Urteil des AG Neuss vom 25.07.2005
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Amtsgericht Neuss, 70 C 1199/04
Datum:
25.07.2005
Gericht:
Amtsgericht Neuss
Spruchkörper:
durch die Richterin
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
70 C 1199/04
Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung
durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils
vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der
Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu
vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
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Die Klägerin begehrt von der Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung.
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Die Beklagte hatte von der Klägerin eine 3-Zimmer Wohnung, 86,33 m², Baujahr 1993
im Düsselweg 4 in Meerbusch-Strümp gemietet.
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Am 24.9.2003 forderte die Klägerin die Beklagte auf, einer Mieterhöhung von 639,11 €
um 47,21 € auf 686,32 € ab 1.12.2003 zuzustimmen. Zur Begründung des
Mieterhöhungsverlangens bezog sich die Klägerin auf den Mietspiegel der Stadt
Düsseldorf. Wegen der weiteren Einzelheiten des Schreibens wird Bezug genommen
auf eine Kopie, Bl. 4 f GA.
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Die Klägerin beantragt,
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die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Miete für die Wohnung
Düsselweg 4, 40670 Meerbusch, 1. Obergeschoss, rechts, bestehend aus drei
Zimmern, Küche, Diele, Bad, Loggia nebst Zubehör von 639,11 € um 47,21 € auf
686,32 € ab dem 1.12.2003 zuzustimmen.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Die Beklagte ist der Ansicht, Meerbusch-Strümp und Düsseldorf seien keine
vergleichbaren Gemeinden. Der geforderte Mietzins entspreche nicht der ortsüblichen
Vergleichsmiete.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt
Bezug genommen.
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Das Gericht hat Beweis erhoben mit Beweisbeschluss vom 15.7.2004, Bl. 27 f GA,
durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der
Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Gutachten des Sachverständigen .....
vom 18.10.2004, Bl.49 ff GA.
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Entscheidungsgründe
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Die Klage ist unzulässig.
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Gemäß § 558 b Abs. 2 S. 1 BGB kann der Vermieter auf Zustimmung klagen, soweit der
Mieter nicht bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Verlangens der
Mieterhöhung zustimmt. Voraussetzung für den Beginn der dem Mieter eingeräumten
Überlegensfrist ist ein wirksames Mieterhöhungsverlangen. Das
Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam. Da ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen
die Überlegensfrist nicht auslöst, ist eine gleichwohl erhobene Klage unzulässig (vgl.
BGH NJW-RR 2004, 1159, 1160).
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Das Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, weil es den Voraussetzungen des § 558 a
BGB nicht entspricht. Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen in
Textform zu erklären und zu begründen. Gemäß § 558 a Abs. 2, 4 BGB kann zur
Begründung Bezug genommen werden auf einen Mietspiegel. Sofern kein Mietspiegel
vorhanden ist, kann Bezug genommen werden auf den Mietspiegel einer vergleichbaren
Gemeinde.
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Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin enthält keine ordnungsgemäße Begründung.
Die Klägerin nimmt zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens Bezug auf den
Mietspiegel der Stadt Düsseldorf. Düsseldorf und Meerbusch-Strümp sind jedoch keine
vergleichbaren Gemeinden. Dies steht zur Überzeugung des Gerichts nach dem
Ergebnis der Beweisaufnahme fest.
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Der Sachverständige führt aus, dass die Vergleichbarkeit im engeren Sinne schon
daran scheitere, dass die flächenmäßige Größe der beiden Städte und die Art ihrer
Bebauung sehr unterschiedlich sei. Meerbusch bestehe aus mehreren, räumlich nicht
miteinander zusammenhängenden Gemeinden, Düsseldorf sei hingegen überwiegend
zusammenhängend bebaut. Auch die Bevölkerungszahl unterscheide sich. Deutliche
Unterschiede bestünden im kulturellen Bereich. Düsseldorf weise viel Theater, Museen,
Kabaretts und ähnliches auf, Meerbusch hingegen nicht. In wirtschaftlicher Hinsicht
überwiege die Bedeutung von Düsseldorf, in der durchschnittlichen Kaufkraft je
Einwohner dagegen Meerbusch.
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Ob Düsseldorf und Meerbusch-Strümp im Speziellen vergleichbar sind, vermochte der
Sachverständige nicht zu beantworten. Es stellte zusammenfassend fest, dass der
Mietspiegel von Düsseldorf für die streitgegenständliche Wohnung weder als
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Beweismittel noch als Begründungsmittel unmittelbar anwendbar sei. Dieser Auffassung
des Sachverständigen schließt sich das Gericht an.
Der Mietspiegel von Düsseldorf kann nicht zur Begründung eines
Mieterhöhungsverlangens in der Gemeinde Meerbusch-Strümp herangezogen werden.
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist unwirksam.
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Das im Rechtsstreit AG Neuss, Az. 75 C 1202/04 für eine 4-Zimmer Wohnung mit
113,57 m² im Düsselweg 5 in Meerbusch erstellte Gutachten kann entgegen der Ansicht
der Klägerin zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht herangezogen
werden. Der Sachverständige betont in diesem Gutachten, dass die dort ermittelte
Vergleichsmiete nicht auf Nachbargebäude übertragbar sei. Außerdem müsste die
Klägerin der Beklagten nach einem geänderten Mieterhöhungsverlangen erneut eine
Überlegensfrist einräumen. Dies ist nicht geschehen.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO,
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Die Vollstreckbarkeitsentscheidung ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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Streitwert: 566,52 €
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Richterin
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