Urteil des AG Neuss, Az. 101 C 17/08
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Amtsgericht Neuss, 101 C 17/08
Datum:
25.04.2008
Gericht:
Amtsgericht Neuss
Spruchkörper:
101. Abteilung
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
101 C 17/08
Tenor:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen
Sicherheitsleistung in Höhe von 440,00 € abzuwenden, wenn nicht die
Beklagten vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in derselben Höhe
leisten.
Tatbestand
1
Die Klägerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft … in …. Die Beklagten sind
Miteigentümer dieser Anlage und Sondereigentümer einer Wohnung, welche sich im
Dachgeschoss befindet.
2
Im Bereich der Wohnung der Beklagten befindet sich zur Belichtung der Wohnung der
Beklagten ein Dachflächenfenster, welches in der schrägen Dachfläche eingelassen ist.
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Wegen eines aufgetretenen erheblichen Defekts ist auf Aufforderung der Beklagten
durch den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Austausch dieses
Dachflächenfensters veranlasst worden. Für den Fensteraustausch sind Kosten von
1.554,76 € entstanden.
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Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von den Beklagten Erstattung dieser
Aufwendungen.
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Die Teilungserklärung bestimmt zu dem Punkt Instandhaltung in § 10 Abs. 2 u. 3:
6
"2.
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Glasschäden an Fenstern, die im Bereich eines bestimmten Sondereigentums liegen,
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Glasschäden an Fenstern, die im Bereich eines bestimmten Sondereigentums liegen,
gehen zu Lasten des betreffenden Wohnungseigentümers, und zwar unabhängig
davon, ob die Fenster zu seinem Sondereigentum gehören oder gemeinschaftliches
Eigentum sind.
8
3.
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Die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Gegenstände
im Übrigen obliegt den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Sie ist vom
Verwalter durchzuführen."
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Unter Tagesordnungspunkt 11 bestimmt die Teilungserklärung zur Beteiligung an
Kosten in Absatz 4:
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"Bewirtschaftungskosten, die getrennt ermittelt und eindeutig einer oder bestimmten
Wohnungseinheiten zugeordnet werden können, sind von dem bzw. den betreffenden
Wohnungseigentümern zu tragen."
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Die Klägerin ließ die Teilungserklärung so, dass jeder Sondereigentümer dazu
verpflichtet ist, die im Bereich seines Sondereigentums liegenden Außenfenster der
Wohnungseigentumsanlage auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen.
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Die Klägerin beantragt,
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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 1.554,76 €
nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 01.02.2008 zu zahlen.
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Die Beklagten beantragen,
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die Klage kostenpflichtig abzuweisen.
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Die Beklagten sind der Ansicht, der Fensteraustausch sei Gemeinschaftsangelegenheit.
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Auf das Parteivorbringen im Übrigen wird ergänzend verwiesen.
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Entscheidungsgründe
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Die Klage ist nicht begründet.
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Die Klägerin kann von den Beklagten nicht die volle Kostenerstattung für den
Fensteraustausch verlangen.
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Die in der schrägen Dachfläche eingebauten Dachflächenfenster sind eindeutig ein Teil
der Außenhaut des Gebäudes, ein Teil der Dachfläche und damit wesentlicher
Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Das Dach schützt den gesamten Baukörper
vor eindringender Feuchtigkeit, unabhängig davon, ob das Dach als Solardach,
Dachflächenfenster oder mit einer anderen Eindeckung ausgeführt ist.
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Die besondere Bestimmung in § 10 Abs. 2, nach welcher Glasschäden an Fenstern, die
im Bereich eines bestimmten Sondereigentums liegen, zu Lasten des betreffenden
Wohnungseigentümers gehen, zeigt gerade, dass bei der Abfassung der
Teilungserklärung die Problematik der Fensterreparatur gesehen worden ist. Die
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Erstattungspflicht des einzelnen Sondereigentümers erstreckt sich lediglich auf
Glasschäden, nicht aber auf die Instandhaltung der Fensteranlage an sich und auf einen
gegebenenfalls erforderlich werdenden Fensteraustausch. Nichts anderes ergibt sich
auch aus § 11 Abs. 4 der Teilungserklärung. Nach § 11 Abs. 2 gehören
Instandsetzungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu den
Bewirtschaftungskosten. Im vorliegenden Fall können aber diese
Instandsetzungskosten gerade nicht eindeutig einer bestimmten Wohnungseinheit
zugeordnet werden und getrennt ermittelt werden. Es ist vielmehr die Dachfläche
repariert worden, damit nicht Feuchtigkeit in Sondereigentumseinheiten eindringt. Dabei
spielt es keine Rolle, dass es die Dachwohnung der Beklagten ist, welche zuerst
betroffen wäre. Allmählich würde jedenfalls bei einem Fensterschaden Feuchtigkeit
nach und nach auch in andere Wohnungen hineinsickern. Das Dach dient der
Bedeckung der gesamten Wohnungseigentumsanlage. Dachreparatur einschließlich
der Reparatur von Dachfenstern ist eindeutig Gemeinschaftsaufgabe. Eine
entsprechende Reparatur kann nicht einer innenliegenden Sondereigentumswohnung
allein zugerechnet werden. Daher hatte die Gemeinschaft die entsprechenden Kosten
zu tragen und kann diese auch nicht in vollem Umfang auf die Beklagten abwälzen.
Die Kosten werden vielmehr in die Jahresabrechnung als allgemeine
Bewirtschaftungskosten einzustellen sein und damit bruchanteilig auf alle Miteigentümer
umzulegen sein.
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Die Rechnung des Dachdeckermeisters … stammt vom 17.01.08. Ob sich für das Jahr
2008 eine Nachzahlungspflicht für die Beklagten ergibt, kann allenfalls die
Jahresabrechnung ergeben. Auch eine anteilige Zahlung ist daher derzeit nicht zu
Lasten der Beklagten festzusetzen. Diese haben lediglich die nach dem Wirtschaftsplan
fälligen Vorauszahlungen zu leisten. Eine solche Verpflichtung ist nicht Gegenstand des
gegenwärtigen Verfahrens.
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Die Klage war daher abzuweisen.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711
ZPO.
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Der Streitwert wird auf 1.554,76 € festgesetzt.
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Richter am Amtsgericht
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