werden oder der - notwendigen - Ausstattung des zu schaffenden Wohnraumes dienen. Dieser Zweck bestimmt zugleich das Maß, auf das sich die Kündigung zu beschränken hat: Der zu schaffende Wohnraum ist in dem Maß auszustatten, wie es zu einer wirtschaftlich einträglichen Vermietung nötig ist. Die Norm selbst gibt aber in Absatz 1 Ziffer 2 den Hinweis, dass vorhandener Wohnraum nicht völlig zurück zu treten hat.

57 Vorliegend wollte der Kläger aber den großen Garten den Mietern des vorhandenen Wohnraums vollständig entziehen und den wenigen neuen Mietern von Remise und Schuppen alleine zuschlagen. Die bisherigen Mieter können dann nur noch aus ihren Fenstern den neuen Mietern bei der Gartennutzung zuschauen. Der von den Beklagten insofern wiederholt geäußerte Gedanke, dass diese Maßnahme des Klägers dem Vergraulen der Mieter mit mietzinsgünstigeren Verträgen dient, hat aus der Sicht des Gerichts eine gewisse Plausibilität für sich.

58 Selbst wenn man lediglich von einer Gestattung des Vermieters hinsichtlich der Gartennutzung durch die Beklagten ausgeht, ist diese Nutzung nicht infolge des Widerrufs durch den Kläger beendet. Dem Widerruf steht § 242 BGB entgegen. Dieses Verständnis zeigt die Entscheidung des Kammergerichts vom 14. Dezember 2006 (WuM 2007, 68) auf.

59 Der Kläger will den großen Garten allein wenigen geben und ihm der Gemeinschaft entziehen. Dies ist das Gegenteil dessen, was der Vermieter in dem vom Kammergericht entschiedenen Fall vorhatte und wie es das Kammergericht abgesegnet hat. Dass diese Entscheidung des Klägers betriebswirtschaftlich unumgänglich wäre, ist weder dargelegt noch liegt es auf der Hand. Sicherlich lässt sich der in Schuppen und Remise geschaffene Wohnraum besser, d.h. teurer vermieten, wenn ihm ein größerer Anteil des Gartens zugeordnet ist. Dass nicht aber bei der Größe des Gartens eine einvernehmliche, auch den Interessen der Mieter im Haupthaus zuträgliche Lösung zu finden ist, will dem Gericht nicht einleuchten. Zudem entzieht der Kläger doch den Wohnungen im Haupthaus mit der Gartennutzung auch ein Stück Attraktivität.

60 Eine - zulässige - durch Umwidmung im Sinne des § 2 Abs. 2 des Mietvertrages ist dieser Totalentzug des Gartens jedenfalls nicht.

61 4. Der Kläger kann auch die Beräumung des Gartens nicht verlangen. Da die Mieter des Haupthauses, die Beklagten insgesamt, zur Nutzung des Gartens berechtigt sind, besteht auch keine Pflicht einiger von ihnen, Gegenstände aus dem Garten zu entfernen, die typischer Weise mit einer Gartennutzung einhergehen.

II.

62 1. Ein Anspruch auf einen Ersatz der entzogenen Nutzungsmöglichkeit eines Raumes im 2. Obergeschoss und des Schuppens, wie ihn die Beklagten mit ihrer Hilfswiderklage fordern, steht ihnen nicht zu.

63 Durch den Entzug des 2. Obergeschosses sind sie im Umfang ihres Mietgebrauchs nicht beschränkt worden, da dieser Raum gar nicht zum Mietgebrauch gehört hat.

64 Hinsichtlich des Schuppens war jedenfalls die Kündigung nach § 573 b BGB wirksam.

65 Nach dieser Vorschrift ist die Verkürzung des Mietgebrauchs durch Senkung des Mietzinses auszugleichen, nicht aber durch Stellung eines Ersatzraumes. Vor allem haben die Beklagten nicht dargelegt, dass es einen solchen überhaupt auf dem Grundstück des Klägers gibt.

66 2. Auch der Antrag der Beklagten auf Feststellung der Minderung des Mietzinses war zurück zu weisen. Denn ob und in welchem Umfang der von den Beklagten entrichtete Mietzins auch die Nutzung des Schuppens, hinsichtlich dessen ein mietvertraglich gründendes Nutzungsrecht der Beklagten, das dann durch Kündigung nach § 573 b Abs. 1 BGB beendet worden ist, in Betracht zu ziehen ist, diese Räumlichkeiten überhaupt berücksichtigt hat, ist dem Beklagtenvortrag nicht, jedenfalls nicht hinreichend deutlich zu entnehmen. Dass die Mietzinspflicht der Beklagten auch die Nutzungsmöglichkeit des Schuppens umfasste, bleibt undeutlich.

67 Insofern greift ein wie auch immer begründeter Entzug des Schuppens nicht in das Äquivalenzverhältnis von Gewährung von Mietgebrauch einerseits und Zahlung von Mietzinsen andererseits ein.

68 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 101 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7 und Nr. 11, 711 ZPO.

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Anmerkungen zum Urteil